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국세청 홈페이지-사업자현황신고/ 20년 주택임대소득 전면과세 세금신고/ 02월10일까지 사업장 현황 신고/ 전세 간주임대료 계산, 월세와 합산 연수입 계산/ 2019년 월세 과세부동산공부 2020. 1. 15. 12:01728x90
기사읽기를 통해서 임대사업자로써 2주택자 이상은 2020년부터는 2019년 임대소득에 대해 신고해야 한다고 말씀드렸습니다.
[20.01.08]'20년 주택임대소득 전면과세 세금신고/ 2주택이상 소유자 02월10일까지 사업장 현황 신고/ 2천만원이하 분리과세 가능, 2천만원 이상 종합과세, 성실신고해야
그래서 홈텍스에 들어가서 사업자현황 신고를 할려고 들어가서 테스트(?)를 해봤습니다.
아직까지는 홈텍스 시스템이 다 완성 된게 아닌 듯 합니다.
해당 부분의 "수입금액내역" 단계에서 신용카드 매출 자료 조회, 현금영수증 매출 자료 조회를 해봤는데
1월 26일 이후 서비스 예정이라고 뜨네요.
하지만 저의 경우에는 신용카드 매출 자료나 현금영수증 매출 자료가 없으니 그냥 PASS 하고서 신청했습니다.
신청하고나서도 2월 10일 까지 재신청할 수 있으니 한번 선행학습하는 셈치고 진행했습니다.
아울러 블로그를 찾아보다가 이미 주택임대사업자 사업장 현황을 신고하신 분이 포스팅한 블로그가 있어 참고하였습니다.
<참고> PIA의 인생추월차로 - 주택임대사업자 사업장현황신고
그럼 시작해 볼께요 ^^
1. 홈텍스 사이트 접속
https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index.xml&tmIdx=0&tm2lIdx=&tm3lIdx=
2. 로그인후 "사업장현황신고" 메뉴로 이동
3. 기본정보 입력 - 세무서에서 등록한 사업자등록번호를 입력하세요.
임대사업자로 시군구청 주택과에 신청한 사업자 번호와 세무서에 가셔서 발급받은 사업자 등록증 2개가 필요합니다.
저는 "일반주택임대 사업자" (701102)로 되어 있어 수입금액검토표를 제출해야 합니다.
그리고 임대사업자이시라면 아래의 사업자 등록증 2개가 필요합니다.
사업자등록번호 란에는 아래의 왼쪽 이미지에 있는 등록번호를 입력하세요.
4. 수입금액내역
수입금액은 작년(2019년)에 받은 총 월세 수입의 합계금액을 입력합니다.
전세가 있는 경우에는 간주임대료를 계산하여, 월세와 함께 합계금액을 입력합니다.
구성명세는 다른 매출이 있으면 기록하면 되겠지만 거의 현금으로 받는 기타매출뿐일 확률이 높기에 위에 적은 수입금액과 기타매출에 금액을 맞춰서 적어줍니다.
금액이 맞지 많으면 "저장후 다음 이동" 버튼을 클릭시 아래와 같이 에러가 발생합니다.
신용카드 매출자료 조회, 현금영수증 매출 자료 조회 를 선택할려고 했는데 안되네요.
2020년 01월 26일 이후에 서비스가 될거 같습니다.
그리고 수입금액 내역을 안 적어 주신다면 맨마지막에 신고서 제출시에 다음과 같이 에러가 발생합니다.
5. 공동사용자내역
전 공동사업자내역이 없어서 자동으로 Pass 하였습니다.
6. 적격증빙 수취내역
적격증빙 수취내역에서 월세를 받거나 전세인 경우에는 계산서를 받을 일이 거의 없습니다.
월세를 받을 경우에 현금영수증을 챙기거나, 월세계좌로 연결된 체크카드를 만들어서 사용하면 되지 않을까 싶네요.
7. 계산서, 세금계산서
세금계산서가 없으니 PASS 하였습니다.
8. 수입금액검토표
주택임대사업자인 경우 작성하는 검토표가 존재합니다.
작성하기 버튼을 클릭하여 월세 및 간주임대료를 계산하셔야 합니다.
해당 사항이 없으시면 Pass 하세요.
2주택이상이면서 주택 공시가격이 2억이 넘는 주택이면 해당사항이 있습니다.
아울러 1주택자라 하더라도 공시가격이 9억이 초과되는 주택을 가지고 계시다면 해당됩니다.
8-1. 임대차 계약정보 입력하기
전년신고 임대명세 조회 화면 - 신고한게 없으니 없겠죠 ^^;;
8-2. 간주임대료 계산하기
예시로 설명드리자면
2개의 물건을 임대등록을 해두셨다고 했을 때 둘다 "전세"물건으로 총 보증금액이 총 5억3500만원입니다.
(19) 보증금 등 수입금액(보증금 3억초과분의 60%에 대한 이자 상당액)
에서
53500만원 - 3억원 = 2억3500만원
2억3500만원 X 0.6 = 1억4100만원
1억4100만원 X (365일/365일) X 0.021 ('19년 정기예금이자율) = 2,961,000원 (약 300만원)
이 됩니다.
이때 아래 간주임대료 계산식에 보시면 1/365 로 되어 있는 부분을 설명드리자면
1년(12개월) 동안 임대를 한게 아니라 몇개월이 빠지는 경우에 대한 계산식입니다.
예를 들어,
2019년 4월부터 2019년 12월말(275일)동안 임대를 했다고 했을때의 계산 방식을 설명드리면
53500만원 - 3억원 = 2억3500만원
2억3500만원 X 0.6 = 1억4100만원
1억4100만원 X 0.021 ('19년 정기예금이자율) = 2,961,000원
2,961,000 X (365일 - 90일)/365일 = 2,230.890원
이 되는 계산식입니다.
9. 신고서 제출
신고서 제출을 눌렀더니 작성내용에 오류가 존재하는것으로 나오네요.
"02. 수입금액내역" 수입금액을 입력하지 않으면 발생하는 오류입니다.
그러니 수입금액내역에 꼼꼼히 확인하시고 입력해 주세요.
9-1. 신고서 제출
"02. 수입금액내역" 수입금액을 제대로 입력하면 신고서가 제출되면서 완료하게 됩니다.
10. 그래도 혹시 모르시다면
국세청에서 도움말을 검색하시거나 살고 계신 지역의 세무과에 문의하시면 친절하게 설명해주세요.
간주임대료 계산하는 방법을 문의드렸더니 친절하게 설명을 해주시네요.
그리고 국세청 전화상담은 국번없이 126번 입니다.
그렇지만 본인이 살고 계신 지역의 세무과로 직접 문의하시는게 더 빠를 수 있습니다.
통화대기시간이 길어질 수도 있고, 126번으로 걸었는데 전화 상담직원 분들이 해당 지역의 세무과 담당전화로 돌리는 경우가 많아서요.
이상 긴글 읽어 주셔서 감사합니다.
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