[20.03.26]3기 신도시 대토보상 혜택 오히려 줄어 / 대토보상보다 현금보상 선호/ 상업토지 낙찰가의 90%로 하향 / 대토 신탁회사를 통한 전매도 금지/ 현금보상 증가예상

3기 신도시의 토지주들에 대해 대토보상에 대한 혜택이 줄어 들어, 현금보상을 받을려고 하는 분들이 더 많아질 거 같네요. 정부가 대토보상을 장려한다고 하지만 실상은 혜택을 줄이고 있어서 ..

"3기 신도시 대토보상 받으라며 혜택은 확 줄였어요" - 2020.03.25 https://www.hankyung.com/realestate/article/202003209173i 막 오른 3기신도시 토지보상…"국가정책 불합리성 개선해야" - 2020.03.08 https://view.asiae.co.kr/article/2020030812211599306 신도시 대토보상권 신탁거래 금지…위반시 형사처벌 - 2020.03.05 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200304160800003?input=1195m [세법시행령]대토보상권 리츠 출자땐 양도세 15% 감면받는다 - 2020.01.05 https://newsis.com/view/?id=NISX20200104_0000879364&cID=10401&pID=10400

정부와 LH(한국토지주택공사)가 3기 신도시 개발에 속도를 내고 있는 가운데 원주민들의 토지보상 문제가 불거지고 있습니다.

LH가 대토보상을 장려하고 있지만 2019년 11월 LH의 ‘대토보상 시행지침 일부 개정안’이란 내부시행규칙을 통해 대토보상의 토지 공급 가격 혜택을 축소했기 때문입니다.

토지보상금 / 대토보상 / 환지방식 / 토지수용 / 토지수용 개정안 / 중앙토지수용위원회

https://blog.naver.com/hanchiro/221607837503

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3기신도시와 관련한 토지보상금은 2024년까지 순차적으로 32조원 이상이 풀린다.

3기신도시와 관련한 토지보상금은 2024년까지 순차적으로 32조원 이상이 풀린다고 합니다.

국토교통부가 고양 창릉지구에 대한 주민 공청회와 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 끝내고 2020년 03월 06일 공공주택지구지정을 고시(공공택지 지정 고시는 사업계획 확정을 뜻해 지구계획 등 사업 본격화를 의미)해 토지보상에 대한 관심이 더 높아지고 있습니다.

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수도권 30만 가구 공급 계획으로 추진된 3기신도시 5곳 중 지구 지정이 완료된 곳, 남양주 왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양 창릉

수도권 30만 가구 공급 계획으로 추진된 3기신도시 5곳 중 지구 지정이 완료된 곳은 부천 대장지구(343만㎡ㆍ2만가구)를 제외한 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉 등 4곳(총 면적 2931만㎡, 15만3000가구)입니다.

부천 대장지구는 올 상반기 지구 지정을 완료할 예정이라고 하네요.

2020년 남양주 왕숙지구와 하남 교산지구, 인천 계양지구 등의 토지보상이 진행되고, 고양 창릉지구, 부천 대장지구는 2021년부터 토지보상이 진행될 전망이라고 합니다.

3기신도시와 관련한 토지보상금은 2024년까지 순차적으로 32조원 이상이 풀린다. 국토교통부가 고양 창릉지구에 대한 주민 공청회와 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 끝내고 지난 6일 공공주택지구지정을 고시해 토지보상에 대한 관심이 더 높아졌다. 공공택지 지정 고시는 사업계획 확정을 뜻해 지구계획 등 사업 본격화를 의미한다.

​한편 수도권 30만 가구 공급 계획으로 추진된 3기신도시 5곳 중 지구 지정이 완료된 곳은 부천 대장지구(343만㎡ㆍ2만가구)를 제외한 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉 등 4곳(총 면적 2931만㎡, 15만3000가구)이다. 부천 대장지구는 올 상반기 지구 지정을 완료할 예정이다. 올해 남양주 왕숙지구와 하남 교산지구, 인천 계양지구 등의 토지보상이 진행되고, 고양 창릉지구, 부천 대장지구는 내년부터 토지보상이 진행될 전망이다.

