2019.12.16 주택시장 안정화 방안 (1) - 투기적 대출수요 규제 강화/ 15억원 이상 주담대 금지/ 기존주택 처분기간 1년으로 단축/ 고가주택 시가 9억원으로 규정

2019년 12월 16일 정부가 고강도 부동산 대책을 기습적으로 내놓았습니다. 확실히 이번 대책은 상당히 강력합니다. 특히 15억 이상 고가주택에 대한 담보대출 불가는 전혀 다른 대책이네요.

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191216(13시이후)주택시장+안정화+방안(주택정책과).pdf

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3. 외부용 Q&A★.hwp

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2. 주택시장 안정화 방안 최종본★★.hwp

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1. 발표문 최종★.hwp

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【투기적 대출수요 규제 강화】 ​ 첫째, 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출에 대한 관리를 대폭 강화하겠습니다. ​ 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주를 대상으로 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고, 그 외 주택은 시가 9억원 초과분에 대해 주택담보대출 LTV 한도를 40%→20%로 대폭 축소하겠습니다. ​ 현재 금융회사별로 관리되고 있는 DSR 규제는 개별 차주단위로 모든 대출을 통합 관리하는 등 규제를 우회하여 대출을 받지 못하도록 하겠습니다. ​ 주택담보대출을 받기 위한 요건인 기존주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 1년 내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 실수요자 요건을 보다 엄격하게 적용하겠습니다. ​ 전세대출을 이용한 이른바 갭투자 방지를 위하여 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수하겠습니다.

 

투기적 대출수요 규제 강화

투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

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1. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

- 담보대출 LTV 40% 를 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용됩니다.

- 적용시점 : 2019년 12월 23일

대상도 지정했습니다. 가계, 개인사업자, 법인, 등 모든 차주 (全금융권 가계대출, 주택임대업 매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용)에 해당된다고 하네요.

현행	개선
투기지역 투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중	가계 개인사업자 법인 등 모든 차주(全금융권 가계대출, 주택임대업 매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용)의 투기지역 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

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2. 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

- 투기지역,투기과열지구내 주택 시가 15억 이상 초과는 주담대 금지합니다.

- 적용시점 : 2019년 12월 17일

대상도 지정했습니다. 가계, 개인사업자, 법인, 등 모든 차주 (全금융권 가계대출, 주택임대업 매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용)에 해당된다고 하네요.

현행	개선
투기지역 투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출 금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중	가계 개인사업자 법인 등 모든 차주(全금융권 가계대출, 주택임대업 매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용 )에 대하여 투기지역 투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지

※ 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간 (1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용한다고 합니다.

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더 이상의 강남 진입은 힘들겠네요.

대출없이 제 돈 주고 들어갈 현금부자들만 가능하니깐요.

결국 강남은 그들만의 리그로 남겨, 더욱 양극화를 부추기는 꼴이 되지 않을까 생각합니다.

대출 제한과 세금 인상, 민간택지 분양가 상한제 확대 등을 담았다.

이번 대책대로라면 집을 사기도, 갖고 있기도, 팔기도 어렵다. 거래시장을 사실상 마비시키는 조치라는 지적이 나온다.

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가장 강력한 건 대출규제다. 서울 등 투기지역 및 투기과열지구에선 17일부터 시세 15억원을 초과하는 아파트를 살 경우 주택담보대출이 차단된다. 현금 부자가 아니면 서울 강남권 등 인기 지역에서 비싼 아파트를 사는 걸 원천 봉쇄하는 셈이다. 시세 9억원 초과 15억원 이하 주택에선 대출한도를 축소한다.

12·16 아파트 대출규제 쇼크…사실상 '강남진입 금지령'

https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=025&aid=0002960866&date=20191217&type=2&rankingSeq=7&rankingSectionId=101

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

- 은행자율에서 은행권 40%, 비은행권 60% 강제한다고 합니다.

- 적용시점 : 2019년 12월 23일

적용시점 : 단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정

예를 들어 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리를 하였지만 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출이 가능했습니다.

이에 대해 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억초과 주택에 대해서는 무조건 은행권은 40%, 비은행권은 60%로 규제로 하겠다는 것입니다. 금융권의 자율에 맡기지 않겠다는 것입니다.

현행	개선
평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 *은행의 자율에 맡겼음	투기지역 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용 DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60%

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4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 투기지역,투기과열지구 1년이내 전입, 1년이내 처분 의무화한다고 합니다.

