[19.12.31]2020년 서울 집값 1% 상승 57.6%, 지방1% 하락 42.4%/ 서울 공급 부족 87.9%/ 전세 수도권 1%상승 48.5%, 지방 51.5% 보합 / 재건축·재개발로 선호지역 공급 늘려야 78.8% / 민간택지 분양가 상한제 ..

이데일리에서 2020년 부동산 전망을 시리즈로 냈네요. 기사를 한번 정리해봤습니다.

[2020 전망]10명 중 9명 "서울 집값 안 떨어질 것" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01262806622724096&mediaCodeNo=257 [2020 전망]공급 과잉? '살고 싶은 집'은 부족하다 https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01275926622724096&mediaCodeNo=257 [2020 전망]"전세가 불안해"…고강도규제에 임대시장 '흔들' https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01279206622724096&mediaCodeNo=257 [2020 전망]내년 집값 변수는 ‘추가 대책’…"단순 규제 안 돼" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01289046622724096&mediaCodeNo=257

이데일리기사에서 전문가들 내용 요약

1. 2020년 새해에도 서울 집값이 1% 이상 오른다고 전망 57.6%

2. 서울을 제외한 수도권 집값은 오르거나 보합으로 예상하는 의견이 팽팽히 맞섰고, 지방은 집값 하락이나 보합

3. 서울은 공급이 부족하다고 87.9%가 응답

4. 재건축·재개발로 선호지역 공급 늘려야 78.8%

5. 민간택지 분양가 상한제 폐지 해야 42.4%

6. 서울·수도권 전셋값 상승, 지방 보합 또는 하락 전망 우세

7. 2020년 집값변수 정부의 "추가" 부동산정책

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[2020 전망]10명 중 9명 "서울 집값 안 떨어질 것" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01262806622724096&mediaCodeNo=257

2019년 12월 30일 이데일리가 신년을 맞아 부동산 자문가 및 학계 교수진, 건설사 임직원 등 전문가 33명을 대상으로 진행한 ‘2020년 부동산·건설 전망 설문조사’ 결과 57.6%가 “내년 서울 집값은 1% 이상 오른다”고 답했습니다.

보합’을 점치는 전문가 비율은 30.3%였으며 “1% 이상 집값이 떨어진다”고 응답한 비율은 12.1%에 머물렀다고 하네요.

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2020년 새해에도 서울 집값 1% 이상 오른다. 보합포함 10명 중 9명

부동산 및 건설업계 전문가 열 명 중 여섯 명은 2020년 새해에도 서울 집값이 1% 이상 오른다고 전망했다. ‘보합’을 예측한 전문가까지 포함하면 10명 중 약 9명은 2020년 서울 집값이 떨어지지 않는다고 봤다.

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2020년 수도권 오르거나 보합으로 예상하는 의견이 팽팽, 지방은 집값 하락이나 보합

다만 서울을 제외한 수도권 집값은 오르거나 보합으로 예상하는 의견이 팽팽히 맞섰고, 지방은 집값 하락이나 보합을 점치는 전문가들이 많았다고 합니다.

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수도권 의견 팽팽, 1% 이상 상승 51.5%, 보합 45.5%

서울을 제외한 수도권은 응답자들의 의견이 팽팽한 편이었다.

수도권 집값이 1% 이상 상승한다고 예상한 비율은 51.5%였다. 보합으로 답한 비율은 45.5%였다. 하락을 예상한 비율은 3%에 불과했다.

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지방 예측 엇갈려, 1% 이상 하락 42.4%, 33.3% 보합, 1% 이상 상승 24.2%

지방의 집값은 떨어진다는 의견이 우세했다. 1% 이상 떨어질 것으로 내다본 비율이 42.4%였고, 33.3%가 보합을 점쳤다. 1% 이상 지방 집값이 오른다고 예상한 비율은 24.2%에 그쳤다.

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김성환 건설산업연구원 부연구위원은 “12·16 대책 여파로 서울은 9억원 이하 주택 위주로 수요가 몰리고 있어 집값이 떨어지기 힘들어 보이고, 반대로 지방은 뿌리 산업인 제조업 약화로 주택 수요가 줄면서 하락세를 피하기 어려운 상황”이라고 진단했다.

준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울은 주택수요 대비 공급이 여전히 부족하지만, 수요를 분산하는 정책은 미흡하다”며 “반면 지방은 수요대비 공급과잉으로 하락할 가능성이 크다”고 내다봤다.

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서울은 공급이 부족한 상황에 수요를 분산하는 정책이 미흡합니다.

