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[기사정리] 딱 2년만에!! 2018년 2월 경기남부 입주물량으로 전세가 낮아지며 역전세 우려 → 2020년 2월 경기 입주 30%감소 우려, 풍선효과 남하,인구 순이동 증가기사읽기 2020. 3. 1. 15:19728x90
오랫만에 기사정리글을 쓰게 되었네요.
그동안 기사읽기만 하고 있다가 네이버에서 "지난 추억" 으로 2년전 글을 소개하여서 보게 되었습니다.
그 당시에도 기사읽기를 꾸준히 하고 있었는데 아이러니 하게도 2018년 02월 28일자에 "입주폭탄 vs 脫서울…기로에 선 경기권 집값" 라는 기사에 대해서 기사읽기를 했더라구요.
딱 2년만이네요.!!
2018년 2월 경기도 남부(화성, 평택 등)에서는 과공급으로 인해 역전세로 인해 세입자도 집주인도 고통받던 시기를 지나 2020년 2월 현재, 2년만에 살펴보니 이제는 "풍선효과" 로 인해 가격이 오르고 있다는 얘기를 하네요.
2018년 2월에 서울은 계속 상승하는 와중에 경기도에서도 서울 인근 지역들은 꾸준히 매매가격은 상승하고 있었습니다.
하지만 과공급으로 인한 공급, 수요 불균형으로 인해 전세가격은 하락하여 역전세가 나는 지역들이 있습니다.
그런데 이들 지역들이 2020년 02월 어떻게 바뀌었을가요?
지난 2년전 기사와 지금 요즈음 2020년 02월 기사를 비교를 해 보면서 무엇이 중요한지 한번 되짚어 보고자 하였습니다.
특히 동탄2신도시가 있는 화성와 화성옆의 오산, 고덕신도시가 있는 평택, 난개발로 고통받았던 용인, 그리고 의왕, 시흥 등의 경기 남부 지역들의 부동산 흐름을 살펴 집중해서 보시면 더욱 도움이 되실거라 생각합니다.
그럼 이제 기사정리를 해볼까 합니다. ^^;
2017년 10월 경기 남부는 과공급으로 힘들었고, 2018년 입주물량으로 역전세를 걱정하였습니다.
2017년 10월 경기 평택, 용인, 오산, 화성 등 수도권 남부 도시들의 아파트값과 전세가격이 내려가고 있었습니다.
20년 내 가장 많은 아파트 입주물량이 2018년에도 쏟아지면서 서울과 경계를 접하고 있는 지역 집값이 강세를 보이고 있는 것과는 대조적으로 경기 남부권에서 아파트 입주 쇼크가 본격화되고 있던 시기였습니다.
용인·화성·평택 등 경기남부 '입주 쇼크' - 2017년 10월 02일자
https://www.hankyung.com/realestate/article/2017100251651
20년 만의 최대 입주 여파 / 매매·전세값 8월부터 하락세 / 서울 인기 주거지역과 대조적 / 수원 영통 등선 역전세난
아래는 2017년 기준 서울과 수도권 남부 도시들의 아파트 매매가격 변동율입니다.
부동산 전문가들은 수도권 남부지역의 입주물량 과잉을 매매가 하락 원인으로 분석하면서 매수자들이 새 아파트를 고를 수 있는 선택지가 많아지면서 오래된 아파트, 교통이 불편한 단지가 외면받았습니다.
2017년 전국 아파트 입주물량 45만 2,346가구 중 에서 경기 지역 입주물량은 14만3,511가구로 전체의 31.7%를 차지하였고, 2018년에는 전체 입주물량 52만8,731가구 중 경기지역 18만5,244가구로 35% 차지하였습니다.
기사에서는 2017년 전국 아파트 입주물량은 39만4166가구, 2018년 입주물량은 39만1012가구가 입주, 43만1580가구가 입주했던 1997년 이후 20년 만에 가장 많은 수치라고 밝히면서
그중 경기 지역의 2017년 입주물량은 12만9111가구로 전체의 32.7%를 차지한다. 내년엔 15만7925가구로 40.3%까지 육박한다고 기사에서는 전했습니다.
하지만 실제로는 그보다 더 많은 입주물량이 있었습니다.
아래는 부동산 지인 입주 통계 기준 자료입니다.
구분
전국 입주물량
경기도 입주물량
차지비율
2017년
45만 2,346가구
14만 3,511가구
31.7%
2018년
52만 8,731가구
18만 5,244가구
35%
부동산인포에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 39만4166가구다. 내년에도 이와 비슷한 39만1012가구가 입주한다. 43만1580가구가 입주했던 1997년 이후 20년 만에 가장 많다. 그중 경기 지역의 올해 입주물량은 12만9111가구로 전체의 32.7%를 차지한다. 내년엔 15만7925가구로 40.3%까지 육박한다.
용인·화성·평택 등 경기남부 '입주 쇼크' - 2017년 10월 02일자
https://www.hankyung.com/realestate/article/20171002516512017년 10월 기사에서 보여지는 수치와 지금 현재 집계된 수치는 다소 차이가 있습니다만 이 당시 2017년에도 2018년 입주물량에 대한 우려감이 상당했음을 알 수 있습니다.
전국 입주/수요량 (2018년) - 부동산 지인
부동산 지인 - 수요/입주 집계
경기도 입주/수요량 (2018년) - 부동산 지인
부동산 지인 - 수요/입주 집계 특히 2017년 경기도 입주물량은 주로 남부에 집중되어 화성시, 시흥시, 수원시, 용인시, 평택시 입주물량 언급하면서 입주물량증가함으로 전세가격 하락으로 이어지는 것을 우려하였습니다.
2017년, 2018년 경기도 입주물량은 주로 경기 남부에 집중되어 있었습니다.
