-
[20.01.09]마포 성산 시영, 1차 안전진단 D등급 조건부 통과 / 한국시설안전공단 or 한국건설기술연구원적정성 검토 절차, 6개월 소요 예상 / 2차 진단 D등급이 되어야기사읽기 2020. 1. 9. 10:33728x90
마포 성산 시영 아파트가 1차 안전진단을 'D 등급'을 받으면서 조건부 재건축 (공공기관 검증 필요)를 받았습니다.
[단독] 마포 성산시영도 안전진단 통과…재건축 훈풍
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/01/25689/
서울 강북 재건축 최대어 '성산시영'…안전진단 조건부 통과
성산시영, 정밀안전진단 ‘D등급’ 조건부 통과
재건축 안전진단은 2018년 02월 20일 "재건축 안전진단 기준 정상화"라고 국토부에서 발표한 이래로 재건축 안전진단 강화로 재건축을 추진하는 아파트 단지들이 쉽게 통과하지 못하고 있었습니다.
그런데 이번 서울 강북의 마포구 성산시영아파트가 1차로 실시한 정밀안전진단에서 "D등급"을 받았다고 마포구청를 통해서 통보받았다고 합니다.
재건축 안전진단 등급, D등급 : 조건부 재건축, E등급 : 재건축 확정 판정
재건축 안전진단 등급은 총 5가지등급으로 나눠집니다.
A~C등급은 유지·보수(재건축 불가), D등급은 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급은 재건축 확정 판정으로 분류됩니다.
성산시영은 D등급을 받아 국토교통부 산하기관인 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에서 적정성 검토 절차를 밟아야 한다고 합니다.
그 이유는 재건축 안전진단 기준 정상화를 통해 법이 개정되었기 때문입니다.
2018년 02월 재건축 안전진단 기준 정상화 - 주거환경 가중치 0.40 에서 0.15로 개정, 'D등급'받기 쉽지 않아졌습니다.
특히 2018년 02월 이전까지는 주거환경 부문의 가중치가 "0.40" 이었는데 2018년 02월 이후 심사기준에서는 "0.15"로 바뀌면서 주차시설에 대한 불편함에 대해서는 크게 고려하지 않고 있습니다.
즉, 2018년 2월 이전에는 주차시설등의 불편함에 대한 주거환경에 대한 가중치가 높아 안전진단을 쉽게(?) 받을 수 있었으나 그 이후로는 안전진단에서 'D등급' 이하를 받기가 쉽지 않아졌습니다.
재건축 안전진단 기준 정상화 - 2018.02.20
180220(15시이후) 재건축 안전진단 기준 정상화(주택정비과)_최종본1.pdf0.53MB
‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 안전 진단 결과보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축 사업 추진여부 결정
안전진단 종합판정 결과, ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 안전 진단 결과보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축 사업 추진여부를 결정토록 2018년 02월에 개정되었습니다.
ㅇ (현 황) 안전진단 실시 결과 구조 안전성에 큰 결함이 없는 경우 재건축 시기를 조정하여 사업을 추진할 수 있도록 “조건부 재건축” 이라는 판정 유형을 두고 있으나, 안전진단 결과
① 유지보수 (총 100점중 55점 초과)
② 조건부 재건축 (55∼30점)
③ 재건축 (30점 이하) 3가지 유형의 판정한다.
조건부 재건축은 치명적인 구 조적 결함은 없는 것으로서, 시장․군수가 주택시장․지역여건 등을 고려하 여 재건축 시기를 조정할 수 있는 판정 유형
실무적으로 대부분의 단지가 시기조정 없이 바로 재건축사업이 추진되는 등 ‘재건축’ 판정과 동일하게 운영되고 있는 실정이다.
ㅇ (개 선) 안전진단 결과 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우에는 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거친 후 재건축을 추진하 도록 하여 민간의 진단결과에 대한 검증이 강화되도록 하였다.
다만, 공공기관이 안전진단을 실시하여 이미 공적 판단을 받은 경우에는 추가적인 적정성 검토 없이 재건축 사업이 가능하도록 하였다.
