[19.11.07] 4년 7개월만에 분양가상한제가 부활, 서울 27개동 지정, 관리처분계획인가 이후 단지 26곳 적용 예상 / 흑석동,목동,과천,광명,하남,분당 풍선효과

2019년 11월 06일 4년 7개월만에 분양가상한제가 부활하면서 서울 27개 동을 지정하였습니다.

방이동 들어가고 목동 빠지고… "엿장수 맘대로" https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=023&aid=0003485161 실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과 https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868 예고했던 '분양가상한제 카드'…서울 집값 정말 안정될까? [김현주의 일상 톡톡] https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003412107 분양가상한제 타격… 서울 재개발, 재건축시장 전체가 ‘시계제로’ https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=005&aid=0001256732 "4배 이상 올랐다"는 분양가, 얼마나 낮아질까 https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=018&aid=0004510538 개포 등 서울 27곳 ··· ‘로또 광풍’ 부르는 상한제 https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=011&aid=0003647162

2019년 11월 06일 국토부에서 민간택지 분양가 상한제를 4년 7개월만에 부활, 서울 27개동을 지정하였습니다.

이렇게 지정된 이후 앞으로 어떻게 될지에 대한 기사가 쏟아지고 있어 이 기사들에 대해 정리를 했습니다.

실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과 https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868

 

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서울 재건축·재개발 100여곳 그중 1~2년걸리는 관리처분계획이가 이후 단지 26곳

부동산 업계에서는 재건축·재개발을 추진 중인 100여 곳 사업지가 분양가 상한제 대상이 될 것으로 보고 있습니다.

이 중 통상 분양까지 1~2년 걸리는 관리처분계획인가 이후 단지는 26곳이라고 하네요.

그중에서 관리처분계획인가 이후 단지가 몰려 있는 개포, 잠원, 방배, 신천의 강남 4구와 방이동, 여의도동, 압구정동의 개건축 사업 초기단계지역까지 포함되었습니다.

 

부동산 업계에서는 재건축·재개발을 추진 중인 100여 곳 사업지가 분양가 상한제 대상이 될 것으로 보고 있다.

이 중 통상 분양까지 1~2년 걸리는 관리처분계획인가 이후 단지는 26곳이다.

이번에 발표된 분양가 상한제 대상 지역에는 관리처분계획인가 이후 단지가 몰려 있는 개포동, 잠원동, 방배동, 신천동 등뿐 아니라 압구정동, 방이동, 여의도동 등 재건축 사업 초기 단계 지역들도 포함됐다.

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강남3구에서는 일부 유예 단지를 제외하면 사실상 재건축을 추진하는 모든 아파트가 분양가 상한제를 적용받게 됐다.

비강남권에서는 여의도 MBC 부지 개발 아파트가 있는 영등포구 여의도동, 아현2구역이 포함된 마포구 아현동, 한남3구역 재개발이 진행 중인 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동 1가 등 5곳이 포함됐다.

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전문가들은 정부가 분양이 임박한 단지는 제도 유예 조치를 받은 내년 4월까지 주택 공급을 서둘도록 압박하는 동시에 시중 유동 자금이 초기 재건축 단지에 몰리는 풍선 효과를 선제적으로 차단해 집값 상승을 막으려는 의지를 내비친 것으로 보고 있다.

방이동 들어가고 목동 빠지고… "엿장수 맘대로"

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=023&aid=0003485161

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강남 핀셋규제로 내년 4월말까지는 공급이 많을 것이나 그 이후는 공급절벽

이번 민간택지 분양가 상한제 시행의 효과는 분명 나타날 것으로 보입니다.

이미 철거 및 이주를 한 재건축, 재개발 단지의 경우에는 2020년 4월 28일까지 입주자 모집에 나서야 민간택지 분양가 상한제의 영향을 받지 않습니다.

그러다 보니 밀어내기 분양으로 일시에 공급이 몰릴 수 있습니다.

하지만 그 이후의 공급이 끊어져 공급절벽이 올 가능성이 크다고 합니다.

더욱이 풍부한 유동성과 내년 4월 이후의 공급위축심리로 인한 주택가격이 상승할 가능성이 크다는게 전문가들의 의견이네요.