특히 화성시의 입주물량이 가장 컸커서 2017년 2만3479가구, 2018년 3만5200가구가 입주하였고, 2019년에도 2만1904가구가 입주하였습니다.
시흥시, 수원시, 용인시, 평택시 등도 2017년 입주물량이 상당하였습니다.
특히 화성시의 입주물량이 가장 크다. 2017년 2만2516가구, 내년에 3만1523가구가 집들이를 한다.
시흥시에선 올해 1만1523가구, 내년에 1만3104가구가 입주한다.
수원시에서 입주 예정인 새 아파트는 올해 1만1676가구, 내년 7613가구다.
용인시에선 올해 7718가구, 내년에 1만5512가구가 입주를 앞두고 있다.
평택시에선 올해 8881가구, 내년 8973가구가 집주인을 맞는다.
용인·화성·평택 등 경기남부 '입주 쇼크' - 2017년 10월 02일자
https://www.hankyung.com/realestate/article/2017100251651부동산 지인 입주물량 집계
구분
2017년
2018년
화성시 입주물량
23,479
35,200
평택시 입주물량
10,253
12,104
용인시 입주물량
9,227
18,565
시흥시 입주물량
12,712
12,464
수원시 입주물량
12,094
10,386
2017년 입주물량 증가는 곧바로 전셋값 하락세로 이어져
한국감정원에 따르면 화성시 전셋값은 2017년 8월 0.27% 떨어진 데 이어 2017년 9월에도 0.16% 하락했습니다.
경기도 수원시 아파트 전셋값은 2017년 8월 -0.03%, 2017년 9월 -0.05%의 하락률을 나타냈고, 용인시도 같은 기간 0.01%와 0.03% 하락, 오산시 역시 0.04%와 0.05% 내렸습니다.
실제로 이시기 2017년 11월을 기점으로 전세가격지수가 100% 에 근접하였습니다.
그리고 2017년을 지나 2018년부터는 전세가격지수가 하락하는 것을 아래 차트를 보시면 아실 수 있습니다.
한국감정원 전세가격지수 - 수도권 그리고 위에서 언급한 수원시, 용인시, 오산시를 예를 들어서 살펴보더라도 2017년 11월 기점으로 떨어지기 시작하는 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 2019년 12월 까지의 데이터를 보시면 회복하는 것을 다시 눈 보실 수 있습니다.
한국감정원 전세가격지수 - 경기, 수원, 오산, 용인
2017년 10월 당시 동탄2신도시 청계동 시범우남퍼스트빌 전용 84㎡ 전셋값은 2016년 6월 최고 3억5000만원까지 거래되다가 2017년 10월경 2억 9000만원까지 내려갔습니다.
그리고 2020년 02월 전세가격은 조금씩 상승하여 3억 2,500만원으로 상승하고 있습니다.
그리고 매매가격은 이 이후 꾸준히 상승하면서 전세가율을 낮추고 있습니다.
아래는 경기도 화성시의 2017년 6월 부터 2019년 12월까지의 한국감정원 전세가격지수를 보여주고 있습니다.
계속 떨어지다가 2019년 07월 부터 올라가는 것을 확인할 수 있습니다.
한국감정원 전세가격지수 - 화성시
호갱노노 경기남부, 서울 접근성이 중요, SRT, KTX 역 인근 지역은 버티지만..그렇지 않은 지역은 역전세가 발생
경기 남부권 거주자는 서울 접근성을 고려할 수밖에 없습니다.
그래서 SRT, KTX 등 역 인근 단지들은 그럭저럭 버티고 있지만 수원 영통 등 그렇지 않은 지역에선 전세가를 내려도 임차인을 구하지 못하는 역전세난마저 발생하고 있었습니다.
조은상 리얼투데이 리서치팀장은 “경기 남부권 거주자는 서울 접근성을 고려할 수밖에 없다”며 “SRT, KTX 등 역 인근 단지들은 그럭저럭 버티고 있지만 수원 영통 등 그렇지 않은 지역에선 전세가를 내려도 임차인을 구하지 못하는 역전세난마저 발생하고 있다”고 전했다.
용인·화성·평택 등 경기남부 '입주 쇼크' - 2017년 10월 02일자
https://www.hankyung.com/realestate/article/2017100251651
2018년 2월, 2016년~ 2017년간 이어진 주택경기 호황에 편승한 건설사들의 밀어내기 분양 여파로 경기도 입주폭탄 우려가 현실화 걱정
입주폭탄 vs 脫서울…기로에 선 경기권 집값 - 2018년 02월 28일https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2018/02/134798/
밀어내기 분양에 입주급증…1월 2만1500가구로 121%, 미분양도 꾸준한 증가세, 서울집값 못견디고 경기도로…매년 10~20만명 신규유입, 경기권 아파트 매입자중 서울 주민 비중 16%까지↑ 올 입주 16만 가구 달하나 이주수요가 상당분 해소할듯
위의 기사에서 보면 2016 ~ 2017년간 이어진 주택경기 호황에 편승한 건설사들의 밀어내기 분양 여파로 경기도 입주폭탄 우려가 현실화되고 있다고 전하고 있습니다.
그나마 서울 집값을 버티지 못하고 경기도로 떠나는 사람이 늘어남에 따라 입주폭탄 충격을 일정 부분 상쇄할 것이란 주장도 있었네요.
관련 통계 작성을 시작한 2005년 이후 1월 기준 최고치, 2기 신도시 조성이 활발한 수도권 입주량 증가가 두드러져서, 수도권 1월 입주량이 3만 1198가구나 되었습니다.
2018년 02월 27일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 입주량은 6만290가구로 전년 동월 대비 88.5%, 2013년부터 2017년까지 직전 5년 평균 대비 94.6% 늘어나면서 관련 통계 작성을 시작한 2005년 이후 1월 기준 최고치라고 기사에서 말하고 있습니다.
