[21.04.16]전월세신고제 6월 시행, 도시지역 보증금 6천만원 넘기면 대상,군 단위는 제외 / 2분기 서울,수도권 아파트 입주 물량 절반, 전세 시장 불안요인

전월세신고제 6월 시행…도시지역 보증금 6천만원 넘기면 대상

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210414159600003

부동산 분노 확인하고도…'월 35만원' 원룸까지 전월세 신고의무

https://www.mk.co.kr/news/home/view/2021/04/364611/

​2021년 06월부터 수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역에 있는 주택의 보증금 6천만원을 초과하는 임대차 계약을 맺으면 30일 내에 지자체에 신고해야 합니다.

임차인의 경우 확정일자를 받는 것이 임대료 보호를 위해 중요한 사항이므로 확정일자를 받으면서 계약서원본을 제출하는게 확실하겠네요.

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'전월세신고제' 2021년 6월 1일부터 시행

임대차 3법 중 하나인 '전월세신고제'가 올 6월 1일부터 시행됩니다.

국토교통부는 6월 1일부터 전월세신고제를 시행하기 위해 신고 대상과 내용, 절차 등 세부 내용을 규정한 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 시행령 등의 개정안을 입법예고한다고 15일 밝혔습니다.

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임대차 3법 - 전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제

2020년 당정은 전월세신고제와 '계약갱신청구권제', '전월세상한제' 등으로 구성된 임대차 3법 법안을 통과시켰습니다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제는 2020년 07월 31일 법개정과 함께 바로 시행했지만 전월세신고제는 준비를 위해 2021년 06월 01일 시행하는 것으로 남겨뒀는데 이번에 시행하게 된 것입니다.

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전월세신고제 - 임대차계약을 계약채결일로부터 30일이내 지자체에 신고하는 제도

전월세신고제는 임대인이나 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 신고하게 하는 제도입니다.

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대상주택 - 주택임대차보호법을 적용받는 모든 주택, 고시원 등 비주택도 신고대상

신고 대상은 임대차계약을 체결해 주거용으로 사용하는 건물 전부라고 봐야 합니다.

주거용 건물에 해당하는지는 계약 체결 당시 건물의 실제 용도, 임대차 목적 등을 고려해 판단하게 되는데 아파트·다세대 등 `주택`뿐 아니라 고시원·기숙사 등 `준주택`, 공장·상가 내 주택이나 판잣집 등 `비주택`도 신고 의무를 지게 됩니다.

결국 대상 주택은 주택임대차보호법을 적용받는 모든 주택으로, 고시원 등 비주택도 신고 대상입니다.

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신고대상지역 - 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도의 시 지역

전국이 전월세 계약 신고 대상은 아니네요. 하지만 대부분의 지역이기도 합니다.

시행령 등 개정안은 제도 신고 대상 지역은 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정했습니다.

서울·인천·경기도 등 수도권 전역과 광역시, 세종시, 경기도를 제외한 나머지 도(道)의 시(市) 지역이며 군(郡) 지역은 소액 임대차 계약이 많아 대상에서 제외했다고 합니다.

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신고대상금액 - 임대차 보증금 6천만원 초과하거나 월세 30만원 넘으면

임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘기면 신고해야 합니다.

반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상이 된다고 합니다.

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갱신 계약시 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고

신규·계약 갱신 모두 신고 의무가 있습니다.

갱신 계약을 한 경우엔 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고해야 합니다.

다만 계약금액 변동이 없는 갱신 계약은 신고 대상이 아니라고 하네요.

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갱신 계약, 종전 임대료도 함께 신고

갱신 계약은 종전 임대료도 함께 신고하게 하면서 5% 인상룰을 어기게 되는 경우가 나올 수 있습니다.

이에 국토부는 시장 변화를 파악하기 위한 행정적 목적일 뿐이라고 말하였습니다.

