[21.01.08]수도권 집값 최대15% 급등 할지도, 전세 시장 방법 없어,지방 부동산 계속 상승 전망/ 사전청약 본격화,7월부터 시행,경기도민 50%차지,서울 수요 분산 역부족

[매부리TV] 수도권집값 최대 15%급등 가능성…전세난 이어진다

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/01/22442/

매부리TV 에서 2021년 맞이해 시장에 정통한 국내 최고의 부동산 전문가들의 2021년 부동산 시장 전망에 대한 기획 인터뷰를 하고 있네요.

그 중에서도 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(빠숑) 그리고 `앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다` 등 다수의 책을 저술한 재야의 은둔 고수 삼토시(강승우) 의 인터뷰 가시내용을 리뷰하였습니다.

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2021년 서울 수도권 집값은 앞으로 더 오를 것

주택 수요·주택 공급·유동성 3가지를 볼때

수요 측면에서 서울·경기 집값과 밀접한 결혼 11년차 부부가 내년에 큰폭으로 증가

공급 측면에서 2020년 5만 가구 넘게 나왔던 공급 물량이 2021년 절반으로 줄고

유동성 측면에서 3기 신도시로 풀리는 토지보상금이 가세한다고 합니다.

여기에 전례없는 시중 유동성으로 인한 저금리에 만성적인 공급부족, 전세금 상승랠리까지 붙은 상황입니다.

지금까지 집값이 많이 올라 시장의 피로감이 있다고 하지만 시세가 상승할 변수가 사라진 것이 아니기 때문에 상승한다고 합니다.

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서울은 모든 지역 상승이 상승할 것, 수도권에서도 서울로 출퇴근이 가능한 역세권은 시세가 다 뛸 것으로 예상

강남3구 마용성을 제외한 서울 외곽지역은 대출을 끼고 살 수 있는 곳들은 랠리가 이어질 것이라고 전망하고 있습니다.

강남권 역시 신고가는 계속 찍으며 상승하겠지만 아무래도 현금 없이는 못사는 지역이라 큰 폭의 상승이 아닌 완만히 상승할 것이라고 전망하고 있습니다.

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무주택자라면 지금이라도 내집마련을 해야

무주택자들이 내가 살고자 하는 실거주로 내집을 마련해야 한다고 한목소리로 애기하고 있습니다.

하지만 무리한 영끌은 몇년 후에 찾아오게될 위기에 대비해야 하기 때문에 자신의 자산에 대한 한도 내에서 집을 장만하라고 합니다.

이는 지난 2008년 금융위기 당시 다수의 `하우스 푸어`가 양산된 것을 잊지 말아야 하며, 집을 살때 이자와 원금상환을 감당할 수 있는지를 꼭 살펴야 한다고 합니다.

경기가 추락했을 때 대출이 부담되어 내집을 처분해야 하는 불상사가 생기기 때문입니다.

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지방 부동산도 상승할 가능성이 높아. 지금껏 강세인 지역이 상승할 것, 내리는 지역있으니 옥석 가려야

전국적으로 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역으로 묵여 있지만 여전히 지방의 집값은 상승세에 있습니다.

전국 모든 집값이 뛰는 것은 아니지만 시세가 주춤한 곳보다는 지금껏 강세를 보이는 지역들이 더 상승할 것이라고 하네요.

그러면서 오르는 지역과 내리는 지역으로 뒤섞일 가능성도 있기 때문에 지역별로 살펴야 한다고 합니다.

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집값이 조정 받을 시기 - 삼토시님, 2023~2024년경 예상/ 빠숑님, 당장 조정에 대비해야 할 시기는 아니다.

삼토시 : 2023~2024년경으로 예상한다.

2024년부터 서울 입주물량이 큰 폭으로 늘어난다.

둔촌주공, 개포주공 1·4단지, 잠실 미성·크로바, 잠실 진주아파트 등이 입주랠리를 벌인다.

집값 수요의 척도로 보는 서울·경기권 11년차 부부도 2024년부터 줄어든다.

