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기준시가 / 표준주택 공시가격 / 개별주택 공기사격 / 공동주택 공시가격 / 단독주택 / 공동주택 / 산정, 조사 절차 / 재산세,종합부동산세 취득세 등에 활용 / 일사편리부동산공부 2020. 1. 27. 12:38728x90
기준 시가
국가가 공시하는 부동사 공시가격의 형태
기준시가, 공시지가, 시가표준액, 단독주택가격, 공동주택가격등은 국가에서 공시하는 부동산 공시가격의 한 형태입니다.
이중에서 기준시가는 아파트 또는 연립주택, 다세대 등의 공동주택이라 부르는 것을 대상으로 세금을 과세하기 위해 국세청이 해마다 평가하여 고시한 가격을 말합니다.
이때 "공지시가"처럼 정부가 정하는 토지가격에 건물가격을 따로 계산하여 고시하지 않고, 토지와 건물을 합쳐서 가격을 결정하여 고시합니다.
예를 들어 공동주택의 기준시가가 5억이라고 한다는 것은 토지가격이 얼마, 건물가격이 얼마인 것을 합친 재산가치를 뜻합니다.
먼저 단독주택과 공동주택으로 구분
주택에 대한 공시 기준가격은 "단독주택가격"과 "공동주택가격"
아울러 주택에 대한 공시 기준가격은 "단독주택가격"과 "공동주택가격"로 나누며, 단독주택가격은 다시 "표준단독주택가격"과 "개별단독주택가격"으로 구분이 됩니다.
1. 정부는 주택에 대한 가격을 정하기 전에 주택을 "단독주택"과 "공동주택"으로 구분을 짓습니다.
2. 단독주택은 정부가 대표성 있는 22만채를 선정해서 "표준 단독주택 공시가격"을 발표합니다.
3. "표준 단독주택 공시가격"을 토대로 "개별 단독주택 공시가격"을 지자체가 조사하여 발표합니다.
4. "공동주택 공시가격"은 아파트 1,350만채에 대해 정부가 조사하여 발표합니다.
단독주택
표준 단독 주택 공시가격
22만채를 기준으로, 국토교통부가 발표
개별 단독 주택 공시가격
22만채를 제외한 나머지 400여만채를 기준으로, 자자체에서 발표
공동주택
공동주택 공시가격
1350만채의 공동주택, 국토교통부가 발표
[딱풀이] ‘부동산 공시가격’이란?
http://www.korea.kr/news/visualNewsView.do?newsId=148858503&pWise=sub&pWiseSub=B12
개별주택 공시가격만 지자체에서 공시
표준주택 공시가격 , 공동주택 공시가격은 정부에서 선정하고 공시 발표합니다.
개별 주택 공시가격은 표준주택 공시가격을 기준으로 지자체에서 공시 발표합니다.
즉, 개별단독주택만 관할 시장․군수․구청장이 가격을 공시하도록 되어 있고, 표준단독주택, 공동주택에 대해서는 국토교통부장관이 가격을 공시하도록 되어 있습니다.
단독주택(다가구주택 포함)
공동주택(다세대, 연립, 아파트)
표준주택
개별주택
국토교통부장관
시장ㆍ군수ㆍ구청장
국토교통부장관
개별주택가격이란?
표준 단독 주택 공시가격
전국 약22만채의 단독주택에 대한 표본 주택가격
「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의하여 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의 등의 절차를 거쳐 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준주택(단독, 다가구, 주상용 등)의 가격을 말합니다.
다시 말하면
1. 국토부는 매년 1월1일을 기준으로 전국 약 22만채의 단독주택을 선정합니다.
2. 해당 단독주택에 대해 매년 공시기준일(1월1일)의 현재 적정 가격을 조사하고 산정합니다.
3. 이를 중앙부동산가격공시위원회의 심의 등 절차를 거칩니다.
4. 국토교통부장관이 이 적정가격을 공시예정가격으로 정하고 고시합니다.
5. 이후 한 달간 이의신청을 받아 최종 확정하게 됩니다.