그런 반면에 지방은 수요대비 공급 과잉으로 미분양 지역이 많이 있습니다.

그리고 여전히 공급이 예정된 물량이 많이 있기 때문에 지방은 공급이 줄어드는 지역을 제외하면 다소 힘들지 않을까 생각합니다.

특히 광역시를 제외한 중소 지방도시의 경우에는 제조업의 약화로 인해 주택수요가 줄고 있어 더욱 지방의 부동산 가격 하락할 것이라 생각합니다.

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지속적인 규제정책이 서울 집값을 더 자극할 것이란 분석

민간택지 분양가상한제, 공시(지)가 현실화, 12·16 대책 등 정부의 연이은 부동산 규제 처방전에도 서울 집값이 떨어질 것으로 예상한 전문가는 드물었다고 하네요.

​특히 문재인 정부의 지속적인 규제정책이 서울 집값을 더 자극할 것이란 분석이 많았다.

9억원 초과 주택부터 대출을 대폭 제한한 12·16 대책으로 9억원 이하 주택과 비규제지역으로의 풍선효과가 커질 것이란 전망이 나왔다.

또 수요가 많은 서울지역에 분양가상한제 적용 대상을 확대하면서 아파트값 상승세를 부추길 수 있다는 우려도 많았다.

공급이 줄면 새 아파트 희소가치가 높아질 것으로 판단해 집값을 내리지 않는다는 얘기다.

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[2020 전망]공급 과잉? '살고 싶은 집'은 부족하다 https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01275926622724096&mediaCodeNo=257

소비자는 입주 3년 이내 신축아파트를 원한다.

“소비자들이 원하는 살고 싶은 집은 입주 3년 이내 신축아파트인데, 물량이 부족하니 집값이 오를 수밖에 없다.”

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주택공급이 부족하다 10명중 9명 진단

30일 이데일리가 2020년을 맞아 진행한 부동산&건설 설문조사에서 응답자 10명 중 약 9명이 주택공급이 부족하다고 답해 정부와 상당한 인식차이가 있는 것으로 드러났다.

​정부는 2017년 기준 주택보급률이 102%를 넘어섰고 서울은 96%, 수도권은 98% 수준에 달한데다 서울의 주택 공급물량도 적지 않다는 입장이다. 특히 김현미 국토부 장관은 12·16대책 발표 당시 “현재 서울에는 매년 4만 가구 이상의 물량이 공급되고 있다”며 “분양가상한제 시행 이후 공급이 줄어들 것이라는 예상은 일종의 ‘공포마케팅’처럼 작용해 시장의 불안감을 더욱 증폭시키는 면이 있다”고 반발했다.

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정부는 공급이 부족하다는 것을 공포마케팅이라고 말하면서 발표하는 주택건설실적에 대한 보도자료에 대해서는 언급을 하지 않습니다.

2019년 12월 30일 발표한 국토교통부의 인허가 물량관련 내용을 보더라도 인허가 물량은 5년대비 44.9%나 줄어들었고, 착공실적도 수도권은 5년대비 20.6%나 감소하였습니다.

분양실적도 수도권에서 5년대비 4.3%, 준공실적도 수도권에서 5년대비 23.8%나 감소하였습니다.

이를 두고 정부는 공급이 문제가 없다고 호도(?)있다고 생각합니다.

[19.12.30]인허가실적 수도권 5년대비 44.9%감소/ 착공실적 수도권 5년대비 20.6%감소/ 분양실적 수도권 5년대비 4.3%감소/ 준공실적 수도권 5년대비 23.8%감소

https://blog.naver.com/hanchiro/221754180259

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"현재도 주택 공급 많다” 응답률 0%, 공급이 부족하다 87.9%, 적정수준이다.12.1%

하지만 설문에 응한 전문가들의 생각은 달랐다. 응답자의 87.9%는 정부의 주택공급 적절성 여부를 묻는 문항에 ‘여전히 주택공급은 부족하다’고 응답했다. ‘적정수준이다’고 응답한 비율은 12.1%였으며 ‘주택 공급이 지금도 많다’고 답한 전문가는 아무도 없었다.

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서울의 공급량은 단기적으로 충분하지 않다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 회계팀장은 “정부는 2020년까지 공급예정물량이 충분하다는 입장이지만 재건축·재개발 사업성 악화로 지연되는 부분을 고려하면 서울의 공급량은 단기적으로도 충분치 않다”고 지적했다.

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주택공급이 100%라도 수요자는 새로운 집을 원한다. 서울은 신축 아파트 공급 부족

권대중 명지대 교수도 “서울의 자가 주택보유율이 2017년 기준 42.9% 수준인데 주택 공급률은 96% 넘은 것은 다주택자가 많다는 의미다”며 “주택공급이 100%라고 하더라도 수요자는 새로운 집을 원한다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.