이는 2기 신도시 조성이 활발했던 수도권 입주량 증가가 두드러지면서, 수도권의 1월 입주량은 3만1198가구로 전년 동월 대비 89.8%, 5년 평균 대비 127.4% 늘었습니다.
180228(조간) 1월 주택 인_허가 3.8만호_준공은 6.0만호(주택정책과).hwp1.23MB
국토교통부 보도자료 그중에서 경기도의 입주량은 2만 1583가구로 전년동월 애비 120.8% 증가하였습니다.
경기도 입주량은 2만1583가구로 전년 동월 대비 120.8% 급증했고 5년 평균 대비 증가폭은 224.9%에 달했고, 인천은 5249가구로 전년 동월 대비 561.1%, 5년 평균 대비 509.6% 폭증했습니다.
반면 서울 입주 물량은 4366가구로 전년 동월 대비 25.6%, 5년 평균 대비 29.8% 줄었습니다.
2018년 02월 당시 화성시 전셋값 8개월째 하락하고 있었고, 평택시도 1.47% 급락 중이었습니다.
경기도 화성·평택시 등 수도권 남부지역에서 대규모 입주 물량이 쏟아지면서 역전세난(입주 물량 증가로 전세 공급이 수요를 초과하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 심화하고 있다.
2~3년전 택지 개발과 분양시장 호황 등에 힘입어 줄줄이 풀린 공급 물량이 본격적으로 입주를 시작했기 때문이다. 이들 지역에서 새 아파트를 분양받은 사람의 상당수가 실거주자보다 투자자인 까닭에 전세 공급이 수요를 초과하면서 전셋값은 바닥으로 떨어졌다.
전세시세가 곤두박질치면서 준공을 앞두고 계약금 회수를 포기하고 마이너스 프리미엄(분양권이 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 것)에 매물을 던지는 사례도 속출하고 있다.
입주폭탄 맞은 화성·평택...5채중 4채 세입자 못구해 '빈집' - 2018년 02월 02일
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01230006619106584&mediaCodeNo=257
경기남부 역전세난 심화, 실거주자보다 투자자가 대부분
전세공급 늘며 전셋값 하락 '악순환', 마이너스 프리미엄 매물도 속출
이데일리 
이데일리 동탄역 인근 공인중개업소 관계자는 "위례신도시도 초기 어려움을 겪고 집값이 2배 올랐다"며 "2년 후엔 인프라 조성도 상당수 마무리돼 재계약할 경우에 전셋값을 올려야 할 수 있다"고 말했다.
화성시와 평택시의 전세가 하락등, 역전세난 근원에 대해 부동산 호황을 맞아 실수요가 아닌 투자자들이 대거 청약시장에 진입한 것이 가장 큰 이유라고 전문가들이 말하였습니다.
전세금을 받아야 잔금을 치러야 하는 투자자 물량이 대거 쏟아지면서, 세입자 구하기도 쉽지 않아 장기 미입주 사태가 발생하였고, 기존 집주인들은 전세입자를 구하기 위해 보다 싸게 전세가를 낮췄습니다.
그리고 일부 투자자들은 분양가보다 싸게 매물로 내놓기도 하였습니다.
그러면서 위례신도시도 초기 어려움을 겪고 집값이 2배 올랐다고 하면서 2년후엔 인프라 조성도 상당수 마무리 돼 재계약할 경우에는 전세값은 상승할 것이라고 중개사분이 얘기를 하셨네요.
아마 이분은 선견지명이 있는 분이 아닐까 생각합니다. 다른 지역과의 비교를 통해서 동탄역 인근이 어떻게 될지를 가늠하셨네요. 그리고 그에 맞춰서 인프라 조성 과 입주물량이 마무리가 되는 시점에 다시 전세가격이 오를 것이라고 얘기를 하셨습니다.
결국 입지가 그만큼 중요하다는 뜻입니다.
과공급으로 인해 가격이 하락하고 역전세를 맞는다 하더라도 공급이 줄고, 수요가 그만큼 받쳐주면서 입주물량이 소화가 된다면 그 뒤에는 다시 제자리를 찾아간다는 뜻입니다.
일반적으로 신도시 등에선 입주 초기 역전세난은 불가피하다고 보고 있다. 빠르게 인프라를 조성해 인구 유인 요소를 갖춰야 한다는 의견이 설득력을 얻고 있다.
동탄역 인근 공인중개업소 관계자는 "위례신도시도 초기 어려움을 겪고 집값이 2배 올랐다"며 "2년 후엔 인프라 조성도 상당수 마무리돼 재계약할 경우에 전셋값을 올려야 할 수 있다"고 말했다.입주폭탄 맞은 화성·평택...5채중 4채 세입자 못구해 '빈집' - 2018년 02월 02일
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01230006619106584&mediaCodeNo=257
그럼에도 불구하고 2018년 수도권의 공급과잉 우려가 심화되는 상황에서도 서울의 매매,전세가격 급등으로 서울을 떠나 비서울 수도권으로 이주하고 있었습니다.
비서울 수도권의 공급과잉 우려가 심화되고 있지만 일각에서는 집값·전세금 급등을 못 이기고 서울을 떠나는 '탈서울족'등이 늘어나는 공급을 소화하고 있었습니다.
주민등록 인구통계 자료에 따르면 서울 인구는 2010년 이후 7년 연속 감소세였고, 같은 기간 경기도 인구는 매년 1~2%대 상승률을 유지하면서 2017년 인구는 1287만3895명으로 서울의 1.3배가 넘었습니다.
이는 광역교통망이 확충되고 신도시 생활편의시설이 자리 잡음에 따라 직장은 서울에 두고 경기도에서 출퇴근하는 사람이 늘어나는 추세가 반영된 것입니다.
