[20.12.31]전국 미분양 2만3620가구, 2003년 이후 최저/ 서울 아파트 인허가 반토막 4년만 최저/집주인 임차인 가려 받아,추가대출이 나오지않아 입주전세 가격 안빠져

전국 미분양 2만3620호…2003년 5월 이후 최저치

https://www.hankyung.com/realestate/article/202012300933Y

미분양 아파트 2003년 이후 최저

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020123029751

미분양주택 전세대란에 줄었나… 17년 만에 최저치

https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020123017448023179

​전국 미분양 아파트 물량이 꾸준히 감소하고 있는데 2020년 11월말 기준으로 전국 미분양 주택이 2003년 5월 이해로 가장 낮은 수치인 2만3000여 가구로 집계되었다고 국토부에서 발표하였습니다.

국토부 보도자료

‘20.11월말 미분양 전국 23,620호, 수도권 3,183호(전월 대비 전국 미분양 11.5% 감소) http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084996

201231(조간)11월 미분양 전국 23620호 수도권 3183호(주택정책과) (1).pdf

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국토교통부(장관 변창흠)는 ‘20.11월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 23,620호로 집계되었으며, 전월(26,703호) 대비 11.5%(3,083호) 감소하였다고 밝혔다. * ‘19.11월 53,561호 → ‘20.3월 38,304호 → ‘20.7월 28,883호 → ‘20.11월 23,620호 ​수도권은 3,183호로 전월(3,607호) 대비 11.8%(424호), 지방은 20,437호로 전월(23,096호) 대비 11.5%(2,659호) 각각 감소한 것으로 나타났다. ​* (수도권) ‘19.11월 8,315호 → ‘20.3월 4,202호 → ‘20.7월 3,145호 → ‘20.11월 3,183호 * (지 방) ‘19.11월 45,246호 → ‘20.3월 34,102호 → ‘20.7월 25,738호 → ‘20.11월 20,437호 ​​준공 후 미분양은 14,060호로 전월(16,084호) 대비 12.6%(2,024호) 감소한 것으로 나타났다. * ‘19.11월 19,587호 → ‘20.3월 16,649호 → ‘20.7월 18,560호 → ‘20.11월 14,060호 ​규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 1,016호로 전월(1,386호) 대비 26.7%(370호) 감소하였고, 85㎡ 이하는 22,604호로 전월(25,317호) 대비 10.7%(2,713호) 감소한 것으로 나타났다. ​11월말 전국 미분양 주택 현황은 국토교통부 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

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전국 미분양 아파트 2만6703가구 / 2003년 이후 최저, 전월대비 11.5%감소

전월(2만6703가구) 대비 11.5% 감소한 것으로, 작년 11월(5만35612가구)의 절반 수준이다.

전국 미분양 아파트는 2년 전만 해도 6만 가구 수준이었지만 집값 강세가 이어지면서 계속 줄고 있다.

지난달 미분양 물량은 2003년 5월 2만2579가구를 기록한 후 17년여 만의 최저치다.

2000년 이후 전국 미분양이 가장 적었을 때는 2002년 4월로 1만7324가구였다.

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주택 매매와 전세 가격 상승세 전국 확대, 미분양 아파트 빠르게 소진

주택 매매와 전세 가격 상승세가 전국적으로 확대되면서 미분양 아파트가 빠르게 소진된 것으로 풀이된다.

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수도권 3183가구 전월(3607가구) 대비 11.8% 감소 / 지방 2만437가구 전월 (2만3096가구) 11.5% 감소

지역별로 보면 수도권의 지난달 미분양 물량은 3183채로 전월(3607채) 대비 11.8% 줄어들었다.

지난 6월(2772채) 이후 증가세를 보이다가 9월(3806채)부터 2달 연속 감소세다.

지방도 2만437채로 집계됐다.

2015년 4월(1만3583채) 이래 가장 적은 물량으로 전월(2만3096채) 대비 11.5% 줄었다.

광주의 미분양은 전달 245가구에서 88가구로 64.1% 줄었고, 대구는 1143가구에서 667가구로 41.6% 감소했다.

