[21.01.11]매입임대 지원단가 삭감, 수요 적은 싼 지역 매임임대공급, 공실율 높아/양도세 한시적 30% 삭감 일부의원 거론/ 공공재개발, 빌라매입, 노후도 확인해야

[단독] "양도세 한시적 30% 깎아주자" 민주당 내 '공급확대방안' 거론

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2021011017150005978?did=NA

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더불어민주당 내부에서 ‘다주택자 양도소득세 한시적 감면’ 카드가 본격 거론

4ㆍ7 서울ㆍ부산시장 보궐선거를 앞두고 더불어민주당 내부에서 ‘다주택자 양도소득세 한시적 감면’ 카드가 본격 거론되고 있다.

정부는 현재 다주택자가 집을 팔 때 최대 62%의 세금을 부과하고 있고, 6월부터는 세율이 72%까지 높아진다.

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일부 의원, 한시적으로 30~40% 깎아주는 방안 거론, 민주당 지도부 난색

이 같은 양도세 중과(重課) 정책이 ‘매물 잠김’ 현상을 낳아 오히려 집값 상승을 부추기고 있으니, 세금을 한시적으로 30~40% 깎아주는 방안이 고개를 들고 있는 것이다.

하지만 민주당 지도부는 “부동산 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”며 난색을 표하고 있다.

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각종 정부의 부동산 규제에도 집값 뛰는 이유중 과도한 양도세 부담

이들은 각종 정부의 부동산 규제에도 집값이 뛰는 이유 중 하나로 과도한 양도세 부담을 꼽는다.

현재 서울 등 조정대상지역에서 집을 팔 때 2주택자는 최대 52%, 3주택 이상은 62%의 양도세가 부과된다.

여기에 지난해 ‘7ㆍ10 부동산 대책’에 따라 6월1일부터는 10%포인트가 더해진다.

3주택 이상은 양도차익의 72%를 뱉어내야 한다.

이에 다주택자들이 집을 팔기보다 증여하거나 ‘버티기’에 나서고, 결국 시장 매물이 감소하며 오히려 집값이 뛰고 있다는 것이다.

https://www.sedaily.com/NewsView/22H7QCEBSI ‘양도세 중과’ 완화론 솔솔··· 다주택자 매물 끌어낼까

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2020년 6월에도 양도세 한시 유예 서울 집값 일시 하락

이미 전례도 있다. 정부는 지난 2019년 ‘12ㆍ16 부동산 대책’을 발표하며 2020년 6월 30일까지 양도세 중과를 유예한 바 있다.

이 기간 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우 양도차익에 기본세율(6~42%)만 적용한 것이다.

당시 정부의 가파른 보유세(종부세+재산세) 인상에 부담을 느낀 강남 다주택자들이 6월 말까지 집을 팔기 위해 호가를 수억원 낮춘 급매물을 내놓으며 서울 집값이 일시적으로 하락하기도 했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “지난해 상반기처럼 중과 조치를 아예 유예할 경우, 다주택자 매물이 시장에 풀리는 효과는 분명 있을 것”이라고 했다. 반면 권대중 명지대 교수는 “이미 상당수 다주택자가 증여를 끝내 양도세 완화 효과가 크지 않을 것”이라고 했다.

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양도세 감면에 선 긋는 민주당 지도부, "잘못된 신호 줄 수 있다", 양도세 완화 방안 전혀 논의되지 않아

10일 더불어민주당과 정부 당국에 따르면 올해 6월부터 적용되는 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과 정책을 완화하는 방안이 당정 내부에서 조심스럽게 검토되고 있다.

민주당 지도부는 이 같은 양도세 완화 주장에 대해 “논의한 적도, 검토할 계획도 없다”는 입장이다.

오는 6월 양도세 추가 중과 조치가 본격 시행되기도 전에 완화 쪽으로 틀어버리면, 부동산 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다고 판단하기 때문이다.

실제 최근 고위 당정 협의에서 양도세 완화 방안은 전혀 논의되지 않은 것으로 확인됐다.