이처럼 비서울 수도권의 공급과잉 우려가 심화되고 있지만 일각에서는 집값·전세금 급등을 못 이기고 서울을 떠나는 `탈서울족`등이 늘어나는 공급을 소화할 수 있다는 분석도 제기한다. 실제 주민등록 인구통계 자료에 따르면 서울 인구는 2010년 이후 7년 연속 감소세다. 2010년 1031만2545명으로 고점을 기록한 후 꾸준히 하락해 2016년에는 993만616명으로 1000만명 벽이 무너졌고 지난해에는 985만7426명을 기록했다. 반면 같은 기간 경기도 인구는 매년 1~2%대 상승률을 유지하고 있다. 지난해 인구는 1287만3895명으로 서울의 1.3배가 넘는 것으로 나타났다. 광역교통망이 확충되고 신도시 생활편의시설이 자리 잡음에 따라 직장은 서울에 두고 경기도에서 출퇴근하는 사람이 늘어나는 추세가 반영된 것으로 보인다.
입주폭탄 vs 脫서울…기로에 선 경기권 집값
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2018/02/134798/
그리고 서울시민들의 경기도 아파트 매입 비율도 늘었습니다.
2018년 당시 서울시민의 경기도 아파트 매입 비율도 늘어나면서 국토부 아파트 매매거래 자료에 따르면 2014년 12.06%였던 경기도 아파트 매입자 중 서울 거주자 비율은 2015년 12.87%, 2016년 14.93%, 2017년 15.63%로 꾸준히 증가하고 있었습니다.
이는 과공급으로 인해 가격이 하락하고 있는 와중에도 수요가 꾸준히 유입되면서 과공급 물량을 소화하고 있다는 뜻입니다.
부동산 지인의 집계에 따르면 2018년 1월 부터 2018년 12울 사이에 경기도에서 서울로 전출한 수치보다 전입한 수치가 더 높게 나타난 것을 확인할 수 있습니다.
경기도에서 서울로 전출한 인구가 233,320명인 반면, 서울에서 경기도로 진입한 인구는 368,536명으로 135,216명의 순유입을 기록하였습니다.
그리고 2020년 02월 분위기는 완전히 바뀌었습니다.
지난 3년간의 경기도 입주물량이 꾸준히 소화되었고, 현재는 풍선효과로 인한 가격 상승을 걱정하고 있습니다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
수용성(수원,용인,성남) 폭등 부른 공급부족 / 지난 3년간 경기도 입주물량 12만~17만가구로 꾸준했는데 내년 8.8만 가구로 대폭 감소 / 새 아파트 선호·교통호재 영향
2020년 02월 23일, 매일경제신문이 부동산정보업체 부동산114에 의뢰해 지난 3년과 내년·후년 경기도 아파트 입주 예정 물량을 파악한 결과 작년 14만1497가구, 올해 12만453가구, 내년 8만8890가구로 집계됐습니다.
2020년 경기도 입주 물량은 올해보다 3만1563가구(26.2%) 줄어드는 것으로 나타났습니다.
지난 3년간 경기도 입주 물량이 12만~17만가구 사이였음을 감안하면 2021년 부터 경기도 내 공급 부족이 본격화될 것으로 보인다고 기사에서는 말하고 있습니다.
23일 매일경제신문이 부동산정보업체 부동산114에 의뢰해 지난 3년과 내년·후년 경기도 아파트 입주 예정 물량을 파악한 결과 작년 14만1497가구, 올해 12만453가구, 내년 8만8890가구로 집계됐다.
내년 경기도 입주 물량은 올해보다 3만1563가구(26.2%) 줄어드는 것으로 나타났다. 지난 3년간 경기도 입주 물량이 12만~17만가구 사이였음을 감안하면 내년부터 경기도 내 공급 부족이 본격화할 것으로 보인다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
아파트 공급량이 늘면 부동산 가격이 하방 압력을 받고, 반대로 공급량이 줄어들면 품귀 현상 등으로 인해 가격이 오를 가능성이 높아집니다.
아파트 공급량이 늘면 부동산 가격이 하방 압력을 받고, 반대로 공급량이 줄어들면 품귀 현상 등으로 인해 가격이 오를 가능성이 높아집니다.
2020년에 분양하더라도 2022년 이후에야 입주가 가능하므로 2021년까지 입주 물량은 어느 정도 예측이 가능한 상황이기 때문에, 2021년에는 공급 부족이 본격화 될 것이라 얘기하는 것입니다.
그래서 새 아파트 입주 물량은 각 지역 부동산 경기를 예측하는 중요한 지표 가운데 하나이며, 시장을 전망할 때 주요 지표로 활용됩니다.
부동산 지인 - 수요/입주 집계 (경기도) 새 아파트 입주 물량은 각 지역 부동산 경기를 예측하는 중요한 지표 가운데 하나다. 아파트 공급량이 늘면 부동산 가격이 하방 압력을 받고, 반대로 공급량이 줄어들면 품귀 현상 등으로 인해 가격이 오를 가능성이 높아진다. 이런 점 때문에 시장을 전망할 때 주요 지표로 활용된다. 올해 분양하더라도 2022년 이후에야 입주가 가능하므로 2021년까지 입주 물량은 어느 정도 예측이 가능한 상황이다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/2020년 02월 20일 부동산대책으로 수원과 안양 만안, 의왕 등 경기 남부 일부 지역에 강도 높은 대출 규제를 시행했지만 2021년 경기도 아파트 입주물량이 올해보다 30% 가까이 감소할 것으로 예측, 풍선효과가 우려된다고 예측하였습니다.
정부가 수원과 안양 만안, 의왕 등 경기 남부 일부 지역에 강도 높은 대출 규제를 시행했지만 내년 경기도 아파트 입주물량이 올해보다 30% 가까이 감소할 것으로 예측하면서 최근 집값 과열 양상을 보이는 수원·용인뿐 아니라 뒤늦게 달아오르고 있는 경기도 남부 지역 상당수에서 예정 입주물량이 줄어드는 것으로 나와 정부의 핀셋 규제에 따른 풍선효과가 우려된다.
