[21.04.15]국토부, 도심공공주택복합사업, 3080+ 주택공급 방안 2차 선도사업 후보지 선정/ 강북 미아수유,동대문 용두동 13곳, 1만2900가구/ 토지주 전매 허용 등

강북 미아·수유, 동대문 용두동 등 13곳 고밀개발…1만2900가구 공급(종합2보)

https://www.news1.kr/articles/?4274312

미아·청량리역 등 서울 13곳 '공공개발'…1.3만가구 공급

https://www.asiae.co.kr/article/2021041411211394132

[Q&A] "2·4 대책 사업, 토지주 전매금지·실거주 의무 없어"(종합)

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210414061151003?input=1195m

"공공복합개발 추진 시 민간 개발보다 10~30% 높은 수익 보장"

https://www.news1.kr/articles/?4274120

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국토교통부는 2·4 대책의 핵심 정책 중 하나인 ‘도심 공공주택 복합사업’의 2차 후보지를 2021년 04월 14일 발표하였습니다.

2021년 03월 31일 영등포, 도봉구 등 1차 후보지 21곳을 발표한 지 약 2주 만에 발표한 것입니다.

이로써 도심공공주택복합사업 후보지는 서울에서만 총 34곳으로 늘었습니다.

국토부 보도자료

3080+ 주택공급 방안 2차 선도사업 후보지 선정 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95085435

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2021년 2·4 대책, 도심 공공주택 복합사업’의 2차 후보지 발표

서울 강북구 미아역 인근 역세권 7곳과 저층주거지 4곳, 동대문구 역세권·저층주거지 각각 1곳 등 총 13곳

국토교통부는 2·4 대책의 핵심 정책 중 하나인 ‘도심 공공주택 복합사업’의 2차 후보지로 서울 강북구 미아역 인근 역세권 7곳과 저층주거지 4곳, 동대문구 역세권·저층주거지 각각 1곳 등 총 13곳을 선정했다고 발표하였습니다.

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2차 후보지 13곳, 1만2900가구 신축 주택 공급

정부는 이들 지역의 개발을 통해 1만2900가구의 신축 주택을 공급할 계획이라고 합니다.

이번 공급 후보지는 역세권의 경우 미아역·미아사거리역·수유역·용두역·청량리역 주변이 대상입니다.

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용두·청량리역 일대 6711가구, 옛 수유12구역·미아16구역6140가구

용두·청량리역 일대 3200가구를 비롯해 총 6711가구가 공급하고,

옛 수유12구역·미아16구역 등 노후 저층주거지 개발을 통해 6140가구가 지어진다고 합니다.

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강북구 미아역 역세권, 고밀복합공간 조성

강북구 미아역 인근의 경우 고밀복합공간으로 조성한 뒤 지역 활성화를 유도한다고 합니다.

강북구 미아역세권은 미아역에 인접했지만 다른 역세권에 비해 저밀개발돼 역세권 기능이 약하기에 복합사업이 진행되면 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화를 유도할 계획이라고 합니다.

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동대문구 용두동 역세권, GTX신설 계획 지역, 3000여세대 주거공간 조성

동대문구 용두동 역세권은 청량리역, 용두역, 제기동역 등 3개 역과 GTX(청량리) 신설이 계획된 우수입지에 약 3000가구의 도심형 주거공간을 조성할 계획이라고 합니다.

상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설도 구축한다고 합니다.

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강북구 수유동, 친환경 입지 활용, 주거지역 조성

강북구 수유동 저층주거지에 대해선 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 입지를 활용한 주거공간을 조성하고, 문화·체육 생활 사회기반시설(SOC) 등을 공급할 계획이라고 합니다.

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도심 공공주택 복합사업, 공공이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업 추진, 이후 주택 등으로 정산하는 방식

도심 공공주택 복합사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 추진하고 이후 주택 등으로 정산하는 방식으로 진행하게 됩니다.

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2차 후보지 13곳은 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브로 용적율 56% 증가

이번에 1,2차 후보지등은 용도지역 상향 등의 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 56%포인트(p) 증가할 것이라고 합니다.