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양도세 완화 등 제안 받은 것은 사실, 부동산 정책의 원칙 허물 수 있어 검토 하고 있지 않아

민주당 핵심 관계자는 “완화 카드를 꺼내는 순간 ‘투기수요 억제’라는 당정의 기조가 바로 흔들릴 수 있어 쉽게 논의할 사안이 아니다”며 “오히려 지도부는 최근 종부세 부담을 견디지 못하고 다주택자들이 매물을 내놓기 시작한 것으로 파악하고 있다”고 했다.

이낙연 대표도 한국일보와의 통화에서 “김진표 의원에게 양도세 완화 정책 등에 대해 제안 받은 것은 사실이나, 부동산 정책의 원칙이 허물어질 수 있어 검토하고 있지 않다”고 밝혔다.

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홍남기 경제부총리, “현재 세 채 네 채 갖고 계신 분들이 매물을 내놓게 하는 것도 중요한 공급정책”

그러나 한편에선 이날 홍남기 경제부총리가 “현재 세 채 네 채 갖고 계신 분들이 매물을 내놓게 하는 것도 중요한 공급정책”이라고 말한 데 대해 “양도세 중과 완화를 통해 퇴로를 열어주자는 의미”라는 해석이 나오는 등 이 사안과 관련된 논쟁은 계속될 것으로 보인다.

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양도세 중과 완화에 관한 얘기가 흘러나오네요.

정치인들의 생명은 표를 얼마나 얻어 이기느냐에 있기 때문에 이를 의식할 수밖에 없다고 생각합니다.

정부도 그동안의 입장에서 변화가 있는 듯 합니다.

좀더 지켜보면 알 수 있겠네요.

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​공공재개발 기대에 들썩이는 빌라촌… "알고보면 안되는곳 많아"

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2021/01/08/2021010802449.html

공공재개발 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 정비사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 물량의 최대 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 여러 인센티브를 주는 제도다. 공공재개발 지역으로 선정되려면 △주민동의 △노후도 비율 △도로연장률 △세대밀도의 등 재개발을 추진할 수 있는 기준을 충족해야 한다.

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급상승하는 아파트 전세에 밀려 상대적으로 싼 빌라 매수한 영향에 공공 재개발 기대감

아파트보다 가격이 쉽게 오르지 않았던 노후 빌라마저 값이 오르고 있다.

아파트 전세에서 밀려난 사람들이 상대적으로 싼 빌라 매수로 돌아선 영향에 공공재개발에 대한 기대감이 부른 투자수요까지 더해진 여파다.

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연립주택 매매가격 2019년대비 6.47%, 12년만에 최대치

11일 KB리브온에 따르면 지난해 연립주택 매매가격은 2019년보다 6.47% 올랐다. 이는 2008년(7.87% 상승) 이후로 12년 만에 최대치다.

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연립주택 가격 상승 원인, 매매, 전세가격 동반상승

연립주택이 오르는 이유로는 먼저 집값 강세가 계속되고 전셋값 마저 오르자 더 이상 미루지 않고 집을 사는 이들이 많아진 것이 꼽힌다.

여기에 최근 투자수요도 한 몫을 하고 있다.

정부가 공공재개발을 적극적으로 추진할 움직임을 보이면서 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대감이 커졌다.

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공공재개발, '노후도' 충족하지 못하면 지정 안될 수도

부동산 전문가들은 재개발을 노리고 사는 경우 과연 해당 지역이 재개발 심사를 통과할만큼 낡은 지역인지 유심히 봐야 한다고 지적한다.

최근 공공재개발 시범사업에 지원했다가 ‘노후도’를 충족하지 못해 퇴짜를 맞은 구역이 속출했기 때문이다.

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공공재개발 될려면 노후도 맞춰야 하는데 쉽지 않아, 건물의 3/2 이상, 연면적 60% 이상이 노후건물이어야

문제는 이 중 노후도를 맞추기 쉽지 않다는 점이다.

도시정비법 시행령에 따른 노후도 최소 기준은 건물의 3분의2 이상, 연면적의 60% 이상이 노후 건물이어야 한다.