최근 새 아파트 선호 열풍에 미래 교통망 확대 호재를 품은 `이유 있는 상승세`로, 공급 확대 없이 단순한 규제만으로 이들 집값을 잡는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
2020년 02월 20일 조정대상지역으로 지정된 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시도 공급 부족!! 수원, 안양, 의왕 모두 2018년에 비해 올해 입주 물량이 감소하면서 집값이 오른 것으로 분석하고 있습니다.
수원 입주 물량은 작년에 7011가구였으나 올해는 598가구로 대폭 감소하고, 안양은 작년 1817가구에서 올해 388가구로 줄어 들면서 가격이 상승하는 영향도 있습니다.
이번에 조정대상지역으로 지정된 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시도 공급 부족 영향을 받았다. 수원, 안양, 의왕 모두 작년에 비해 올해 입주 물량이 감소하면서 집값이 오른 것으로 분석된다. 수원 입주 물량은 작년에 7011가구였으나 올해는 598가구로 대폭 감소하고, 안양은 작년 1817가구에서 올해 388가구로 줄어든다. 하지만 수원과 안양 모두 내년에는 1만가구 이상 입주가 예정돼 상승세가 주춤할 수 있다. 의왕은 작년 5742가구에서 올해 3564가구, 내년에 1006가구로 꾸준히 줄어들 것으로 예상된다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
부동산 지인 기준 입주 집계 (2017년 ~ 2021년)
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
화성시 입주물량
23,479
35,200
21,904
9,307
8,599
평택시 입주물량
10,253
12,104
19,920
4,834
6,217
용인시 입주물량
9,227
18,565
15,405
1,514
2,739
시흥시 입주물량
12,712
12,464
15,128
13,406
2,998
수원시 입주물량
12,094
10,386
7,310
298
9,809
안양시 입주물량
1,322
1,427
2,450
538
10,747
의왕시 입주물량
139
590
5,874
1,364
1,006
일각에선 경기 남부권 부동산 가격 급등 원인을 입주 물량 외에도 교통 호재와 재개발 사업 영향으로 보고 있습니다.
경기 남부권 부동산 가격 급등 원인을 입주 물량 외에도 교통 호재와 재개발 사업 영향으로 본다. 경기 남부권에 신분당선 판교~호매실 연장 등 다양한 교통 호재가 예정돼 있다. 수원 팔달·장안구 일대와 성남 수정·중원구 등은 도심 재개발 사업까지 활기를 띠면서 투자 수요가 몰리고 있다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
2020년 02월 27일 경기도가 덕정~수원 노선으로 추진 중인 수도권 광역급행철도(GTX) C노선을 화성·오산·평택까지 연장되도록 하기 위해 3개 시와 적극 협력하기로 업무협약을 체결하였습니다.
경기도와 화성시·평택시·오산시는 27일 경기도청 상황실에서 이재명 경기도지사와 서철모 화성시장, 정장선 평택시장, 곽상욱 오산시장 등이 참석한 가운데 광역급행철도(GTX) C노선 화성·오산·평택 연장을 위한 상생 협력 업무협약을 체결했다.
협약에 따라 이들 지자체는 GTX C노선이 화성·오산·평택으로 연장 운행될 수 있도록 적극 협력하기로 했다.
경기도는 광역자치단체 차원에서 중앙부처와 협의하고, 화성·평택·오산은 기초자치단체 차원에서 지원과 협력을 하기로 했다.경기도·화성·평택·오산시, GTX C노선 경기남부 연장 위해 '협력' - 2020년 02월 27일https://www.fnnews.com/news/202002271802412946
그리고 조정대상지역으로 지정된 곳 이외에도 경기도 전반에 입주물량이 감소할 것으로 예상하고 있습니다.
이번에 조정대상지역으로 지정된 곳 외에도 경기도 전반에서 입주 물량이 감소할 것으로 예상된다. 특히 화성, 시흥, 평택은 작년부터 내년까지 입주 물량이 꾸준히 줄어들 것으로 예측됐다. 동탄 등 화성은 작년 2만2071가구, 올해 1만2187가구, 내년 6948가구로 반 토막 난다. 시흥도 작년 1만4626가구, 올해 1만3217가구, 내년 1903가구로 확 줄어든다. 평택도 작년 1만6708가구, 올해 7054가구, 내년 5918가구로 감소한다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
특히 화성, 시흥, 평택은 작년부터 2021년까지 입주물량이 꾸준히 줄어들 것으로 예측하고 있습니다. 실제 화성과 시흥 아파트 가격은 2019년 10월부터 상승세로 돌아서 2020년 2월에도 상승세는 지속되고 있습니다.
화성,시흥, 평택, 수원 등은 2017년 ~ 2018년에 입주물량이 상당하였습니다.
그리고 2020 ~ 2021년 입주물량은 많이 줄어들 것으로 예상하고 있습니다.
경기 남부권 부동산 가격의 급등 원인중 하나로 분석되고 있습니다.
그동안 경기 남부에 공급이 많아 조정을 받았지만 앞으로 예정된 입주물량이 줄어들고 있는 상황에 규제 의 풍선효과, 교통 호재로 상승세가 이어질 것으로 보고 있습니다.
경기 남부권에 있는 이들 지역은 모두 수·용·성(수원·용인·성남)에 이어 풍선효과가 나타날 수 있는 후보지로 거론되고 있다. 규제 풍선효과가 본격 남하하면 이들 상승세는 입주 물량 부족과 겹쳐 장기화할 수 있다.
실제로 화성과 시흥 아파트값은 상승세다. 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 화성은 지난해 10월부터 상승세로 돌아섰고 지난 17일에는 0.82% 올랐다.