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대형면적 아파트 미분양 감소세 두드러져, 85㎡ 초과 1016가구 전월(1386가구) 26.7% 감소

규모별로는 대형 면적 아파트의 미분양 감소세가 두드러졌다.

전국 미분양 물량 중 85㎡ 초과 중대형은 1016가구로 전달(1386가구)에 비해 26.7% 줄었다.

85㎡ 이하는 2만2604가구로 10월(2만5317가구)보다 10.7% 감소했다.

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준공 후 미분양, 1만4060가구 10월(1만6084가구) 대비 12.6% 감소

건물이 완공되고 나서도 분양되지 못한 준공 후 미분양은 지난달 1만4060가구로 10월(1만6084가구) 대비 12.6% 줄었다.

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전국 미분양 아파트 물량이 2003년 5월 이후 최저 수준으로 전국 미분양 주택이 2만3620가구 라고 국토부에서 밝혔습니다.

이는 2003년 5월 2만2579가구를 기록한 후 17년여 만의 최저치라고 합니다.

전국 미분양 주택수는 글로벌 금융위기 이후인 2009년 3월 16만5641채을 정점을 찍고 감소하기 시작하였지만 최근 몇 년간은 4만~6만채 수준를 유지하고 있었습니다.

그런데 이 미분양 주택수가 2019년 6월 6만3705채을 기점으로 17개월 연속 감소세를 나타내더니 이렇게 2020년 11월 기준 17년여만의 최저치를 2만3620가구를 기록하게 되었습니다.

특히 전국 2020년 11월 미분양 주택수는 2019년 같은 달 5만8838채 대비 최근 1년 새 149.1% 나 줄어들었습니다.

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이렇게 미분양 물량이 줄어든 이유는 주택 매매와 전세 가격 상승세가 전국적으로 확대되면서 미분양 아파트도 빠르게 소진되고 있는데, 특히 전세대란과 부동산 규제로 인한 분양 지연 등의 여파도 이런 미분양 아파트의 급격히 소진을 부추긴 것이라 할 수 있습니다.

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올해 전셋값 급등세와 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행에 따른 신규 매물 감소, 기준금리 인하로 주택 구입 부담 감소 등의 영향을 준 것이라 생각합니다.

그리고 이런 미분양 물량이 감소하는 현상은 앞으로도 계속 이어지지 않을까 생각합니다.

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그 이유로는 신규 물량이 2021년에 더욱 감소할 것으로 예상되는데, 이는 주택 공급의 선행지표인 인허가, 착공, 분양, 준공 등 4대 지표도 예년 대비 적은 수준이기 때문입니다.

이와 더불어 기준금리가 초저금리로 계속 유지가 될 것이라 생각하기 때문입니다.

그렇다 보니 신규 입주물량이 줄어드니 이로 인한 전세물량도 줄어들 것이고 전세품귀현상으로 인한 전세가격의 상승에 매매가격도 상승압력을 받아 가격이 상승할 것이기 때문입니다.

그렇게 되면 이런 미분양 물량의 소진에도 영향을 미치면서 미분양 아파트가 더욱 줄어들지 않을까 생각합니다.

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서울 아파트 인허가 반토막…4년만에 최저

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/12/1336630/

서울의 2020년 주택 건설 인허가 물량이 지난 5년 평균치 비교했을대 30%이상 감소하면서 4년만의 최저치로 나타났다고 합니다. 이 인허가 물량은 향후 3~5년내 주택공급의 선행지수로 활용되는데 이렇게 감소한다는 것은 3~5년내 주택공급이 원활하지 못할 것이라는 의미입니다.