2025년경 GTX-A와 신안산선이 개통되면 서울로 몰리던 주택수요를 분산시키는 효과가 있다.

결정적으로 3기 신도시가 이 즈음 입주한다.

공급폭탄을 이기는 시장은 없다. 하락세가 시작되면 생각보다 골이 깊을 수 있다.

빠숑 김학렬 : 그렇다고 당장 조정을 대비해야 할 시기는 아니다. 지금 상황으로 봐선 조정이 곧 올 것 같진 않다.

적어도 올해 집값 하락을 걱정할 시기는 아니라는 것이다.

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2021년 전세시장 전망 - 세분다 방법 없다

방법이 없다. 서울 수도권할 것 없이 대부분 오른다. 지금 수급이 꼬여서 방법이 없다.

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맨 마지막 인터뷰가 강렬합니다.

전세 전망에 대해서는 방법이 없습니다.

서울, 수도권 할 것 없이 전 지역이 다 오를 것이라고 저도 그리 생각되네요.

정말 전세 품귀현상으로 인한 수급이 꼬여 있는 상태이기 때문에 이를 풀 방법은 다주택자 규제를 완화하는 방법 말고는 없기 때문입니다.

하지만 정부의 스텐스는 다주택자 규제에 방점을 두고 있기 때문에 태도 전환은 어려울 것이라 생각됩니다.

공공 임대로 많은 주택을 공급하겠다고 하지만 이또한 당장 내올 수 있는 물량도 아니기 때문에 2021년, 전세시장은 계속 우상향할 것이라 생각합니다.

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​'입주 언제인지 모를' 사전청약 본격화…전세난민 생활 계속

https://light.dailian.co.kr/news/view/953398

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​국토부, 2021년 7월부터 3만 가구 수도권 청약 시작

그동안 정부가 강조해 온 후분양 방식의 원칙을 깨고 사전 청약 방식으로 바꿔서 3기 신도시 물량을 빠르게 풀어서 수요 분산을 통해 집값 안정을 꾀하고자 하고 있습니다.

2020년 07월 인천계양(1만1000가구)과 서울 동작구 노량진 수방사 부지(200가구)를 시작으로 사전청약이 시작됩니다.

시기별로 ▲9, 10월에 남양주 왕숙2(1500가구), 서울 관악구 남태령 군부지(300가구) ▲11, 12월에 남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구), 고양 창릉지구(1600가구), 하남교산(1100가구) 등에서 사전 청약 물량이 나오면서 2021년 총3만가구가 공급될 예정이라고 합니다.

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좋은 입지 물량 적거나 빠져 있어

이번 사전 청약에서 노량진과 남태령 군부지, 위례 지역이 단연 관심 대상입니다.

그러나 해당 지역에서 나오는 물량은 800가구에 불과합니다.

하남 등 3기 신도시 내에서도 인기 지역도 사전청약에 포함되지만, 알짜입지인 태릉cc와 과천청사 물량이 빠져 있습니다.

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사전청약 대다수 경기도민 대상

사전청약 물량 절반 정도가 경기도민 대상입니다.

3기 신도시가 들어서는 지역에서 2년 거주자에게 먼저 30%, 그 외 경기도에 20%가 우선 공급됩니다.

그리고 나머지 50%는 서울 등 기타지역 거주자가 대상이기 때문에 서울 등 수도권 거주자에게 배정된 물량이 적습니다.

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서울 수요 분산 역부족, 평가 많아

서울 수요를 분산하기에는 역부족이라는 평가가 많습니다.

사전청약에 떨어지고 본청약에 나설 수는 있지만 당첨되지 않을 경우를 감안하면, 3기 신도시 청약을 목표로 거주지 이전하는 것은 위험 부담이 크기 때문입니다.

결국 서울이 아니라는 입지적 조건에 우선청약 등을 고려하면, 서울 수요 분산의 효과는 한계가 있다고 합니다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "3기 신도시의 입지적 조건 등 제반사항을 봤을 땐 서울 수요 분산에는 분명히 한계가 있다"며 "즉 집값 상승을 막기에는 역부족이라는 얘기"라고 설명했다.