서울 강북의 마포구 성산시영아파트가 정밀 안전진단을 조건부 통과
2020년 01월 08일 마포구청이 성산시영아파트 재건축을 위한 정밀 안전진단 결과 `D등급`이 나왔다고 성산시영 재건축예비추진위원회에 통보하였습니다.
33개동, 3710가구 규모 대규모 아파트, 1986년 준공, 용적율 148%, 재건축시 5000여가구로 계획
성산시영은 총 33개동, 3710가구 대규모 아파트 단지로 1986년 준공돼 재건축 최소 연한인 30년을 넘어 35년차의 아파트 단지입니다.
용적률 148%, 건폐율은 10%로 사업성 측면에서 우수하며, 재건축 후 현재 3710가구가 5000여 가구로 계획하고 있습니다.
특히 단지 입지상 지하철 6호선 월드컵경기장역 인근 디지털미디어시티역(DMC역)과 서대문구 가재울뉴타운, 은평구 수색뉴타운 등이 인접해 있고, 상암 롯데몰 등 각종 개발 호재가 있습니다.
인근 가재울뉴타운·수색뉴타운이 신축 아파트를 중심으로 전용면적 85㎡ 매매가격이 10억원까지 치솟으며 성산시영 재건축에 대한 기대감이 높다고 하네요.
성산시영
3,710세대
1986년 6월 (35년차)
용적율 148% 건폐율 10%
23평 9억 6692만원
호갱노노 
[단독] 마포 성산시영도 안전진단 통과…재건축 훈풍 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/01/25689/
성산시영은 주거환경에서 32.36점을 받아 목동6단지(38.8점)보다 열악, 주차분야 심각
성산시영은 주거환경에서 32.36점을 받아 목동6단지(38.8점)보다 열악하다고 합니다.
대표적인 것이 주차 분야로 2020년 01월 07일 성산시영을 방문하니 주차량이 적은 평일 오후에도 지상 주차 공간이 부족해 소방차전용구역 곳곳에 주차된 차량이 보였다고 하네요.
성산시영은 주거환경에서 32.36점을 받아 목동6단지(38.8점)보다 열악했다.
대표적인 것이 주차 분야다. 지난 7일 성산시영을 방문하니 주차량이 적은 평일 오후에도 지상 주차 공간이 부족해 소방차전용구역 곳곳에 주차된 차량이 보였다.
관리사무소 관계자는 "아침이면 이중 삼중으로 주차된 차를 직접 밀어서 차로를 확보하는 경우가 많다"고 말했다.
[단독] 마포 성산시영도 안전진단 통과…재건축 훈풍
성산시영은 약 2년 만에 정밀 안전진단을 통과
2016년 예비안전진단을 통과한 뒤 2018년 초정밀안전진단을 추진했으나 국토부가 안전진단 기준을 강화하면서 안전진잔 지연되었습니다.
종전 기준을 적용받기 위해선 2018년 3월 2일 전까지 용역계약을 마쳤어야 했으나 마포구청에 예치금을 넘긴 상황에서 기준일이 넘어가게 되었고, 이후 2019년 5월 다시 예치금을 납부하고 6월 관련 용역을 발주한 지 7개월 만에 조건부 통과 결과를 받게 되었습니다.
결국 2018년 정밀 안전진단을 위해 예치금을 마련했지만, 안전진단 기준 강화와 한국시설안전공단의 보류 의견으로 지연된 바 있어, 약 2년 만에 정밀 안전진단을 통과하게 되었습니다.
성산시영 현재 23평, 실거래가 기준 9억 6692만원
한강변에 인접한 성산시영 전용 50㎡ 매매가는 2018년 초만 해도 5억원 초반에 불과했지만, 현재 7억원 넘게 올랐고, 전용면적 59.43㎡(23평)의 최근 실거래가는 8억7000만원(1층·지난해 12월 16일 계약)이었다고 합니다.
2019년 4월 같은 평형 중층이 6억9700만원까지 거래됐다가 점차 올라 현재 호가는 10억~10억5000만원 수준이라고 합니다.