6. 그리고 이 표준단독주택공시가격을 기반으로 다시 개별 단독주택 공시가격이 정해집니다.
개별주택 공시가격
https://www.gyeongnam.go.kr/index.gyeong?menuCd=DOM_000000116005006000
[공시가격 인상] 표준 단독주택이란
https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/01/51652/
[사설] '고무줄' 논란 단독주택 공시가격 제대로 산정하라
주택가격 안내
표준단독주택가격 조사․산정절차
표준단독주택가격 조사 및 산정 절차는 아래와 같습니다.
가. 표준주택 선정
표준주택은 전체 단독주택 약 420만호 중에서 표준주택 선정기준에 따라 22만호(약 5%)를 선정하여 산정함 (주건물구조, 용도지역 등을 고려, 균형 있게 선정)
나. 표준주택 특성 조사 및 지역분석
주택가격형성에 중요한 요인인 주택특성을 확인하여 주택의 물적 특성 조사
단독주택의 가격수준에 전반적인 영향을 미치는 가격형성요인을 일정한 지역범위별로 분석하여 정확한 공시가격을 산정
다. 의견 청취 및 이의신청
(의견청취) 표준주택가격 공시 전 시·군·구 및 주택소유자로부터 공시예정가격에 대해 의견 청취
(이의신청) 표준주택가격 공시 후에 표준주택가격에 이의가 있는 자는 이의신청 가능
라. 표준주택가격 산정
부동산 가격공시에 관한 법률의 규정에 의해 표준주택의 적정한 가격 산정
산정된 공시가격(안)에 대하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 공시
국토부의 산정 절차
표준단독주택 조사․산정은 한국감정원에서 직접 현장조사를 통해 주택의 특성, 사회․경제․행정적 요인과 가격 동향 등 가격형성 요인을 철저하게 조사․분석함
ㅇ 5단계 가격균형협의를 통해 지역 간․호간 가격의 균형을 맞추고, 소유자 및 지자체의 열람 및 의견청취 절차와 중앙부동산가격공시 위원회의 심의 후 국토교통부장관이 가격을 공시함
* 결정․공시된 가격에 대해서 다시 한 번 소유자 등 이해관계인에게 이의신청 기회를 부여하여 소유자의 재산권에 대한 권리를 보호
한국감정원의 산정 절차 - http://www.kab.co.kr/kab/home/business/standard_generalizationL.jsp
전국 표준 단독주택 공시가격 활용
개별주택가격 산정의 기준으로 활용
표준 단독주택은 부동산 감정평가 전문기관인 한국감정원이 표본으로 삼아 직접 가격을 공시하는 주택입니다.
이 표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 행정목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용됩니다.
표준 주택의 공시가격이 오르면 개별주택의 가격도 연동해서 오르고, 각종 세금과 건강보험료 등도 동반 상승하게 된다고 합니다.
표준단독주택 가격은 부동산 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 61개 사회복지·행정 분야 기초자료로 활용되는 개별 단독주택 공시가격에 직접적 영향을 줍니다.
실제로 주택공시가격이 30% 정도 오르면 지역 건보료가 연 14만원 늘어난다는 연구결과도 있다고 하네요.
[공시가격 인상] 표준 단독주택이란
https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/01/51652/
[사설] '고무줄' 논란 단독주택 공시가격 제대로 산정하라
전국 표준 단독주택 공시가격 변동율
2011년 ~ 2020년
국토교통부는 2020년 1월 1일을 기준으로 한 표준단독주택 22만채에 대한 공시가격을 01월 22일 공시하였습니다.
2020년 전국 22만채의 표준단독주택 공시가격이 작년보다 4.47% 오른 것으로 집계됐습니다.
2020년 전국 표준주택 공시가격이 4.47% 상승률을 기록하면서 2019년 상승률 9.13%의 절반도 안 되게 올랐습니다.
앞서 2019년 12월에 국토부는 2020년 시세 9억원 이상이면서 지난해 현실화율이 55% 미만인 주택은 55% 수준으로 올라가게끔 공시가를 올리고, 시세 9억원 이하 주택은 시세상승률만큼 공시가를 높인다는 방침을 밝힌 바 있었습니다.