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사전 청약 물량이 제때 공급이 안된다면?

제때 공급을 이뤄낼 수 있을 지에 대한 우려에 수요자들은 망설이게 됩니다.

실제 이명박 정부 시절인 2010년 사전예약으로 공급한 단지들 중 모집공고에 안내한 일정보다 많게는 7년 가까이 본청약이 늦어진 경우도 있습니다.

하남 감일 지역이 대표적인데 B3블록과 B4블록의 경우 2010년 사전예약 후 2013년 5월 본청약이 본래 계획이었지만, 이보다 5년 7개월 늦은 2018년 12월에 들어서야 본청약을 받았습니다.

입주도 2021년 10월 예정으로 사전예약 후 입주까지 10년 가까이 걸린 셈입니다.

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사업 지연되면 오랜 기간 무주택자로 임대로 살아야

한국부동산원에 따르면 2020년에만 4.61% 올랐는데, 지난 2015년(4.85%) 이후 5년 만의 최대 상승폭을 기록했다고 합니다.

아파트로만 범위를 좁혀보면 7.32% 올라 9년 만에 최대라고 합니다.

급등하고 있는 전셋값에 무주택자들의 부담이 계속 커지고 있습니다.

그런데 해당 사업이 지연되면 예상보다 오랜 기간을 무주택자로써 임대를 살아야 합니다.

더 큰 문제는 본청약에서도 '최종 탈락'하는 경우입니다.

전셋값은 계속 집값을 밀어올리고 있고, 분양가 상한제 등으로 인한 공급감소까지 겹쳐 한동안 집값은 오를 것이라는 예측되기 때문입니다.

만약 3기 신도시만 보고 있다가 집값이 더 올라버리면 영영 내집마련 기회를 놓치는 것일 수도 있기 때문입니다.

경기 수원에서 거주 중인 신혼부부 A씨는 "3기 신도시가 되면 좋다. 그러나 안 되면 어떻게 할지가 제일 문제"라며 "사전청약 탈락 후 본청약까지 전세 보증금을 마련해가면서 어찌어찌 버틴다고 해도 만약 탈락하면, 그땐 일반 주택을 매매해야 하는데 감당할 수 있는 금액일지 걱정된다"고 말했다.

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3기 신도시 토지보상에 대한 이견이 큰 지역 남아 있어

정부는 토지보상이 어느 정도 끝난 상태로 과거와 다를 것이라고 주장하고 있지만 토지보상에 대한 이견이 큰 지역이 아직 남아 있다고 합니다.

과천신도시의 토지 보상은 2020년 부터 시작할 계획이었지만, 토지주와 LH 간 감정평가 금액 차가 커 2021년으로 미뤄졌습니다.

용산·태릉·과천·상암에서는 주민들과 지자체장, 지역구 국회의원 등의 반발이 계속되고 있는 상태라고 합니다.

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그럼에도 불구하고 사전청약에도 청약도전을 하시길 바랍니다.

보험(?) 성격으로 청약을 하시는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

그리고 나서 다른 지역의 공공이든 일반 분양이든 청약신청을 하시면 되니까요.

다만 사전청약을 하여 당첨된다고 하여 바로 2~3년후에 입주가 가능한 것이 아니라는 점은 꼭 명심을 하셔야 합니다.

토지보상이 아직 끝난게 아니고 토지보상이 끝났다고 하더라도 바로 아파트를 짓을 정도의 계획이 진행된 것도 아니기 때문입니다.

최소한 4~5년은 기다려야 첫 입주가 시작될 것이라 생각되며, 길면 위에서 언급한 하남감일 처럼 10년을 있어야 하는 불편함을 겪어야 할지도 모릅니다.

다만 수도권의 전세가격이 너무나 오르고 있어 이 또한 만만치 않은 상황이기에 너무 사전청약만을 믿고 계시진 말라는 말씀을 감히 드려 봅니다.

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