정부가 가장 중요하게 생각하는 집값 안정 효과에 대해서는 명확한 효과를 기대하기 힘들다는 반응이 많다.

분양가상한제 유예기간인 4월 28일까지는 일시적으로 ‘밀어내기 분양’ 물량이 쏟아질 수 있지만, 이후로는 분양 물량이 끊기는 ‘공급 절벽’ 현상이 나타날 가능성이 높다.

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심교언 건국대 부동산학과 교수는 “상한제는 결국 그 지역에 추가 공급이 안 된다는 신호를 줘 인근 신축 아파트 가격을 더 상승시킬 것”이라며 “중장기적으로는 시장이 불안정해질 수밖에 없다”고 지적했다.

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함영진 직방 빅데이터랩장은 “저렴한 분양가를 기대한 매수 대기 세력이 많아지며 집값이 단기적으로 오르지 않을지 모르지만 풍부한 유동성과 공급 위축 등을 고려하면 주택 가격 안정 효과는 기대하기 힘들 것”이라고 말했다.

실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868

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지정된 지역의 분양시장은 ‘로또 청약’으로 과열될 가능성이 크다.

서울 강남구, 서초구의 2020년 4월 말까지 밀어내기식 분양을 할 아파트는 사실상 "반값 아파트"라고 말해도 될거 같습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사에 따르면 3.3m²당 약 4700만 원인데 비해 주변 시세는 3.3m²당 7000만∼1억 원이니 말입니다.

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예를 들면 현재 관리처분인가 단계인 서초구 반포동 반포 주공 1·2·4주구의 경우, 분양가 상한제 적용을 받으면 3.3㎡당 3000만원 후반~4000만원 초반 수준에서 결정될 것으로 업계는 추정하고 있는데 이는 주변 아파트 시세(3.3㎡당 6000만~9000만원)의 반값 수준이 됩니다.

서울 서초구에서 최근 분양한 서초그랑자이는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사에 따라 3.3m²당 약 4700만 원에 분양가가 책정됐다.

상한제를 적용하면 서초구 신반포3차·경남아파트재건축(래미안 원베일리)은 이보다 최대 10% 낮은 3.3m²당 4200만 원대(84m² 14억4000만 원)에 분양가가 책정될 가능성이 있다.

서울 강남구, 서초구 등의 새 아파트 시세가 3.3m²당 7000만∼1억 원인 것을 고려하면 사실상 ‘반값 아파트’인 셈이다.

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정부는 투기 수요가 분양시장으로 유입되는 현상을 방지하기 위해 최장 5년까지 실거주 의무 기간, 최장 10년까지 전매제한 기간을 부여하겠다는 방침이지만 2006년 ‘판교 분양’ 때 전매제한 기간을 10년으로 늘렸어도 청약 광풍을 막을 수 없었다.

실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868

분양가상한제 타격… 서울 재개발, 재건축시장 전체가 ‘시계제로’ https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=005&aid=0001256732

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분양시장 ‘로또 청약’

- 서초구 반포동 3.3㎡당 4,891만원 분양이 1,000만원가량 하락할 수 있다는 전망

- 둔촌 주공 2020년 4월 이후에 분양할 경우 3.3㎡당 2,000만원 초반 하락할 수도

정부는 분양가상한제 적용지역의 분양가와 관련해 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통한 가격 통제보다 5~10% 더 떨어질 것으로 평가했다.

개략적으로 보면 서초구 반포동의 경우 3,000만원 후반에서 4,000만원 초반까지 분양가가 떨어질 것으로 예상된다.

서초구에서는 올 들어 서초 그랑자이가 3.3㎡당 4,891만원에 분양했는데 이보다 1,000만원가량 하락할 수 있다는 전망이 나온다. 시가와 비교하면 절반 수준까지 떨어질 수 있어 그야말로 ‘로또 아파트’가 될 수 있다는 평가다.

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대규모 일반분양이 예정된 강동구 둔촌주공아파트 역시 현재 거론되는 수준보다 더 하락하게 된다. 이 단지는 조합에서 3.3㎡당 3,000만원 이상을 원하고 있지만 HUG가 2,000만원 중반대에 승인할 것으로 예상되고 있다. 내년 4월 유예기간까지 입주자 모집공고를 하지 못할 경우 분양가 상한제 적용을 받아 3.3㎡당 분양가는 2,000만원 초반대까지 하락할 수 있을 것으로 보인다.