막 오른 3기신도시 토지보상…"국가정책 불합리성 개선해야" - 2020.03.08
https://view.asiae.co.kr/article/2020030812211599306

 

토지공급가격 혜택 축소로 정부, LH와 토지원주민간의 갈등 불거져

정부와 LH(한국토지주택공사)가 3기 신도시 개발에 속도를 내고 있는 가운데 원주민들의 토지보상 문제가 불거지고 있습니다.

LH가 대토보상을 장려하고 있지만 2019년 11월 LH의 ‘대토보상 시행지침 일부 개정안’이란 내부시행규칙을 통해 대토보상의 토지 공급 가격 혜택을 축소했기 때문입니다.

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근린상업용지, 일반상업용지, 업무시설용지 등에선 ‘낙찰가’의 90%에 가격을 책정

LH가 대토보상을 장려하고 있지만 2019년 11월 LH의 ‘대토보상 시행지침 일부 개정안’이란 내부시행규칙을 통해

근린상업용지, 일반상업용지, 업무시설용지 등에선 ‘낙찰가’의 90%에 가격을 책정하도록 하면서 대토보상의 토지 공급 가격 혜택을 축소되었습니다.

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​대토용 토지는 대부분 일반 택지지구 상업용지, 감정가를 정해놓고 입찰하는 방식,낙찰가 감정가의 200~300% 책정

대토용 토지는 대부분 일반 택지지구 상업용지인데 감정가를 정해놓고 입찰하는 방식으로 진행되는데 낙찰가는 통상 감정가의 200~300% 선에서 정해진다고 합니다.

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​100억원 토지소유자, 근린상업용지 낙찰가 300억원 이면 본인소유 100억원을 제외한 170억원에 매입 가능하도록, 90%로 하향 조정

예를 들어 100억원 상당의 땅을 갖고 있는 주민이 300억원에 낙찰된 근린상업용지를 대토용으로 원한다면, 300억의 90%인 270억원을 내야 합니다.

이때 본래 본인이 소유하고 있던 땅값인 100억을 제하면 170억원을 내고 대토 보상을 받는 것입니다.

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​종전, 근린상업용지 대토용 토지 낙찰가가 감정가의 최대 120%에서 가격이 책정

종전에는 대토용 토지 낙찰가가 감정가의 최대 120%에서 가격이 책정됐다고 합니다.

예를 들어 대토용 토지 감정가격이 100억원이고 낙찰가격은 300억원이라면, 실제 가격은 240억원(200억원×120%)에서 100억을 제외한 140억원에 대토보상을 받을 수 있었던 것입니다.

구 분	90%적용시	120%적용시
300억원 낙찰된 근린상업용지	270억원	240억원
100억원 상당의 토지주가 매입할 수 있는 금액	170억원(270억원 - 100억원)	140억원 (240억원 - 100억원)

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2019년 11월 LH의 ‘대토보상 시행지침 일부 개정안’, 근린상업용지만 120%에서 90%로 하향 조정

개정안에 따르면 종전과 같은 120% 기준은 근린생활시설용지, 준주거용지에만 해당되는 것으로 개정되어, 근린상업용지는 90%로 조정되었다고 합니다.

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​대토보상기준 바뀌어, 현제도상 대토보상보다 현금보상 선호할 듯

대토개발전문회사인 지디홀딩스의 이종훈 대표는 “대토보상 기준이 바뀌어 이제는 원주민이 기존 가격의 두세 배는 치러야 한다”며 “현 제도대로라면 토지주들이 대토보상이 아니라 현금보상을 선호할 것”이라고 말했습니다.

이에 LH 관계자는 “상업용 토지에 몰리는 수요를 분산하고 토지 소유자들이 정당한 보상을 받을 수 있도록 일반분양 기준에 따라 대토보상을 시행하는 차원”이라고 밝혔습니다.

대토개발전문회사인 지디홀딩스의 이종훈 대표는 “대토보상 기준이 바뀌어 이제는 원주민이 기존 가격의 두세 배는 치러야 한다”며 “현 제도대로라면 토지주들이 대토보상이 아니라 현금보상을 선호할 것”이라고 말했다. LH 관계자는 이에 대해 “상업용 토지에 몰리는 수요를 분산하고 토지 소유자들이 정당한 보상을 받을 수 있도록 일반분양 기준에 따라 대토보상을 시행하는 차원”이라고 밝혔다.