- 고가주택 기준 공시가격 9억원 → 시가 9억원으로 변경

- 적용시점 : 2019년 12월 23일

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고가주택 기준을 공시사격 9억원에서 시가 9억원으로 변경됩니다.

기존에 1주택자들은 투기지역, 투기과열지구에 새로 주택을 구입하게 되는 경우 일시적 2주택자로 2년이내 기존 주택을 처분하도록 했었습니다.

하지만 이번에 개정되면서 투기지역, 투기과열지구에서는 1주택세대가 주택 구입하게 되면 1년 이내에 전입하고 기존 주택은 1년이내에 팔아야 합니다.

투기지역, 투기과열지구에서는 무주택 세대의 고가주택 구입하게 되면 무조건 1년 내 전입해야 합니다.

현행	개선
규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건 으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능	고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, ㅇ 투기지역 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

[1주택세대] 2년내 기존주택 처분 → 1년 내 처분 및 전입

[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입 →1년내 전입

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전 이 부분이 고가주택 기준 공시가격 9억원 → 시가 9억원으로 변경 크게 와닿네요.

서울의 중위가격은 8억8014만원입니다.

그런데 정부는 이를 고가주택으로 아예 규정을 해버렸습니다.

이렇게 되면 시세 9억원 기준으로 대출규제를 하면 실수요자들에게 영향이 클 수밖에 없습니다.

고가주택 기준 공시가 9억→시세 9억

서울 전체 아파트의 세 곳 중 한 곳 이상(36.6%)이다. 강남·서초구로 보면 열 곳 중 아홉 곳이 해당한다. 지난달 KB국민은행의 월간 주택가격 동향을 보면 서울 아파트 중위가격은 8억8014만원이었다.

허윤경 건설산업연구원 주택도시연구실장은 “금융규제는 사실상 자산이 많은 사람에게 유리하도록 시장 환경을 바꾼다”며 “시세 9억원을 기준으로 대출규제를 하면 실수요자들까지 영향을 미칠 수밖에 없다”고 말했다.

12·16 아파트 대출규제 쇼크…사실상 '강남진입 금지령'

https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=025&aid=0002960866&date=20191217&type=2&rankingSeq=7&rankingSectionId=101

 

5. 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

- 투기지역, 투기과열지구에서도 주택임대업, 주택매매업이외의 업종 영위 사업자들이 주택 구입목적으로 주택담보대출 취급이 금지됩니다.

- 적용시점 : 2019년 12월 23일

현행	개선
주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지	투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

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6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

- 투기지역, 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.25배에서 1.5배 이상으로 강화합니다.

- 적용시기 : 행정지도 시행 이후 신규대출 신청분부터 적용( 2019년 12월 23일 시행

- 다만 행정지도 시행전 계약금을 이미 납부한 사실 증명된 경우, 종전 규정을 적용한다고 합니다.

* 시행시기 : [초고가주택 주택구입용 주담대 금지] 12.17일 시행 [여타 과제] 전산개발 및 준비를 거쳐 12.23일 시행

* 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한

차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

현행	개선
주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)	투기지역 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

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투기적 대출수요 규제 강화

전세대출을 이용한 갭투자 방지

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7. 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

- 9억초과 주택 구입시 전세자금대출 공적보증을 제한했으나 서울보증보험을 통해서는 전세자금 대출이 가능, 이에 서울보증보험에 협조요청하여 전세대출보증을 제한하겠다고 합니다.

- 적용시기 : 2020년 1월 예정

현행	개선
전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입 보유 시 전세 대출에 대한 공적보증(주택금융공사 HUG 보증)은 제한되나, ㅇ 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음	서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입 보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

근데 서울보증보험은 사기업이지 않나요?

아무리 정부의 입김이 강하다고 하지만 협조요청을 해서 제한을 하겠다고 하지만 ..

 

8. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

- 2020년 1월 이후 전세대출를 이용하여 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유한 것이 밝혀지면 전세대출을 회수한다고 합니다.

- 적용시기 : 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용 (2020년 1월)

현행	개선
금융회사는 전세대출 취급 만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한	차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입 하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수 * 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

전세자금대출을 활용한 갭투자를 차단하겠다는 것으로 보여집니다.

이는 전세자금대출을 받아서 신규주택을 매입한 갭투자자들의 경우에는 다음에 도래하게 되는 임차계약에 대한 대책을 꼭 세워야 할 듯 합니다.

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