개포 등 서울 27곳 ··· ‘로또 광풍’ 부르는 상한제

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=011&aid=0003647162

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조합 분담금이 늘어나며 수익성 악화 예상, 사업이 지연될 가능성이 높다.

택지비와 건축비에 건설사의 이윤을 붙여 정해지는 분양가 상한제의 가격은 시세 대비 70~80% 수준일 것으로 예상된다고 합니다.

그렇게 되면 현재 주택도시보증공사(HUG)가 통제하는 가격보다 5~10%가량 낮은 가격이 되는데요.

일반 분양분이 많은재정비사업단지들은 수익성이 악화되면서 조합원의 분담금이 늘어날 수 밖에 없고 시공사 입장에서는 일반 분양분에서 얻게 될 이익이 줄어드니 사업성이 떨어질 수밖에 없습니다.

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그렇다면 민간택지 분양가 상한제 적용되는 단지에서는 최대한 사업을 늦추면서 민간택지 분양가 상한제 지정해제를 기다리게 될수도 있습니다.

택지비와 건축비에 건설사의 이윤을 붙여 정해지는 분양가 상한제의 가격은 시세 대비 70~80% 수준일 것으로 예상된다.

현재 주택도시보증공사(HUG)가 통제하는 가격보다 5~10%가량 낮은 가격이다.

이렇게 되면 상한제 적용 정비사업 단지들은 수익성 악화가 불가피하다.

일부 조합은 개별 분담금이 1억원 이상 늘어날 것으로 예상된다.

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일정상 분양가 상한제를 피할 수 없게 된 단지들은 조합원 부담이 크게 늘어나고, 사업이 지연될 가능성이 크다.

송파구 신천동 진주 아파트도 상한제 적용 시 조합원이 1억~2억원가량 추가로 분담금을 내야 할 것으로 예상된다.

신천동 미성크로바 등 일부 단지는 향후 땅값(공시지가)이 오르면 분양가가 더 높게 책정될 것으로 보고 준공 시점의 후분양을 검토하고 있다.

최근 시공사 입찰 과정에서 과열 수주 경쟁 의혹이 일고 있는 한남3구역 재개발 사업장도 직격타를 맞을 것으로 예상된다.

이곳은 일반분양가구가 많아 사업성이 악화하고 사업 속도가 늦춰질 것으로 예상된다.

방이동 들어가고 목동 빠지고… "엿장수 맘대로"

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=023&aid=0003485161

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분양가 상한제 유예 적용 받지 못한 단지들 ‘반발’

정비사업단지들의 분양가 상한제 지정에 따라 일반분양까지 1~2년걸리는 관리처분계획인가 이후 단지 26곳은 다른 대안을 강구하고 있습니다.

서울시에서는 하지 말라고 하는 후분양 및 통매각 등의 방안을 모색할 수 밖에 없을 거라 생각합니다.

이미 원베일리 조합은 임대사업자에게 통매각을 추진하고 있어 서울시와의 행정소송에 돌입할 것으로 보여집니다.

이날 분양가상한제 적용 지역 발표로 분양 가격 통제가 실제로 시행되자 유예기간 내에 분양하는 것이 불가능한 재건축·재개발 단지들은 강력 반발했다.

송파구 신천동 잠실진주재건축조합 관계자는 “조합 예상 분양가보다 3.3m²당 최대 2000만 원까지 분양가가 내려갈 것으로 보인다”며 “분양가상한제는 40년 동안 기다려 재건축을 하는 일반 조합원들의 수익을 청약에 당첨된 일부 ‘현금 부자’들이 가져가는 정책”이라고 말했다.

또 다른 재건축조합 관계자는 “일반분양까지 최소 1년이 걸리는데 시행부터 6개월이라는 유예기간은 무슨 기준으로 정해진 것이냐”며 불만을 터뜨렸다.

분양가상한제 유예 적용이 될 것으로 예상했다가 철거작업이 지연되면서 적용 대상이 될 수도 있는 개포주공1단지 조합원들은 “가만히 앉아서 1억 원의 부담금을 떠안게 됐다”고 말했다.