임대차신고제를 근거로 5% 룰을 단속할 계획은 없다고 하면서 주택임대차보호법은 강제 처벌 조항도 없다고 하네요.

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신고내용 - 표준임대차계약서에 따른 일반 내용

임대인·임차인의 인적사항, 임대하는 주택의 주소·면적·방 개수, 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적 내용이면 된다고 합니다.

단, 갱신 계약은 추가로 종전 임대료와 계약갱신요구권 행사 여부를 기재해야 한다고 하네요.

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신고방법 - 관할 읍·면·동 주민센터 신고 / 온라인 등 임대차계약서 사진 제출 방식

관할 읍·면·동 주민센터에서 신고할 수 있지만 온라인으로도 임대차 계약서 사진을 제출하는 방식으로 접수할 수 있다고 합니다.

`임대차계약 신고서` 양식에 임대인과 임차인이 함께 서명·날인해 관할 주민센터에 제출하거나 온라인으로 신고하면 됩니다.

온라인 신고는 전용시스템을 통해 계약서 원본을 `pdf` `jpg` 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진 파일(png)을 첨부하면 된다고 합니다.

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임대인, 임차인 공동신고 원칙, 한쪽이 신고해도 돼, 공인중개사 신고 위임 가능

임대인과 임차인의 공동 신고가 원칙이지만 둘 중 한쪽이 신고할 수도 있습니다.

즉, 임대인이나 임차인 중 한 명만 계약서를 제출해도 되며 위임장을 작성해 공인중개사 등에게 대행시킬 수도 있다고 하네요.

한쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 이 사실이 문자 메시지로 통보된다고 합니다.

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임차인 전입신고시 계약서 첨부, 임대차 계약 신고도 함께 처리 가능, 확정일자도 부여

오프라인이건 온라인이건 임대차 신고를 위해 계약서를 제출하면 자동적으로 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 부여된다고 합니다.

반대로 확정일자를 받기 위해 전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출하면 임대차계약 신고도 한 것으로 간주한다고 합니다.

국토부 관계자는 "임대차 계약을 신고할 때 이를 입증할 수 있는 별도의 서류를 내도 되지만 웬만하면 계약서 원본을 제시하는 것이 편리할 것"이라고 말했다.

 

임대차 계약 허위 신고시 과태료 100만원

신고 기간을 넘기면 과태료를 부과됩니다.

계약 내용을 거짓으로 신고하면 100만원, 계약 후 30일 이내에 미신고한 경우 계약금 규모와 신고를 지연한 기간을 고려해 최소 4만원에서 최고 100만원 사이에서 과태료를 차등 부과된다고 하빈다.

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첫 1년간 계도기간 운영

다만 제도 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다고 합니다.

시행일로부터 1년(2022년 5월 31일까지)간 과태료를 부과하지 않는다고 합니다.

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시범운영 - 대전시 서구 월평 1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동

국토부는 제도 시행을 앞두고 대전시 서구 월평 1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동 주민센터에서 신고제를 시범 운영한다고 합니다.

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국토부, 11월 임대차 데이터 시범 공개 예정

국토부는 전월세신고제를 통해 모인 임대차 가격과 기간, 계약 갱신율 등 임대차 시장 정보는 투명하게 공개, 국민의 임대차 물건 검색 등에 활용할 것이라고 말했습니다.

국토부는 11월께 계약금액, 계약일, 계약기간, 갱신 계약시 임대료 증감액 등 임대차 데이터를 시범 공개할 예정이라고 하네요.

현재 한국부동산원을 통해 계약금액, 계약일, (공동주택) 층수를 공개하고 있는데 앞으로는 계약기간과 신규·갱신 계약 여부, 기존 계약 대비 임대료 증가액 등을 추가로 확보해 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등도 공개할 수 있을 것으로 기대한다고 하네요.