국토부보도자료

2020년 11월 주택 인·허가 3.4만 호, 준공 4.0만 호 http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084997

201231(조간)11월 주택 인허가 3.4만호_준공 4.0만호(주택정책과).pdf

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[ 1. 인허가 실적 ] 전체주택 대상 (종합) 11월 주택 인허가실적은 전국 34,474호로 전년동월(33,368호) 대비 3.3% 증가하였으며, 서울은 4,832호로 전년동월 대비 13.0% 증가 (지역별) 수도권은 19,928호로 전년 대비 25.2% 증가, 5년평균 대비 25.6% 감소, 지방은 14,546호로 전년 대비 16.6% 감소, 5년평균 대비 40.0% 감소 (유형별) 전국 아파트는 26,094호로 전년 대비 7.8% 증가하였으며, 아파트 외 주택은 8,380호로 전년 대비 8.6% 감소 ​ [ 2. 착공 실적 ] 전체주택 대상 (종합) 11월 주택 착공실적은 전국 37,234호로 전년동월(39,616호) 대비 6.0% 감소 (지역별) 수도권은 16,156호로 전년 대비 27.2% 감소, 5년평균 대비 41.7% 감소, 지방은 21,078호로 전년 대비 21.0% 증가, 5년평균 대비 15.4% 감소 (유형별) 전국 아파트는 28,207호로 전년 대비 11.0% 감소하였으며, 아파트 외 주택은 9,027로 전년 대비 14.0% 증가 ​ [ 3. 분양 실적 ] 공동주택 대상(주택법상 입주자모집 승인) (종합) 11월 공동주택 분양실적은 전국 32,409호로 전년동월(35,861호) 대비 9.6% 감소 (지역별) 수도권은 17,999호로 전년 대비 8.3% 감소, 5년평균 대비 12.5% 감소, 지방은 14,410호로 전년 대비 11.2% 감소, 5년평균 대비 28.1% 감소 (유형별) 일반분양은 25,413호로 전년 대비 16.7% 증가, 임대주택은 2,235호로 전년 대비 55.3% 감소, 조합원분은 4,761호로 전년 대비 47.6% 감소 ​ [ 4. 준공 실적 ] 전체주택 대상 (종합) 11월 주택 준공실적은 전국 39,624호로 전년동월(35,503호) 대비 11.6% 증가 ​ (지역별) 수도권은 20,231호로 전년 대비 19.4% 증가, 5년평균 대비 6.8% 감소, 지방은 19,393호로 전년 대비 4.5% 증가, 5년평균 대비 15.2% 감소 ​ (유형별) 전국 아파트는 31,227호로 전년 대비 23.0% 증가하였으며, 아파트 외 주택은 8,397호로 전년 대비 16.9% 감소

서울 올해 주택 건설 인허가 물량 지난 5년 평균치 비교시 30% 이상 감소, 4년만의 최저치

서울의 올해 주택 건설 인허가가 코로나19와 각종 부동산 규제 영향으로 지난 5년 평균치와 비교했을 때 30% 이상 감소한 것으로 드러났다.

특히 서울의 아파트 인허가는 4년 만에 최저 수준이었다.

인허가가 줄었다는 것은 향후 3~5년 내 주택 공급이 원활하지 못함을 의미한다.

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올해 1~11월 서울 주택 인허가 실적은 5만457가구로 지난해 동기 대비 9.3% 감소

30일 국토부에 따르면 올해 1~11월 서울 주택 인허가 실적은 5만457가구로 지난해 동기 대비 9.3% 감소했다. 지난 5년(2015~2019년) 평균치인 7만2765가구와 비교하면 30.7%나 급감했다.

인허가 통계는 정비사업 사업시행인가 혹은 건축물의 사업승인, 건축허가가 날 경우 실적으로 잡힌다.

아파트는 인허가가 난 후 보통 3~5년 내로 준공된다.

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서울 아파트 인허가 실적 2020년 약2만5000가구, 2016년(2만1605가구) 이후 최저

서울 주택을 아파트와 비아파트로 나눠 보면, 아파트 인허가 실적은 올해 약 2만5000가구로 2016년(2만1605가구) 이후 4년 만에 가장 적었다.

시장이 원하는 연평균 아파트 공급량이 약 5만가구인 점을 감안하면, 반 토막이라 턱없이 부족한 실적이다.

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2020년 11월까지 서울 주택 착공 실적 5만9881가구, 5년평균치 보다 16.2% 감소

국토부에 따르면 올해 11월까지 서울 주택 착공 실적은 5만9881가구에 불과하다.

이는 지난해 동기보다 8.6% 증가한 것이지만, 지난 5년 평균치(7만1474가구)보다 16.2% 줄어든 수치다.

