[21.05.06]반포 재건축 이주시작, 전세대란 예고/시세차익 10억, 원베일리, 5월말 일반분양 예상/잠실주공5단지, 은마아파트 재건축 심의 보류/서울 재건축, 비재건축 양극화

반포 대형 재건축 이주시작···'전세대란' 고개드나

https://www.sedaily.com/NewsVIew/22M8RDTDB0

재건축이 추진되고 있는 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구의 이주 일정이 확정되면서 안정세를 보이고 있는 전세시장이 다시 흔들리 것이라 예상하고 있습니다.

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서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 이주 일정 확정, 전세시장 영향

2021년 05월 05일 정비 업계에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 최근 총회에서 이주 계획을 확정했습니다.

2,120가구의 1·2·4주구의 이주 기간은 6월 1일부터 11월 30일까지 6개월간이라고 합니다.

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1·2·4주구 6~11월 이주, 3주구 대기중, 방배13구역 3월부터 이주 중

1·2·4주구가 오는 6~11월 이주하는데다 맞은편의 3주구도 서초구청의 관리처분인가를 받는 대로 이주에 나설 예정이라고 합니다.

여기에다 방배13구역도 지난 3월 말부터 이주 중입니다.

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서초구 반포 일대 전세가격 상승

서초구 반포 일대 전세 시장이 영향을 받고 있습니다.

앞서 1·2·4주구의 이주를 계획했던 2019년 10월에도 전셋값이 2억 원 안팎씩 급등한 바 있는데 2021년 이주가 확정되면서 다시 재연되고 있다고 합니다.

반포힐스테이트 전용 84.8㎡는 2021년 04월 19일 신고가인 18억 5,000만 원(19층)에 전세 계약이 이뤄졌다고 합니다.

아크로리버파크 전용 112.96㎡도 2021년 04월 03일 역대 최고가인 25억 원(14층)에 전세 거래가 이뤄졌다고 합니다.

반포탑공인중개사사무소 관계자는 “1·2·4주구 이주총회를 전후로 인근 지역에 전세 문의가 늘고 있다”면서 “전세 매물이 쌓여 있다가 지금은 소진된 상황”이라고 말했다.

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관리처분인가 기다리는 반포 3주구 이주 추진중, 전세수요 더 늘어날 듯

1·2·4주구와 마주한 1,490가구 규모의 3주구도 이주를 추진하고 있어 전세 수요는 더욱 늘어날 것으로 보인다고 합니다.

3주구는 2021년 02월 관리처분총회를 개최하고 서초구청에 관리처분인가 신청서를 접수한 상태입니다.

구청의 인가 승인이 나는 대로 이주에 나선다는 방침이어서 1·2·4주구와 이주 시기가 겹칠 가능성도 있다고 합니다.

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방배13구역 1200여가구 9월까지 이주 진행중, 서초구 5000가구 이주 나설듯

여기에 서초구에서는 방배13구역 1,200여 가구도 3월 말부터 9월까지 6개월간 이주가 진행 중입니다.

서초구에서만 5,000가구가량이 이주에 나서는 것이라고 합니다.

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전세 매물 품귀 현상, 전세가격 급등 불가피, 동작구, 경기도 과천 전세 이주 시작

전문가들은 반포 1·2·4주구와 3주구, 방배13구역의 이주 시기가 겹치면 전세 매물 품귀 및 전셋값 급등이 불가피할 것으로 보고 있습니다.

물량이 적다 보니 동작구, 경기도 과천까지 전세 이주가 밀려갈 수 있다는 관측도 일각에서 나오고 있습니다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “올해 들어 전셋값 상승세가 둔화되기는 했지만 서울의 경우 연간 아파트 입주 물량이 반 토막 나는 상황에서 멸실에 따른 이주 수요가 발생하면 인근 지역의 전세 불안 요인이 될 수 있다”며 “서울을 중심으로 전세 가격 불안이 계속될 가능성이 높다”고 말했다.

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'시세차익 10억' 원베일리 이달 청약, 당첨 합격선은?

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021050417221214295

원베일리 서울특별시 서초구 반포2동에 총 23개동, 최고 35층 총 2990가구 규모 바로 단지 앞 서울지하철 9호선 신반포역, 도보 이동시 7호선과 3호선, 9호선이 교차하는 고속터미널역을 이용 가능 단지 앞으로는 반포한강공원이 있어서 일부 가구는 한강 조망이 가능 신세계백화점과 고속터미널을 도보로 이용할 수 있고 서울성모병원과 반포종합운동장이 인근에 위치

서울 강남권 핵심 분양 단지로 관심이 집중된 '래미안 원베일리(신반포·3차 경남아파트 재건축)'의 분양이 가시화되고 있습니다.

