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[20.01.07]서울시 주택공급 적정 주장, 6년간 연평균 아파트 4만9000가구 공급 예정 / 전문가들 분상제, 재초환 등으로 건설인허가 감소 '22년 공급절벽 예상기사읽기 2020. 1. 7. 17:47728x90
서울시 주택공급 부족론은 과장이라고 주장하였습니다. 하지만 언론에서는 실제 수요와 공급량을 비교한 게 아니기에 정확한 시장 현실을 반영한게 아니라고 얘기하고 있습니다.
집값 급등에 반격 나선 서울시… “주택 공급 부족론은 과장”
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003427977
'공급절벽' 눈 앞인데…"문제없다"는 서울시
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020010665571
공급 막은 `박원순 8년`…서울 아파트 매년 6천가구씩 덜 지었다 - 2019.11.28일자
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/11/995920/
"서울 공급 충분…투기 잡을 '공시가 현실화', 市가 관여할 것"(종합)
https://view.asiae.co.kr/article/2020010618154731868
서울시의 '박원순 구하기'…“서울 주택 공급 과거보다 늘었다”
박원순 서울시장의 재개발·재건축 억제가 집값 급등의 한 원인이라는 주장에 대해 서울시가 본격적으로 반박하고 나섰습니다.
서울시는 최근 12년간 주택 공급량에 큰 변화가 없었다며 집값 상승의 원인으로 넘쳐나는 유동자금, 매물 잠김 현상, 시장의 불안 심리를 들었습니다.
그러면서 2020∼2025년의 주택 공급량은 전체 8만2000호, 이 중 시장에서 선호하는 아파트는 4만9000호로 추산하여 발표하였습니다.
한편 자산 가격에 따른 불평등을 해소하기 위해 ‘부동산 가격공시 지원센터’를 설치하겠다고 밝혔습니다.
그렇지만 이에 대한 공급부족론에 대해 실제 수요와 공급에 대한 정확한 수치를 얘기하지 않고 있어 시장의 현실을 반영했다고 보기 힘들다고 합니다.
서울시는 주택 공급 변화 없으며, 과장된 공급 부족론이라고 주장하였습니다.
진희선 서울시 행정2부시장은 2020년 01월 06일 서울시청에서 연 ‘주택 수급 등 주요 현안사항’ 기자간담회에서 “주택 가격이 가장 떨어진 게 2010년인데 공급량은 4만4567호이고 이후 가격이 오르기 시작한 2015, 16년 공급량은 각각 6만8067호, 9만1193호로 (오히려) 꽤 많다”며 “2013년쯤 전문가들이 ‘2018년 폭락설’을 얘기했으나 실제로는 2016년부터 부동산이 급등한 이유는 공급 부족보다 유동자금과 매물잠김 문제 때문으로 추정된다”고 말했습니다.
서울시, 서울의 주택 공급량은 2008∼2013년 연평균 6만527호(아파트 3만3549호), 2014∼2019년 연평균 7만7521호(아파트 3만5677호) 추산
서울시가 국토교통부, 주택준공통계를 토대로 파악한 서울의 주택 공급량은 2008∼2013년 연평균 6만527호(아파트 3만3549호), 2014∼2019년 연평균 7만7521호(아파트 3만5677호)로 큰 변동이 없다고 말하였습니다.
또한 2020∼2025년의 주택 공급량은 전체 8만2000호, 이 중 시장에서 선호하는 아파트는 4만9000호로 추산했습니다.
올해부터 6년간 역시 연평균 8만2000가구(아파트 4만9000가구)가 공급될 예정이어서 공급은 부족하지 않다는 설명하면서 류훈 서울시 주택건축본부장은 "공급이 부족하다는 의견은 통계적 사실과 전혀 부합하지 않는다"며 현재 시장 우려는 과장된 공급 부족론에 따른 것이라고 강조하였습니다.
2008∼2013년
2014∼2019년
2020∼2025년
6만527호(아파트 3만3549호)
7만7521호(아파트 3만5677호)
8만2000호 (4만9000호)
“다세대 짓느라 서울 아파트 부족 만성화"..."규제 풀어 통합신도시 조성해야” http://www.etoday.co.kr/news/view/1675748
'박원순 시장의 뉴타운 해제'로 서울의 공급이 크게 줄었다는 주장에 대해 서울 주택 공급 통계로 반박, 신주거정비 5대 추진방향 발표 - 사실상 사업이 곤란한 구역이었다.