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국토부, 임대소득 관세자료로 활용할 계획 없다 주장

앞서 정부가 전월세신고제 도입을 추진할 때부터 이 제도가 임대소득세 부과에 활용될 것이라는 전망이 나온 바 있는데

이에 국토부는 전월세신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 이를 과세 자료로 활용할 계획도 없다 고 주장하고 있습니다.

국토부는 이 데이터가 과세 정보로 활용되는지에 대해 "전월세신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 이를 과세 자료로 활용할 계획도 없다"며 강하게 부인했다.

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표준임대료 규제의 기초 자료가 될 것이란 우려

표준임대료 규제의 기초 자료가 될 것이란 우려가 나오고 있습니다.

이에 국토부는 수집한 임대차 관련 자료를 임대료 규제를 위해 사용하지 않을 것이라고 말하고 있습니다.

또 표준임대료 도입은 부동산 시장에 엄청난 충격을 줄 수 있는 사안으로 현재 도입을 검토하고 있지 않다고 말하고 있습니다.

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전월세신고제가 시작되면 대다수 전월세 거래 내역에 대한 데이터를 국가가 확보할 수 있게 되었습니다.

거래 정보가 투명하게 공개되면 임차인은 정확한 시세를 기반으로 계약을 체결할 수 있고, 임대인은 적정 임대료를 책정해 공실 위험을 줄일 수 있다고는 하지만 실제 임대소득에 대한 과세 자료로 활용할 가능성이 크다고 생각합니다.

지금 당장은 그럴 계획이 없다고 하지만 해당 자료에 대한 열람, 참조가 가능하기에 과세자료로 활용될 것이라 생각합니다.

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2분기 서울 아파트 입주 물량 절반 '뚝'…불안한 전세 시장

https://newsis.com/view/?id=NISX20210415_0001408498&cID=10401&pID=10400

2분기 서울 아파트 입주물량 6560가구…전년비 '절반' 급감

https://view.asiae.co.kr/article/2021041516082516070

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국토부, 입주물량 보도자료에 따르면 2021년 2분기 수도권과 서울 아파트 입주물량이 2020년 같은 기간과 비교해 절반이나 줄어들었습니다.

이는 전년 동기에 비해 수도권은 49.7%, 서울은 50.0%나 줄어들었다고 합니다.

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2021년 03월 ~ 06월까지 전국 입주 예정 아파트 5만975가구 / 전년동기 대비 절반 수준

2021년 04월 16일 국토교통부에 따르면 이달부터 오는 6월까지 전국에서 입주 예정인 아파트는 5만975가구라고 밝혔습니다.

이는 전국 기준 2분기 입주 물량도 5만975가구로 1분기 8만90000가구에 비해 크게 줄어드는 것으로 수도권 아파트 2분기 입주 물량도 2만5443가구로 전년 동기 5만1000가구 대비 절반 수준으로 줄어드는 것으로 나타났습니다.

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아파트 입주 예정 물량 서울 6,560가구 / 수도권 2만5,433가구 / 전년동기 대비 약 50% 감소

특히 서울 아파트 입주 예정 물량은 6560가구로 민간 물량이 4885가구, 공공 물량이 1675가구로 작년 동기 1만3천가구 대비 50.0% 감소한 것입니다.

수도권 전체적으론 2만5천443가구가 입주하는데 수도권 입주물량은 작년 동기 5만1천가구에 비해 49.7% 감소한 것입니다

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최근 서울 전세시장 상승폭 줄며 진정 양상

최근 서울 전세 시장은 상승폭이 점차 줄어들며 진정 양상을 보이고 있습니다.

한국부동산원이 2021년 04월 15일 발표한 4월 둘째 주(12일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 0.03% 상승해 지난주와 같은 상승률을 기록했고 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 전셋값의 경우 전주 보다 0.01% 하락해 2019년 6월 둘째 주 이후 96주(1년10개월) 만에 하락 전환했습니다.