2021년 05월 중순이면 224가구 일반분양 일정과 분양가 등이 공개될 예정이라고 합니다.

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2021년 05월 중순 입주자모짐 공고 예정

'래미안 원베일리'가 분양가 이슈 등으로 2020년 분양을 연기하다가 2021년0 5월 중순에 입주자모집공고가 뜰 것이라고 합니다.

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조합, 5월 10일까지 서초구청에 입주자모집 공고 서류 제출 목표, 일반분양 26일~27일 예상

서초구청에 따르면 조합은 현재 입주자모집공고 승인 신청을 위한 막바지 작업을 진행 중이라고 합니다.

조합의 목표는 오는 10일까지 서초구청에 입주자모집공고 서류를 제출하는 것이라고 하네요.

이후 구청에서 서류를 검토하고 승인하는 시간이 일주일가량 소요된다고 하는데요.

조합에서는 이르면 오는 2021년 05월 20일에는 입주자모집공고가 나올 것으로 기대하고 있습니다.

그렇게 공고가 뜨면 조합은 최소 5일이 지난 후에 일반분양에 나설 수 있게 됩니다.

그래서 조합은 일반분양 날짜를 오는 26~27일로 예상된다고 합니다.

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총 2990가구 중 일반공급 224가구 일반분양, 추첨 물량 없어

총 2990가구 중 일반공급 224가구가 일반분양으로 나올 것이라고 합니다.

분양 평형은 전용면적 기준 46㎡ 59 ㎡ 74㎡입니다.

모두 85㎡를 넘지 않아서 추첨 물량은 없기 때문에 1주택자분들이나 저가점자분들 청약 당첨을 기대하기 어려울 것이라고 합니다.

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분양가 3.3㎡(1평)당 5668만원, 46㎡ 10억~11억원, 59㎡ 13억~14억원, 74㎡ 17억원대

분양가는 3.3㎡(1평)당 5668만원입니다. 46㎡가 10억~11억원, 59㎡가 13억~14억원 74㎡가 17억원대로 예상하고 있습니다.

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분양가 10억원 이상 낮은 수준

하지만 인근 단지와 비교했을 때 분양가는 10억원 이상 낮은 수준이라고 합니다.

바로 옆에 있는 아크로리버파크 59㎡가 최근 22억 9000만원에 거래됐고요, 맞은편에 위치한 래미안퍼스티지도 비슷한 평형이 26억원에 매매됐기 때문입니다.

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9억원 넘어 특별 공급 없어, 중도금 대출 안나와, 15억 입주시점에 주택 감정 가격 15억 넘으면 주택담보대출 안나올 수도

분양가가 모두 9억원을 넘기 때문에 특별공급이 없습니다.

그리고 전 평형의 분양가가 9억원이 넘기 때문에 중도금대출도 나오지 않습니다.

계약금 10~20%가량 현금으로 납부해야 하고 중도금도 납부 회차에 맞춰서 약 6회차에 걸쳐 10%씩 내야 한다고 합니다.

입주 시점의 부동산 시장 상황에 따라 다르겠으나 만약 주택 감정가격이 15억원을 넘어서면 주택담보대출이 안나올 수 있습니다.

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잔금 20% 현금 마련해야, 분양권 전매제한, 실거주 3년, 전매제한 10년

잔금 20%도 현금으로 마련해야 할 수 있다는 점까지 고려해야 합니다.

분양가가 주변 시세 대비 80% 미만이어서 분양권 전매 제한이 걸립니다. 당첨자발표일로부터 10년 동안은 집을 팔 수 없어요. 또 실거주도 3년 하셔야합니다.

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서울 2년 이상 거주, 1순위 우선 공급 대상 요건 충족, 청약통장 2년 이상, 세대주 5년내 당첨되지 않아야, 청약통장 예치금 300만원 이상

입주자모집공고일 기준 최근 2년 이상 서울에서 연속으로 거주해야 1순위(해당 주택건설지역 거주자) 중 우선공급 대상 요건을 충족해야 합니다.

또 청약통장에 가입한지 2년이 지났고, 세대주이며 과거 5년 내 당첨된 자의 세대에 속하지 않아야 합니다.

청약통장에 예치금으로 300만원이 있어야 한다고 합니다.