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분양가상한제 적용 대상이 된 재건축·재개발 단지들은 후분양과 통매각 등 대안을 강구하고 있다.

후분양을 해도 상한제 적용은 받게 되지만 그사이 분양가에 포함되는 택지비가 오르며 분양가가 높게 매겨질 가능성이 있어 이를 노리는 것이다.

신반포3차·경남아파트는 일반분양 물량을 임대사업자에게 통으로 매각하는 방안을 정부 반대에도 불구하고 행정소송을 통해서라도 추진한다는 입장이다.

실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868

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사업 초기 단지들 당분간 사업 진행이 어려워, 규제 풀릴 때까지 장기전 돌입으로 예상

강남구 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트, 영등포구 여의도 재건축단지도 당분간 사업을 진행하기 어렵게 됐다는 분석이 나오고 있습니다.

재건축 첫 관문인 안전진단을 통과한다고 해도 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 크게 나빠진 탓이기도 합니다.

여의도동은 사실상 일반분양이 어렵다고 판단, 임대로 돌리는 방안을 검토하고 있고, 압구정동의 경우에는 1:1재건축을 추진하고 있어 일반분양을 포기할 것을 예상하고 있습니다.

아예 분양을 포기하는 단지도 나올 전망이다.

영등포구 여의도동 '브라이튼 여의도'는 이번 상한제 대상지역 지정되면 사실상 일반분양이 어렵다는 입장이다.

이 때문에 이 아파트 시행사는 아파트 450여가구에 대한 일반분양을 포기하고 임대로 돌리는 방안도 검토중인 것으로 알려졌다.

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연합뉴스가 감정평가사에 의뢰해 서초구 반포동 반포 주공 1·2·4주구(주택지구)의 분양가 상한제 가격을 추산한 결과 3.3㎡당 3000만원 후반∼4000만원 초반에서 분양가 결정될 것으로 예상됐다.

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이는 현재 반포 주공1단지 인근의 주변 아파트 시세(3.3㎡당 6000만∼9000만원)는 물론, 올해 5월 HUG의 분양가 심사를 받아 분양한 서초 방배그랑자이의 3.3㎡당 4687만원이나 삼성동 상아2차 4750만원에 비해서도 10% 이상 낮다.

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강동구 둔촌 주공아파트의 상한제 분양가는 3.3㎡당 2300만원 안팎으로 추산된다. HUG 기준의 분양가가 추정 금액이 3.3㎡당 2600만원 정도인 것을 감안하면 13%가량 낮은 것이다.

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분양가 상한제의 땅값을 표준지 공시지가를 기초로 산정하라는 정부 기조와 한국감정원 검증 절차 등을 고려할 때 앞으로 상한제 땅값이 상당히 보수적으로 평가될 수밖에 없을 것이라는 전망이 많다.

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이 때문에 상한제 대상 단지 가운데 일부는 사업 차질이 불가피할 전망이다.

재건축 단지의 경우 상당수 사업이 지연되는 것은 물론, 사업 초기 단지들은 "규제가 풀릴 때까지 기다려보겠다"며 장기전에 돌입할 공산이 크다.

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예고했던 '분양가상한제 카드'…서울 집값 정말 안정될까? [김현주의 일상 톡톡]

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003412107

강남구 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트, 영등포구 여의도 재건축단지도 당분간 사업을 진행하기 어렵게 됐다는 분석이 나온다.

재건축 첫 관문인 안전진단을 통과한다고 해도 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 크게 나빠진 탓이다.

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분양가상한제 타격… 서울 재개발, 재건축시장 전체가 ‘시계제로’

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=005&aid=0001256732

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분양가 상한제 대상에서 빠진 지역 사업 속도낼 듯

상한제 대상지역에서 이미 관리처분인가를 받은 곳은 2020년 4월 말까지 일분분양을 서두르거나 최대한 앞당기는 등 속도전에 들어갔습니다.

2019년 10월 29일 주택법 시행령 공포일을 기준으로 관리처분인가를 받은 단지가 2020년 04월 28일까지 일반분양할 경우에는 분양가 상한제 대상 지역에서 제외되기 때문입니다.