김응정 신영 마케팅본부 상무는 “서울 집값 상승의 근본 원인은 서울 지역 내 구축 아파트에 사는 수요자들이 갈아타기를 하고 싶어하는 신축 아파트의 공급부족이다”고 답했다.

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​정부가 생각하는 공급과 시장이 말하는 공급은 틀리다. VS 시장에 물건이 부족해

권일 부동산인포 팀장도 “주택은 실거주를 위한 것과 자산으로서의 역할을 하고 있어 정부가 생각하는 공급과 시장이 말하는 공급은 차이가 있다”며 “소비자들은 선호하는 곳이 있고 선호하는 단지가 있기 마련이며 이를 제도적으로 막을 순 없다는 사실을 인지하고 공급을 늘려줘야 한다”고 주장했다.

그러나 임병철 부동산114 수석연구원은 “최근 집값 상승은 공급 부족이 아니라 시장에 물건이 부족에서 기인한 것으로 보인다”며 주택 보급율 자체는 적정수준이라는 의견을 보였다.

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​재건축·재개발로 선호지역 공급 늘려야 78.8%, 민간택지 분양가 상한제 폐지 해야 42.4%, 3기신도시 조기공급해야 24.2% - 복수응답

정부의 주택공급 정책에서 우선해야 할 정책을 묻는 문항(복수응답)에는 ‘재건축·재개발 규제 완화’가 78.8%의 응답률로 가장 높았다. ‘민간택지 분양가상한제 폐지’를 꼽는 비율도 42.4%에 달했다.

이어 ‘3기 신도시 조기 공급’은 24.2%의 지지를 얻었다.

이외에 ‘1~2인용 주택 공급 확대’를 꼽는 전문가들도 있었지만 응답률이 18.2%로 높지 않았다.

전문가들이 재건축·재개발 규제 완화를 공급정책의 우선순위로 꼽은 이유는 결국 서울 집값 안정세의 핵심이 주거 선호 지역 내 공급을 늘리는 것이 해법으로 봤기 때문이다.

​이용대 한성대 부동산학과 교수는 “서울 집값 상승에는 고품질 주택에 대한 수요가 깔려 있다”며 주거선호 지역 내 재건축·재개발 사업 추진을 정부가 시행해야 할 첫 번째 공급대책으로 꼽았다.

​이창무 한양대 교수도 “서울 집값이 꺾이지 않는 이유는 서울에 소비자들이 선호하는 아파트의 공급이 부족했고 또 부족할 것이라는 기대심리에 의해 발생하는 문제”라고 지적하며 재건축과 재개발을 통한 공급방안에 손을 들었다.

​이준용 한국감정원 부동산연구원 부장은 “실수요로서 거주할만한 지역의 구입 가능한 주택들이 부족한 것이 현재 부동산 정책의 가장 큰 난제”라며 “결국 재건축과 재개발사업을 통한 공급에 정부가 더 중점을 둬야 한다”고 강조했다.

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전문가들은 실수요자로써 거주할만한 지역의 구입 가능한 주택이 부족하다고 보고 있습니다.

특히 서울은 고품질 주택에 대한 수요가 깔려 있고, 특히 주거선호지역들이 대부분 낡았기 때문에 재개발 재건축 사업 추진되어야만 고품질의 신규 주택을 가질 수 있습니다.

결국 서울 집값 안정세의 핵심은 주거선호지역 내 공급이 늘리는 것이 해법이기 때문에 재개발, 재건축에 대한 규제를 풀어야 한다고 보고 있습니다.

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"전세가 불안해"…고강도규제에 임대시장 '흔들'

서울·수도권 ‘상승’ 지방 ‘보합·하락’ / 학군 수요·대출 규제로 전세로 이동 / 홍남기 “안정될 것, 과열 땐 추가 대책도

[2020 전망]"전세가 불안해"…고강도규제에 임대시장 '흔들' https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01279206622724096&mediaCodeNo=257

 

민간택지 분양가 상한제와 9억원 이상 고가아파트 대출규제 등의 공급 및 수요억제책이 되레 ‘전·월세난(難)’ 뇌관으로 급부상

문재인 정부 들어 초고강도 부동산 대책인 ‘12·16대책’이 전셋값 상승을 부채질하고 있다.

민간택지 분양가 상한제와 9억원 이상 고가아파트 대출규제 등의 공급 및 수요억제책이 되레 ‘전·월세난(難)’ 뇌관으로 급부상했다. 경자년 새해에는 전셋값이 급등할 수 있다는 우려의 목소리카 커졌다.

