[21.04.29]서울시·LH·국토부, ‘소규모 재건축’ 연구용역 각각 발주/ 가시적인 성과 내야 하는 상황/ 사업구역 1만㎡미만, 기존주택 가구수 200가구 미만 공동주택 재건축

얼마나 급하면... 서울시·LH·국토부, ‘소규모 재건축’ 연구용역 제각각 발주

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0000708982?sid=101

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서울시와 한국토지주택공사(LH), 국토교통부가 최근 소규모 재건축 사업과 관련된 연구 용역을 잇달아 발주했습니다. 가시적인 주택 공급 성과가 시급한 세 기관이 ‘각개전투’에 돌입했다는 분석이네요.​

서울시	LH	국토부
2021년 04월 12일	2021년 04월 21일	2021년 04월 23일
소규모 재건축 사업 활성화 방안 및 사업모델 마련 용역’ 공고	소규모 주택정비 관리계획 수립 가이드라인 개발 용역 발주	소규모 주택 정비사업 활성화를 위한 제도개선 연구 발주
오세훈 시장의 공약 실현을 위해	직원 땅 투기 논란으로 떨어진 신뢰를 제고하기 위해	그간의 부동산 정책 실패를 만회하기 위해

2021년 04월 28일 나라장터에 따르면, 서울시는 지난 12일 ‘소규모 재건축 사업 활성화 방안 및 사업모델 마련 용역’을 공고했는데, LH와 국토부도 2021년 04월 21일과 23일 각각 ‘소규모 주택정비 관리계획 수립 가이드라인 개발 용역’과 ‘소규모 주택 정비사업 활성화를 위한 제도개선 연구’를 발주했습니다.

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일반 재건축에 비해 사업속도 빠른 소규모 주택 건축 사업, 가시적인 성과 내야 하는 상황

이처럼 기관들이 따로 용역을 발주하는 이유에 대해서는 서울시는 오세훈 시장의 공약 실현을 위해, LH는 직원 땅 투기 논란으로 떨어진 신뢰를 제고하기 위해, 국토부는 그간의 부동산 정책 실패를 만회하기 위해서라는 시각입니다.

결국 한시라도 빨리 가시적인 성과를 내야 하는 상황이다 보니 이해관계가 복잡하고 착공까지 긴 시일이 걸리는 일반 재건축에 비해 사업 속도가 빠른 소규모 주택 재건축 사업에 적극적으로 나서는 것이라고 시장에서는 해석하고 있네요.

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서울시, 서울시 내 노후 저층 주거지 22만8000㎡ 대상, 사업 활성화 방안 마련하고 사업성 시뮬레이션을 통해 사업 모델 마련하는데 초점

서울시는 서울시 내 노후 저층 주거지 22만8000㎡를 대상으로 사업 활성화 방안을 마련하고 사업성 시뮬레이션을 통해 사업 모델을 마련하는데 초점을 맞췄져 있다고 하네요.

실질적인 활성화 모델을 세우는 것이 과업의 중심이라고 서울시에서는 설명하고 있습니다.

서울시 공동주택과 관계자는 “제도개선 부분도 용역을 추진하면서 필요하다고 판단되면 중앙 정부에 건의하겠지만, 실질적인 활성화 모델을 세우는 것이 과업의 중심”이라면서 “LH와 국토부가 비슷한 연구용역을 발주했다는 얘기는 처음 듣는다”고 말했다.

 

LH, 2·4대책의 5년 간 전국 11만가구 공급 공약한 ‘소규모 정비사업 활성화’ 추진 목표

LH는 2·4대책에서 5년 간 전국 11만가구 공급을 공약한 ‘소규모 정비사업 활성화’를 속도감 있게 추진하겠다는 의도입니다.

LH의 과업 지시서에는 ‘연내 가시적 성과 도출(관리지역 지정고시)을 위해 선도사업 지구에 대한 관리계획 작성 총괄관리 및 지자체 협의·제안 필요’가 목적으로 제시돼 있습니다.

소규모 재건축을 추진하는 각 지자체에 제시할 명확한 가이드라인을 마련하고, 선도 사업지에서 LH가 공공 디벨로포러써의 역활을 수행하기 위해 개발용역을 발주하였다고 하네요.

LH 관계자는 “소규모 재건축을 추진하는 각 지자체에 제시할 명확한 가이드라인을 마련하고, 선도 사업지에서 LH가 공공 디벨로퍼로서 역할을 수행하기 위함”이라고 설명했다.

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국토부, 소규모 주택정비법 개정안 상정된 상태, 이에 대한 하위 법령 설계에 대한 자문 연구 용역

국토부는 입법 능력이 있는 중앙 부처인 만큼 법령과 제도 개선에 집중하는 것이라 할 수 있습니다.

과업 내용도 대부분 건축규제 완화나 가로·자율주택 사업요건 보완, 소규모주택정비법 및 하위법안 개정(안) 마련 등이라고 하네요.

