[21.01.05]직방,2021년 집값 약60%상승전망, 전세,월세도 상승/1기 신도시 리모델링 추진/ 강남 재건축,목동 재건축 신고가, 거래량 증가/분양 3622가구, 서울 없어

2021년 집값, 수요자 59%가 상승할 것으로 전망

https://1boon.kakao.com/zigbang/5ff15ce29db9e90d5eb423ee

직방에 따르면 어플 이용자 3,230명을 대상으로 설문조하산 결과 2021년에 10명중 6명은 매매,전세,월세 가격 모두 상승한다고 예상한다고 밝혔습니다.

연령대별로 20~30대에서 상승을 응답한 비율이 60%대로 다른 연령대 보다 높다고 하네요.

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2021년 집값 상승 전망 과반 넘어, 전월세 가격이 급등, 기존 세입자 매수세로 돌아설 수 있다

올해에도 집값이 상승하리라고 점친 사람들이 과반을 넘긴 것으로 나타났습니다.

이유로는 전·월세 가격이 급등하면서 기존 세입자들이 매수세로 돌아설 수 있다는 점을 가장 많이 꼽았다고 하네요.

상승 응답자 1,904명 중, 36.5%가 ‘전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환’을 가장 큰 이유로 꼽았고,

△신규 공급물량 부족(18.6%) △저금리 기조로 인한 부동자금 유입(13.5%) △선도지역, 단지 가격 상승으로 인한 동반상승(9.8%) 등의 순으로 나타났다고 합니다.

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상승요인 - 전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(36.5%), 신규 물량 공급부족(18.6%), 저금리기조로 인한 부동자금 유입(13.5%), 개발호재(8.5%) 등

상승 이유는 모든 지역에서 ‘전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환’이 가장 많이 선택됐으나 2순위 이하 응답은 지역별로 차이를 보였다고 하네요.

서울은 △신규 공급물량 부족(25%) △저금리 기조로 인한 부동자금 유입(11.6%) 응답이 뒤를 이었고, 경기도 서울과 유사하게 △신규 공급물량 부족(19.6%)이 2순위였고 △개발호재(11.5%) △저금리 기조로 인한 부동자금 유입(11.2%) 순으로 나타났다고 합니다.

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주택매매가격 하락 예상 이유 - 현재 가격 수준이 높다고 생각돼서

주택 매매가격이 하락할 것으로 예상한 이유(하락 응답자 937명 중)는 ‘현재 가격 수준이 높다고 생각돼서’가 25.8%로 가장 많았고, 이어서 △코로나19로 인한 경기 불안(23.5%) △다주택자 매도 매물 증가(22.4%) △보유세, 양도세 등 세제 강화(14.4%) 등의 순으로 나타났습니다.

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주택 전세가격 - 전체 응답자 중 65.5%가 ‘상승’ 전망

주택 전세가격은 전체 응답자 중 65.5%가 ‘상승’할 것이라고 전망했습니다.

18.5%는 ‘하락’, 16%는 ‘보합’을 선택했다고 하는데요.

연령별로는 다른 연령대에 비해 30대에서 ‘상승’을 응답한 비율이 높았다고 합니다.

지역별로 보면 서울의 68.2%, 경기의 66.9%가 ‘상승’을 예상했고, 인천은 61.5%, 지방광역시 63.9%, 지방 59.8%로 나타나 지역별로 응답의 차이를 보였다고 하네요.

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전세가격 상승 요인 - ‘전세공급(매물) 부족’(54.9%), 매매가격 상승영향으로 전세가격 상승(29%)

전세가격 상승 이유로는 ‘전세공급(매물) 부족’(54.9%)이 가장 많았고 △매매가격 상승 영향으로 전세가격 상승(29%) 이유가 뒤를 이었고, 앞선 2개 이유가 응답의 대다수를 차지했고 나머지 이유는 10% 미만의 낮은 응답비중을 보였다고 합니다.