'박 시장의 뉴타운 해제'로 서울의 공급이 크게 줄었다는 주장 역시 그간 서울 주택 공급 통계를 통해 반박했습니다.
2005년부터 2011년까지 뉴타운·정비구역 401곳이 추가 지정되면서 이해주체간 갈등이 심화되자 시는 박 시장 재임 전인 2011년 4월 이미 '신주거정비 5대 추진방향'을 발표, '주민 요청지역, 장기간 건축 제한 중인 예정구역은 해제를 추진한다'고 정한 바 있다는 것입니다.
류 본부장은 "당시 서울광장은 매일 정비사업 관련 갈등 당사자간 집회가 열릴 정도로 갈등이 심했다"며 "2011년 4월 신주거정비 5대 추진방향 발표 때 이미 '(정비사업)갈 수 없는 곳은 가지 않겠다'는 내용을 포함했고, 이후 394개 구역이 해제됐다고 밝혔습니다.
그러면서 해제 구역은 대부분 사실상 사업이 곤란했던 구역"이라고 설명하였습니다.
하지만 2019년 5월에 서울시가 직권해제한 사직2구역에 대한 소송에서 대법원 패소 판결 이후의 행보를 보자면 좀 설명이 안되는 부분이지 않나 생각이 드네요.
[단독] 대법서 패소한 서울시, 이번엔 재개발 알박기? https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/05/351181/ '박 시장의 뉴타운 해제'로 서울의 공급이 크게 줄었다는 주장 역시 그간 서울 주택 공급 통계를 통해 반박했다. 2005년부터 2011년까지 뉴타운·정비구역 401곳이 추가 지정되면서 이해주체간 갈등이 심화되자 시는 박 시장 재임 전인 2011년 4월 이미 '신주거정비 5대 추진방향'을 발표, '주민 요청지역, 장기간 건축 제한 중인 예정구역은 해제를 추진한다'고 정한 바 있다는 것이다. 류 본부장은 "당시 서울광장은 매일 정비사업 관련 갈등 당사자간 집회가 열릴 정도로 갈등이 심했다"며 "2011년 4월 신주거정비 5대 추진방향 발표 때 이미 '(정비사업)갈 수 없는 곳은 가지 않겠다'는 내용을 포함했고, 이후 394개 구역이 해제됐다. 해제 구역은 대부분 사실상 사업이 곤란했던 구역"이라고 설명했다.
"서울 공급 충분…투기 잡을 '공시가 현실화', 市가 관여할 것"(종합)
서울 주택 공급부족론은 과장, 넘쳐나는 유동자금과 시장에 나오지 않는 매물, 정책 일관성에 대한 불신, 시장의 불안심리가 원인이라 주장
박원순 시장님이 취임한 2014년 이후 2019년까지 6년간 서울 아파트 공급량은 연평균 3만5677가구로 충분한 물량이 공급됐다고 주장하면서 서울시의 정비구역 해제 등 각종 규제 탓에 주택 공급이 부족해져 아파트값이 상승했다는 주장을 반박하면서 주택 공급에 대한 여론은 ‘과장된 공급부족론’이라는 서울시는 주장하고 있습니다.
유훈 주택건축본부장은 “박 시장이 취임한 2014년 전후 6년간을 비교하면 주택 공급량은 오히려 늘어났다”며 “공급이 부족하다는 의견은 통계적 사실과 전혀 부합하지 않는다”고 주장했다.
'공급절벽' 눈 앞인데…"문제없다"는 서울시
대신에 넘쳐나는 유동자금과 시장에 나오지 않는 기존 매물, 정책 일관성에 대한 불신, 시장의 불안 심리등으로 인해 서울의 집값이 오르고 있다고 말하였습니다.
1. 넘쳐나는 유동자금에 있어서 2019년 10월 기준 즉시 인출 가능한 만기 2년내 금융상품 규모는 2874조원으로 2012년 1798조원보다 1000조원 넘게 증가하였습니다.
2. 지방에서 서울 부동산을 사는 비율이 소폭 증가한 것도 상승을 부추겼다고 합니다.
한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매 중 외지인 비율은 2016년 17.2%에서 2018년 20.7%, 지난해 11월 기준 20.9%로 뛰었다고 합니다.
3. 서울시 다주택자 비율도 2012년 13.1%에서 2018년 15.8%로 증가했다고 합니다.
4. 정부 정책에 따라 임대등록 사업자가 증가한 것도 매물 부족을 불러 일으켰다고 합니다.
