[21.01.12]래미안 원베일리 일반분양가 3.3㎡당 5668만6000원 HUG 분양가보다 높아/ 둔촌 주공 최소3700만원 예상, 중도금대출 힘들지도/ HUG, 심사기준 바꾼다

"둔촌주공 기다렸는데…'대출' 안 나오면 어쩌나"

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'분상제' 둔촌주공 분양가 최소 3700만원대?…대출 불가선까지 오르나

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둔촌주공 단군 이래 최대 규모의 재건축 사업으로 꼽힌다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대에 지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다.

래미안 원베일리 일반분양가 3.3㎡당 5668만6000원 - 토지 평가액 4200만원에 건축비 1468만원을 더한 금액, 33평 기준 HUG심사때보다 2억 5000만원 이상 오른 것

2020년 01월 08일 서초구청은 래미안 원베일리 일반분양가를 3.3㎡당 5668만6000원으로 통보했습니다.

이는 이전 HUG 분양가보다 3.3㎡당 700만원 이상 오른 수준으로 래미안 원베일리는 2020년 07월 HUG로부터 3.3㎡당 4891만원에 분양가 승인을 받았던 적이 있습니다.

하지만 이번에 서초구청에 통보받은 분양가는 토지 평가액 4200만원에 건축비 1468만원을 더한 금액으로 공급면적 33평 기준 HUG 심사 때보다 2억5000만원 이상 오를 것입니다.

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HUG규제때 4891만원 분양가, 당초 조합원 요구한 5500만원보다 높아

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 아래서는 4891만원으로 책정됐으나, 분양가 상한제 적용을 받으면서 높은 공시지가와 가산비 등의 영향으로 15% 증액된 것으로 당초 조합이 요구했던 5500만원보다도 높은 가격을 통보 받은 것입니다.

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국토교통부, 공시지가 큰 폭 상승에 따른 토지 감정가가 높아져

래미안 원베일리의 분양가가 오른 이유는 최근 국토교통부가 공시지가를 큰 폭으로 끌어올려 토지 감정가가 높아졌기 때문입니다.

일반분양을 앞둔 한 재건축 조합 관계자는 "조합원 사이에서 예상 (일반)분양가를 앞다퉈 산정하고 있다"면서 "HUG 때 분양을 안 하고 기다린 보람이 있다"고 분위기를 전했다.

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국토부, 원베일리 분양가 특별건축구역 지정, 3.3㎡당 666만원 상당의 가산비 더해지면서 나온 결과 라 해명

하지만 국토부는 원베일리 분양가는 분상제 때문이 아니라 원베일리 사업지 일대가 특별건축구역으로 지정되어 3.3㎡당 666만원 상당의 가산비가 더해지면서 나온 결과라고 설명했습니다.

국토부 관계자는 "분상제의 택지비 감정평가는 표준지 공시지가를 기초로 하나 객관적인 시장가치를 감안해 보정한다"면서 "공시가격 현실화가 택지비 상승을 초래했다는 주장은 타당하지 않다"고 밝혔다.

둔촌주공아파트의 분양가는 최소 3650만원이 전망

하지만 원베일리의 분양가가 HUG가 제시한 금액보다 높게 나온 만큼 상한제 시행으로 일정을 멈췄던 다른 재건축 사업들도 탄력을 받을 것으로 기대하고 있습니다.

가장 먼저 둔촌주공아파트 분양가가 높을 것으로 예상됩니다.

정비업계와 조합에 따르면 분양가 상한제를 적용받을 시 둔촌주공아파트의 분양가는 최소 3650만원이 될 것으로 예상하고 있습니다. 이는 2020년 실시한 조합 용역 결과라고 합니다.

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조합측, 3650만원 은 20% 가량 보수적으로 잡은 것

2020년 실시한 조합 용역결과의 해당 가격은 20% 가량 보수적으로 잡았다는 게 조합 측의 설명하고 있습니다.

조합관계자는 “둔촌주공아파트는 다른 아파트보다 분양 물량이 많기 때문에 시장에 큰 영향을 끼칠 수 밖에 없다”며 “이 같은 상징성을 고려해 용역업체에서 보수적으로 잡은 분양가”라고 말했습니다.

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2021년 크게 오를 공시지가 적용할 시 분양가 더 높게 책정될 가능성 커

분양가 상한제 지역의 분양가 책정은 기본적으로 공시지가에 기본건축비와 가산비를 더해 매겨지게 됩니다.

해서 이 3650만원 분양가는 2020년 공시지가를 기준으로 한 금액이기 때문에 2021년 공시지가로 하게 되면 더 높아질 가능성이 큽니다.

정부는 공시지가의 시세 반영율(현실화율)을 올리겠다고 밝힌 상황이기 때문입니다.