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서울·수도권 전셋값 상승, 지방 보합 또는 하락 전망 우세

서울의 전셋값 전망을 묻는 문항에 75.8%는 ‘1% 이상 상승/ ‘-1% 이상 떨어진다’고 답한 비율은 12.1% 불과

30일 이데일리가 신년을 맞아 부동산 전문가와 건설사 임직원을 대상으로 진행한 ‘2020년 부동산·건설 전망 설문조사’ 결과 서울·수도권은 전셋값이 상승, 지방은 보합 또는 하락한다는 전망이 우세했다.

특히 서울의 전셋값 전망을 묻는 문항에 75.8%는 ‘1% 이상 상승한다’고 응답했다. ‘-1% 이상 떨어진다’고 답한 비율은 12.1%에 불과했다.

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수도권 전셋값 ‘1% 이상 상승한다’ 48.5% VS 지방의 전세값 보합 51.5%

서울 외 수도권의 전셋값 또한 ‘1% 이상 상승한다’고 답한 비율은 48.5%로 가장 많았다.

반면 지방의 전셋값은 보합을 점친 비율이 51.5%였으며 ‘-1% 이상 떨어진다’고 답한 비율은 27.3%로 지방의 전셋값 상승은 어렵다는 의견이 대다수였다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “서울은 구조·만성적인 수급 불균 상태인데다 대출규제, 세금 강화조치로 매매수요가 전세로 이동하고 정시 확대 등 입시제도 변화로 강남, 목동 등 우수 학군지역을 중심으로 전셋값이 급등할 가능성이 크다”고 분석했다.

이준용 한국감정원 부동산연구원 부장은 “자사고 폐지 등에 의한 전세수요 증가로 서울 강남 및 목동 중심의 학원가 주변 주택의 전세 가격은 지속 상승할 것으로 예상된다”고 내다봤다.

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서울, 학군수요 외에도 대출 및 세금 등의 규제가 전셋값 상승을 이끌 것이라는 전망

학군수요 외에도 대출 및 세금 등의 규제가 전셋값 상승을 이끌 것이라는 전망도 있다.

박성민 다방 사업총괄 본부장은 “서울은 주택매수를 미룬 사람들, 대출규제로 매수를 못한 사람들의 수요가 전세로 몰릴 것”이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “분양가 상한제에 따른 전세 수요 증대와 세금부담 늘어나면서 세입자에게 비용을 전가할 가능성이 크다”고 지적했다.

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지방, 경기위축으로 주택매매수요와 전세 수요 하락

반면 지방은 전셋값이 하락할 것이라는 관측에 무게가 실렸다.

박 본부장은 “지방은 경기 위축으로 지방에 거주하려는 이들이 줄어 주택 매매 수요와 함께 전세수요도 하락하면서 전셋값이 떨어질 것”이라고 봤다.

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정부 전세값 상승에 '추가대책 마련할 수 있다' 밝혀

정부도 전셋값 상승의 신호에 예민한 상황이다.

홍남기 경제부총리는 이날 기획재정부 송년 기자간담회에서 “자가 주택자보다 전세를 이용하는 분이 더 서민층이므로 전세가격 동향을 각별하게 보고 있다”며 “시장이 안정화될 것으로 예상하지만 필요하면 언제든지 추가대책을 마련할 수 있다”고 밝혔다.

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서울과 수도권의 전세가격은 상승할 것이라 생각합니다.

학군수요뿐만 아니라 대출규제로 인해 매수를 못하는 사람들과 청약대기자 수요 등으로 인해 전세를 원하는 사람이 더 많아 질 것입니다.

특히나 청약 대기수요층은 민간분양가 상한제 시행으로 인해 새로 나올 신규 주택들은 주변시세보다 최대 70%까지 싸기 때문에 "로또청약"에 대한 기대감으로 더욱 몰릴 것이라 생각합니다.

더욱이 신규주택에 대해서 1주택자라 하더라도 2년을 보유하고서 받던 비과세 혜택이 사라지고, 2년 이상을 실거주를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 신규 주택에 대한 전세매물은 더욱 줄어들 수밖에 없습니다.

그러다 보니 서울, 수도권의 경우에는 전세 가격이 상승할 수밖에 없습니다.

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하지만 광역시를 제외한 지방의 경우에는 제조업 등의 경기위축으로 인한 수요층 자체가 줄어들고 있습니다.