공급 가구도 자력개발 대비 구역별 평균 약 251가구(34.0%)가 더 늘어나 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 66.3% 수준을 나타내 토지주 수익률이 평균 28.2%p 향상된다고 하네요.

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주민설명회 거쳐, 토지 등 소유자 10% 동의 요건 우선 확보, 2021년 07월 예정지구 지정할 수 있어

이에 국토부는 사업계획과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해선 2021년 07월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발하겠다고 합니다.

선도사업 후보지 중 올해 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우엔 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장하고, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이라고 밝혔습니다.

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집주인과 토지주의 우선공급 주택에 대해선 등기 후 전매 허용, 실거주 요건 면제

정부는 민간사업과의 경쟁력 확보를 위해 도심공공주택복합사업에서 집주인과 토지주의 우선공급 주택에 대해선 등기 후 전매를 허용하고, 실거주 요건도 면제할 방침이라고 합니다.

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85㎡ 초과 중대형 평형 공급/ 1+1(60㎡ 이하) 주택공급 허용/ 상속, 이혼 등 권리변동 발생시 우선 공급권 부여

선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형도 공급해 민간재개발사업보다 불리하지 않도록 할 방침을 세웠습니다.

공공주택특별법 개정 후 시행령을 통해 종전자산의 규모가 큰 경우 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용한다고 합니다.

아울러 2월5일 이후에도 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하면 우선공급권을 부여할 수 있도록 하는 예외사유도 규정해 토지등소유자의 의도치 않은 피해를 최소화한다.

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국토부, 예정지구지정위한 토지주 10% 동의율 확보 계획

국토부는 앞으로 후보지를 대상으로 주민설명회를 개최해 예정지구지정을 위한 토지주 10% 동의율 확보에 나설 계획이라고 밝혔습니다.

국토부는 "올해 주민 동의를 받아 사업에 착수하는 후보지들의 경우 토지주에게 최고 수익률을 보장한다"고 설명했다.

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2차 후보지 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 철저히 조사 계획

정부는 2차 후보지에 대해 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이라고 합니다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "최근 보궐선거 전후 규제완화 기대감 등으로 서울의 일부 재건축단지를 중심으로 가격상승 우려가 나타나고 있다"며 "향후 시장상황에 대한 면밀한 모니터링과 함께 관계기관의 신중한 대응이 필요한 시점"이라고 강조했다.

 

주민의 동의율 확보 쉽지 않을 듯

공공이 단독으로 추진되는 만큼 추진력이 좋고 수익률도 어느 정도 보장된다는 장점이 있지만 민간개발을 선호하는 주민도 많아 동의율을 확보하기가 쉽지 않다는 문제점이 있습니다.

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다음은 2차 후보지 발표 관련 일문일답.

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- 토지주가 주택을 우선공급 받는 경우 전매제한과 실거주의무가 부과되는지?

▶ 현물보상으로 주택을 우선 공급받는 경우 주택 소유권 등기시까지만 전매가 제한되고, 등기 후에는 전매가 가능하다.

또 실거주 의무가 없는 정비사업 조합원 입주권과 유사하게 우선공급 대상자에게는 실거주 의무가 부과되지 않는다.

▶ 토지주가 주택을 우선공급받으면 전매제한과 실거주 의무가 부과되지 않는다.

이는 공공 직접시행 정비사업 등 2·4 대책에서 제시된 도심 개발 사업에 모두 적용된다.

하지만 이 사업에서 나온 일반분양 수분양자의 경우엔 다르다.

공공분양 아파트가 분양가상한제 대상이기에 그에 따른 전매제한과 거주 의무가 부여된다.

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- 우선공급 시 1가구 1+1(소형)주택을 받을 수 있는지? (토지주 등이 주택을 분양받을 때 소형주택을 1+1 형식으로 두 채 받을 수 있나.)

▲ 토지주 등은 재개발 사업과 동일하게 보장해 준다.

보상금 총액 범위나 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 두 채를 받을 수 있다. 단, 이 경우 추가되는 1주택은 60㎡이하로 공급한다.

