[21.04.08]오세훈 시장 당선/ 서울 민간 재개발·재건축 정상화 추진/ 정부 공공주도 사업/ 조례 개정, 서울시 의회 난관 예상/ 재개발·재건축 추진지역 중심 집값 상승 예상

4·7 서울시장 보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 승리하면서 서울시 부동산 정책에도 큰 변화가 예상됩니다.

오 시장은 2011년 이후 10년 간 지속된 보존과 도시재생 중심의 정책 기조를 민간 재개발·재건축 활성화를 통한 주택공급 확대를 하겠다고 공약하였는데요.

정부가 내세운 수도권 83만가구 공급계획 중 당장 32만가구를 공급하는 서울 주택공급 절차 인허가권을 서울시장이 쥐고 있기 때문에 공공주택 공급을 위한 공조가 가장 절실한 상황에서 민간재건축 규제를 2주 안에 대폭 풀겠다는 공약을 내놓은 상황이라 입장차 분명히 존재합니다.

그렇다 보니 문재인 정부가 추진하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 확대방안’(서울 30만-전국 80만가구 공급대책, 2·4 대책)이 타격을 입게 될 것이라는 관측도 나오고 있습니다.

​

오세훈 당선되면 진짜 재건축 세상올까

https://www.fnnews.com/news/202104071739424418

10년 만에 돌아온 오세훈, 서울시 부동산 정책 새판짠다

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021040716082947080

'민간개발 풀겠다' 오세훈 당선, '공공개발' 급브레이크 걸리나

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021040714020928870

국토부, 오세훈 시장에 '공조' 문 열었지만…"2·4공급대책 영향 불가피"

https://www.news1.kr/articles/?4267666

​

​

​

인허가를 보류한 민간 재건축, 재개발 사업을 정상화, 18만 5000호 공급 구상

오 시장의 1호 공약으로 '스피드 주택공급' 입니다.

집값 상승을 우려해 인허가를 보류한 민간 재건축, 재개발 사업을 정상화시켜 총 18만5000호를 공급하겠다는 구상인데요.

이에 따라 안전진단을 통과한 노후 아파트는 최대한 신속하게 사업시행 인허가 절차를 밟을 것으로 보입니다.

오 시장은 2021년 03월 말 토론회에서 △은마 △미도 △우성4차 △잠실5단지 △여의도 시범 △여의도 공작 △신반포 7차 △방배15구역 △사당5구역 △자양 한양 등 도시계획위원회에 계류돼 사업이 추진되지 못한 단지를 구체적으로 언급하기도 했습니다.

​

'민간주도형 재개발' 추진 약속, 주거지역 용적율 상향, 한강변 35층 높이제한폐지, 비강남권 상업지역 확대, 각종 민간 재건축, 재개발 규제 풀어 36만가구 주택 공급 추진

오 시장은 각종 규제 완화와 함께 '민간주도형 재개발'을 추진하겠다고 공약하였는데요.

주거지역 용적률 상향, 한강변 35층 높이제한 폐지 등 일률적인 높이 규제 완화와 비강남권 상업지역 확대 등을 적극 추진한다는 계획을 밝혔습니다.

취임 100일 이내 법령에 없는 각종 규제를 정리하겠다는 로드맵도 발표했습니다.

각종 민간재건축·재개발 규제를 풀어 36만가구 주택공급을 추진한다는 방침도 세웠습니다.

현재 서울시는 2종 일반주거지역에 최대 200%의 용적률을 적용하고 있는데, 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮은 수준입니다.

이에 서울시는 개별 구역의 용도지역을 높여 용적률을 더 주는 방안을 마련할 수 있습니다.

시장에서는 민간 재개발은 주택 품질이나 수익성을 우선하기 때문에 시장에서는 오 시장의 당선을 호재로 받아들이고 있습니다.

​

장기전세주택(시프트)제도 확대, 7만 가구 공급계획

오 시장은 주거 취약계층에 대한 공급대책을 병행할 계획으로 과거 역점 추진한 장기전세주택(시프트) 제도를 확대한 '상생주택'이 중심축이 될 전망하고 있습니다.

민영 아파트에 서울시가 기부채납 등으로 확보한 임대주택을 주변 전세 시세의 80% 가격대에 최장 20년간 거주하도록 지원하는 제도인데 이를 통해 시내 곳곳에 7만 가구를 공급할 계획이라고 합니다.

​

소규모 타운하우스 '모아주택' 제도, 3만 가구 공급 계획

소규모 타운하우스를 조성하는 '모아주택' 제도로 3만 가구를 공급하겠다는 구상도 제시했습니다.