시흥도 지난해 10월부터 상승하기 시작해 지난 17일에 0.37% 올랐다. 평택은 그동안 고덕신도시 등 공급이 많아 하락세였는데 최근 그 하락 폭이 줄고 있다.내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/
박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "그동안 경기 남부에 공급이 많아 조정 장세를 거쳤다"며 "앞으로 예정된 입주 물량이 감소하는 데다 규제 풍선효과, 교통 호재도 있어 당분간 상승세가 이어질 수 있다"고 말했다.
내년 경기 입주 30%↓…풍선효과 남하 `경보` - 2020년 02월 23일자
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/186605/2020년 02월 28일 통계청에 따르면 2020년 01월 경기도 순이동 인구(총전입-총전출)는 9341명으로 전국에서 가장 많이 늘어났습니다. 특히 1월 경기도 순이동 인구중 20,30세대가 4958명(53%)명으로 40·50세대 2041명(21.8%)보다 2배 이상 많다고 합니다.
2017년, 2018년에도 경기도 남부지역으로 꾸준한 인구의 이동이 있었습니다.
과공급으로 인해 가격이 조정을 받으면서 역전세로 힘들어했던 곳이지만 인구가 꾸준히 유입되면서 그 과공급에 대해 어느정도 수요가 받쳐주는 모습을 보였었습니다.
그리고 2020년 현재도 여전히 경기도로 순이동 인구가 늘어나면서 그 공급 물량을 소화시키고 있습니다.
2020년 02월 28일 통계청에 따르면 올 1월 경기도 순이동 인구(총전입-총전출)는 9341명으로 전국에서 가장 많이 늘어났다.경기도 총전입 인구는 16만7181명, 총전출 인구는 15만7840명으로 집계됐다. 그다음인 서울의 순이동 인구 3946명보다 2배 이상 많다. 특히 순이동 인구의 절반 이상이 20·30세대여서 눈길을 끈다. 1월 경기도 순이동 인구 중 20·30세대가 4958명(53%)명으로 40·50세대 2041명(21.8%)보다 2배 이상 많다.
2030 경기남부로…용인·시흥 집값도 껑충
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/209656/
경기도에서 2020년 1월 순이동 인구가 1000명이 넘는 시는 화성(2987명) 평택(1787명) 용인(1691명) 시흥(1587명)으로 나타났으며, 화성, 평택, 용인, 시흥은 2020년 01월 입주가 0가구였음에도 순이동인구가 늘어나고 있습니다.
경기도에서 2020년 1월 순이동 인구가 1000명이 넘는 시는 화성(2987명) 평택(1787명) 용인(1691명) 시흥(1587명)과 고양·의왕·하남 등이 있습니다.
이 중에서 화성·평택·용인·시흥시는 1월 입주가 0가구였음에도 순이동 인구가 늘어나고 있습니다.
그동안 과공급으로 힘들었던 지역들에 꾸준히 인구유입이 이뤄지고 있던 상황에서 입주물량이 줄어 공급이 줄어드는 시그널이 나타나는 상황에서 계속 인구유입은 늘어나고 있어 이들 지역의 아파트 가격 상승은 계속 될 것으로 생각하고 있습니다.
경기도에서 올 1월 순이동 인구가 1000명이 넘는 시는 화성(2987명) 평택(1787명) 용인(1691명) 시흥(1587명)으로 나타났다. 경기도 고양·의왕·하남도시 1월 순이동 인구가 1000명을 넘었지만 1월 아파트 입주 물량이 수백 가구였다. 화성·평택·용인·시흥시는 1월 입주가 0가구였음에도 순이동 인구가 그만큼 늘었다.
경기 남부 지역 집값 상승은 쉽사리 사그라들지 않을 전망이다. 부동산114에 따르면 경기도 아파트 입주 예정 물량은 지난해 14만1497가구였으며 올해 12만453가구, 내년 8만8890가구로 집계됐다. 최근 집값 과열 양상을 보이는 수원·용인뿐 아니라 뒤늦게 달아오르고 있는 화성·시흥 등으로 열기가 확산되는 것도 공급 감소에 따른 새 아파트 선호 현상과 무관하지 않다.2030 경기남부로…용인·시흥 집값도 껑충
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/209656/실제로 호갱노노 순인구이동 그래프를 보면 화성, 수원, 평택, 용인, 시흥, 오산 등지에 지난 3년간 꾸준히 인구가 유입되고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 화성시 
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 수원시 
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 시흥시 
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 용인시 
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 평택시
딱 2년만이네요.!!
한국감정원에 따르면 2017년 11월 고점으로 전세가격지수가 떨어졌습니다.
경기남부에 과공급으로 인한 입주물량으로 전세가격이 고점을 찍고 내려가는 상황이었습니다.
특히 2018년은 2017년보다 더 많은 입주물량을 예고했던 시기였습니다.
2018년에 서울과 서울의 경계를 접하고 있는 수도권 지역들은 집값 상승을 계속하고 있던 반면 지난 20년 동안 가장 많은 아파트 입주물량을 쏟아내던 경기 남부지역은 입주 쇼크로 집값 하락과 더불어 역전세로 쇼크를 맞이하고 있었던 때였습니다.
건설사들이 2016년, 2017년의 주택경기 호황에 편승하여 밀어내기 분양을 하는 덕분에 경기 남부는 입주폭탄이 터지게 된 것입니다.
실제로 2017년 전국 아파트 입주물량 45만 2,346가구 중 에서 경기 지역 입주물량은 14만3,511가구로 전체의 31.7%를 차지하였고, 2018년에는 전체 입주물량 52만8,731가구 중 경기지역 18만5,244가구로 35% 차지하였습니다.