2018∼19년 신규임대등록 사업자는 8만3000명으로 전체 등록자 16만6000명의 절반을 차지했다고 합니다.
류 본부장은 "최근 서울 주택 시장은 과잉 유동성 유입에 따라 부동산자산의 금융화 경향이 강하다"며 "공급은 충분하나 서울 외 거주자와 대주택자 등 실수요보다 투기수요가 확대된 데 따른 결과"라고 말했다. 그는 "2016년부터 외지인 주택 매입 비율이 증가했다는 건 투자(투기)수요가 확대되고 있다는 것"이라며 "서울 내 다주택자 역시 89만9000명으로 전체 중 15.8%다. 점차 증가하고 있는 추세"라고 짚었다. 이어 "2년 간 신규 등록임대주택이 17만3000가구에 달하는 등 임대등록사업자도 확대돼 장기간 매물잠김 현상이 지속될 것으로 본다"고 강조했다.
"서울 공급 충분…투기 잡을 '공시가 현실화', 市가 관여할 것"(종합)
한편, 보유세 강화가 필요하다고 강조, ‘부동산 가격공시 지원센터’ 도 재차 강조
서울시는 부의 불평등 완화와 부동산 가격안정을 위해 보유세 강화가 필요하다고 강조하며 최근 박 시장이 제시한 ‘부동산 가격공시 지원센터’ 설치를 재차 강조하였습니다.
부동산 가격공시 지원센터
현장 파악이 힘든 중앙정부와 민원을 의식할 수밖에 없는 자치구 사이에서 공시가격 산정 업무를 지원하는 것을 목표로 하고 있다.
서울시는 법적으로 역할이 주어지기 전이라도 부동산 가격공시 지원센터를 통해 공시가격 산정 과정에 역할을 하겠다밝혔다.
아울러 2020년 3월 설립을 추진 중이다.
서울시, 외국과 비교할 때 보유세를 높일 여지가 있다고 주장, 공시가격 현실화 로드맵 수립에 적극 참여 재도개선 건의하겠다.
서울시는 “부동산 자산총액으로 평가한 우리나라의 보유세 세부담률은 0.156%로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.435%보다 크게 낮다”며 “취득단계 거래세를 합산해도 우리나라의 세 부담률은 0.367%로 OECD 평균 0.561%를 밑돈다”다고 하였습니다.
미국의 보유세 부담률은 1%, 영국은 0.78%, 프랑스는 0.57%, 일본은 0.54%이라고 합니다.
그렇기에 외국과 비교할 때 보유세를 높일 여지가 있다는 것이 서울시의 입장입니다.
그러나 보유세율 산정은 지방 정부의 권한이 아니어서 서울시가 동원할 정책 수단은 없는 상황입니다.
즉, 법적·제도적으로 서울시에는 보유세율에 대한 권한이 없기에 법적 역할이 주어지기 전이라도 부동산가격공시지원센터 설립 등으로 참여하겠다고 합니다.
올해 정부 공시가격 현실화 로드맵 수립에 적극 참여해 제도 개선을 건의하고 '공시가격과 실거래가액과의 차이' 등에 관한 실태조사와 분석을 병행한다는 방침
류 본부장은 "공시제도 개혁과 현실화율 제고를 위해 중앙정부와 기초자치단체 역할 외 광역자치단체 역할이 거의 없는 상황"이라며 "법적·제도적으로 서울시의 권한은 없다. 그러나 법적 역할이 주어지기 전이라도 부동산가격공시지원센터 설립 등으로 참여하면 시가와의 차이, 등을 구체적으로 알 수 있기 때문에 세밀한 부분에서 도움이 될 것"이라고 말했다.
이어 "자치구 차원에서는 민원 대상이니 소극적일 수 있는데 서울시는 전체적으로 볼 수 있으니 그 역할을 하겠다는 것"이라며 "지난해 표준주택과 개별주택 간 격차로 다수 민원이 발생했던 것과 같은 시행착오를 줄일 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
또한 올해 정부 공시가격 현실화 로드맵 수립에 적극 참여해 제도 개선을 건의하고 '공시가격과 실거래가액과의 차이' 등에 관한 실태조사와 분석을 병행한다는 방침이다.
"서울 공급 충분…투기 잡을 '공시가 현실화', 市가 관여할 것"(종합)
류 본부장은 “부동산 시가총액 대비 보유세 부담률(2015년 기준)이 0.156%로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.435%보다 크게 낮다”며 “부의 불평등 완화와 부동산 가격 안정을 위해 보유세와 공시가격 현실화율도 제고할 필요가 있다”고 말했다. 이를 위해 서울시는 부동산가격공시 지원센터를 설치할 계획이다.