노후 건물은 다세대 주택일 경우 30년 이상, 다가구주택을 포함한 단독주택일 경우 20년 이상이어야 한다.

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노후도 차지하는 점수 100점에 30점 차지

대상지를 정할 때 노후도가 차지하는 점수는 만점인 100점 중 30점이다.

주민 동의 비율(40점) 다음으로 높다.

주민 동의율이 높더라도 노후도를 맞추지 못하면 공공재개발 대상지로 지정되기 어렵다.

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재개발 추진 구역중 공공재개발 어려운 지역 많아

실제로 서울 안에는 재개발 추진이 어려운 구역이 많다.

서울시가 뉴타운 구역 상당수를 해제한 2012년 이후 신축 건물이 많이 생겼기 때문이다.

재개발을 포기한 집주인들이 세를 놓기도 좋고 팔기도 좋도록 상품성을 높이기 위해 기존 집을 헐고 새로 지은 경우가 많다.

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결국 공공재개발 사업 지원한 은평구내 8개 구역 노후도 충족 못해 탈락

최근 공공재개발 시범사업 후보에 지원했지만 탈락한 은평구 내 8개 구역이 좋은 예다.

서울시 은평구의 녹번 2-1구역과 갈현 2구역, 수색동 289, 수색동 309-8, 증산동 205의 33, 불광동 329의 13, 불광동 346, 갈현동 12의 248 등 총 8곳은 최근 공공재개발 시범사업 후보 지역으로 지원했지만, 탈락했다.

이중 7곳이 노후도를 만족하지 못했다.

은평구 갈현동의 A 공인중개업소 관계자는 "지난 7~8월에 공공재개발이 된다는 기대감에 문의 전화가 많이 왔고 일부는 계약이 체결됐다"면서 "못해도 1억원씩은 올라 거래가 진행됐는데, 이번에 후보지에서 떨어졌으니 일반 재개발과 같은 또 다른 방법들을 찾아볼 것 같다"고 했다.

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서울 성복구의 공공재개발 후보지, 신축건물 들어서면서 요건 맞추지 못할까

서울 성북구의 공공재개발 후보지도 비슷한 고민을 가지고 있다.

서울 성북구의 한 지역은 성북구청에 ‘구역지정을 위한 신축행위 (중단)탄원서’까지 제출했다. 2015년 이후로 신축 건물이 약 40여곳 가량 들어서면서 공공재개발 요건을 못맞출 수 있다는 위기감이 들었기 때문이다.

성북구 인근 공인중개업소 관계자는 "이 지역의 토지 등 소유자 수가 900여명에서 1200여명 수준으로 늘었고, 노후도도 83%에서 70% 초반대로 떨어진 것으로 안다"면서 "이렇게 되면 사업 진행이 어려운데 여전히 신축을 올리려는 사람이 있다"고 했다.

 

부동산 전문가, 정비사업을 노린 빌라 투자에는 고려해야 할 것이 많다

부동산 전문가들은 정비사업을 노린 빌라 투자에는 고려해야 할 것이 많다고 지적한다.

아파트 재건축 사업을 예측하고 투자하는 것도 쉽지 않은 마당에 빌라는 더 어렵다는 것이다.

게다가 공공재개발이란 호재를 노리고 먼저 진입하려는 건축업자들도 많아 자칫하면 공공재개발을 할 수 없을 수 있다는 점도 반드시 염두에 둬야 한다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공공재개발이 새로운 투자 트렌드인 건 맞는데, 프리미엄까지 얹어서 노후 빌라를 사놓고 사업이 진행되지 않으면 낭패"라면서 "‘지뢰밭’이라거나 ‘신종 도박’이라고 할 수 있다는 점에서 위험한 투자일 수 있다. 유의해야 한다"고 했다.

익명을 요구한 부동산 업계 한 관계자는 "빌라 투자는 원래 부동산 투자 중에서도 고수들 만이 하는 쉽지 않은 투자라고 봐야 한다"면서 "공공재개발이라는 화두가 던져진 지난해 여름부터 발 빠른 투자자들은 먼저 진입했다는 점을 감안해 내가 사려는 매물이 있는 곳이 정말 공공 재개발이 가능한 지역인지 잘 따져봐야 할 필요가 있다"고 했다.