​

청년 1인 가구, 신혼부부 지원을 위한 역세권청년주택 사업 그대로 진행

청년 1인 가구, 신혼부부 지원을 위한 역세권청년주택 사업은 그대로 진행할 예정이라고 합니다.

​

1주택 재산세 감면, 재산세 과세특례 기준 9억원 상향 공약, 그러나 법, 조례 개정 필요 단기간 현실화 어려울듯

오 시장은 소득이 낮은 1세대 1주택 재산세 감면과 재산세 과세특례 기준을 6억원에서 9억원으로 높이는 방안도 공약했습니다.

재산세 감면은 시장 권한으로 일부 가능하나, 과세특례 개편은 법과 조례 개정이 필요한 만큼 단기간에 현실화되긴 어려울 것으로 예상된다고 합니다.

​

수도권 83만가구 공급계획 중 당장 32만가구를 공급하는 서울 주택공급 절차 인허가권, 서울시장 손에

83만가구 공급계획 중 당장 32만가구를 공급하는 서울 주택공급 절차 인허가권을 서울시장이 쥐고 있습니다.

공공주택 공급을 위한 공조가 가장 절실한 상황에서 민간재건축 규제를 2주 안에 대폭 풀겠다는 공약을 내놓은 상황이라 입장차에 따른 불협화음이 클 것이란 전망입니다.

---

​

공공재개발 후보지로 선정된 사업지들이 사업 진행 속도 늦어지거나 민간 재개발로 선회할 수도

공공재개발 후보지로 선정된 사업지들이 민간재개발로 돌아설 가능성도 나오고 있습니다.

재개발 사업지에서 공공과 민간 개발 방식을 비교 해보고 공공이 더 확실한 이득이 돌아오지 않는다고 판단되면 공공재개발을 선택할 비율은 줄어들 수밖에 없습니다.

아울러 전문가분은 공공재개발은 구역 지정 이후 1년 안에 주민 3분의2 이상 동의를 받아야 하는데, 민간 개발로 가자는 목소리가 나오면 동의서를 모으기 쉽지 않을 것이라 전망하고 있습니다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "재개발 사업지에서 공공과 민간 개발 방식을 비교해보고, 공공을 선택했을 때 더 확실한 이득이 돌아오지 않는다고 판단하면 공공재개발을 선택하는 비율은 최소화될 것으로 보인다"고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "민간재개발로 갈 수 있는 가능성이 생긴 만큼 공공재개발을 선택할 유인이 확 떨어질 수밖에 없다"며 "공공재개발은 구역 지정 이후 1년 안에 주민 3분의2 이상 동의를 받아야 하는데, 민간 개발로 가자는 목소리가 나오면 동의서를 모으기 쉽지 않을 것"이라고 했다.

​

공공재개발 후보지, 추이를 살펴보고 선택할 듯

공공재개발 후보지의 관계자들은 오세훈 시장 당선으로 공공뿐만 아니라 민간 개발로 선택지가 넓어진 만큼 이후 상황을 지켜보고 선택하겠다고 합니다.

공공재개발을 선택한 것은 규제와 사업성 문제로 사업이 지지부진하다 보니 선택한 것이기 때문에 오세훈 시장이 이런 규제와 사업성에 대한 인센티브를 부여한다면 민간 재개발로 선회할 가능성도 있다고 합니다.

A 후보지 관계자는 "정부에서 공공 개발 방식만 고집하는 통에 용적률이나 층수 등 인센티브에 불만이 있어도 항의할 수 있는 마땅한 방법이 없었다"며 "오세훈 시장 당선으로 공공뿐만 아니라 민간 개발로 선택지가 넓어진 만큼 주민설명회 결과를 보고 결정을 내릴 것"이라고 했다.

B 후보지 관계자도 "규제와 사업성 문제로 사업이 지지부진해 공공재개발을 선택한 것이지, 민간 개발 방식이 가장 좋다는 건 누구나 다 아는 사실"이라며 "두 가지 방법 중 우리가 얻을 수 있는 인센티브를 비교하고 나서 민간이 더 유리하다면 방향을 틀 수 있다"고 밝혔다.

다만 "서울시에서 분양가상한제나 이주비 지원 등 정부에서 약속한 혜택도 줄 수 있을지 의문"이라며 "추이를 좀 더 봐야할 것 같다"고 했다.