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주택 전세가격 하락 - 전세물량증가 > 매매전환 증가로 전세수요 감소 > 공공임대주택 확대 등 정책적 효과 > 월세전환 증가로 전세수요 감소

주택 전세가격이 ‘하락’할 것이라고 답한 응답자의 이유는 ‘전세 물량 증가’가 29.3%로 가장 많이 응답하였습니다. 이어 △매매전환 증가로 전세수요 감소(24.9%) △공공임대주택 확대 등 정책적 효과(22.6%) △월세전환 증가로 전세수요 감소(15.1%) 등의 순으로 나타났다고 합니다.

주택 월세 또한 전체 응답자 중 61.2%가 ‘상승’할 것으로 예상했다. 반면 ‘하락’ 응답은 14.2%, ‘보합’ 응답은 24.6%로 나타났다.

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2021년 주택 월세 가격, 61.2% 상승 예상/ 매매,전세상승 부담으로 월세 전환 수요 증가

올해 주택 월세 가격에 대한 전망 질문에는 전체 응답자 가운데 61.2%(1천977명)가 상승을 예상했습니다.

월세 가격이 오를 것이라고 응답한 이유는 '매매, 전세 상승 부담으로 월세 전환 수요 증가'(48.6%)가 가장 많았으며 '월세 공급(매물) 부족'(23.5%), '보유세·종부세 부담으로 인한 세 부담 전가'(19.5%) 등이 그 뒤를 이었다고 하네요.

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하락을 전망하시는 분들의 이유를 보자면 참 마음이 안타깝네요.

특히 전세가격이 하락할 것이라고 전망하시는 분들의 이유를 보면 거의 희망에 가깝다는 생각이 드네요.

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리모델링 훈풍 부는 1기 신도시, 산본 집값 '들썩'

https://www.hankyung.com/realestate/article/2021010455741

1990년대 초 준공된 산본·분당·평촌 등 1기 신도시에서 리모델링이 추진되고 있습니다.

기존 용적률이 높아 재건축을 추진하기에는 사업성이 떨어지고 특히 리모델링이 재건축에 비해 정부 규제가 상대적으로 덜하기 때문에 리모델링으로 선회하는 곳이 늘고 있다고 합니다.

군포시 금정동 율곡주공3단지 리모델링 조합 설립 인가 공고

군포시는 지난달 31일 군포시 금정동 율곡주공3단지 리모델링 조합 설립 인가를 공고했다.

1994년 준공된 이 단지는 수평·별동 증축을 통해 21개 동, 2042가구에서 21개 동, 2348가구로 바뀌게 된다.

용적률은 기존 216%에서 300%로 높아진다.

조합 관계자는 “전용면적 60㎡ 이하 소형이 대부분이고 기존 용적률이 높아 재건축 대신 리모델링을 추진하기로 했다”며 “이달 말 시공사 입찰 공고를 내고 3월쯤 업체를 선정할 계획”이라고 말했다.

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군포시 산본동 우륵아파트(1312가구), 산본신도시 첫 리모델링 조합 설립 인가 (20.09)

산본동 우륵아파트(1312가구)는 지난해 9월 산본신도시에서 처음으로 리모델링 조합 설립 인가를 받았다.

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금정동 퇴계주공3단지, 산본동 개나리주공13단지 등도 주민 동의 등 리모델링 절차

금정동 퇴계주공3단지, 산본동 개나리주공13단지 등도 주민 동의 등 리모델링 절차를 밟고 있다.

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준공 30년 앞둔 1기신도시 중심 리모델링 추진 단지 늘어나고 있어

준공 30년을 앞두고 있는 1기 신도시를 중심으로 리모델링을 추진하는 단지가 점차 늘어나고 있다.

1기 신도시는 △성남 분당 △고양 일산 △군포 산본 △부천 중동 △안양 평촌 등 다섯 곳으로 구성됐다.

특히 1기 신도시는 용적률이 200% 안팎인 단지가 많은 편이다.

통상 기존 용적률이 200% 이상이면 재건축을 해도 수익성이 떨어진다는 평가를 받는다.

1기 신도시에서 재건축 대신 리모델링이 떠오르고 있는 배경이다.

분당 한솔마을주공5단지(1156가구), 분당 무지개마을3단지(964가구), 평촌 목련2단지(994가구) 등이 리모델링을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

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안전진단 강화 등의 영향으로 재건축을 추진하기가 쉽지 않아 - 리모델링 추진, 주민동의율 66.7%이상이면 추진 가능

안전진단 강화 등의 영향으로 재건축을 추진하기가 쉽지 않다는 점도 영향을 미쳤다.