서울시의 '박원순 구하기'…“서울 주택 공급 과거보다 늘었다”
서울시는 당초 계획대로 2025년까지 차질 없이 주택을 공급할 것, 공공임대도 전체 주택의 10%선까지 확대 계획
진 부시장은 “서울시는 당초 계획대로 2025년까지 차질 없이 주택을 공급할 것이며 그 중에서도 도심지에 대한 공급을 확고히 할 것”이라며 “공공임대도 전체 주택의 10%선까지 확대되도록 하겠다”고 말했습니다.
서울시는 "공급을 이 같은 추이 대로 차질 없이 해나가면서 도심지 주택 공급을 확보해나가겠다"며 "공공임대물량을 10%선까지 확대하는 부분 역시 지속적으로 신경쓸 것"이라고 강조했다. 이어 "부동산 불로소득이 불평등 심화의 주요 원인인데 정부와 같이 노력하면서 서울시가 할 수 있는 것부터 해나가겠다"며 "공정한 세율을 통한 보유세 강화 등으로 불로소득에 대한 세수를 확보하는 일이 중요하다고 본다"고 말했다.
"서울 공급 충분…투기 잡을 '공시가 현실화', 市가 관여할 것"(종합)
'부동산 국민 공유제' 역시 곧 실행계획을 마련한다는 구상
박원신 시장이 앞서 신년사 등을 통해 언급한 바 있는 '부동산 국민 공유제' 역시 곧 실행계획을 마련한다는 구상입니다.
진 부시장은 "공유기금 아이디어는 불공정과 불평등의 원인 중 하나가 부동산이라는 문제의식에서 출발했다"며 "이를 실행하기 위해서는 정부와의 법제도 개정 논의, 서울시 차원의 정책수립 등이 필요하다. 현재 주택건축본부 등 관련부서가 태스크포스(TF)를 만들어 정책을 수립하고 있다. 내용이 정리 되면 별도로 말씀드리겠다"고 밝혔다.
"서울 공급 충분…투기 잡을 '공시가 현실화', 市가 관여할 것"(종합)
아래부터는 서울시의 주장에 대한 반박 기사들에 대한 내용을 정리해봤습니다.
서울시가 제시한 공급 예정 물량은 ‘인허가’를 위주로 낙관적으로 추정한 것
박원순 서울시장 취임 이후 과거보다 더 많은 주택이 순조롭게 공급(입주)되고 있다고 말하였습니다.
하지만 서울시가 제시한 공급 예정 물량은 ‘인허가’를 위주로 낙관적으로 추정한 것이어서 신뢰성이 크게 떨어진다고 합니다.
특히 서울시의 주장과는 달리 2021년 공급물량이 급감할 예정이어서 집값이 불안해질 가능성이 높다고 합니다.
그러나 서울시가 제시한 공급 예정 물량은 ‘인허가’를 위주로 낙관적으로 추정한 것이어서 신뢰성이 크게 떨어진다고 전문가들은 입을 모았다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “실제 분양 물량을 기준으로 추정하는 공급 물량이 가장 정확하다”며 “서울시 주장과 달리 내년부터 공급 물량이 급감할 예정이어서 집값이 불안해질 가능성이 높다”고 지적했다.
'공급절벽' 눈 앞인데…"문제없다"는 서울시
박원순 시장 취임후 공급물량 그 이전 6년간 공급 물량(연평균 3만3549가구)에서 2128가구 정도 늘어나
박 시장 취임 후 공급 물량은 그 이전 6년간 공급 물량(연평균 3만3549가구)에 비해 겨우 2128가구 정도 늘어난 수준이라고 합니다.
아울러 2005~2011년 사이의 연평균 공급물량은 38,885가구이고 2012년~2018년 간 박원순 시장의 재임기간동안에는 32,680가구로 나타났습니다.
2019년 11월 28일 주택산업연구원에 따르면 2012년부터 2018년까지 7년간 서울에 공급된 새 아파트 준공 물량은 연평균 3만2680가구로 집계됐다.
이전 7년간(2005~2011년) 연평균 준공 물량 3만8885가구에 비해 약 16% 줄어든 것이다.
서울의 아파트 수요는 연간 약 4만가구로 추정되는데 매년 7000가구 이상, 7년간 누적 5만가구 이상 공급이 부족했던 셈이다.