​

공공재개발 후보지로 신청했다가 탈락한 성북5구역 관계자는 "오세훈 시장 당선으로 우리 사업지는 기대가 커졌다"며 "박원순 전 서울시장이 묶어 놓았던 규제를 오 시장이 다시 풀겠다고 약속한 만큼 실행력 있는 정책들이 진행될 것으로 본다"고 말했다.

​

---

도시계획원회 비롯 내부조직 개편 뒤따를 듯

신속한 인허가를 위해 사업계획을 심의하는 도시계획위원회 등을 비롯한 내부조직 개편도 뒤따를 전망입니다.

다만 민간 재건축 사업이 정상화되려면 풀어야할 숙제도 있습니다.

​

재개발, 재건축 활성화 위해선 민주당이 장악한 시의회 협력 필요, 한계 존재

서울시장이 가진 막강한 권한으로 규제를 푼다지만 한계도 분명 있습니다.

그렇지만 시장이 가진 인·허가권뿐만 아니라 민간재개발을 활성화하려면 조례를 바꿔야 하는데 이를 위해서는 민주당 소속 의원들이 포진한 서울시의회를 설득해야 하기 때문입니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울시가 재건축을 인허가하더라도 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 사업성에 악영향을 줄 수 있는 규제가 남아 있다"고 지적했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "재개발이 안됐던 이유는 사업성이 낮기 때문인데, 이를 높여주려면 용적률을 올려주거나 층수제한을 완화해줘야 한다"며 "이를 해결해주려면 조례를 바꿔야 하고, 결국 서울시의회와 협력이 필요한데 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "민간 방식의 개발이 탄력을 받겠지만 중앙정부의 정책 기조를 아예 무시할 수는 없을 것"이라며 "여당이 다수인 시의회와의 협의도 풀어야 할 중요한 과제 중 하나"라고 밝혔다.

​

정부의 도심 공공주도 개발과 마찰 커질 듯, 재건축 안전진단 영향력 행사시 초기 재건축 사업지역 타격 받을 수도

오 시장이 민간 재건축에 드라이브를 걸면 도심 공공주도 개발을 강조한 정부와 마찰이 커질 수 있습니다.

정부는 민간 사업보다 높은 수익성을 보장하겠다며 공공주도 개발을 독려하는 상황인데 오 시장이 도시계획을 바꿔 민간 재건축에도 용적률 완화 등 인센티브를 강화하면 공공개발 추진 동력이 떨어질 수 있기 때문입니다.

아울러 정부가 재건축 첫 단추인 안전진단에 영향력을 행사하면 압구정, 목동, 상계 등 사업 초기 단계 지역은 타격을 받을 수도 있다고 합니다.

​

광화문광장 재구조화 제동 걸리나

오 시장이 현재 공사가 진행 중인 광화문광장 재구조화 사업에 제동을 걸 수도 있습니다.

그가 시장 재직시절 약 700억원의 예산을 들여 중앙형으로 리모델링을 완료했는데 2018년부터 약 1000억원의 예산을 들여 편측형으로 고치는 상황이기 때문입니다.

그는 이와 관련 2021년 03월 말 관훈클럽 초청 토론회에서 "처음 광화문광장을 만들 때 중앙안과 편측안을 놓고 격론이 있었고, 여러 의견 수렴을 거쳐 중앙안이 압도적 지지를 받고 지금의 형태가 만들어진 것"이라며 불편한 감정을 드러냈기도 했습니다.

이번 선거에서 후보 단일화에 합의한 안철수 국민의당 대표도 2018년 서울시장 선거에서 광화문광장 재구조화에 반대 입장을 밝힌 바 있습니다.

---

재개발·재건축 추진 지역을 중심으로 집값이 상승 전망

오세훈 시장이 들어선 이후 재개발·재건축 추진 지역을 중심으로 집값이 상승할 수 있다고 전망하고 있습니다.

서울시의 경우 정비사업 절차의 인허가권을 갖고 있고, 재건축 아파트 안전진단에 대한 광역시·도 권한이 강화하면서 서울시장의 의지에 따라 완화될 여지가 있기 때문입니다.

이에 오세훈 시장은 선거 공약으로 5년 내 36만가구 공급을 내걸었고, 이 중 절반 가량인 18만5000가구를 재건축·재개발 사업으로 공급하겠다고 밝혔습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부에선 그동안 전국적인 집값상승의 불씨가 된 강남권 민간재건축 시장을 잠재우고, 공공이 시행사로 직접나서 서울에 32만가구를 공급하겠다는 계획을 추진하고 있는데, 당선인이 공약대로 재건축 재개발 규제를 대폭 푼다면 단기적인 집값상승을 우려할 것"이라고 했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “과거 뉴타운 시절을 생각해보면 된다”면서 “다주택자들이 6월1일 양도세 중과로 내놓은 매물 중 재개발·재건축 기대감이 있는 지역의 경우 매물을 다시 거둬들일 수 있다”고 말했다.