소규모 주택정비 개정안이 올라간 상태에서 하위법령을 설계해야 하는 상황인데 이에 대한 자문을 구하기 위한 연구용역을 낸 것이라고 합니다.

국토부 관계자는 “소규모 주택정비법 개정안이 올라가 있는 상태인데, 국토부는 그에 대한 하위 법령을 설계해야 하는 상황이라 자문을 받기 위해 연구 용역을 낸 것”이라면서 “LH는 실무기관으로서 지자체에 정책 설명서 형식으로 배부할 자료가 필요해 따로 용역을 발주한 것 같다”고 말했다.

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소규모 재건축 사업, 개별 사업장에 나오는 공급물량 적어, 단기성과에 몰두시 장기 시장 공급 수요 못채울 수도

다만 소규모 재건축 사업은 개별 사업장에서 나오는 물량이 200가구 미만에 그쳐 공급 효과는 낮은 편입니다.

이에 전문가들은 가시적인 단기 성과를 내는데 몰두하다 장기적인 시장 공급 수요를 채우지 못할 수 있다는 우려도 내놓고 있습니다.

특히 노후 주택이 많은 지역에서 소규모 재건축이 곳곳에 일어날 경우 지역 전체의 정비사업 구도가 확 바뀐다는 점도 감안해야 한다고 지적도 있습니다.

결국, 조금 오래걸리더라도 지구단위계획을 세워야 한다고 전문가는 말하고 있습니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “얼마 전 분양한 82가구짜리 ‘관악하이츠포레’와 같이 소규모 정비사업의 공급량은 그야말로 ‘감질나는 수준’에 불과하다”면서 “우후죽순으로 소규모 재건축 착공을 서두르다 정비사업이 가능한 지역이 노후도를 맞추지 못하게 되는 우려도 있는만큼, 조금 오래 걸려도 지구단위계획을 차근차근 세워야 한다”고 말했다.

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소규모 재건축

정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모(부지면적 1만㎡ 미만)로 공동주택 재건축하기 위한 사업

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소규모 재건축, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모(부지면적 1만㎡ 미만)로 공동주택 재건축하기 위한 사업

소규모 재건축은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모(부지면적 1만㎡ 미만)로 공동주택을 재건축하기 위한 사업입니다. 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 소규모 정비사업 중 하나로 분류되어 있습니다.

​여기에 공공 소규모재건축은 사업구역 1만㎡ 미만, 기존주택 가구 수가 200가구 미만이고, 노후·불량건축물이 3분의 2 이상의 조건을 모두 충족하는 주택단지를 재건축하는 사업입니다.

한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH)등이 참여해 규제를 완화하고, 주택공급을 늘리는 것이 주된 목표입니다.

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현재, 소규모 재건축 공공 참여 방식의 사업 추진 불가, 가로주택정비사업과 자율주택정비사업과 같은 혜택 없어, 사업성 낮아져 진척 안보여

소규모주택 정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등이 진행돼 왔습니다.

이 소규모 재건축은 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 달리 공공 참여 방식의 사업 추진이 불가능했습니다.

작은 규모이다 보니 수익성이 크지 않아 대형건설사들은 대부분 참여하지 않고, 중소형 건설사 위주로 참여해 왔는데요. 사업 과정에서 분쟁으로 사업이 원활하게 진행되지 못했는데 여기에 공공기관이 참여해 원활하게 진행되지 못하던 사업의 추진력을 높일 것이라고 하네요.

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공공소규모재건축 사업지 법적 상한용적률 최대 120%에 이르는 용적률 인센티브

공공소규모재건축 사업지는 법적 상한용적률에 최대 120%에 이르는 용적률 인센티브가 주어진다고 합니다.

예를 들면 서울시의 3종 일반주거지역 용적률은 조례상 250%이지만 공공 소규모재건축사업으로 추진하면 법적 상한 용적률 300%에 1.2배가 추가돼 최대 360%까지 올릴 수 있다고 합니다.

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일조권 규제가 완화되고, 필요한 경우 사업구역에 편입하는 토지면적을 확대, 통합심의도 추진

기존 가로주택정비사업처럼 일조권 규제가 완화되고, 필요한 경우 사업구역에 편입하는 토지면적을 확대할 수 있어고, 사업의 원활한 추진을 위해 통합심의도 포함된다고 합니다.

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공공임대주택 기부채납 비율 20~50%, 소규모 특성상 수익내기 어려운 점 반영

공공임대주택 기부채납 비율은 20~50%라고 합니다.

일반적인 기부채납 비율이 50% 안팎인데 비해 20%까지 비율을 낮출 수 있는데 이는 소규모 단지의 특성상 임대주택 비율이 높을 경우 수익을 내기 어려운 점이 반영된 것이라고 합니다.

200가구 미만 소규모 정비사업도 공공재건축 추진...기부채납·수익배분 변수 https://www.newspim.com/news/view/20210119001205

 

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