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- 강남구 개포동 주공1단지와 주공4단지, 강동구 둔촌 주공, 서초구 신반포15차 2020년 04월까지 분양예정

- 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 2020년 2월경 일반분양 예정

강남구 개포동 주공1단지와 주공4단지, 강동구 둔촌 주공, 서초구 신반포15차 등은 내년 4월 전까지 분양을 하면 상한제 적용을 받지 않기 때문에 속도전을 펼치고 있다.

강동구 둔촌 주공아파트의 경우 내년 2월경 일반분양에 들어가 상한제를 피해간다는 방침이다.

예고했던 '분양가상한제 카드'…서울 집값 정말 안정될까? [김현주의 일상 톡톡]

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003412107

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비적용지역의 풍선효과

전문가들은 분양가 상한제가 일시적으로 매수심리를 위축시키는 효과는 있겠지만 4월 28일 이후 공급이 끊어질 가능성이 크기 때문에 집값을 잡기에는 역부족이라고 말합니다.

그와 더불어서 분상제의 풍선효과로 서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천, 광명, 양천구 목동, 동작구 흑석, 성남 분당 등 일부 비적용지역으로 수요가 몰릴 가능성이 크다고 합니다.

전문가들은 분양가 상한제가 일시적으로 매수 심리를 위축시키는 효과가 있겠지만, 집값을 잡기엔 역부족이라고 말한다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "서울 집값 급등은 저금리 상황에서 재건축·재개발 규제로 주택 공급 부족 불안이 촉발한 게 주된 이유여서 일부 단지 분양가 통제로는 집값을 안정시키기 어려울 것"이라고 말했다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 "분양가 상한제 반사이익을 받는 서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천, 광명, 양천구 목동, 동작구 흑석동 등 일부 비적용지역으로 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

방이동 들어가고 목동 빠지고… "엿장수 맘대로"

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=023&aid=0003485161

분양가상한제 대상으로 예상됐던 일부 지역이 제외되면서 국토부의 지정 기준에 대한 의문도 제기됐다.

이날 경기 과천, 서울 동작구 흑석동, 양천구 목동 등 최근 집값이 급등한 일부 지역은 상한제 대상에서 빠졌다.

이 때문에 이들 지역으로 투자 수요가 몰리는 풍선효과가 우려된다.

실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868

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분양가 상한제 대상지 선정 논란

시장에서는 흑석3구역이 포함된 동작구 흑석동, 서대문구 북아현동 등과 함께 서울 못지않게 집값이 오른 경기 과천, 광명 등이 분양가 상한제 지역으로 지정되지 않은 것은 의외로 보고 있습니다.

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이번 분양가 상한제를 지정한 지역들은 "집값과 분양가가 크게 오른 지역에서도 일반분양 가구수가 많고 고분양가 책정 움직임이 있는 곳 위주로 대상지를 선정했고 정비사업 초기 단계인 곳은 제외했다" 고 발표했습니다.

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그런데 정비사업 초기 단계인 방이동, 압구정동이 포함되어 있고, 분양가 상한제 지정이 된 마포구의 아현2구역은 일반분양이 50가구뿐인데 비해 공덕동의 관리처분계획인가를 받은 공덕1구역은 일반분양이 500가구이면서 이번에 지정되지 않았습니다.

<분양가 상한제를 피한 대표 지역들>

동작구 흑석동 - 흑석3구역, 흑석11구역(조합설립인가), 9구역(사업시행인가) 서대문구 북아현동 양천구 목동 마포구 공덕동 - 공덕1구역 경기 과천 경기 광명 경기 하남 성남 분당구

언급된 지역들에 대해 관심을 갖고 지켜보는 것이 좋을 듯 싶네요.

시장에서는 흑석3구역이 포함된 동작구 흑석동, 서대문구 북아현동 등과 함께 서울 못지않게 집값이 오른 경기 과천, 광명 등이 분양가 상한제 지역으로 지정되지 않은 것은 의외로 보고 있다.

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국토부는 집값과 분양가가 크게 오른 지역에서도 일반분양 가구수가 많고 고분양가 책정 움직임이 있는 곳 위주로 대상지를 선정했고 정비사업 초기 단계인 곳은 제외했다고 하지만 의문은 여전하다. 방이동과 목동은 둘 다 재건축을 시작도 안 한 곳이지만, 방이동은 대상이 됐고 목동은 빠졌다. 마포구에서도 아현2구역(일반분양 약 50가구)이 있는 아현동은 포함됐지만, 관리처분계획인가를 받은 공덕1구역(일반분양 약 500가구)이 있는 공덕동은 빠졌다.