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​서울 주택 분양 물량, 2020년 1~11월 2만9535가구, 5년 평균치 보다 11.2% 감소

서울 주택 분양 물량 역시 올해 1~11월 2만9535가구로 지난 5년 평균치(3만3254가구)에 비해 11.2% 감소했다.

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서울 11월 주택 준공실적 4,868가구, 5년 평균치 12.4% 증가

수도권은 20,231호로 전년 대비 19.4% 증가, 5년평균 대비 6.8% 감소, 지방은 19,393호로 전년 대비 4.5% 증가, 5년평균 대비 15.2% 감소하였습니다.

이렇게 인허가가 줄었다는 것은 향후 3~5년 내 주택 공급이 원활하지 못함을 의미합니다.

당장 2021년에 서울에 입주하는 물량도 2020년의 절반가까이 줄어든다고 합니다.

이에 변창흠 국토교통부 장관님이 `주택 공급 부족론`을 인정하며 2021년 설 이전까지 서울 도심 주택 공급 확대 방안을 마련하겠다고 밝힌바 있습니다.

하지만 공급계획을 발표한다고 하더라도 이렇게 인허가 물량이 줄어 든 것에 대해서는 이미 선반영되어 있기 때문에 2024년 이후 입주물량은 2020년 보다는 확실히 줄어들 수밖에 없다고 생각합니다.

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"전세 싸게 주느니 차라리…" 버티기 들어간 집주인들

https://www.hankyung.com/realestate/article/202012245671e

수도권 새 아파트에서 집주인(임대인)과 세입자(임차인)간에 줄다리기가 시작되었습니다.

2020년 7월말 시행된 임대차보호법에서 우려됐던 '임차인 고르기'가 본격적으로 시작됐기 때문입니다.

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집주인 가격 고정하고 버텨, 한 번 세입자 들이면 4년 거주, 조건 맞는 임차인 찾아

임대인과 임차인의 입장은 그야말로 '동상이몽(同床異夢)'이다. 양쪽 다 버티는 건 마찬가지지만 집값을 바라보는 생각은 다르다는 얘기다. 집주인은 가격을 고정하고 버티기에 들어갔다. 한 번 세입자를 들이면 4년은 거주해야 하다보니 조건에 맞는 임차인을 찾고 있다. 높은 전셋값을 감당할 것인지, 단기간만 거주할건지 등을 조율하고 있다.

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임차인, 버티다 보면 전세가격 빠지겠지

반면 임차인들은 넘치는 전세매물을 보면서 '버티다보면 전셋값이 빠지겠지'라는 생각으로 기다리고 있다.

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집주인들, 전세매물 넘쳐도 가격 버티기

평촌어바인퍼스트의 전용 84㎡ 분양권은 지난달 10억482만원에 거래되면서 분양가 대비 두 배 가까이 뛰었다.

집값이 더 뛸 것으로 예상하다보니 매도를 위한 아파트 매물은 드문 편이다.

전세로 나와있는 매물의 호가는 6억~8억원으로 천차 만별이다.

층과 향에 따라 다르기도 하지만, 세입자의 조건에 따라 다르다는 게 주변 공인중개사들의 얘기다.

호계동의 A 부동산 중개업소 관계자는 "입주 아파트마다 전세매물은 넘치지만, 계약으로 이어지는 경우는 이전에 비해 희박하다"며 "집주인들은 지정된 날짜 이후에 들어가면 돈을 내야하는 '입주지연금'을 감수하고서라도 조건에 맞는 세입자를 찾고 있다"고 말했다.

 

임대차법이 시행된 이후 치솟는 전셋값/ 보통 입주장, 전세가격 빠져는데 안 빠져

임대차법이 시행된 이후 전셋값이 치솟았다. 전용면적 84㎡의 전셋값은 2018년 12월에 평균 6억3000만원대였지만, 이달 들어 체결된 전세계약은 12억9000만원에 달할 정도로 급등했다.

보통 입주장에서는 잔금이 부족하거나 추후 매도예정인 집주인들이 전세를 놓는 편이다.

전세매물이 넘치면서 입주마감일을 앞두고는 전셋값이 떨어지곤 했다.