 

공공재개발 가능성이 있는 빌라를 매입하는 것에 대해서는 신중하게 접근하셔야 합니다.

대체로 공공재개발 지원 후보지들의 경우, 예전에 뉴타운이나 재개발 구역 지정이 되었다가 주민들의 동의가 쉽지 않아서, 혹은 사업성이 떨어져서, 혹은 지자체에서 강제로 해제하는 등의 사유로 다른 지역들에 비해 낙후된 지역들이 공공재개발 사업에 지원하는 곳이 많습니다.

그리고 이런 지역들은 이미 한번은 실패를 맛봤기 때문에 새로이 리모델링을 하거나 집을 부수고 새로이 빌라 등을 지어서 살고 계시는 분들도 많이 있습니다.

이는 공공재개발 사업을 추진함에 있어서 주민동의를 얻어야 하는 것이 가장 중요하며 그다음에 해당 지역의 노후도를 측정하는 기준이 중요한데 새로이 리모델링을 하거나 집을 새로이 짓게 된다면 노후도가 개선되면서 공공재개발 지역에 선정될 확률이 낮아지게 됩니다.

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즉, 공공재개발 가능성이 이는 지역에 빌라를 매입하는 것에 있어서 주변 여건을 충분히 고려해서 접근해야 합니다.

이말은 다시 말해 주변 상황이 낙후되어 노후도가 상당히 진행된 곳이 지정될 확률이 높다는 것이고 주거해야 할 상황이 그리 좋지 못할 수 있음을 감내해야 한다는 얘기입니다.

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그리고 위에서 언급했듯이 공공재개발 관련 얘기가 나왔을때 발빠른 투자자들이 선점하고 있다가 단기로 가격을 올려서 되파는 경우가 있기 때문에 프리미엄까지 얹어서 매매하는 것이 아닌지 다시 한펀 되짚어 보셔야 합니다.

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아울러 공공재개발도 재개발 사업이기 때문에 지정되고 나서 새로운 아파트를 분양 받기까지는 상당한 시간이 걸린다는 것을 명심하셔야 합니다.

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"공실 이유 있었네"…매입임대 지원단가 '오히려' 삭감

https://light.dailian.co.kr/news/view/953848

매입임대주택 한국토지주택공사, 지방공사 등이 주택의 소유권을 취득해 임대하는 주택을 말한다. 전세와는 달리 월 임대료를 지불하며 거주하는 임대주택이다.

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기존주택 매입임대주택 일반 다가구와 주거취약계층 유형의 매입단가가 1억1000만원에서 1억1800만원으로 800만원 상승

2020년 01월 11일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난해 기존주택 매입임대주택 일반 다가구와 주거취약계층 유형의 매입단가가 1억1000만원에서 1억1800만원으로 800만원 올랐다.

그러나 지방 뿐만 아니라 서울 주택도 포함하는 금액이다.

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지원단가는 인상 보다 삭감이 더 많아, 수요많은 서울등 수도권 도 삭감

지원단가는 인상 보다 삭감이 더 많았다.

현재 지방과 수도권의 집값 차이를 감안해 지역별로 지원단가를 차등 적용하고 있는데, 수요가 많은 서울 등 수도권이 삭감됐다.

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신혼Ⅰ의 지원단가, 대전 제외하면 삭감 내지는 동결

신혼Ⅰ의 지원단가는 서울 2억3000만원(2019년)에서 1억9000만원(2020년), 경기 1억4900만원에서 1억4400만원, 인천 1억3400만원에서 1억2000만원으로 감소했다.

대전만 9500만원에서 1억1000만원으로 1500만원 올랐고, 나머지는 동결이었다.

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신혼Ⅱ 유형 지원단가 삭감, 원룸형, 리모델링형 동결

서울(4억6000만원→4억3600만원)과 경기(2억8000만원→2억6500만원)의 지원단가가 줄었다. 원룸형(8500만원)이나 리모델링(9500만원) 유형은 동결됐다.