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재건축·재개발조합 연합모임인 미래도시시민연대의 김구철 위원장은 "성수 전략정비구역 같은 경우도 사업 추진 속도가 느린 성수1가는 포함되고, 바로 옆 성수 2가는 적용을 피했다"며 "정부는 동별 핀셋 규제라지만 엿장수 맘대로 규제 같다"고 말했다.

방이동 들어가고 목동 빠지고… "엿장수 맘대로"

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=023&aid=0003485161

분양가상한제 대상으로 예상됐던 일부 지역이 제외되면서 국토부의 지정 기준에 대한 의문도 제기됐다.

이날 경기 과천, 서울 동작구 흑석동, 양천구 목동 등 최근 집값이 급등한 일부 지역은 상한제 대상에서 빠졌다.

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상한제 지정 가능성을 높게 점쳤던 과천이 제외된 것이 대표적이다.

부동산114에 따르면 과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지가 각각 추진위 설립, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과하는 등 재건축 사업지들이 남아 있다.

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압구정이나 방이동 등 서울 강남권이 재건축 추진위조차 없는 상태에서 상한제 대상으로 묵였다는 점에서 의문이 남는다.

국토부 관계자는 이에 대해 "과천시의 경우 재건축 일반분양이 멀었고, 일반분양분도 많지 않다"는 것을 이유로 들었다.

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동작구 흑석동 뉴타운 일대가 제외된 것도 의외다.

현재 흑석뉴타운은 일반분양을 앞둔 흑석3구역 외에도 흑석11구역(조합설립인가), 9구역(사업시행인가) 등이 사업을 추진중이다. 흑석3구역은 정부의 분양가 상한제 추진 계획이 발표되자 후분양을 추진하기도 했다.

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2017년 8·2대책 이후 과천과 동작구의 아파트값은 각각 17.84%, 11.65%나 뛰어 서울 강남·서초구 상승률을 웃돈다.

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양천구 목동 신시가지도 재건축 잠재력을 보유하고 있고, 일부 주민들이 예비안전진단을 신청하는 등 움직임이 있지만 상한제 대상에서 제외됐다.

아직 재건축 지구단위계획도 수립되지 않았다는 점이 작용한 것으로 보인다.

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한국감정원에 따르면 과천은 2017년 8·2대책 이후 17.84%, 동작구는 11.65% 아파트 가격이 상승했다.

국토부는 “재개발·재건축 사업이 본격화하지 않아 분양 물량이 많지 않은 지역은 지정하지 않았다”고 밝혔다.

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그러나 서울 강남구 압구정동의 경우 본격적인 재건축 추진 사업장이 없음에도 적용 지역이 되는 등 지정 기준이 모호하다는 지적이 나온다.

국토부는 “경기 과천, 하남, 성남 분당구, 광명 등은 모니터링을 하며 추가 지정을 검토하겠다”고 밝혔다.

실수요자 주택구입 미뤄 집값 안정 기대… 공급 위축땐 역효과

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=020&aid=0003251868

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신축 아파트로 수요 몰릴 가능성 높아

전문가들은 일단 상한제 적용 지역의 재건축 아파트값은 상승세가 주춤해질 것으로 예상하면서도

다만 분양가 상한제 규제가 재건축·재개발·리모델링 등 정비사업에 한정되고, 일부 상한제 대상 제외지역이나 신축 아파트로 수요자들이 몰리는 등 풍선효과에 대한 우려도 여전할 것이라고 합니다.

그리고 초저금리로 인한 시중의 유동자금이 많아 재건축의 가격이 급락하진 않을 것이라고 전망하고 있습니다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "초기 재건축 단지는 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수, 분양가 상한제까지 3중 규제를 받게 되면서 사업이 어려워지고, 투자수요도 위축될 것"이라며 "다만 초저금리로 시중의 유동자금이 많은 만큼 재건축 가격이 급락하진 않을 것"이라고 내다봤다.

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다만 내년 4월29일까지 일반분양이 가능한 재건축 단지들은 상한제를 피한 만큼 매수세가 몰릴 가능성도 있다.