이러한 기회를 포착해 싼값에 새 아파트 전세를 들어가려는 수요들이 찾는 게 일반적이었다. 이른바 '입주 전세'는 낮은 가격에 전셋집을 구할 수 있는 기회였다.

하지만 임대차 보호법이 시행되고 전셋값이 급등하면서 이제는 입주장에서 '싼 전세'는 찾기는 어렵게 됐다.

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2018년 12월 입주를 시작했던 서울 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 전용 84㎡의 전셋값이 평균 6억3000만원대였지만, 최근들어 나온 계약이 12억9000만원일 정도로 급등했다.

입주당시 낮은 가격에 세입자를 받았던 집주인들은 임대차보호법이 시행된 이후 울며 겨자먹기로 계약을 갱신했다. 그나마 나오는 전세매물들은 귀해지다보니 가격은 치솟게 됐다.

이러한 사례들이 나오면서 입주 아파트에 싼 전세는 아예 자취를 감춘 상태다.

수도권의 대단지 입주 아파트마다 공통적으로 나타나고 있다.

집주인들은 세입자를 구하는 게 늦어지더라도 제대로 전셋값을 받겠다는 입장이다.

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입주시점에 전세물량 많아졌지만 전세가격 안빠지고 버티고 있어

현재 입주중이고, 입주 마감일이 내년 2월인 경기도 김포시 고촌읍 '캐슬앤파밀리에시티 1단지'(2255가구) 역시 마찬가지다. 한달 전인 11월29일 보다 매매 매물은 136건에서 91건으로 줄어든 반면, 전세매물은 439건에서 426건으로 거의 변화가 없다.

2021년 01월부터 입주하는 용인시 수지구 성복동 '성복역롯데캐슬파크나인 2차'(1094가구) 또한 매매는 20건, 전세는 217건으로 차이가 크게 난다.

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2021년 2월 입주예정인 수원시 팔달구 고등동 '수원역 푸르지오자이'(4086가구)에서는 매매로 나온 물건이 4건에 불과하지만, 전세매물은 505건에 달한다. 한달 전 보다 전세매물은 218건에서 되레 두 배 이상 늘었다.

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비슷한 시기에 입주를 시작하는 안양시 만안구 '안양씨엘포레자이'(1394가구)에서도 전세매물(158건)이 매매(78건)을 훨씬 앞지르고 있고, 좀처럼 빠지지 않고 있다.

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수도권 최근 2~3년새 규제지역 지정된 곳 많아 추가 대출 길이 막혀, 자금사정 막막, 집주인 전세가격 버티기

집주인이 전셋값 버티기에 들어가는 이유는 또 있다. 추가 대출이 가능한 길이 막히면서 자금사정이 막막해졌기 때문이다. 수도권 대부분의 지역은 최근 2~3년새 규제지역으로 지정된 곳이 많다.

분양을 받고 계약할 시에 생각해뒀던 대출과 실제 입주시에 가능한 대출의 차이가 벌어진 것이다.

이는 정부가 계속해서 내놓은 규제책 때문이다. 수차례에 걸쳐 수도권 대부분 지역이 조정대상지역 내지 투기과열지구로 묶이면서 LTV(주택담보대출비율)가 40%에 그치는 경우가 많다.

추가로 신용대출과 DSR(총부채상환비율)까지 한도제한을 받으면서 '영끌' 또한 어려워졌다.

전세자금대출이 있는 경우 주택담보대출은 막히면서 제 아무리 집주인이라고 하더라도 내 집에 들어가기 어려워졌다.

수원에 살고 있는 김모씨는 "새 집에 들어갈 날을 손꼽아 기다리다가 막상 자금을 계산해보니 답이 안나와서 전세로 돌리게 됐다"며 "전세를 한번 돌리고 집에 들어가고 싶은데, 현재 살고 있는 전셋집에서 나가게 되거나 보증금을 올리게 되는 등의 위험을 대비해야 하다보니 전셋값은 싸게 내놓을 수가 없다"고 항변했다. 김씨는 본인이 임대차법의 피해를 입을 줄을 상상도 못했다는 말도 덧붙였다.