이에 2019년 9.13%보다 상승 폭은 작지만 시세 15억 원 이상 고가 주택의 경우에는 2019년 대비 공시가격이 대폭 오르면서 세금 부담이 커질 것으로 보고 있습니다.
연합뉴스 - https://www.yna.co.kr/view/GYH20200122001700044 특히 2020년에는 서울에서 동작구, 성동구, 마포구 등이 큰 폭으로 올랐다고 합니다.
지역별로는 서울에 이어 광주(5.85%), 대구(5.74%), 세종(4.65%), 경기(4.54%), 대전(4.20%) 등이 상승하였습니다.
반면 제주(-1.55%), 경남(-0.35%), 울산(-0.15%) 등 3개 시·도는 전년 대비 공시가격이 하락하였습니다.
특히 서울은 6.82%로 전국에서 가장 상승폭이 컸으나, 지난해(17.75%)보다는 상승률이 1/3으로 축소되었습니다
연합뉴스 - https://www.yna.co.kr/view/GYH20200122001700044 보도자료 - 국토교통부
2020년 표준단독주택 가격 공시
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083455
<2020년 표준단독주택가격 공시 보도자료>
200123(조간)2020년 표준단독주택 가격 공시(부동산평가과).pdf0.62MB
표준 단독주택 공시가격 열람
표준단독주택가격 열람
개별 단독주택 공시가격
개별주택은 표준주택이 아닌 나머지 400만여 일반 단독주택의 가격
국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수가 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라 개별주택(주택의 부속토지 포함)에 대하여 매년 1월 1일을 기준으로 조사·산정·검증 등의 절차를 거쳐 결정·공시하는 개별주택(단독, 다가구, 주상용 등)의 가격을 말합니다.
이를 정리하자면
1. 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장,군수,구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교합니다.
2. 국토교통부장관이 작성, 공급한 [주택가격비준표]상의 주택특성 차이에 따른 가격배율을 산출합니다.
3. 산출된 가격배율을 표준 주택가격에 곱하여 산정한 후 감정원의 검증을 받습니다.
4. 주택소유자 등의 의견수렴과 시,군,구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장,군수,구청장이 결정·공시합니다.
여기서 개별주택은 표준주택이 아닌 나머지 400만가구에 달하는 일반 단독주택을 말합니다.
이 개별주택의 공시가격은 지방자치단체가 표준주택 공시가를 기준으로 산정해 4월 공시합니다.
개별주택이든 표준주택이든 모두 전년도 12월 31일까지 준공된 주택을 대상으로 1월 1일을 기준으로 가격이 공시됩니다.
이들 주택의 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 각종 조세와 부담금, 건강보험료 등 부과의 기초자료로 활용된다.
공시가격이 오르면 조세 부담도 커질 수밖에 없다.
이런 구조 때문에 표준주택의 공시가가 많이 오르면 인근 개별단독의 가격도 오르게 된다.
개별주택 공시가격
https://www.gyeongnam.go.kr/index.gyeong?menuCd=DOM_000000116005006000
[공시가격 인상] 표준 단독주택이란
개별 단독주택 공시가격 기준일 및 조사대상
대체로 개별 단독주택 공시가격 기준일은 매년 1월 1일을 기준으로 합니다만
예외적으로 6월 1일을 기준으로 공시가격을 정하기도 합니다.
01월 01일 기준
1. 국세 및 지방세의 부과대상 주택
2. 관계법령에 의하여 주택가격의 산정 등에 개별단독주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 주택
3. 시장, 군수, 구청장이 관계행정기관과 협의하여 개별단독주태가격을 결정 공시하기로 한 주택
06월 01일 기준
토지의 분할, 합병 및 건물의 신축 등이 발생한 단독주택
개별단독주택 공시가격 조사 산정 개요
개별 단독주택 공시가격 산정절차
개별단독주택가격 조사 및 산정 절차는 아래와 같습니다.
1. 국토교통부장관이 매년 공시(매년 1월 1일 기준)하는 표준주택가격을 기준으로 시장,군수,구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교합니다.
