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[20.03.24] 공시가격 상승, 종부세 낼 가구 증가/ 공시가 현실화율 실제 90%에 육박하는 단지 나타나/ 목동 8단지 정밀안전진단 신청/ 서울 전세물량 없는데 전세수요 심화기사읽기 2020. 3. 24. 08:24728x90
'은마' 공동명의도 올해 종부세 낸다
2020년도 공동주택 공시가격(안)이 발표되면서 공시가격이 급등하면서 보유세 (재산세+종부세)가 늘어날 것에 대한 기사입니다.
정부가 예고한 대로 시가 9억원 이상 고가아파트의 시세 반영률(현실화율)이 높아지면서 고가 아파트의 공시가가 크게 올랐기 때문입니다.
남편과 공동명의로 은마 아파트 지분 1/2을 보유하고 있는 A씨는 지난해 공시가 지분이 5억7600만원에 그쳤지만 다주택자 종부세 과세기준 6억원 미만이어서 종부세를 내지 않았는데 올해 공시가 상승으로 보유지분이 7억9500만원이 돼 6억원을 넘으면서 종부세 부과 대상이 되었다는 기사입니다.
다주택자는 공시가격 6억원 기준이고 1가구 1주택자는 공시가격 9억원을 기준으로 종부세 부과 대상이 됩니다.
집을 구입한 후 공동명의를 하게 되면 취등록세 등이 더 부담되어 오히려 실익이 크지 않다고 하네요.
집을 남편이나 아내 명의로 구입하고 취등록세를 내고 난 후, 다시 부부간 증여를 하게 되면 6억원까지만 비과세이기 때문에 나머지 부분에 대해서는 또 증여세를 내야 하기 때문입니다.
부부간 증여얘기도 나오는데 아예 집을 구입할때 부부공동명의로 하시는게 더 좋겠네요.
"시세 턱밑"..공시가 현실화 로드맵 제동 걸리나
서울 아파트값 상승이 멈춘 반면 공시가격은 급등하면서 일부 단지의 공시가격이 최근 시세의 90% 수준까지 반영되었다고 합니다.
2020년 3월 공시가격을 공시하였는데 2019년 기준으로 책정된 공시가격이 2020년 03월 집값하락으로 격차가 줄어들면서 오히려 최근 시세의 90%까지 반영되는 것으로 나타나고 있다고 하네요.
정부는 2020년 10월까지 공시가격 시세반영율(현실화율)을 올리는 로드맵을 내놓기로 계획을 잡고 있는데 현재 이부분이 공론화가 되고 있는 듯 합니다.
2020년 03월 23일 국토교통부에 따르면 서울 서초구 반포주공1단지 107.47㎡(3층)의 올해 공시가격은 30억6000만원이데 2020년 02월 08일 같은 층수·동일면적 아파트 실거래가는 33억5000만원으로 공시가격과 실거래 가격 차가 2억9000만원에 불과한 것으로 최근 시세 대비 공시가격 비율이 91.34%로 90%를 웃도는 것으로 나타난 것입니다.
한편 서울 노원동 한신2 44.52㎡(4층)는 2020년 02월 09일 2억2000만원에 거래되었는데 2020년 공시가격은 2억1500만원으로 '체감' 현실화율은 97.7%에 달하면서 체감 현실화율은 100%에 달한다고 기사에서는 전하고 있습니다.
이는 2020년 02월 3억6400만원(실거래 3건 평균 가격)에서 한달 새 40% 가까이 하락하면서 벌어진 현상이라고 하네요.
이런 가운데 국토부는 공시가격을 시세에 근접하게 올리기 위한 '공시가격 현실화 로드맵'에 시동을 건 상태로 지난 2월 연구용역을 발주했고 오는 7월 전문가 토론회, 8월 공청회를 거쳐 10월 중 로드맵을 확정, 내년 공시가부터 적용한다는게 국토부 계획을 세우고 추진하고 있고 앞으로 그럴 것으로 보여지네요.
다만 부동산 전문가들은 추가로 현실화율을 올리게 되면 조세저항이 클 것이기 때문에 속도조절이 필요하다고 얘기를 하고 있습니다.
목동 재건축 '잰걸음'…안전진단 최종 통과까지 가시밭길
서울 양천구 목동신시가지 아파트들중에서 6단지와 9단지가 정밀안전진단을 조건부로 통과한 데에 이어 8단지도 정밀안전진단을 위한 용역 작업에 착수한다고 하네요.
2020년 03월 24일 정비업계에 따르면 양천구청은 지난 16일 목동아파트 8단지 재건축을 위한 정밀안전진단 용역을 발주했다고 합니다.
8단지도 정밀안전진단 단계에 접어들면서 목동 신시가지아파트 절반 이상이 정밀안전진단 절차를 밟게 된다고 합니다.
목동 재건축 역시 개별단지가 앞다퉈 정밀안전진단 문을 두드리고 있지만, 조건부 판정이후 정부에서 2차 진단을 하면서 탈락하는 경우도 있기 때문에 조건부 판정을 받은 6단지와 9단지가 최종적으로 재건축 불가 등급으로 바뀔 가능성도 있다고 하네요.