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둔촌동 반포동에 비해 공시가격 60% 수준, 3600만원 넘을 듯

둔촌주공이 들어서는 둔촌동은 반포동의 비해 공시지가가 60%에 불과하고, 가산비도 적게 책정될 가능성이 높습니다.

그러나 내년 인상될 택지비(약 2600만원·추정), 고정 건축비(798만원), 가산비 최소액(약 200만원)을 감안해도 3600만원을 넘게 될 가능성이 크다고 합니다.

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주변시세나 땅값 고려시 3600만원대도 적은 금액

일각에서는 분양가가 높다고 하지만, 주변 시세나 땅값 등을 고려하면 이 조차도 낮은 금액이라고 합니다.

조합관계자도 “이미 주변 아파트의 시세가 3.3㎡ 당 5000만원을 넘는 상황에서 이보다 더 낮은 시세는 불합리하다”고 설명했습니다.

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조합측 3.3㎡당 적어도 3700만원 이상의 분양가가 가능할 것으로 전망

둔촌주공 재건축은 아직 토지 감정평가 등 일반분양을 위한 사전 절차가 상당히 많이 남았지만, 내부적으로 3.3㎡당 적어도 3700만원 이상의 분양가가 가능할 것으로 전망하고 있습니다.

원베일리 사업장 개별공시지가를 적용해 택지비를 산정하면 3.3㎡당 4300만원 수준의 분양가도 가능하다는 얘기가 나오고 있다고 하네요.

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3,700만원 계산하면 HUG 분양가 3.3㎡당 700만원 이상 비싸

최저 예상치인 3700만원으로 계산해도 HUG 분양가 3.3㎡당 700만원 이상 비쌉니다.

분상제 분양가를 공급면적 24평(전용 59㎡)에 적용하면 중도금 대출 불가 수준인 8억9000만원에 육박한다고 합니다.

3.3㎡당 50만원 더 오른 3750만원만 돼도 중도금 대출이 불가능한 수준이 된다고 합니다.

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분양가 9억원 넘을 경우 중도금 대출 안 나와, 현금 없는 무주택자 청약 힘들어

주목해야할 점은 만약 둔촌주공아파트의 분양가가 3000만원 중반대를 넘을 시 전용 84㎡(공급면적 110㎡)의 분양가가 9억원이 넘는다는 사실입니다.

현행법 상 9억원이 넘을 시 중도금 대출이 불가능하기 때문에, 현금이 없는 무주택자들은 사실상 청약이 막히게 됩니다.

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분양가 상한제 지역 분양 주택 2월 19일부터 2~3년 실거주 의무 부과, 전세들여 잔금 치를 수 없어

그렇다고 힘들게 중도금을 치르고 난 뒤, 남은 잔금을 전세금으로 충당하기도 쉽지 않습니다.

2월 19일 이후 수도권에서 분양하는 분양가 상한제 주택부터 실거주 의무가 부과되기 때문입니다.

분양가에 따라 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년 동안 반드시 입주해 살아야 합니다.

입주 때 전세 세입자를 들이는 방식으로 잔금을 치를 수 없다는 의미가 됩니다. 말 그대로 현금을 보유한 무주택자만 청약에 도전할 수 있게 되는 것입니다.

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강남권의 분양 예정 단지 높은 분양가 예상

2021년 둔촌주공 외에도 강남권의 분양이 예정돼있는 만큼 높은 분양가가 계속 이어질 것이라는 전망하고 있습니다.

부동산 114에 따르면 △서초구 방배동 방배6구역(1131가구) △방배동 방배5구역 재건축(2796가구) △반포동 래미안원펜타스(641가구) 등이 올해 분양에 나서는데 중도금 대출이 안나오는데가 과거 세입자 전세금으로 잔금을 치르려는 수요도 빠지게 되면서 현금 부자들만 청약시장에 뛰어 들 가능성이 커지고 있다고 하네요.

여경희 부동산114 연구원은 “높은 분양가라고하더라고 시세 대비 ‘로또’에 가까운 시세차익을 누릴 수 있는 것은 맞다”라면서도 “중도금 대출이 안나오는 데다가 과거 세입자 전세금으로 잔금을 치르려는 수요 등이 빠질 여지는 있다”고 말했다. 이어 “그럼에도 불구하고 이미 아파트 청약 시장에 대한 관심이 높아진 상황에서 흥행은 이어질 것 같다”고 예상했다.

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​‘분상제’보다 못한 HUG 분양가, 어떻게 바뀔까

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주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준이 바꾼다.

서울과 경기 일부를 제외한 조정대상지역 아파트 분양가격을 결정짓는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준이 바뀔거 같습니다.