반면 상한제 비대상지역이나 신축아파트로 자금이 쏠리는 풍선효과가 나타날 것이라는 우려도 나온다.

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김태섭 주택산업연구원 주택산업실장은 "이번 지정에서 제외된 목동이나 흑석뉴타운·재개발 사업지 등으로 투자수요가 몰릴 수 있다"면서 "정부가 과열지역을 추가 지정한다 해도 신축 등 기존 아파트로 쏠리는 관심까지 막긴 어려울 것"이라고 지적했다.

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NH투자증권 김규정 부동산연구위원은 "핀셋 지정으로 공급 위축 우려를 막겠다는 것은 바람직하지만 형평성 논란 또는 풍선효과 우려로 인해 계속해서 대상지역 지정이 늘어나면 핀셋지정이 의미가 없게 된다"며 "공급 부족 논란으로 이어질 수 있다"고 말했다.

상한제 시행으로 전세시장이 불안해질 것이라는 우려도 많다. 현재 강남 등 일부 지역은 전셋값이 한 달 새 5000만∼1억원 이상 급등하고 있다.

상한제 시행에 따른 청약 대기수요 증가, 자사고 폐지·정시 확대 등 입시제도 변화가 전셋값 상승에 영향을 미치고 있다는 분석이다.

예고했던 '분양가상한제 카드'…서울 집값 정말 안정될까? [김현주의 일상 톡톡]

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003412107

서울 전세가격 상승이 우려된다.

상한제 시행으로 "로또분양"에 대한 기대심리가 강화되면서 청약을 기다리는 대기수요층이 많아지게 되어 전세수요가 늘어나게 되었습니다.

거기에 더해 자사고 폐지, 정시 확대 등 입시제도 변화등도 전세값 상승의 영향을 미치고 있습니다.

상한제 시행으로 전세시장이 불안해질 것이라는 우려도 많다. 현재 강남 등 일부 지역은 전셋값이 한 달 새 5000만∼1억원 이상 급등하고 있다.

상한제 시행에 따른 청약 대기수요 증가, 자사고 폐지·정시 확대 등 입시제도 변화가 전셋값 상승에 영향을 미치고 있다는 분석이다.

예고했던 '분양가상한제 카드'…서울 집값 정말 안정될까? [김현주의 일상 톡톡]

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003412107

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정부 추가 대책 예고하곤 있지만 꺼낼 카드 마땅치 않아

앞으로 정부가 내놓을 카드가 얼마 없다고 하네요.

정책적으로 볼때 "채권입찰제", "전월세 상한제", "전월세 계약갱신청구권","재건축 연한 연장" 이외에 저도 딱히 떠오르는게 없네요.

정부가 실거래가 합동조사를 더욱 강화하겠다는 방침을 세워서 "자금조달계획서"를 토대로 고강도 점검을 하여 2019년 11월말에 1차발표를 한다고 합니다.

다주택자들에 대한 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등에 대한 세금을 강화하는 방법도 있습니다.

즉, 부동산 규제 정책이 아닌 세법적인 방법과 현장지도를 통한 세무조사등으로 직접적인 압박을 하는 형태로 규제를 하겠다는 것 이외에는 추가대책으로 내세울 것이 마땅치 않아 보입니다.

전문가들은 상한제 시행 이후에도 집값이 잡히지 않을 경우 추가 대책이 불가피할 것으로 예상한다.

국토부도 "시장 불안이 재현될 경우를 생각해 추가대책을 준비하고 있다"는 입장이다.

그러나 당장 꺼낼 쓸 카드는 마땅치 않다. 일단 정부는 실거래가 합동 조사를 더욱 강화할 것으로 보인다.

김현미 장관도 이날 주거정책심의위원회 모두 발언에서 "현재 진행 중인 자금조달계획서 점검도 최고 수준으로 강도를 높일 예정"이라고 밝혔다.

일각에서는 과거 거론됐던 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 방안, 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택을 축소하는 방안, 다주택자의 종합부동산세를 더욱 강화하는 방안 등이 거론되고 있으나 구체적으로 검토된 바는 없다.

예고했던 '분양가상한제 카드'…서울 집값 정말 안정될까? [김현주의 일상 톡톡]

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=022&aid=0003412107