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당첨 가능 청약 가점, 64점 이상되어야/ 69점~70점되어야 당첨권

당첨 가능하는 청약 가점에 대해서는 박지민 월용청약연구소 대표는 가점이 64점 이상은 돼야 지원해볼 만 할 것이라고 말하였습니다.

69점에서 70점은 돼야 당첨권에 들 것이라고 하네요.

경쟁률은 100대 1을 넘길 것으로 예상하고 있습니다.

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서울시, 잠실5단지 이어 대치 은마아파트 재건축 심의도 보류

https://www.news1.kr/articles/?4296744

대치 은마도 재건축 심의 보류…잠실5 이어 서울시 '속도 조절'

https://www.hankyung.com/realestate/article/2021050494231

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서울시가 송파구 잠실주공5단지에 이어 강남구 대치동 은마아파트에 대해서도 재건축 심의를 재차 보류하였습니다.

은마아파트 1979년 준공, 43년차 아파트 총 4424가구의 대규모 단지, 강남구 대표 학군지인 대치동 한복판 입지, 재건축 대장 아파트 중 하나 2010년 3월 재건축 안전진단에서 D등급을 받아 통과한 뒤 2015년 12월 추진위원회 설립, 정비계획안 수립 아파트 층수 등을 놓고 서울시와 이견을 보이다가 2017년 8월 도계위 심의도 받지 못하고 반려 20217년 12월 기존 49층 높이에서 35층으로 수정한 계획안을 제출, 재차 반려 이후 여러 차례 도계위 문을 두드렸지만 심의 단계에 가로막혀 사업이 답보 상태

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서울시, 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안 상정 요청, 내용 보완 필요 이유로 반려

2021년 05월 04일 서울시와 강남구청에 따르면 구청은 지난달 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안을 도시계획위원회에 상정해달라고 서울시에 요청했지만 시는 내용 보완이 필요하다며 반려했다고 합니다.

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서울시, 반려 사유 공급계획에 공공임대주택 보강 요청, 특별건축구역 전체 계획 검토 요청

서울시는 계획안에 공공임대 등 소셜믹스를 고려한 공급 계획을 보다 구체적으로 담아야 한다며 위원회 상정을 보류했다고 합니다.

아울러 특별건축구역 전제 계획도 검토해달라고 요청했다고 합니다.

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은마아파트 도계위 심의 단계 수차례 상정 보류

2010년 재건축 첫 관문인 안전진단을 통과한 은마아파트는 도계위 심의 단계에서 수차례 고배를 마시며 사업이 지연되고 있습니다.

서울시 관계자는 "계획안 내용의 구체성이 부족해 보완을 요청한 것"이라고 설명했습니다.

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송파구 잠실주공5단지, 주민 의견 추가 보완 요청 사유로 반려

앞서 송파구 또한 잠실주공5단지도 서울시에 재건축 정비계획안을 수권소위원회에 상정해달라는 요청을 했지만, 시는 주민 의견을 추가적으로 보완해달라며 요청을 반려하였습니다.

이에 서울시는 과거 보완 요청한 내용 그대로 올라와 다시 요청한 것이라고 합니다.

그러면서 시에서 요청한 사항이 보완된 뒤 안건이 재상정되면 심의에 들어갈 것이라고 하네요.

서울시 측은 "과거 보완을 요청한 내용이 그대로 올라와 다시 요청한 것"이라며 확대 해석을 경계했다. 서울시는 시에서 요청한 사항이 보완된 뒤 안건이 재상정되면 심의에 들어갈 수 있다는 입장이다.

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재건축 단지 중심 집값 상승, 속도조절 제기

송파구 잠실주공5단지 보류에 이어 서울시가 강남권 재건축에 연달아 신중한 행보를 보이고 있습니다.

오 시장은 2021년 04월 29일 긴급 브리핑을 통해 “재개발·재건축 속도 조절을 위해 부동산 시장 교란 행위를 먼저 근절하겠다”고 강조하기도 하였는데요.

정비사업 활성화를 공약으로 내걸고 당선된 오세훈 서울시장이 최근 재건축 단지 집값이 급등하자 속도 조절에 나선 것이 아니냐는 해석이 나오고 있습니다.