김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "서울 자체적인 새 아파트 수요가 약 4만가구이고 최근엔 지방 수요까지 늘어나고 있는데, 정책은 공급 억제 위주로 가다 보니까 기존 새 아파트로 수요가 쏠리면서 가격이 빠르게 오른다"고 진단했다.
공급 막은 `박원순 8년`…서울 아파트 매년 6천가구씩 덜 지었다 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/11/995920/
서울의 주택보급률은 96% 수준, 신축 못지 않게 멸실도 많아 연평균 2만가구 멸실, 서울 집값 안정화를 위해 5만 가구 이상 지속 공급되어야
통계청에 따르면 서울의 주택보급률은 96% 수준이라고 합니다.
신축 못지않게 멸실도 많이 이뤄지고 있어, 정비업계에 따르면 최근 2년간 서울 아파트는 연평균 2만가구씩 멸실됐다고 합니다.
이 수치를 감안하면 실제 서울 시내에 공급된 순증 물량은 서울시가 제시한 숫자의 절반에 불과하다고 합니다.
한 정비업계 관계자는 “서울 공급의 80% 이상이 정비사업 물량이기 때문에 멸실을 감안한 통계를 제시해야 한다”고 지적하였습니다.
결국 주택보급률과 멸실 등을 고려할 때 서울 집값을 안정시키려면 5만 가구 이상의 공급이 꾸준히 이뤄져야 한다고 전문가들은 강조했습니다.
서울 빈집 비율 3% 미만 세계주요도시보다 주택공급 부족, 30~40년 노후주택 기하급수적 증가, 2017년 서울 자가주택비율 42.9%, 원룸 등의 임대주택으로는 가족이 살수 없다.
서울의 빈집 비율은 3%미만으로 5%인 뉴욕등 세계 주요 도시에 비해 여전히 주택 공급이 부족하고 30~40년 된 노후 주택이 기하급수적으로 늘어가는 상황을 고려했을 때 매년 10만 가구 이상의 추가 공급이 필요하다고 심교언 교수님이 말씀하셨습니다.
또한 권대중 명지대 교수님은 "지난해 기준 청약통장 가입자가 530만명이 넘고, 2017년 기준 서울에서 자가주택 비율이 42.9% 밖에 안된다”며 “주택공급이 얼마든 집이 없다는 것"이라고 말하면서 "원룸 공급은 충분하지만 가족들이 살 수 있는 집이 없다는 것”이라며 “다세대 연립을 포함한 주택 공급이 충분하다고 하는 데 그건 임대”"라고 지적하였습니다.
주택보급률과 멸실 등을 고려할 때 서울 집값을 안정시키려면 5만 가구 이상의 공급이 꾸준히 이뤄져야 한다고 전문가들은 강조했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 빈집 비율은 3% 미만으로, 5%인 뉴욕 등 세계 주요 도시에 비해 여전히 주택 공급이 부족하다”며 “30~40년 된 노후 주택이 기하급수적으로 늘어가는 상황을 고려했을 때 매년 10만 가구 이상의 추가 공급이 필요하다”고 말했다. 한 부동산 전문가는 “서울시 수요량으로 볼 때 적어도 연평균 5만 가구 이상의 아파트 공급이 꾸준히 이뤄져야 한다”고 말했다.
'공급절벽' 눈 앞인데…"문제없다"는 서울시
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “지난해 기준 청약통장 가입자가 530만명이 넘고, 2017년 기준 서울에서 자가주택 비율이 42.9% 밖에 안된다”며 “주택공급이 얼마든 집이 없다는 것”이라고 말했다. 이어 “원룸 공급은 충분하지만 가족들이 살 수 있는 집이 없다는 것”이라며 “다세대 연립을 포함한 주택 공급이 충분하다고 하는 데 그건 임대”라고 지적했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 전체 주택가 300만채 조금 넘는 데 공실률은 10만채 정도로 3%를 밑돈다”며 의 “공실 자체가 굉장이 작다는 건 집이 부족하다는 의미”라고 강조했다.
서울시의 '박원순 구하기'…“서울 주택 공급 과거보다 늘었다”
서울시가 주장하는 부동산 공급 추산치 재건축, 재개발 멸실물량 감안안해
실제로 서울시가 주장하는 부동산 공급 추산치에는 재건축ㆍ재개발에 따른 멸실 물량을 감안하지 않았다고 합니다.
대부분 구옥인 만큼 의미가 없다는 것이 서울시의 설명입니다.