2. 국토교통부장관이 작성, 공급한 [주택가격비준표]상의 주택특성 차이에 따른 가격배율을 산출합니다.
3. 산출된 가격배율을 표준 주택가격에 곱하여 산정한 후 감정원의 검증을 받습니다. (대략 3월 중순)
4. 주택소유자 등에게 주택가격 열람 및 의견제출을 받습니다. (대략 3월 중순 ~ 4월 초순)
5. 의견을 제출한 주택들의 가격을 시,군,구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 검증하고 이에 대한 결과를 통지합니다. (대략 4월 초순 ~ 4월 중순)
6. 시장,군수,구청장이 결정·공시합니다. (대략 4월 말)
7. 개별주택가격에 대해 다시 이의 신청을 받습니다. (대략 4월말 ~ 5월 말)
개별주택 공시가격
https://www.gyeongnam.go.kr/index.gyeong?menuCd=DOM_000000116005006000
개별 단독주택 공시가격 의견제출/ 이의신청
의견제출
1월 1일 기준: 매년 3월 말 ~ 매년 4월 초 (ex : 2019. 3. 15. ~ 4. 4.)
6월 1일 기준: 매년 8월 초 ~ 매년 8월 말 (ex : 2019. 8. 9. ~ 8. 28.)
대상자
주택소유자 및 법률상 이해관계인
제출사항
가격균형을 이루고 있지 아니한 경우 적정한 의견가격 제시
제출처
주택소재지 관할 시·군청 및 읍·면·사무소(동 주민센터 포함)에 제출 및 한국토지정보시스템에서 인터넷 접수 가능
제출방법
개별주택가격 이의신청서를 작성하여 방문 또는 우편 제출
일사편리 부동산통합민원(https://kras.go.kr:444)을 통해 제출
이의신청
1월 1일 기준: 매년 4월 말 ~ 매년 5월 말 (ex : 2019. 4. 30. ~ 5. 30.)
6월 1일 기준: 매년 9월 말 ~ 매년 10월말 (ex : 2019. 9. 30. ~ 10. 30.)
대상자
주택소유자 및 법률상 이해관계인
제출사항
가격균형을 이루고 있지 아니한 경우 적정한 의견가격 제시
제출처
주택소재지 관할 시·군청 및 읍·면·사무소(동 주민센터 포함)에 제출 및 한국토지정보시스템에서 인터넷 접수 가능
제출방법
개별주택가격 이의신청서를 작성하여 방문 또는 우편 제출
일사편리 부동산통합민원(https://kras.go.kr:444)을 통해 제출
결과통보
이의신청이 제출된 주택가격에 대해서는 주택 특성 등을 재조사하여 그 결과를 6월말까지 개별적으로 통보
※ 아파트, 다세대, 연립주택은 국토교통부 홈페이지 공동주택가격 열람시스템(http://www.realtyprice.kr)에서 의견제출
공시 가격 열람
열람장소 : 주택소재지 시·군(읍면동) 민원실
열람방법 : 직접방문 및 전화, 시.군구.청 홈페이지, 위텍스(http://www.wetax.go.kr)
개별주택 공시가격
https://www.gyeongnam.go.kr/index.gyeong?menuCd=DOM_000000116005006000
주택가격열람
개별 단독주택 공시가격 열람
개별 단독 주택 공시가격 열람 - 일사편리
개별 단독주택 공시가격의 활용
개별 단독주택 공시가격은
1. 주택에 대한 지방세(재산세, 취득세 등)의 부과기준
2. 국세(양도소득세, 증여세, 상속세, 종합부동산세 등)의 부과기준
3. 기타(건강보험료, 기초노령연금 등) 각종 조세 및 부담금의 부과기준
4. 부동산 실거래가 신고제도의 검증가격기준
개별공시지가란?
공동주택 공시가격
정부가 정하는 공동주택(아파트,다세대, 연립 등)의 가격
공동주택가격은 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작 하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 주택소유자 등의 의견수렴과 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 공시하는 공동주택(아파트, 다세대, 연립 등)의 가격을 말합니다.