정부 한 관계자는 11일 “HUG에서 머지않아 고분양가 심사제도 개선 방향을 정리해 발표할 것”이라며 “아직 명확한 개선 방안이 정해지진 않은 것으로 안다”고 말했다.

 

바뀌는 심사기준엔 시세를 반영할 수 있는 장치가 포함될 것이란 관측

바뀌는 심사기준엔 시세를 반영할 수 있는 장치가 포함될 것이라고 전망하고 있습니다.

지금처럼 입지, 단지 규모, 브랜드가 유사한 비교 분양단지 선정에만 치중하면서 분양가격이 현실과 동떨어질 가능성이 더 커지기 때문이라고 하네요.

주택업계 한 관계자는 “분양가상한제의 분양가 산정 때에 택지비를 반영하듯, 땅값을 반영하는 방안이 담길 수 있다”며 “공시지가 현실화 정책에 따라 한동안 계속될 땅값 상승을 고려해야 할 것”이라고 했다.

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1년 반 만에 심사제도 개선에 착수하게 된 주요 계기 분상제와의 분양가 역전현상 발생

HUG에서 1년 반 만에 심사제도 개선에 착수하게 된 주요 계기 중 하나인 분양가상한제와의 분양가 역전현상이 발생했기 때문이라고 합니다.

민간 분양가상한제를 적용받은 서울 서초구 반포동의 래미안원베일리 분양가격이 2021년 01월 08일 3.3㎡당 5669만원으로 확정되었는데, 애초에 HUG의 고분양가 관리기준대로면 분양가격이 3.3㎡당 최고 4891만원에 불과이었기 때문입니다.

이는 정부는 민간택지 분양가상한제를 시행하면 HUG의 분양가 심사를 통한 가격보다 분양가가 5∼10% 낮아질 것이라고 했지만, 오히려 16% 높아지는 결과가 나왔기 때문입니다.

결국 HUG 분양가 통제보다 ‘더 센 규제’로 등장한 분양가상한제가 무력화된 상황이 발생하게 된 것입니다.

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HUG 고분양가 심사기준을 손보지 않으면 분양가상한제를 적용받는 서울과 경기 일부지역, HUG 고분양가 심사를 받는 그 외 지역간에도 형평성 논란 커질 우려

아울러 당장 HUG 고분양가 심사기준을 손보지 않으면 분양가상한제를 적용받는 서울과 경기 일부지역, HUG 고분양가 심사를 받는 그 외 지역간에도 형평성 논란이 벌어질 가능성이 있다고 합니다.

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업계 다른 관계자는 “분양가상한제 지역의 분양가격이 HUG 통제를 받을 때보다 높게 매겨지면, 지방에서 분양 준비 중인 건설사나 재개발·재건축조합들은 차라리 분양가상한제를 지정해달라고 할 것”이라고 한다네요.

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HUG는 건설사 부도 등을 대비한 보증금을 정하는 것이 본연의 의무, 분양가 통제 변질 되어 있어.

이참에 HUG의 분양가 통제 고리를 아예 끊어야 한다는 목소리도 나오고 있습니다.

HUG의 고분양가 심사는 시세 대비 과도한 분양가 책정으로 인한 미분양 발생과 그에 따른 분양보증 리스크 관리가 본래 목적이지만 분양가 통제 수단으로 변질됐다는 지적입니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “HUG는 엄밀히 따지면 분양가격이 아닌 건설사 부도 등을 대비한 보증금액을 정하는 것이고, 시가보다 70~80% 낮게 매겨지는 게 당연한 것”이라며 “HUG의 보증금을 분양가격으로 활용하는 정부가 잘못하고 있다”고 말했다. 권 교수는 “보증은 보증대로 두고 분양가는 지자체 분양가심의위원회에서 정하게 하든지, 공급-수요자의 합의에 따른 시장논리로 정해지게 해야 한다”고 덧붙였다.

 

HUG가 고분양가 관리 정책에 대해 심사기준을 바꾸겠다고 합니다.

분양가 상한제 통제 하에서의 분양가 보다 훨씬 낮은 분양가를 책정했던 HUG 입장에서는 더 쎈 규제가 오히려 분양가가 더 높게 나왔으니 심사기준을 변경하는 것이 당연해 보입니다.

다만 시세를 반영해서 분양가를 책정할 수 있도록 한다고 하면 앞으로 "로또 분양"과 같은 분양가가 책정되기는 쉽지 않을 지도 모르겠네요.

그렇지만 HUG는 기사에서 언급했듯이 건설사의 부도등을 대비한 보증금액 성격을 갖고 시세보다 70~80% 수준으로 낮게 매기는 것이 맞으며 그 본연의 의무에 충실하도록 하면 된다고 생각합니다.

보증은 보증대로 분양가는 분양가대로 정해서 시장논리대로 정해져야 한다고 생각합니다.

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