"3기 신도시 대토보상 받으라며 혜택은 확 줄였어요" - 2020.03.25
https://www.hankyung.com/realestate/article/202003209173i

 

2020년 03월 04일, 대토관련 법률 개정안 통과, 대토보상을 통한 대출 금지

원칙적으로 기존에도 대토보상권을 통한 직접대출은 불가했지만 대토보상권을 신탁회사에 맡기는 우회로를 통해 대출이 가능했습니다.

하지만 2020년 03월 04일 국회가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 개정안을 국회 법제사법위원회에서 통과시켜 토지주와 신탁사가 대토보상권을 신탁계약하는 방식을 금지시켰습니다.

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​시행사의 신탁 방식을 통한 대토(代土)보상권 거래가 금지, 대토보상권에 대한 전매제한을 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금

2020년 03월 05일 국회와 국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 골자로 더불어민주당 안호영 의원이 대표발의한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 개정안이 전날 국회 법제사법위원회를 통과되었습니다.

​개정안은 대토보상권에 기반을 둔 '현금으로 전환해 보상받을 권리'도 전매제한 대상임을 명확하게 규정하고 있습니다.

신도시 등 신규택지에서 벌어지는 시행사의 신탁 방식을 통한 대토(代土)보상권 거래가 금지되고, 대토보상권에 대한 전매제한을 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해지게 되었습니다.

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​기존에 보상계약 체결일 1년 이후 현금으로 전환 보상 가능 이를 시행사가 미리 신탁계약을 맺어 전매하는 방식에 대해, 전매금지 대상임을 명확히

원주민이 대토보상권을 행사하면 그 보상계약 체결일기준 1년 이후 이를 현금으로 전환해 보상해 달라고 요청할 수 있는 권리가 있었습니다.

그런데 일부 택지지구에서 시행사 등이 원주민에게 접근해 현금으로 전환해 보상받을 권리에 대한 신탁 계약을 하는 방식으로 토지 확보에 나서 대토보상제의 도입 취지를 무력화했다는 지적이 제기되면서 이번 개정안이 발의 법사위를 통과하게 된 것이라고 합니다.

이와 함께 개정안은 대토보상권과 그에 기반한 현금으로 보상받을 권리의 전매제한 위반에 대해 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하는 처벌 규정도 신설하였습니다.

​법 개정안은 대토보상권에 기반한 현금으로 보상받을 권리를 양도하거나 신탁하는 것도 전매제한 대상임을 명시함으로써 편법으로 이뤄지는 전매행위를 차단하게 된 것입니다.

즉, 대토 계약을 체결하면 대토보상권의 전매가 금지되는 것입니다.

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신도시 등 신규택지에서 벌어지는 시행사의 신탁 방식을 통한 대토(代土)보상권 거래가 금지된다.

대토보상권에 대한 전매제한을 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해진다.

5일 국회와 국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 골자로 더불어민주당 안호영 의원이 대표발의한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 개정안이 전날 국회 법제사법위원회를 통과했다.

​개정안은 대토보상권에 기반을 둔 '현금으로 전환해 보상받을 권리'도 전매제한 대상임을 명확하게 규정했다.

​대토 계약을 체결하면 대토보상권의 전매가 금지된다.

원주민이 대토보상권을 행사하면 그 보상계약 체결일 1년 이후 이를 현금으로 전환해 보상해 달라고 요청할 수 있는데, 이것이 현금으로 전환해 보상받을 권리다.

그러나 일부 택지지구에서 시행사 등이 원주민에게 접근해 현금으로 전환해 보상받을 권리에 대한 신탁 계약을 하는 방식으로 토지 확보에 나서 대토보상제의 도입 취지를 무력화했다는 지적이 제기됐다.

​이에 법 개정안은 대토보상권에 기반한 현금으로 보상받을 권리를 양도하거나 신탁하는 것도 전매제한 대상임을 명시함으로써 편법으로 이뤄지는 전매행위를 차단했다.

이와 함께 개정안은 대토보상권과 그에 기반한 현금으로 보상받을 권리의 전매제한 위반에 대해 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하는 처벌 규정을 신설했다.