국토교통부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 아파트, 연립주택, 다세대주택등 공동주택에 대해 가격을 산정하여 공사히는 정부공동주택기준가격을 뜻합니다.
당해년도에 신축, 증축된 공동주택은 추가로 6월 1일을 기준으로 가격을 산정하여 공시하고 있습니다.
공시기준일 : 매년 1월 1일(정기공시) / 6월 1일(추가공시)
주택가격 안내
공동주택 공시가격 산정절차
공동주택가격 조사 및 산정 절차는 아래와 같습니다.
1. 국토교통부에서 공동주택가격 조사 및 산정 의뢰를 한국감정원에 합니다.
2. 한국감정원은 세대별 특성 및 가격조사를 하고, 이를 다시 검증하여 국토부에 넘겨줍니다.
3. 한국감정원에서 전달받은 공동주택가격(안)을 국토부에서 심사합니다.
4. 국토부에서 공동주택가격(안)을 심의한 후에 이 공동주택가격(안)을 고시합니다.
5. 공동주택가격(안)을 주민들이 열람하고, 이에 의견을 제출받습니다.
6. 의견을 제출받아서 다시 조사하고 산정보고서를 검수합니다.
7. 이 산정보고서를 중앙부동산가격공시위원회에서 심의를 거칩니다.
8. 중앙부동산가격공시위원회에서 심의를 거친 공동주택가격을 결정, 공시합니다.
9. 결정,공시된 공동주택가격에 대해서 다시 열람 및 이의신청을 받습니다.
10. 공동주택가격을 조정하고 이를 공시 합니다.
공동주택 공시가격 조사.산정 개요
http://www.realtyprice.kr/notice/town/view.htm
한국감정원 공동주택 공시가격 공시절차
한국감정원 공동주택 산정 실적
한국감정원 공동주택 가격 조사 산정 실적
한국감정원 - 공동주택 공시가격 조사 / 산정실적
공동주택 공시가격 의견제출/ 이의신청
의견 제출
1월 1일 기준: 매년 3월 중순 ~ 매년 4월 초순 (ex : 2019. 3. 15. ~ 4. 4. )
6월 1일 기준: 매년 8월 초순 ~ 매년 8월 말 (ex : 2019. 8. 9. ~ 8. 28.)
대상자
주택소유자 및 법률상 이해관계인
제출사항
가격균형을 이루고 있지 아니한 경우 적정한 의견가격 제시
제출처
국토교통부 홈페이지, 한국감정원 또는 시군구청 행정과
제출방법
공동주택가격 의견서를 작성하여 방문 또는 우편 제출
국토교통부 인터넷 홈페이지(www.realtyprice.kr)를 통해 제출
이의신청
1월 1일 기준: 매년 4월 말 ~ 5월 말 (ex: 2019. 4. 30. ~ 5. 30.)
6월 1일 기준: 매년 9월 말 ~ 10월 말 (ex : 2019. 9. 30. ~ 10. 30.)
대상자
주택소유자 및 법률상 이해관계인
제출사항
가격균형을 이루고 있지 아니한 경우 적정한 의견가격 제시
제출처
국토교통부 홈페이지, 한국감정원 또는 시군구청 행정과
제출방법
공동주택가격 의견서를 작성하여 방문 또는 우편 제출
국토교통부 인터넷 홈페이지(www.realtyprice.kr)를 통해 제출
주택가격열람
공동주택 공시가격의 활용
주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 재산세(주택) 등 각종 조세부과의 기준으로 활용됩니다.
국세
종합부동산세, 양도소득세, 상속세 및 증여세 과표
지방세
재산세, 취득세 과표
기타
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제
국민주택채권매입 기준
기초연금대상자, 기초생활보상대상자, 장애인연금대상자 판단기준
공직자 재산공개 기준
지역건강보험료 부과기준
청약가점제 무주택자 분류기준
한국감정원 공동주택 공시가격 활용분야
공동주택 공시가격 열람
공동주택 공시가격 열람
일사편리 - 전국 부동산 정보 조회 서비스
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