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하지만 2분기 입주물량 감소 이슈, 전세시장의 최대 변수

서울 아파트 전셋가격이 안정세에 접어 들고 있는 가운데 2분기 입주물량 감소 이슈는 전세시장의 최대 변수로 꼽히고 있습니다.

2021년 2분기(4~6월) 서울 아파트 입주물량이 작년 동기에 비해 절반 수준으로 줄어들다 보니 안정세를 찾아가고 있는 전세시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

서울 아파트 입주 물량 감소는 전세시장 불안 요인으로 작용할 수 있고, 입주물량이 급감하면 새 집에 들어가려는 경쟁이 치열해고, 이는 전세 가격 상승으로 이어질 수 있기 때문입니다.

특히 2분기 서울 아파트 입주 물량 대부분이 중소형 단지라고 합니다.

1000가구가 넘는 대단지는 오는 5월 입주 예정인 서초구 서초동 서초그랑자이(1307가구) 1개 단지 뿐이다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "2분기 서울 아파트 입주 물량은 1분기에 비해 절반 수준으로 줄어들기 때문에 전월세 시장 불안요인으로 작용할 수 있다"며 "임차인들을 해소할 수 있는 신축 아파트가 많지 않기 때문에 입주 물량이 줄어들수록 전세 가격에 영향을 미칠 수밖에 없다"고 말했다.

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정부, 3분기 부터 입주물량 크게 늘어 부정적 영향 제한적

국토부는 2분기 입주물량이 작년 동기 대비 감소했지만 이는 그간의 입주물량 증가에 따른 기저효과 측면이 크다고 설명하면서 3분기부터는 입주물량이 회복돼 올해 전체 입주 물량은 예년 평균 수준을 유지할 것으로 전망하였습니다.

국토부 관계자는 "올해 2분기 서울 아파트 입주물량이 작년 동기 대비 50% 수준으로 줄어들지만 그간의 입주물량증가에 따른 기저효과 측면이 크다"며 "3분기부터는 입주물량이 회복돼 올해 전체 입주 물량은 예년 평균 수준을 유지할 것"이라고 설명했다.

 

2022년 부터 입주물량 크게 늘어, 중장기적 수급여건 안정 예상

2·4 공급대책 등을 통해 2022년부터 입주물량이 크게 늘어나는 만큼 중장기적 수급여건이 안정적일 것으로 예상하고 있습니다.

향후 전국 200만 가구, 수도권 180만 가구 이상의 신규 물량이 공급되면서 올해 이후 분양 계획 물량도 증가하는 등 중장기 수급여건은 안정적일 것이라고 국토부는 전망하고 있습니다.

국토연구원도 정부 공급대책으로 인해 올해 이후 수도권 입주물량이 과거 10년 평균 23만4000가구에서 30만8000가구로, 서울은 7만3000가구에서 11만3000가구 이상으로 대폭 확대될 것으로 분석했습니다.

국토부 관계자는 "공급대책을 통해 올해 이후 10년 동안 서울 주택 입주물량은 연간 11만3000가구로 과거 10년 7만3000가구에 비해 대폭 늘어날 전망"이라며 "올해에는 역대 최대 수준의 분양 물량도 계획돼 있어 2023년 이후 신규 입주물량 증가가 기대된다"고 밝혔다.

국토부 관계자는 "현 정부 아파트 입주물량은 역대 최고 수준으로 입주 물량을 직전 기간과 단순비교하는 것은 곤란하다"면서 "올해에는 역대 최대 수준의 분양 물량도 계획돼 있어 2023년 이후 신규 입주물량 증가도 기대된다"고 설명했다.

 

글쎄요...지금 당장 집을 구해야 하는 전세입자들의 입장에서는 내년부터 입주물량이 늘어난다고 기다려 줄 수 있는 상황이 아니긴 합니다.

그렇지만 내년부터 입주물량이 많아진다고 하니 2022년부터 전세가격이 안정세를 찾을 수 있을지 지켜보게 되네요.