관련 통계 작성을 시작한 2005년 이후 2018년 1월에는 지난 1월 기준 입주물량 최고치를 기록하였고, 2기 신도시 조성이 활발한 수도권 입주량 증가가 두드러져서 수도권 1월 입주량이 3만 1198가구나 되었습니다. 그리고 이 중에서 경기도의 입주량은 2만 1583가구로 전년동월 대비 120.8% 증가하였던 시점이었습니다.
경기도 입주물량은 주로 남부에 집중되어 화성시, 시흥시, 수원시, 용인시, 평택시 입주물량이 상당하였습니다.
결국 경기 남부지역은 서울 접근성이 중요한 지역이었기 때문에, SRT, KTX 역 인근 지역을 제외하면 역전세가 발생하였습니다.
특히 수도권 남부지역인 화성, 평택, 오산, 용인, 안성 등지의 입주물량 과잉이 매매가격 하락의 원인으로 분석하였고, 매수자들은 새 아파트를 고를 선택지가 많아지다 보니 오래된 아파트나 교통이 불편한 곳의 단지는 외면받았습니다.
그렇다 보니 자연스레 전세가격 하락은 매매가격 하락으로 이어지게 되었고, 그 분위기는 분양권 시장에도 미치면서 대규모 입주가 도래되는 시점에 분양권에 마이너스피를 붙여서 팔려고 내놓아도 거래가 쉽게 이루지지 않던 시기였습니다.
2018년 02월 당시 화성시 전셋값 8개월째 하락하고 있었고, 평택시도 전세가격이 1.47% 급락하기도 하였습니다.
그런데 특이한 현상이 하나 있었습니다.
그건 바로 서울에서 비서울 수도권으로의 인구이동이 이뤄지고 있었다는 것입니다.
즉, 서울시민들이 경기도 아파트를 매입하는 비율이 늘어나고 있었다는 것입니다.
2018년 수도권의 공급과잉 우려가 심화되는 상황에서도 서울의 매매,전세가격 급등으로 서울을 떠나 비서울 수도권으로 이주하는 수요층이 늘어나고 있었는데 이들 이주 수요층들은 과공급으로 인해 가격이 떨어지고 있던 경기 남부로 이주하면서 많은 공급물량을 받아주는 수요층이 되었던 것입니다.
그리고 2020년 02월말 현재
지난 3년간의 경기도 입주물량이 꾸준히 소화되는 것을 확인하는 와중에 '풍선효과'로 인한 가격 상승을 걱정하고 있습니다.
아파트 공급량이 늘어나면 부동산 가격은 하방 압력을 받습니다.
하지만 반대인 경우 공급량이 줄어들면 '품귀현상' 등으로 인해 가격이 오를 가능성이 높아집니다.
2020년 02월 20일 부동산대책으로 수원과 안양 만안, 의왕 등 경기 남부 일부 지역에 강도 높은 대출 규제를 시행되었습니다.
하지만 2021년 경기도 아파트 입주물량이 올해보다 30% 가까이 감소할 것으로 예측되고 있습니다.
그렇다 보니 강력한 규제로 인한 서울을 떠나 덜 규제를 받거나 비규제지역으로의 '풍선효과'가 나타나고 있습니다.
수원, 안양, 의왕 모두 2018년에 비해 올해 입주 물량이 감소하면서 집값이 오른 것으로 분석하고 있습니다.
그리고 일각에선 경기 남부권 부동산 가격 급등 원인을 입주 물량 외에도 교통 호재와 재개발 사업 영향으로 보고 있습니다.
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
화성시 입주물량
23,479
35,200
21,904
9,307
8,599
평택시 입주물량
10,253
12,104
19,920
4,834
6,217
용인시 입주물량
9,227
18,565
15,405
1,514
2,739
시흥시 입주물량
12,712
12,464
15,128
13,406
2,998
수원시 입주물량
12,094
10,386
7,310
298
9,809
안양시 입주물량
1,322
1,427
2,450
538
10,747
의왕시 입주물량
139
590
5,874
1,364
1,006
위의 차트를 보더라도 지난 2017년 ~ 2019년까지 입주물량이 많은 지역들이 2020년 이후에 입주물량이 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 2020년 02월 27일자 기사에서 경기도는 덕정~수원 노선으로 추진 중인 수도권 광역급행철도(GTX) C노선을 화성·오산·평택까지 연장되도록 하기 위해 3개 시와 적극 협력하기로 업무협약을 체결하기도 하였습니다. (교통호재이긴 하지만 확정적인 게 아닙니다. 그렇지만 지금 분위기에서 이런 기사는 호재로 받아들여질 가능성이 있습니다. 이 부분은 걸러서 생각하셔야 할 부분입니다.)
결국 조정대상지역으로 지정된 곳 이외에도 경기도 전반에 입주물량이 감소할 것으로 예상되고 있습니다.
특히 화성, 시흥, 평택은 2019년 부터 2021년까지 입주물량이 꾸준히 줄어들 것으로 예측하고 있다 보니 실제 화성과 시흥 아파트 가격은 2019년 10월부터 상승세로 돌아서 2020년 2월에도 상승세는 지속되고 있습니다.
그와 더불어서 2020년 02월 28일 통계청에 따르면 2020년 01월 경기도 순이동 인구(총전입-총전출)는 9341명으로 전국에서 가장 많이 늘어났습니다.
특히 1월 경기도 순이동 인구중 20,30세대가 4958명(53%)명으로 40·50세대 2041명(21.8%)보다 2배 이상 많다고 합니다.
경기도에서 2020년 1월 순이동 인구가 1000명이 넘는 시는 화성(2987명) 평택(1787명) 용인(1691명) 시흥(1587명)으로 나타났으며, 화성, 평택, 용인, 시흥은 2020년 01월 입주가 0가구였음에도 순이동인구가 늘어나고 있습니다.
이렇듯 불과 2년전에 경기남부지역들이 역전세로 힘들었던 시기에서 벗어나 2020년 02월 현재, 전세가격은 지난 고점을 향해 상승하고 있고, 매매가격도 상승을 계속하고 있습니다.