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- 도심 공공주택 복합사업은 공공주택을 공급하는데, 중대형 주택(85㎡ 초과)도 우선공급 받을 수 있는지? ( 토지주가 85㎡를 초과하는 중대형 주택도 분양받을 수 있나?)

​▶ 주민들의 의견을 반영해 중대형평형(85㎡초과) 등 다양한 타입의 우선공급도 허용할 계획이다.

복합사업에서 우선 공급하는 주택은 85㎡초과도 공공주택에 포함되도록 공공주택특별법 개정안이 발의된 상태다.

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- 2월 5일 이후 사업구역 내 부동산에 대한 권리의 변동이 있는 경우 분양권(우선공급권)을 주지 않고 현금청산 대상으로 분류하는데, 상속이나 이혼에 대한 예외는 없나?

▶ 상속과 이혼으로 권리변동이 발생하는 경우 우선공급대상이 될 수 있다.

이 내용은 이미 국회에 발의된 공공주택특별법 개정안에 규정돼 있다.

공공주택특별법 개정안에 위와 같은 예외사유를 규정했다.

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- 공공에서 시행하면 사업 후 토지주에게 건축물 소유권만 이전하고, 토지는 공공에서 소유하는 것인지?

▶ 아니다. 건축물과 토지 모두 소유권이 분양자에게 이전된다. 단, 공공자가주택은 별도로 규정될 뿐이다.

▶ 우선공급 주택 및 일반분양 주택은 건축물과 토지 소유권이 모두 분양자에게 이전한다.

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- 상가소유자도 주택을 우선공급 받을 수 있는지?

▶ 기존 상가소유자는 재개발사업과 동일하게 우선공급되는 상가 또는 주택을 선택 가능하도록 규정할 예정이다.

단, 상가 종전 자산가액이 공급되는 주택의 최소 분양단위 가액보다는 커야 한다.

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- 공공 시행시 주민의견이 배제되는 것은 아닌지?

▶ 사업초기부터 주민협의체를 상시 운영해 시공사‧감정평가사선정, 마감재 선택 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정이다.

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- 선도사업 후보지 구역 경계에 포함되지 않은 인접한 주민들도 사업 참여를 희망한다면 사업 참여가 가능한지?

▶ 원하는 경우 구청 등 관계기관 협의를 거쳐 사업계획 등을 수립하는 과정에서 구역에 편입할 수 있다.

아니면 5월 예정된 통합공모를 통해 별도 구역으로 신청할 수도 있다.

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- 토지주의 수익률은 어떤 방식으로 확보하는 것인지?

▶ 기존 민간개발(재개발 등) 대비 사업구역별 토지주 수익률 10~30%p 상향을 보장해줄 예정으로, 저렴한 우선공급을 통해 토지주 분담금을 낮춰 수익률을 향상할 계획이다.

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- 강남권에서 아직 사업 후보지가 나오지 않았는데.

▶ 강남권에서도 지자체로부터 신청을 받고 후보지에 대한 검토를 벌이고 있다.

먼저 신청한 지자체의 사업 제안에 대한 검토를 우선 벌이고 발표하고 있을 뿐, 강남권에서도 검토가 끝나면 후보지를 공개할 예정이다.

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- 1차 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지 21곳 중 3곳이 10% 주민 동의를 받았는데, 너무 적은 것 아닌가.

▶ 3곳의 주민 동의율은 30~40%에 달한다.

이제 5개 구역을 상대로 주민 동의 절차에 들어갔고 나머지 구역에 대해선 동의 절차에 들어가게 되기에 10% 이상 동의율을 확보한 지역은 계속 나올 것으로 보고 있다.

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주민동의율을 10% 받아야 하는데 민간 개발을 선호하고 있기에 동의율이 저조할 수 있다는 우려도 있으나 이에 대해 정부도 선제적으로 방어하는 모습을 보였네요.

토지주들에게 전매금지, 실거주 의무등에 대한 규제를 없애겠다고 하니 말입니다.

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