리모델링은 주민 동의율이 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다.

재건축(75% 이상 동의)보다 수월하다. 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)의 절반이다.

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현대건설, GS건설 등 대형 건설사도 리모델링 시장 수주전

현대건설, GS건설 등 대형 건설사도 리모델링 시장에 앞다퉈 뛰어들고 있다.

건설 업계 관계자는 “몇몇 대형사가 리모델링 전담 조직을 신설하는 등 수주를 준비하고 있다”며 “재건축 사업이 규제로 중단되다시피 하자 리모델링 사업이라도 따내려는 것”이라고 설명했다.

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내력벽 철거 허용 여부 관건

단 내력벽 철거 허용 여부는 1기 신도시 리모델링 활성화의 주요 변수로 꼽힌다.

내력벽은 건축물에서 구조물 하중을 견디기 위해 만든 벽이다.

내력벽 철거가 허용돼야 평면을 다양화해 사업성을 높일 수 있다.

하지만 하중을 견디는 벽이 사라져 안전성 문제가 생길 수 있다는 우려의 목소리도 있다.

국토교통부는 내력벽 철거 허용 여부 관련 연구용역 결과를 연내 발표할 예정이다.

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박용석 한국건설산업연구원 연구위원은 “1기 신도시 중 재건축이 어려운 단지들이 리모델링을 대안으로 고려하고 있다”며 “다만 리모델링은 재건축만큼의 개발 이익은 기대하기 힘들다는 게 약점”이라고 했다

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1기 신도시들은 재건축 보다는 리모델링을 추진하는 경우가 많아지고 있습니다.

중층이상의 아파트단지들로 이뤄진 1기신도시는 용적율이 높다 보니 사업성이 떨어지고, 재건축보다는 규제가 덜하기 때문에 리모델링을 추진하고 있다고 합니다.

리모델링 사업의 본격화 될려면 아무래도 내력벽 철거 허용 여부가 관건이라 생각합니다.

이 부분에 대해서는 연구용역에 대한 결과를 2021년에 발표할 예정이라고 하는데 이 내력벽 철거 허용 용역에 대해서는 몇년째 발표를 미루고 있는 상황입니다.

올해 발표를 할지 아니면 내년에 발표할지 ...

내력벽 철거가 허용된다고 한다면 기존에 중층 재건축을 추진하는 단지에서도 리모델링으로 선회할 가능성이 있다고 생각합니다.

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강남 집값 뛰니 목동 재건축도 '꿈틀'…거래량 늘고 신고가 속속

https://www.news1.kr/articles/?4170351

서울 주택시장 전역이 상승 훈풍을 타면서 목동 재건축도 상승하고 있습니다.

최근 하루에만 신고가 거래가 4건 등록되는 등 매수 심리도 살아나고 있다고 합니다.

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양천구 목동, 신고가 거래 이어져

9단지 전용 106.93㎡ 19억 2000만원 /1단지 전용 99.15㎡는 19억5000만원

2단지 전용 97.92㎡는 18억5250만원 / 3단지 전용 145.13㎡ 26억원

5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양천구 목동 '목동신시가지 3단지' 전용 145.13㎡ 지난달 8일 26억원에 매매계약을 체결해 신고가를 기록했다. 직전 최고가(23억원)보다 3억원 오른 수준이다.

3단지뿐 아니라 1단지, 2단지, 9단지에서도 신고가 거래가 나왔다.

1단지 전용 99.15㎡는 지난달 11일 19억5000만원에, 2단지 전용 97.92㎡는 같은 달 2일 18억5250만원 신고가를 각각 기록했다.

9단지 전용 106.93㎡도 지난달 15일 직전보다 7000만원 상승한 실거래가 19억2000만원에 손바뀜했다.

이달 1일 하루에만 4건의 신고가 거래가 등록됐고, 전날인 12월31일에도 신고가 거래 3건이 모습을 드러냈다.

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목동 재건축 일대 거래량 증가세

목동 재건축 일대 거래량도 최근 증가세다.