2020년 01월 08일, 23평은 호갱노노 기준 평균가 기준 9억 6692만원 입니다.
이 단지 전용면적 59.43㎡의 최근 실거래가는 8억7000만원(1층·지난해 12월 16일 계약)이다. 지난해 4월 같은 평형 중층이 6억9700만원까지 거래됐다가 점차 올라 현재 호가는 10억~10억5000만원 수준이다.
성산동 중개업소 관계자는 "정밀안전진단 신청 이후 호가가 계속 올랐으며 현재 집주인들이 매도의사를 거둬 거래가능한 매물이 거의 없는 상황"이라고 말했다.
성산시영, 정밀안전진단 ‘D등급’ 조건부 통과
호갱노노 시세는 호갱노노 실거래가 기준이며, 20년 이상된 아파트로 필터하였습니다.
성산시영
3,710세대
1986년 6월 (35년차)
용적율 148%
건폐율 10%
23평 9억 6692만원
북가좌동 DMC 한양
660세대
1987년 08월 (34년차)
용적율 223%
건폐율 21%
27평 5억 2000만원
중동DMC마포청구
420세대
1993년 9월 (28년차)
용적율 343%
건폐율 25%
32평 7억 8625만원
북가좌동 e편한세상삼호
616세대
1995년 10월 (26년차)
용적율 294%
건폐율 23%
28평 6억 600만원
북가좌동 월드컵 현대
254세대
1998년 11월 (23년차)
용적율 351%
건폐율 30%
26평 6억 2000만원
남가좌동 남가좌현대
1,155세대
1999년 05월 (22년차)
용적율 328%
건폐율 25%
26평 5억 6395만원
증산동 DMC 우방
429세대
2000년 03월 (21년차)
용적율 348%
건폐율 25%
25평 5억 5000만원
북가좌동 DMC 현대
213세대
2000년 09월 (21년차)
용적율 300%
건폐율 26%
24평 4억 7500만원
남가좌동 DMC 래미안클라시스
1114세대
2000년 08월 (21년차)
용적율 289%
건폐율 22%
25평 5억 7923만원
중동 성산2차현대
282세대
2000년 12월 (21년차)
용적율 365%
건폐율 24%
24평 5억 8000만원
마포중동현대
477세대
2000년 5월 (21년차)
용적율 353%
건폐율 21%
25평 6억 250만원
공공기관의 적정성 검토가 6개월간 남아 있어 성산시영이 정밀 안전진단을 완벽히 통과한 것은 아니다.
성산시영은 D등급을 받아 국토교통부 산하기관인 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에서 적정성 검토 절차를 밟아야 합니다.
공공기관의 적정성 검토는 6개월가량 소요될 전망하고 있습니다.
재건축 정밀안전진단은 총 4개 항목으로 나눠져 있으며, 가중치가 가장 높은 구조안전성 50%, 설비노후도 25%, 주거환경 15%, 비용분석(재건축 매몰비용) 10% 순입니다.
성산시영의 세부점수표에 따르면, 구조안전성만 C등급(68.52점)을 받고 나머지 세 항목에서 D등급을 받았다고 합니다.
최근 안전진단을 통과한 목동6단지와 유사하다고 합니다.
아직까지는 공공기관의 적정성 검토가 6개월간 남아 있어 성산시영이 정밀 안전진단을 완벽히 통과한 것은 아닙니다.
마포구청 관계자는 “공공기관에 적정성 검토 의뢰를 위한 예산을 이미 확보한 상태로 조만간 용역을 신청할 예정”이라고 말했습니다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "성산시영은 정밀 안전진단, 조합원 지위 양도 금지, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제라는 재건축 4가지 관문중 첫 고개를 넘은 것뿐"이라고 말했다.
[단독] 마포 성산시영도 안전진단 통과…재건축 훈풍
2차 적정성 검토를 최종 통과할 수 있을지
최근 은평구 불광동 미성아파트와 양천구 목동6단지아파트 등도 정밀안전진단을 조건부 통과한 가운데, 목동에서 성산대교를 타고 넘어가면 보이는 마포구 아파트까지 재건축 안전진단을 통과하면서 비강남권을 중심으로 재정비 사업에서 이들 단지가 2차 적정성 검토를 최종 통과할 수 있을지 관심이 모아지고 있습니다.