전셋집에 살면서 큰 아이의 고등학교 졸업을 보고 둘째의 중학교 전학을 생각하면서 3년 후 입주를 준비했던 유모씨도 난감하기는 마찬가지다. 그는 "입주하는 내 집은 낮은 가격이라도 빨리 전세를 주고 몇개월이나 1년 정도 연장한 다음에 들어갈 생각이었다"며 "살고 있는 전셋집에 집주인이 들어오겠다고 하는 바람에 근처에 다른 전셋집을 알아보는데 전셋값이 너무 뛰었다. 당장 나도 갈 데가 없는데 어떻게 전세를 쉽게 놓겠나. 5년 전부터 어려모로 재보고 계획해서 분양을 받는건데 답답하다. 계획을 해봤자 부동산 대책이 바뀌고 대출 막혀서 아무 소용이 없게 됐다"고 토로했다.

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2020년 07월말 임대차법이 시행된 이후 전세가격이 급상승하고 있습니다.

이는 한번 세입자를 들이면 2년을 연장하는 임대차법 중 하나인 계약갱신청구권으로 인해 4년을 거주할 수 있기 때문에 집주인입장에서는 4년치에 대한 보증금을 받고자 하기 때문입니다.

그렇다 보니 싼 전세가격에 집을 내놓지 않으려고 하고 있습니다.

특히 요즈음처럼 전세가격이 급상승하는 동안에 집주인은 급한 사정이 아닌 이상은 높은 전세가격에 내놓고 기다리면 되기 때문에 전세가격이 낮아지거나 하지 않습니다.

그렇다 보니 집주인들도 이제 임차인을 가려 받을려는 움직임이 서서히 나타나고 있습니다.

한 번 세입자를 들이면 4년은 거주해야 하다보니 조건에 맞는 임차인을 찾게 되는 것인데요.

높은 전셋값을 감당할 것인지, 단기간만 거주할건지 등을 조율하기도 한다고 합니다.

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그런데 이는 기축 아파트에 대한 부분이고 새로이 입주하는 신축, 대단지 아파트의 경우에는 전세물량이 많아지기 때문에 오히려 싼 전세가격으로 전세를 구할 수 있지 않을까 생각할 수 있습니다.

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보통 대단지 입주장에서는 잔금이 부족하거나 추후 매도예정인 집주인들이 전세를 놓는 편입니다.

그렇다 보니 전세매물이 넘치면서 입주마감일을 앞두고는 전셋값이 떨어지게 되고 이러한 기회를 포착해 싼값에 새 아파트에 전세를 들어가려는 수요들이 찾는 게 일반적이었습니다.

즉, '입주 전세'는 낮은 가격에 전셋집을 구할 수 있는 기회가 이때껏 있어왔습니다.

하지만 2020년 07월말 임대차 보호법이 시행되고 전셋값이 급등하면서 이제는 입주장에서 '싼 전세'를 찾기가 어려워졌습니다.

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이유는 집주인들이 전세가격을 낮추지 않기 때문입니다.

이는 전세가격이 계속 상승하는 것과 더불어서 수도권의 경우 2~3년 사이에 규제지역으로 지정된 곳이 많아지다 보니 처음 분양 받을때 대출을 받은 것이외의 추가 대출을 받아야 하는 사정이 있는 집주인들의 추가대출길이 막혔기 때문입니다.

수도권 대부분 지역은 조정대상지역, 투기과열지구 등으로 묶여 있기 때문에 LTV(주택담보대출비율)가 40%에 그치는 경우가 많고, 추가로 신용대출과 DSR(총부채상환비율)까지도 한도제한을 받으면서 돈을 끌어다 쓸 수 있는 방법이 막혀 있기 때문입니다.

잔금이 부족한 새아파트 집주인들이 전세를 내놓을때 싼 가격이 내놓지 않고 버티기를 하고 있는 것입니다.

​전세품귀현상으로 인해 전세가격은 오르고 있고, 이렇개 대단지의 입주장에서도 전세가격이 안 빠지고 있는 상황에서 사정상 낮은 가격으로 전세거래가 이뤄지는 몇몇 매물을 제외한다면 앞으로도 전세가격은 계속 상승할 것이라 생각합니다.