목동신시가지 1~14단지 11~12월 거래량은 현재 122건이다. 직전 2개월 거래량(56건)의 2배 이상이다.

12월 계약 거래 신고 기한이 아직 남아 있는 점을 고려하면 최근 거래량 증가세는 더욱 확연할 것으로 보인다.

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강남 재건축 중심 시장된 서울 아파트 상승세, 목동 재건축까지 확산

부동산업계는 압구정 등 강남 재건축을 중심으로 시작한 서울 아파트값 상승세가 목동 재건축까지 확산한 것으로 분석했다.

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서울 초기 재건축 사업지, 재건축 연한 30년 채워, 재건축의 첫시작 - 안전진단 단계

목동 재건축은 서울의 대표적인 초기 재건축 사업지다.

2만7000여가구에 달하는 목동신시가지 1~14단지는 지난 2018년 재건축 연한(준공 후 30년)을 채웠다.

단지별 사업 속도는 비슷하다.

2020년 06월 6단지가 14개 단지 중 처음으로 2차 정밀안전진단을 통과하면서 일대 재건축 기대감은 부풀었다.

이후 9단지는 2020년 09월 2차 정밀안전진단에서 불가 판정을 받으면서 매수 심리도 급격히 악화했다.

이 밖에 5·11·13단지는 1차 통과 후 2차 적정성 검사를 기다리고 있으며, 나머지는 1차 안전진단 절차를 밟고 있다. 14개 단지 중 6단지를 제외하면 모두 안전진단 단계에 머물러 있다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 단계다.

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2020년 11월부터 강남권 재건축 단지들을 중심으로 매매 신고가를 갱신하면서 거래량이 서서히 늘어나는 와중에 목동 재건축 단지들도 마찬가지로 재건축단지를 중심으로 매매 신고가와 더불어 거래량이 늘어나고 있습니다.

목동의 경우 서울 초기 재건축 사업지로 목동 신시가지 단지들 대부분이 재건축 연한 30년을 채워 재건축을 할 수 있는 자격요건은 갖춘 상태입니다.

하지만 아직까지는 재건축을 시작하기 위한 조합설립을 위한 추진위에서 안전진단을 신청하는 단계에 머물고 있습니다.

재건축을 위한 첫단추인 안전진단 단계에서 2020년 06월 6단지가 2차 정밀 안전진단을 통과하면서 재건축을 할 수있게 되었으나 다른 단지들은 아직까지 2차 정밀 안전진단의 결과를 기다리거나 2차에서 불가판정을 받는 등 여전히 안전진단단계를 통과하지 못하고 있습니다.

재건축 사업은 긴 시간이 필요한 사업입니다. 언젠가는 재건축 사업이 본격화되어 추진될 것이라 생각합니다.  하지만 그 시간이 너무나 길고 지지부진하는 경우도 많다고 합니다. 중간에 조합원간의 갈등으로 사업 일정이 지연되는 경우도 많다고 합니다. 그러니 단기적으로 바라 보시지 마시고 장기적으로 접근해야 한다고 생각합니다.

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[부동산 캘린더]전국 14곳 3622채 분양… 서울 물량은 없어

https://www.donga.com/news/article/all/20210104/104766701/1

4일 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면 1월 첫째 주에는 전국 14개 단지에서 3622채가 분양한다. 공공임대 물량 등을 제외한 2506채가 일반분양으로 공급된다. 서울에서 분양되는 물량은 없다.

​8일 경기 성남시에서 GS건설이 짓는 ‘판교밸리자이’의 1순위 청약을 시작한다.

전용면적 60∼84m² 아파트 350채와 전용 59∼84m² 오피스텔 282실로 구성된다.

대왕판교로, 용인서울고속도로, 분당내곡간고속화도로 등을 통해 서울 강남 이동이 편리하고 제2, 3판교테크노밸리가 가깝다.

본보기집은 3곳에서 문을 연다.

경북 포항시 ‘KTX포항역삼구트리니엔’, 경기 의정부시 ‘의정부고산수자인디에스티지’, 광주 북구 ‘운암동한국아델리움57에듀힐즈’ 등이다.