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'압구정 12억 뛴 신고가' vs '봉천동 3억 내린 급매'…왜

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01216886629045968&mediaCodeNo=257

​신고가-급매 상반…서울아파트시장 양극화

“5월 말까지 잔금 완납 조건으로 가격 조정 가능합니다.”(관악구 A공인중개소 대표)

“신고가 아니면 거래가 안된다고 봐야죠. 3달 만에 1억 더 올랐어요.”(강남구 B공인중개소 대표)

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아파트 매물 증가추세,4월 30일 기준 2021년 02월 대비 16.3% 증가

2021년 05월 04일 부동산빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 2021년 04월 30일 기준 서울 아파트 매물은 매매 기준 4만 8093건으로 한 달 전(4만 6664건)보다 3.0% 늘었고, 2월에 비해선 16.3% 증가했다고 하네요.

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재건축 vs 비재건축, 양극화 진행

전체적인 매물은 늘어났지만 지역별로 차이가 뚜렷하다고 합니다.

강남구 압구정동, 노원구 상계동 등 재건축 기대감이 높은 단지는 연일 신고가가 나오며 매물 품귀현상을 일으키고 있스비다.

반면 서울 동대문구와 관악구 아파트 매매 물량은 급매와 함께 다주택자들의 매물이 쌓이는 모습을 보이고 있습니다.

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비재건축 아파트 매매 물량 감소, 서울 관악구 전월 대비 7.6% 증가, 종로구,중구,서대문구,동작구,성동구 등 전월대비 4~6% 증가

서울 관악구 아파트 매매 물량은 한 달 전보다 7.6% 늘었다고 합니다.

서울 종로구, 중구, 서대문구 등도 한 달 전보다 매매 물량이 4~6% 늘었다고 합니다.

동작구는 1444건이던 매매 물량이 한 달 새 1510건으로 4.5% 늘었고, 성동구는 같은 기간 1731건에서 1802건으로 4.1% 증가했습니다.

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재건축 아파트 매매 물량 감소, 강남구 전월대비 6.7%, 영등포 4.6%, 도봉구 1.9% 감소

반면 재건축 단지가 모여 있는 강남구와 영등포구, 도봉구의 매매물량은 줄어들고 있습니다.

서울 강남구 아파트 매매물량 전월대비 6.7% 감소했고 영등포구 역시 전월대비 4.6% 감소, 도봉구도 전월대비 1.9% 감소하였다고 합니다.

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재건축 아파트 가격 상승세 VS 비재건축 아파트 일부 단지, 급매로 거래

재건축 아파트가 몰려 있는 강남구 압구정동, 노원구 상계동 등 매수세가 강하고 신고가로 갱신중이라고 합니다.

한편, 관악구 신림동, 봉천동의 경우 일부 아파트 단지들이 급매로 매매가 이뤄지면서 가격이 호가 대비 떨어졌다고 합니다.

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재건축 규제완화 기대감 VS 6월 1일 이후 부동산세제 강화 시행

부동산 시장 양극화가 나타난 이유는 ‘서울 재건축사업에 대한 규제완화 기대감’과 ‘6월1일 이후(보유분 기준) 부동산세제 강화 시행’이란 두 가지 상반된 이슈가 맞물린 결과라고 합니다.

다주택자에 대한 보유세 강화 등 부동산 규제가 세지면서 현금 자산가들이 강남권 재건축 아파트를 남기고 비강남권 일반아파트 매도에 나서고 있는게 아닌가 분석하고 있습니다.

여기에 강남권 아파트는 ‘똘똘한 한 채’로 꼽히는데다, 서울시가 조만간 재건축 규제를 완화할 것이란 기대감이 커진 상태입니다. 그렇다 보니 본인 집을 5월 말 잔금 조건으로 처분하고 재건축 아파트로 갈아타려는 수요도 혼재하고 있는 상황이라고 합니다.​

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재건축, 일반아파트 양극화 당분간 지속

전문가들은 당분간 재건축단지와 일반 아파트와의 양극화가 이어질 것이라고 보고 있습니다.

규제 완화 기대감으로 재건축 단지 중심으로 매수세가 나타나고 있는 상황으로 정비사업 호재를 기대라는 곳들은 강보합세를 유지하면서 중저가 위주의 노원, 강서 지역 등에 매수세가 이어지고 있다고 하네요.

함영진 직방 랩장은 “규제 완화 기대감으로 재건축 단지를 중심으로 매수세가 나타나고 있어 집값 안정 여부를 확신할 수 없는 분위기”라며 “정비사업 호재를 기대하는 곳은 버티기를 통해 강보합세를 이어가고 중저가 위주의 노원, 강서지역 쪽으로 매수세가 이어질 수 있다”고 전망했다.