그리고 주택 공급량에 임대주택과 다세대ㆍ다가구ㆍ연립 등이 포함돼 수요자가 원하는 주택 공급과는 거리감이 있다는 비판나오고 있습니다.
실제로 서울시가 주장하는 부동산 공급 추산치에는 재건축ㆍ재개발에 따른 멸실 물량을 감안하지 않았다. 대부분 구옥인 만큼 의미가 없다는 것이 서울시의 설명이다. 주택 공급량에 임대주택과 다세대ㆍ다가구ㆍ연립 등이 포함돼 수요자가 원하는 주택 공급과는 거리감이 있다는 비판도 나온다.
서울시의 '박원순 구하기'…“서울 주택 공급 과거보다 늘었다”
서울시의 향후 6년간(2020~2025년) 공급 추정치에도 허수가 많아, 2022년 이후 공급절벽현상 확실한데 연평균 5만가구 공급 가능의 추정근거에 의문
서울시는 공급 물량이 시간이 지날수록 늘어날 것으로 예측했지만 민간업체들은 그와는 반대로 시간이 지날수록 공급 물량이 줄어들 것이란 예상하였습니다.
재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등의 영향으로 신규 인허가가 전면 중단되기 때문입니다.
전문가들은 건축초과이익환수제를 피하기 위해 2017년 말까지 대거 관리처분을 신청한 강남권 재건축 단지들의 분양이 남아 있어 향후 3년은 2만~4만 가구 정도의 준공이 가능하지만 그 이후 2022년 이후 부터는 공급절벽현상이 확실하기에 5만 가구이 상 공급이 가능하다는 추정의 근거가 의문스럽다고 합니다.
서울시의 향후 6년간(2020~2025년) 공급 추정치에도 허수가 많다고 전문가들은 지적했다.
서울시는 올해부터 2025년까지 공급되는 아파트 물량이 연평균 4만9000가구라고 발표했다.
올해 4만1000가구, 내년 3만8000가구, 2022년 5만4000가구, 2023년 5만9000가구 등이다.
서울시는 공급 물량이 시간이 지날수록 늘어날 것으로 예측했지만 민간업체들은 반대로 예측하고 있다.
시간이 지날수록 공급 물량이 줄어들 것이란 예상이다.
재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등의 영향으로 신규 인허가가 전면 중단돼서다.
한 부동산 전문가는 “그나마 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 2017년 말까지 대거 관리처분을 신청한 강남권 재건축 단지들의 분양이 남아 있어 향후 3년은 2만~4만 가구 정도의 준공이 가능하다”며 “그 이후로는 말 그대로 공급 절벽 현상이 나타날 것이 확실한데 무슨 근거로 5만 가구 이상 공급될 것으로 추정했는지 의문”이라고 지적했다.
'공급절벽' 눈 앞인데…"문제없다"는 서울시
관리처분 이전 단계의 조합 장기전 고려 혹은 아예 사업 접을수도
관리처분인가를 받고 이주한 단지라면 다른 선택이 없겠지만 그 이전 단계의 조합원들은 장기전을 고려하거나 아예 사업을 엎는 선택을 하고 있습니다.
재건축초과이익환수제를 피하기 위해 서둘러 인허가를 받은 단지들의 공급이 끝나는 시점부터가 진짜 문제라고 합니다.
2020년
2021년
2022년
4만1913가주
2만1993가구
1만2700가구
* 부동산114 자료 - 준공 추정치
부동산114의 준공 추정치는 올해 4만1913가구, 내년 2만1993가구, 2022년은 1만2700가구다. 2022년 준공 물량은 늘어날 수 있다. 통상 분양에서 입주까지 2~3년 정도 걸리는 점을 감안하면 올해 분양하는 일부 단지가 2022년 입주할 수 있다.
고준석 동국대 겸임교수는 “관리처분인가를 받고 이주한 단지라면 다른 선택이 없겠지만 그 이전 단계의 조합원들은 장기전을 고려하거나 아예 사업을 엎는 선택을 하고 있다”며 “재건축초과이익환수제를 피하기 위해 서둘러 인허가를 받은 단지들의 공급이 끝나는 시점부터가 진짜 문제”라고 말했다.
'공급절벽' 눈 앞인데…"문제없다"는 서울시
결국 서울시 발표 실제 수요와 비교한 공급량이 아니기에 정확한 시장 현실을 파악하는 데 한계
서울시의 이번 발표는 실제 수요와 비교한 공급량이 아니다보니 정확한 시장 현실을 파악하는 데 한계가 있습니다.