​

최근 집값 급등에 따른 피로감으로 파급력이 제한적일 수도

일각에서는 최근 집값 급등에 따른 피로감으로 파급력이 제한적일 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.

2020년에 가파르게 상승했던 서울 집값은 2021년에 들어 거래량이 줄면서 진정세를 보이고 있어서 인데요.

KB주택가격동향에 따르면 서울 집값 상승률은 △1월 1.27% △2월 1.14% △3월 0.96%로 축소되고 있는 상황입니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “재건축·재개발 호재 지역에서 호가가 제한적으로 오르면서 확장성이 크지 않을 수 있다”면서 “서울 아파트의 웬만한 지역은 키맞추기를 끝냈다. 추격 매수로 이어지기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

 

2021년 하반기 집값 상승 재료가 훨씬 많아, 대선 이슈로 각종 개발 공약과 규제 완화정책 등 쏟아져 나오면 집값 상승 재개될 가능성 높아

하지만 하반기가 될수록 집값 상승 재료가 더 많아졌습니다.

다주택자들에 대한 세금 증과가 커지면서 다주택자 매물은 줄어들 수밖에 없습니다.

서울, 수도권의 입주물량은 절반수준으로 줄어들면서 수급 불균형 문제는 심화될 것입니다.

부동산114에 따르면 2021년 하반기(7~12월) 서울 아파트 입주 물량은 1만2911가구으로 2020년 같은 기간(2만2557가구)대비 절반 가량으로 줄어든다고 합니다.

2022년에 있을 대선 이슈로 각종 개발 공약과 규제 완화정책등이 쏟아져 나올 것이기 때문에 집값 상승세는 다시 재개될 가능성이 큽니다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하반기 다주택자에 대한 세금 중과가 커지면서 다주택자 매물을 사라지고 입주 물량은 절반 수준으로 줄어들면서 수급 불균형 문제가 심화될 수 있다”면서 “특히 곧바로 대선 이슈로 이어질 경우 각종 개발 공약이나 규제 완화 정책이 쏟아질 수 있어 주춤했던 집값 상승세가 다시 재개될 수 있다”고 말했다.

​

전문가들, 일시적인 집값 상승에도 과감한 규제 완화로 민간 공급을 활성화할 필요

다만 전문가들은 일시적인 집값 상승에도 과감한 규제 완화로 민간 공급을 활성화할 필요가 있다고 강조하였습니다.

고준석 동국대 법학과 겸임교수는 “단기적으로 집값이 오를 수 있는데다 즉각적인 공급이 이뤄지는 것은 아니지만 시장에 지속적이고 적극적인 공급 시그널을 줘야 한다”면서 “그래야지만 집값을 안정화시킬 수 있고 실제로 중장기적으로도 공급을 늘릴 수 있다”고 강조했다.

​

공공성을 강조하는 정부의 입장에서는 민간 재개발, 재건축이라는 또 다른 카드가 생기다 보니 공공재개발, 재건축을 추진하던 사업지역에서는 당분간 관망세를 유지하며서 이후 추이를 살필 것으로 보이면서 사업 진행 상황이 다소 늦어질 가능성이 있어 보입니다.

​한편, 재개발, 재건축에 대한 규제 완화 등을 추진하기 위해서는 시조례를 개정해야 하는데 민주당이 대부분이 서울시 의원들을 어떻게 설득할지가 관건이기에 분명 한계는 존재하리라 생각됩니다.

​그렇다 하더라도 야권의 서울시장 당선으로 인한 재개발, 재건축 이슈는 최근 안정세를 보이고 있는 서울 부동산 시장을 다시 상승시킬 것이라 생각됩니다.

​이는 6월 1일 기점으로 다주택자의 매물이 줄어들 수밖에 없는 상황에서 서울, 수도권의 입주물량은 절반으로 줄어들고 있습니다.

이는 전세가격의 상승을 유발할 가능성이 커지게 되면서 결국 집값을 상승시킬 재료가 될 가능성이 있습니다.

여기에 2022년 하반기 부터 대선 레이스가 시작되기 때문에 각 당의 대선 후보들이 내놓을 개발 공약과 규제 완화정책등으로 인한 기대감에 서울 집값은 다시 상승할 가능성이 커지고 있습니다.