신도시 대토보상권 신탁거래 금지…위반시 형사처벌 - 2020.03.05
https://www.yna.co.kr/view/AKR20200304160800003?input=1195m

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2020년 01월 05일, 대토 보상권을 부동산 투자 펀드(리츠)에 출자시, 양도세 감면혜택 40% 상향

2020년 01월 05일, 정부의 토지 개발 사업에 협조해 보유하고 있던 땅을 내놓은 후 대토(代土)보상권을 받은 토지 소유자가 이 보상권을 부동산 투자 펀드에 출자하면 감면받을 수 있는 세금 액수을 늘려준다고 밝혔습니다.

신도시 개발 과정에서 시중 유동성이 급증하는 것을 막기 위해 대토보상을 활성화한다는 차원에서 현금 보상에 대해선 양도소득세를 10%만 깎아주지만, 대토보상을 신청하면 기존 15%에서 40%로 상향하여 감면받을 수 있도록 해준다는 것이었습니다.

​하지만 신탁 방식이 허용됐을 때는 신탁사를 통해 대출을 받을 수 있었던 반면 리츠는 돈을 장기간 묶어두는 것으로 신탁업 금지로 민간 기업이 거래 과정에 참여할 수 있는 길이 막힌 상황에서 리츠 투자에 대한 혜택을 준다 해도 토지주들이 과연 대토 제도를 제대로 이해하고 있다면 과연 대토를 받을려고 할지는 의문이 드네요.

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2020년 01월 05일 기획재정부가 지난해 12월 국회를 통과한 개정 세법에서 위임한 사항 등을 규정하기 위해 마련한 후속 시행령 개정안을 보면 이 같은 내용이 담겨 있다.

신도시 조성 등 대규모 개발 사업을 위해 보유하고 있던 땅을 내놓은 사람에게 정부는 적절한 보상금을 지급하고 있다.

현금으로 주는 것이 원칙이지만, 토지 소유자가 원할 때는 토지로 할 수도 있다.

​당해연도에 공익사업이 시행된 지역이 대상이고 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매하지 않는 것이 조건이다.

​현금 보상에 대해선 양도소득세를 10%만 깎아주지만, 대토보상을 신청하면 40%까지 감면받는다. 감면율은 기존 15%에서 40%로 대폭 올렸다.

​대토보상으로 받은 땅을 되팔았다면 현금 보상으로 전환된 경우로 간주하고 감면된 세액 전액에 더해 이자를 추징한다.

그러나 대토보상권을 리츠(REITs·부동산 전문 투자 펀드) 등 상품에 현물 출자했다면 얘기가 다르다.

보상권을 유지한 경우와 달리 리츠에 재투자했을 때는 양도세를 15%만큼 깎아준다.

감면세율을 기존 10%에서 15%로 올린 것이다. 토지 보상금을 국가나 공기업 등이 발행하는 채권으로 지급하는 경우와 같은 수준이다.

​결국 리츠에 보상권을 출자한 토지 소유자는 대토보상 자체로 감면받은 양도세(40%)에서 리츠 투자로 받을 수 있는 감면액(15%)을 뺀 만큼만 납부하면 된다.

​다만 정부가 이미 신탁 방식을 통한 보상권 거래를 금지한 상태라 대토 사업의 활성화 효과를 충분히 보기에는 어렵다는 지적도 나온다.

​심교언 건국대 부동산학과 교수는 "신탁 방식이 허용됐을 때는 신탁사를 통해 대출을 받을 수 있었던 반면 리츠는 돈을 장기간 묶어두는 것"이라며 "신탁업 금지로 민간 기업이 거래 과정에 참여할 수 있는 길이 막힌 상황에서 리츠 투자에 대한 혜택을 준다 해도 대토 시장 위축은 필연적"이라고 짚었다. 심 교수는 "대토 제도 자체를 바꾸면서 민간이 기존에 해오던 사업을 부정하는 것이고, 이는 곧 소비자 선택의 기회까지 줄어든다는 의미"라고 했다.