지난해 아파트 거래량 중 다주택자·외지인이 사들인 물량이 확인되지 않아 이들의 시장 영향력을 가늠하기도 어렵다는 것입니다.
이에 류훈 서울시 주택건축본부장은 “등기부등본 등 거래 자료를 조사 중”이라며 “지난해 거래 물량의 등기부등본을 보니 대출이 없는 비율도 많았다”고 전하였습니다.
그러나 서울시의 이번 발표는 실제 수요와 비교한 공급량이 아니다보니 정확한 시장 현실을 파악하는 데 한계가 있다. 지난해 아파트 거래량 중 다주택자·외지인이 사들인 물량이 확인되지 않아 이들의 시장 영향력을 가늠하기도 어렵다. 류훈 서울시 주택건축본부장은 “등기부등본 등 거래 자료를 조사 중”이라며 “지난해 거래 물량의 등기부등본을 보니 대출이 없는 비율도 많았다”고 전했다.
집값 급등에 반격 나선 서울시… “주택 공급 부족론은 과장”
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003427977
우리나라는 총조세 대비 부동산 관련 세금 비율이 OECD 회원국 중 높은 편이다.
권대중 교수님은 “총조세 대비 부동산 관련 세금 비율이 OECD 회원국 중 높은 편인데 그런 이야기는 하지 않는다”며 “공시지가를 현실화하면 세율을 낮추고 취득세와 양도소득세 등 거래세를 낮춰야 한다”고 강조했습니다.
이현석 건국대 부동산학과 교수님은 “종부세는 국세이고 공시지가도 중앙정부가 해야 하는 것인 만큼 이야기한다고 되는 것도 아니다”며 “공시지가를 시가보다 20~30% 아래로 둔 것은 일종의 완충 장치로 가격이 역방향으로 움직일 때를 감안한 것”이라고 말하였습니다.
특히 공시지가가 재산세를 비롯한 건강보험료 등의 산정 기준으로 활용되는 만큼 섣불리 현실화하는 것도 오히려 역효과를 낼 수 있다고 합니다.
결국 박원순 시장의 주장은 잘 사는 서울 집값을 잡겠다고 공시지가에 연결된 지방세를 올리겠다는 의도로 풀이되네요.
권대중 교수는 “총조세 대비 부동산 관련 세금 비율이 OECD 회원국 중 높은 편인데 그런 이야기는 하지 않는다”며 “공시지가를 현실화하면 세율을 낮추고 취득세와 양도소득세 등 거래세를 낮춰야 한다”고 강조했다.
이현석 건국대 부동산학과 교수는 “종부세는 국세이고 공시지가도 중앙정부가 해야 하는 것인 만큼 이야기한다고 되는 것도 아니다”며 “공시지가를 시가보다 20~30% 아래로 둔 것은 일종의 완충 장치로 가격이 역방향으로 움직일 때를 감안한 것”이라고 설명했다.
공시지가가 재산세를 비롯한 건강보험료 등의 산정 기준으로 활용되는 만큼 섣불리 현실화하는 것도 오히려 역효과를 낼 수 있다. 심교언 교수는 “박 시장의 주장은 잘 사는 서울 집값 잡겠다고 공시지가에 연결된 지방세도 올리겠다는 것”이라고 말했다.
서울시의 '박원순 구하기'…“서울 주택 공급 과거보다 늘었다”
서울시의 '박원순 구하기'…“서울 주택 공급 과거보다 늘었다” https://news.joins.com/article/23675276
서울시는 주택 공급 변화 없으며, 과장된 공급 부족론이라고 주장하였습니다.
그러면서 2016년부터 부동산이 급등한 이유는 공급 부족보다 유동자금과 매물잠김 문제 때문이라고 주장하였습니다.
서울시가 근거로 제시한 서울의 주택 공급량은 2008∼2013년 연평균 6만527호(아파트 3만3549호), 2014∼2019년 연평균 7만7521호(아파트 3만5677호) 추산하였습니다.
그리고 2020년부터 6년간 역시 연평균 8만2000가구(아파트 4만9000가구)가 공급할 것이라고 하였습니다.
서울시는 당초 계획대로 2025년까지 차질 없이 주택을 공급할 것, 공공임대도 전체 주택의 10%선까지 확대 계획이라고 발표하였습니다.