하지만 모두 조건부로 허가받은 상태여서 부동산 시장 추이에 따라 최종적으로 `불허` 될 수 있다는 우려가 상존한다고 합니다.
앞서 구로구 오류동 동부그린은 적정성 검토에서 1차 때 D등급을 받았는데 C등급으로 수정돼 최종 탈락한 바 있다고 합니다.
양천구 목동 신시가지아파트 6단지가 재건축 첫 관문인 안전진단을 통과한 가운데 목동에서 성산대교를 타고 넘어가면 보이는 마포구 아파트까지 재건축 안전진단을 통과하면서 비강남권을 중심으로 재정비 사업이 물꼬를 틀 것이라는 기대감이 커졌다. 다만 두 단지 모두 조건부로 허가받은 상태여서 부동산 시장 추이에 따라 최종적으로 `불허` 될 수 있다는 우려가 상존한다.
[단독] 마포 성산시영도 안전진단 통과…재건축 훈풍
한편 성산시영을 비롯해 최근 은평구 불광동 미성아파트와 양천구 목동6단지아파트 등도 정밀안전진단을 조건부 통과한 가운데 이들 단지가 2차 적정성 검토를 최종 통과할 수 있을지 관심이 모아지고 있다.
앞서 구로구 오류동 동부그린은 적정성 검토에서 1차 때 D등급을 받았는데 C등급으로 수정돼 최종 탈락한 바 있다.
성산시영, 정밀안전진단 ‘D등급’ 조건부 통과
구로구 오류동 동부그린 : 175세대 / 1989년 12월 (32년차) / 18평 2억 9,900만원
서울 마포구의 성산시영아파트가 정밀 안전진단을 'D등급'을 받으면서 조건부 통과를 하였습니다.
성산시영아파트는 33개동 3710가구 규모 대규모 아파트로 1986년 준공, 용적율 148%로 지어진 아파트입니다.
재건축을 하게 될 경우에 5000여가구로 늘어날 수 있다고 하네요.
이 성산시영이 약 2년만에 정밀 안전진단을 받으면서 D등급을 받았습니다.
주거환경에서 32.36점을 받아 목동6단지(38.8점)보다 낮은 점수를 받았습니다.
특히 주차분야 심각하다고 하네요.
현재 성산시영 23평의 실거래가 기준 9억 6692만원이라고 합니다.
다만, D등급을 받은 만큼 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 한다고 합니다.
이 공공기관의 적정성 검토는 약 6개월정도 걸리는데요.
이 적정성 검토에서도 탈락하는 경우가 있어 성산시영이 정밀 안전진단을 완벽히 통과한 것은 아니라고 합니다.
특히 구조안전성만 C등급(68.52점)을 받고 나머지 세 항목에서 D등급을 받았기 때문에 2018년 02월 재건축 안전진단 기준 정상화로 개정된 법에 의해 주거환경 가중치 0.40 에서 0.15로 줄어 든 반면, 구고안전성 분야가 0.5로 강화되었기 때문입니다.
결국 2차 적정성 검토를 최종 통과할 수 있을지 여부가 관건인데요.
부동산 시장 추이에 따라 최종적으로 `불허` 될 수 있다는 우려도 있고, 앞서 구로구 오류동 동부그린은 적정성 검토에서 1차 때 D등급을 받았는데 C등급으로 수정돼 최종 탈락한 바 있다고 합니다.
그리고 재건축사업의 첫 단계인 안전진단을 통과해도 앞으로의 사업 추진은 원활하지 않을 것으로 재건축초과이익환수제와 민간택지 분양가상한제 등 재건축사업에 영향을 미칠만한 규제등이 존재하고 있어 앞으로 재건축 사업에 대한 기간은 산정하기는 쉽지 않을거 같습니다.
'기사읽기' 카테고리의 다른 글