업계 관계자는 "6단지와 9단지의 추가 검증 결과가 총선 이후 하반기에나 나올 것으로 보인다"면서 "6단지의 결과가 가장 빠를 것인데 (추가 검증을) 통과하지 못하면 다른 단지의 사업 추진 동력에도 상당한 영향이 있을 것으로 예상된다"고 말했습니다.
안 그래도 전세 물량 없는데…세입자 눌러앉기 심화
전세시장이 본격적인 봄 이사철을 맞았지만 코로나19 여파로 수요가 크게 늘지 않고 있지 않다고 합니다.
그렇지만 수도권 전반적으로 전세 매물이 부족한데다 집값 상승에 대한 기대감이 줄면서 매매 대신 전세를 택하는 수요가 적지 않은 것으로 나타나고 있다고 하네요.
여기에 청약 대기 수요까지 전세시장에 남아 있어 시장의 불안한 움직임은 계속될 전망이라고 기사에서는 전하고 있습니다.
서울 아파트 전세가격 상승율 무려 1.11% 상승
2020년 03월 24일 KB부동산 리브온에 따르면 2019년 12월16일 이후 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.44%로 다소 진정된 듯 보이나, 전세가격은 1.11%으로 오름폭이 큰 것으로 집계됐다고 합니다.
강남권만 해도 서초구 0.29%, 강남구 0.21%, 송파구 0.20% 등의 매매가격은 각각 내렸지만, 오히려 전세가격은 각각 1.92%, 2.30%, 1.36%로 크게 올랐다고 하네요.
전세 거래도 꾸준히 늘어나고 있어서 서울부동산정보광장의 전월세 거래건수를 분석한 결과, 전월세 거래 가운데 전세비중은 2015년 65.3%(10만2630건)으로 저점을 찍은 후 지난해 72.4%(12만5,071건)까지 높아졌다고 합니다.
특히 서울 집값이 급등했던 2018년에는 전세 거래비중이 70%대로 올라서면서 전년 대비 증가폭이 확대됐다고 하네요.
전문가들은 2015년 이후 서울 아파트 입주물량이 꾸준히 증가한데다 집값 상승기에 시세차익을 노린 갭투자가 성행하면서 전세거래가 늘어났으며, 앞으로도 거래 증가세는 이어질 것이란 분석하고 있습니다.
여경희 부동산114 수석연구원은 “올해 서울 아파트 입주물량은 전년과 비슷한 4만여가구가 공급되지만 양도세 비과세 거주요건 2년을 충족하기 위해 세를 놓지 않고 입주하는 집주인들도 상당수일 것으로 예상되면서 수급불균형에 따른 전셋값 상승 우려도 커지고 있다”며 “전셋값 급등으로 가계부담이 가중되지 않도록 대비책이 필요해 보인다”고 전망했다.
그는 “기준금리가 0%대로 떨어지면서 대출을 받아 전세로 갈아타려는 월세 세입자와 대출규제, 경기침체 등 미래 불확실성을 이유로 매매를 미루는 수요까지 서울 아파트의 전세수요가 확대될 것으로 보인다”면서 “반면 낮은 은행이자와 보유세 부담으로 월세수익을 원하는 집주인들이 늘면서 전세 공급은 감소할 전망”이라고 내다봤다.
이에 올해는 서울 전세시장이 매물 부족과 가격 상승으로 국지적인 불안이 커질 것이란 우려가 나오고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “코로나19 여파와 함께 정부의 강력한 부동산 규제, 보유세 부담 등으로 인해 아파트를 사기 보다는 전세로 눌러 앉는 수요가 늘고 있다”며 “여기에 서울 지역의 주요 주택 공급 수단은 재건축 등 정비사업 인데 이들 단지에 대한 규제도 강력해 공급 물량이 제한적이다. 기준금리도 사상 처음 0%대로 들어서면서 전세보다는 월세를 선호하는 집주인이 늘어나면서 전세 물량은 더욱 줄어들 것”이라고 예상했다.
http://land.seoul.go.kr/land/rent/rentStatistics.do 데이터 참조 올해 서울 아파트 입주물량이 전년과 비슷한 4만여가구로 수요대비 공급이 부족한 상황입니다.
이런 상황에서 양도세 비과세 거주요건 2년을 충족해야 하는 집주인들은 신규아파트에 실제 거주를 하는 상황이다 보니 대기 전세수요자들에게 공급될 물량은 그리 크지 않을 것이라 생각합니다.
결국 수급불균형으로 인해 전세가격이 상승할 우려가 커지는 상황이 전개되고 있습니다.
아울러 코로나19여파와 정부의 강력한 부동산 규제, 보유세 부담등올 인해 아파트를 사기 보다 전세로 눌러앉는수요가 늘어나고 있고, 기준금리가 0%대로 떨어지면서 대출을 받아 전세로 갈아달려는 월세 세입자와 대출규제, 경기침체 등 미래 불확실성을 이유로 매매를 미루는 수요까지 겹치게 되면 서울 아파트의 전세 수요는 확대될 것이라 생각합니다.
반면에 낮은 은행이자와 보유세 부담으로 월세수익을 원하는 집주인도 늘어나면서 전세 공급은 더욱 감소하지 않을까 생각합니다.
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