또한 다른 공급 부족론중 하나인 '박원순 시장의 뉴타운 해제' 서울의 공급이 크게 줄었다는 주장에 대해 서울 주택 공급 통계로 반박하면서 "신주거정비 5대 추진방향"을 발표할때 사실상 사업이 곤란한 구역에 대해서 해제하겠다고 밝혔기 때문에 사업을 중단시킨 것이라고 설명하였습니다.
그러면서 서울시는 외국과 비교할 때 보유세를 높일 여지가 있다고 주장하면서 공시가격 현실화 로드맵 수립에 적극 참여 재도개선 건의하겠다고 밝혓습니다.
보유세율에 대한 권한이 지방정권에는 없기 때문에 ‘부동산 가격공시 지원센터’ 를 설립하여 2020년 정부 공시가격 현실화 로드맵 수립에 적극 참여해 제도 개선을 건의하고 '공시가격과 실거래가액과의 차이' 등에 관한 실태조사와 분석을 병행한다는 방침이라고 밝혔습니다.
먼저 서울시는 공급이 충분히 했다고 얘기를 하지만 실제로 박원순 시장 취임후 공급물량 그 이전 6년간 공급 물량(연평균 3만3549가구)에서 2128가구 정도 늘어난 수준입니다.
이 또한 좀더 길게 잡아서 2012년~2018년 간 박원순 시장의 재임기간동안에는 32,680가구로 나타나면서
박원순 시장 재임 이전인 2005~2011년 사이의 연평균 공급물량은 38,885가구과 비교하면 6000여 가구가 덜 공급이 된 것을 확인할 수 있습니다.
공급이 늘어났다고 하는 부분에 있어서 통계를 통한 장난을 치고 있다는 생각이 듭니다.
서울시의 향후 6년간(2020~2025년) 연평균 5만가구 공급하겠다고 밝힌 공급 예정 물량은 ‘인허가’를 위주로 추정한 것입니다.
서울 빈집 비율 3% 미만 세계주요도시보다 주택공급 부족한 상황이고, 30~40년 노후주택도 기하급수적 증가하고 있다고 합니다.
특히 2017년 서울 자가주택비율 42.9%이라고 전문가분들이 말씀하셨습니다.
그리고 그 와중에 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등의 영향으로 신규 인허가가 전면 중단되고 있다고 합니다.
건축초과이익환수제를 피하기 위해 2017년 말까지 대거 관리처분을 신청한 강남권 재건축 단지들의 분양이 남아 있어 향후 3년은 2만~4만 가구 정도의 준공이 가능하지만 그 이후 2022년 이후 부터는 공급절벽현상이 일어날 텐데 과연 연평균 5만가구 공급이 가능할지 저도 궁금합니다.
아울러 서울시가 밝힌 공급 예정 물량에는 임대주택과 다세대ㆍ다가구ㆍ연립 등이 포함되어 있어 3인 이상 가족, 수요자층이 원하는 주택 공급에 대해서는 별다른 언급이 없었습니다.
즉, 공그물량을 수치상으로 보자면 충분하다고 할 수 있으나 실제 수요층들이 원하는 주택 공급에 대해서는 언급을 안하거나 회피한게 아닌가 생각합니다.
특히 서울의 주택보급률은 96% 수준에 머물러 있으면서 신축 못지 않게 멸실도 많아 연평균 2만가구 멸실되는 것을 서울시는 감안하지 않고 공급물량을 얘기하였습니다.
결국 서울시의 주장과는 달리 2021년부터 공급물량이 급감할 예정되어 있는데 이에 대한 집값이 불안해질 가능성이 높다고 생각합니다.
그리고 서울시도 이 부분에 대해서 알고 있을리라 생각합니다.
다만 당장 어떻게 할 수 없으니 이렇게라도 통계적인 장난(?)을 통해서 서울시민을 안심시키기 위한 것이 아닌가 생각합니다.
아래는 2019년 12월 30일 국토부에서 발표한 "11월 주택 인허가실적"에 대한 포스팅한 일부분입니다.
서울은 5년 대비 증감에서도 인허가 실적이 38.0%가 감소하였습니다.
그리고 이 인허가 실적은 점점 감소하고 있는 추세입니다.
앞으로 서울시가 인허가 실적에 대해 얼마큼 허가를 해줄지는 지켜봐야 겠지만 현재로써는 그렇게 되기 쉽지 않을 거 같다는 생각이 드네요.
[19.12.30]인허가실적 수도권 5년대비 44.9%감소/ 착공실적 수도권 5년대비 20.6%감소/ 분양실적 수도권 5년대비 4.3%감소/ 준공실적 수도권 5년대비 23.8%감소
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