오히려 해당 지역을 떠나 타 지역으로의 이동도 더 늘어날 것이라 생각되기 때문에 전세 뿐만 아니라 매매수요도 줄어 들어 매매, 전세 모두 가격이 하락 할 것이라 생각합니다.

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[2020 전망]내년 집값 변수는 ‘추가 대책’…"단순 규제 안 돼" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01289046622724096&mediaCodeNo=257

 

내년 집값 변수는 ‘추가 대책’…"단순 규제 안 돼"

전문가 63.6% “정부의 추가 부동산 규제가 집값 변수” / 과도한 규제가 집값 상승…‘대책 역설’ 지적도

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2020년 집값변수 정부의 "추가"부동산정책, 추가대책에 대한 효과는 회의적

부동산 및 건설업계 전문가들은 내년 집값의 변수로 정부의 ‘추가’ 부동산 정책을 꼽았다.

그러나 정부가 내놓을 추가 부동산 정책의 효과에 대해서는 회의적인 반응을 보였다.

​이데일리가 신년을 맞아 부동산 전문가 및 건설사 임직원 33명을 대상으로 진행한 ‘2020년 부동산 및 건설 전망 설문조사’ 결과 ‘내년 집값 등락의 최대 변수는 무엇으로 생각하나’(복수응답)는 질문에 ‘정부의 추가 부동산 규제’라고 응답한 비율이 63.5%였다.

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2020년에도 추가 부동산 대책은 나올 것이다.

내년 중 추가 부동산 대책이 나올 가능성을 염두에 두고 있는 것이다.

실제 지난 24일 국회 기획재정위원회 여당 간사인 김정우 더불어민주당 의원도 “시장 상황을 예의주시하면서 보유세 추가 강화 등을 계속 검토하고 있다”고 밝혔다.

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2020년 정부의 추가대책으로 집값잡긴 어려울 듯, 정부대책 집값불안 야기했다. 51.5%

그러나 전문가 중 절반 이상은 정부의 추가 대책에도 집값 잡기는 어려울 것이라고 예상했다.

오히려 이제까지의 정부의 과도한 규제가 집값 상승을 불러왔다는 입장이다.

‘정부의 연이은 대책에도 집값 불안(상승)이 야기되는 원인’(복수 응답)에 대해 전문가 51.5%는 ‘정부의 과도한 규제와 개입’이라고 응답했다. 대책이 오히려 집값 상승을 불러온 ‘역설’을 지적한 셈이다.

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각종 규제로 인한 공급절벽으로 건설산업 위축도 예상

오세정 한국주택협회 전무는 “각종 규제로 인한 공급절벽으로 건설산업 위축도 예상된다”며 “실수요자들을 위한 정책수립을 통해 주택시장 안정 노력 필요하다”고 지적했다.

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시장원리, 교육/복지 등 사회전반을 아우르는 종합적인 부동산 대책을 고민해야

전문가들은 정부가 앞으로 규제 일련의 부동산 대책에서 벗어나 시장 원리와 교육·복지 등 사회 전반을 아우르는 종합적인 부동산을 고민해야한다고 제안했다.

조덕현 세종사이버대 부동산경매학과 교수는 “이제까지의 정부의 정책들은 수요와 공급이라는 기본적인 시장 경제 질서에 대한 인식이 부족해보였다”며 “단순 규제와 개입을 전제로 한 부동산 대책은 오히려 부작용만 야기할 수 있다”고 지적했다.

​이준용 한국감정원 부동산연구원 시장분석연구부장은 “주택 정책을 규제 완화와 규제 강화로만 두고 볼 문제가 아니라 양쪽 모두의 최적 대안을 조화롭게 사용하는 것이 필요하다”며 “복지, 사교육 등 복잡한 사회문제들까지 짚어주는 종합적인 부동산 대책을 논의할 필요가 있다”고 말했다.

​이 밖에도 전문가들은 △4월 총선(27.3%) △경기 전망(27.3%) △건설투자확대 정책(18.2%)△교육 제도 개편(15.2%) 등을 내년 집값의 변수로 꼽았다.

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전문가들은 2020년에도 부동산 추가 규제가 나올 것이라고 전망하였습니다.

하지만 이 추가 규제가 부동산시장을 불안하게 만드는 요인으로 작용할 것이라고 했습니다.

결국 시장원리에 반하는 정책은 실패할 것이라는 얘기와 일맥상통하다고 생각합니다.

시장원리와 교육, 복지 사회 전반을 아우르는 부동산 정책이 나와야 한다는 것이 맞다고 생각합니다.

결국 수요와 공급에서 수요억제에만 집중된 정책으로는 부동산을 잡지 못하다고 생각합니다.