위의 기사를 정리하면서 느끼는 부분은 경기남부지역의 대규모 공급으로 인해 가격조정을 받고 있다고 하더라도 그 지역의 특성을 파악하고 (SRT, KTX , 서울인접 여부, 서울로이 진입용이 여부), 인구가 계속해서 유입되는지를 살펴봐야 한다는 것을 다시 한번 생각하게 됩니다.
단순히 입주물량이 줄어, 공급이 감소하는 것으로 집값이 무조건 오르진 않습니다.
그리고 교통호재와 주변 주거환경 개선(재개발, 재건축)등의 다양한 요인으로도 가격상승이 쉽게 이뤄지지 않는다는 것도 이번 기사를 통해서 알 수 있습니다.
예를 들어 동탄2신도시의 SRT 나 GTX-A노선의 호재성 기사에도 그 인근 지역에 영향이 있을 뿐 그 영향이 그 지역 전반에 끼치진 못했으니까요.
수원의 재개발 지역에 대한 이슈도 지금에서야 많은 관심을 받아 가격이 급등하는 상황이었지만 재개발 지역에 대한 사업에 대한 계획들은 이미 몇년전 부터 있어왔던 것들이었습니다.
하지만 인구의 유입 여부는 상당히 중요하다고 생각합니다.
과공급으로 인한 조정이 이뤄지고 있는 지역들에 인구가 꾸준히 유입이 되지 않는다면 공급을 받아줄 수요가 없어지니 당연히 가격 상승은 더욱 힘들 것이기 때문입니다.
그런데 이들 지역들은 과공급 시기에도 꾸준히 인구가 유입되면서 공급에 대한 수요를 어느정도 상쇄시키면서 소화하고 있었습니다.
그리고 지금 현재도 입주가 없는 상황에서도 꾸준히 인구가 유입되고 있습니다.
결국 이런 상황에서 공급이 정리가 되어 입주물량이 줄어드는 상황, 그리고 인구유입이 꾸준히 늘어나면서 수요층이 늘어나게 된다면 가격은 상승하게 되는 것이라 생각합니다.
지난 2017년 ~ 2020년 사이에 경기남부에서 입주물량과 인구유입등으로 살펴본 부동산 가격 변화에 대해서 기사를 통해 알아봤습니다.
이렇게 기사를 정리하는 것은 이런 인사이트를 가지고 있어야 한다고 생각해서 입니다.
이 경기남부지역에 대해서는 아직은 현재진행형입니다. 앞으로 어떻게 변화할지는 저도 모릅니다.
하지만 이 경기남부 지역에 예전에 미리 진입하신 분들은 꽤 많이 계시며, 지난 2년간의 리스크를 감당하시며 버티신 분들이라는 것입니다.
이 분들은 위의 내용에 대해서 잘 알고 계셨으며 지난 2년이 고통이 아닌 인내로 미리 대비하시면서 준비하신 분들입니다.
경쟁이 치열해지는 지금이 아닌 경쟁이 없는 남들이 마이너스피를 주며 던지는 물건들을 골라서 매입하시거나 입지좋은 RR(로얄동, 로얄층) 아파트를 손쉽게 매입하시면서 버티신 분들입니다.
그리고 이분들은 현재 가격 상승을 살피면서 어떻게 할지를 고민하시고 계실거라 생각합니다.
이분들이 해왔던 것은 이런 기사를 통해서 얻게 된 인사이트와 바로 실행력입니다.
제가 기사읽기를 꾸준히 하는 이유이기도 합니다. 이런 기사에 관심을 가지고 앞으로 어떻게 전개될지에 대해 저 나름의 생각을 더해서 정리하는 것이 중요하다고 생각합니다.
이렇게 장황하게 설명하는 이유는 이 기사정리글을 통해서 앞으로 또 어떤 지역에서 이와 유사한 일이 벌어질 것인지를 살피기 위해서 입니다.
이와 유사한 상황이 벌어진다면 그때는 좀 더 망설이지 않고 초기에 진입할 수 있는 인사이트를 만들기 위해서입니다.
2018년 기준 전국 입주/수요량 - 부동산 지인
부동산 지인 - 수요/입주 집계 
부동산 지인 - 수요/입주 집계
2018년 기준 경기도 입주/수요량 - 부동산 지인
부동산 지인 - 수요/입주 집계 경기도 화성시 입주물량 (2017 ~ 2020년)
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
화성시 입주물량
23,479
35,200
21,904
9,307
부동산 지인 - 입주/수요 집계 경기도 평택시 입주물량 (2017 ~ 2020년)
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
평택시 입주물량
10,253
12,104
19,920
4,834
부동산 지인 - 입주/수요 집계
용인시 입주물량 (2017 ~ 2020년)
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
용인시 입주물량
9,227
18,565
15,405
1,514
부동산 지인 - 입주/수요 집계 시흥시 입주물량 (2017 ~ 2020년)
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
시흥시 입주물량
12,712
12,464
15,128
13,406
부동산 지인 - 입주/수요 집계 수원시 입주물량 (2017 ~ 2020년)
구분
2017년
2018년
2019년
2020년
수원시 입주물량
12,094
10,386
7,310
298
부동산 지인 - 입주/수요 집계
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 화성시
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 수원시
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 시흥시
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 용인시
호갱노노 (2017년 02월 ~ 2020년 02월) 인구이동 - 평택시
동탄2신도시 청계동 시범우남퍼스트빌 전용 84㎡ - 호갱노노
전셋값은 2016년 6월 최고 3억5000만원까지 거래되다가 2017년 10월경 2억 9000만원 하락 ,2020년 02월 전세가격은 조금씩 상승하여 3억 2,500만원으로 상승
매매가격은 이 이후 꾸준히 상승하면서 전세가율을 낮아지고 있습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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