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매임임대 신혼Ⅰ - 다가구 주택 위주, 임대료 시세의 30~40% 수준, 최장 20년 거주

신혼Ⅰ은 다가구 주택 위주며, 임대료가 시세의 30~40% 수준으로 책정된다.

최장 20년까지 거주할 수 있으며, 소득조건은 도시근로자 월평균소득의 70%(맞벌이 90%) 수준이다.

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매임임대 신혼Ⅰ - 다가구, 아파트,오피스텔 임대료 시세의 60~70%, 자녀 있을 시 최장 10년 거주

반면, 신혼Ⅱ는 다가구주택 뿐만 아니라 아파트와 오피스텔도 함께 공급되며, 시세의 60~70% 수준에서 임대료가 결정된다.

거주기간은 최장 6년으로 자녀가 있으면 최장 10년까지 거주할 수 있다.

소득기준은 도시근로자 월평균소득의 100%(맞벌이 120%)다.

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정부 지원단가, 서울지역 빌라 매입 빠듯, 11월 서울 연립주택 평균 매매가 3억 1343만원

정부 지원단가로는 서울 지역 빌라를 매입하기도 빠듯하다.

KB부동산 집계를 보면 서울의 빌라 평균매매가격은 지난해 11월 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억1343만원을 기록했다.

신혼Ⅱ 유형 지원단가를 제외하고는 평균 매매가를 밑돈다.

결국 선호도가 낮지만 매매가가 저렴한 외곽지역의 주택을 매입할 수 밖에 없다는 지적이다.

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매입임대주택 1만536가구 가운데 8131가구(77.2%)가 공실 상태

사정이 이렇다 보니 지난해 확보한 매입임대주택 1만536가구 가운데 8131가구(77.2%)가 공실 상태다.

LH 관계자는 "지원단가가 매입금액이라고 보면 된다"며 "그 이상 금액의 주택을 매입하려면 자체 예산을 투입해야 하는데, 그러긴 쉽지 않다"고 했다.

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지원단가 이상의 주택을 매입하려면 자체 예산을 투입해야 해야

기관에선 지원단가 이상의 주택을 매입하려면 자체 예산을 투입해야 해 단가 내의 주택을 매입하는 경우가 대다수다

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여대 교수)은 "공급 물량을 늘리든 간에 매입임대 지원 단가를 깎는다는 것 자체가 문제"라며 "그러다보니 LH 등에서 수요자들의 선호가 떨어지는 지역 또는 저렴한 주택 등을 찾게 되는 것 아니겠냐"고 말했다.

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​2020년 01월 11일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난해 기존주택 매입임대주택 일반 다가구와 주거취약계층 유형의 매입단가가 1억1000만원에서 1억1800만원으로 800만원 올렸다고 합니다.

하지만 지원단가는 인상보다는 삭감이 더 많았다고 하는데요.

​지원단가가 실제 주택 매입금액이라고 LH측에서 얘기했듯이 지원단가에 맞춰서 주택을 매입해야 하는데 그럴려면 자체 예산을 투입해야 하기에 쉽지 않다고 합니다.

​KB부동산 집계를 보면 서울의 빌라 평균매매가격은 2020년 11월 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억1343만원을 기록했는데 신혼Ⅱ 유형 지원단가를 제외한다면 평균 매매가보다 낮다고 합니다.

​그렇다는 것은 결국 수요가 몰리는 지역이 아닌 선호도가 낮지만 매매가가 저렴한 외곽지역의 주택을 매입할 수 밖에 없다는 것이고 실제로 2020년에 확보한 매입임대주택 1만536가구 가운데 8131가구(77.2%)가 공실 상태라고 합니다.

​실제 거주하고자 하는 분들이 원하는 서울, 수도권에 주택을 매입하여 임대를 해야 하지만 그렇게 하기에는 예산이 부족하다는 뜻입니다.

그러면서 수요가 적은 지역에 싸게 주택을 매입하여 임대주택을 만들다 보니 공실비율만 77.2%나 된다고 합니다.

전세공급대책이 이렇게 헛바퀴만 돌고 있다 멈추는게 아닌지 내심 걱정이 되네요.