[세법시행령]대토보상권 리츠 출자땐 양도세 15% 감면받는다 - 2020.01.05https://newsis.com/view/?id=NISX20200104_0000879364&cID=10401&pID=10400

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토지주들이 현금보상으로 돌아서면 수도권 집값에 상승효과 불러올 것, 2005~2006년 급등, 판교신도시 등 2기신도시 토지보상금으로 인한 것으로 분석

전문가들은 토지주들이 현금보상으로 돌아서면 수도권 집값의 불쏘시개가 될 수 있다고 우려하고 있습니다.

2기 신도시 토지보상금이 풀리던 때도 하락 전환했던 수도권 집값이 오름세 탔습니다.

이는 KB부동산 리브온에 따르면 수도권 아파트의 연간 상승률은 2004년 -2.66%를 기록하다가 2005년 8.28%, 2006년 25.99%로 급등하기 시작했는데 당시 정부는 판교신도시 등 2기 신도시 조성 토지보상금(2004년 16조2000억원, 2005년 17조3000억원)을 쏟아부었기 때문으로 분석하고 있습니다.

"3기 신도시 대토보상 받으라며 혜택은 확 줄였어요" - 2020.03.25 https://www.hankyung.com/realestate/article/202003209173i

 

부동산 칼럼니스트 강승우 작가(필명 삼토시)는 “통계적으로도 역대 토지보상금 규모와 수도권 집값 상승의 연관관계는 매우 높다”며 “3기 신도시에서 대토보상보다 현금보상 금액이 높아진다면 수도권 집값이 다시 뛸 것”이라고 전망했다.

"3기 신도시 대토보상 받으라며 혜택은 확 줄였어요" - 2020.03.25
https://www.hankyung.com/realestate/article/202003209173i

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3기신도시와 관련한 토지보상금은 2024년까지 순차적으로 32조원 이상이 풀립니다.

정부가 제시한 수도권 30만 가구 공급 계획으로 추진된 3기신도시 5곳 중 지구 지정이 완료된 곳으로 남양주 왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양 창릉이 있습니다.

​이들 지역에 대한 토지보상을 시작하게 되는데 문제는 정부, LH가 토지공급가격 혜택을 축소하면서 토지원주민간의 갈등이 불거지고 있다고 합니다.

​정부는 대토보상을 장려하고 있습니다.

토지 보상금을 현금으로 지급하는 경우, 이 토지 보상금으로 인해 부동산 가격 급등의 요인으로 작용하는 것을 막기위해서 입니다.

실제로 2005~2006년에 수도권의 부동산 가격이 급등한 요인으로 판교신도시 등의 2기신도시에서 풀린 토지보상금으로 인한 것으로 분석하기도 하고 있습니다.

​그런데 이 대토보상을 해주기 위한 공급가격 혜택이 축소되면서 토지주들이 과연 대토보상을 받을지가 의문이 듭니다.

​토지주들은 대부분 대토용 토지로 근린상업용지, 일반상업용지, 업무시설용지 일반 택지지구내 상업용지를 받고자 합니다.

그런데 이 일반 택지지구내 상업용지에 대한 혜택이 축소가 되면서 토지주들이 대토 보상을 꺼려지게 하고 있다는 것입니다.

​예를 들어 종전에는 100억원 토지소유자가 근린상업용지에 대해 대토보상을 받고자 할때, 이 근린상업용지의 낙찰가 300억원이면 300억원에 대해 120%의 혜택으로 가격이 책정되어 240억원을 내야 하는데 본인소유 100억원을 제외한 140억원에 매입 가능하도록 한 것입니다.

​하지만 이 부분이 축소되면서 100억원 토지소유자가 근린상업용지에 대해 대토보상을 받고자 할때, 이 근린상업용지의 낙찰가 300억원이면 300억원의 90%인 270억원을 내야 하는데 본인소유 100억원을 제외한 170억원에 매입 가능하도록 한 것입니다.

​이에 LH 관계자는 “상업용 토지에 몰리는 수요를 분산하고 토지 소유자들이 정당한 보상을 받을 수 있도록 일반분양 기준에 따라 대토보상을 시행하는 차원”이라고 밝혔는데, 과연 토지주들은 따라줄지는 잘 모르겠습니다.

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한편 2020년 03월 04일, 대토관련 법률 개정안 통과되었습니다.

이 개정안은 시행사의 신탁 방식을 통한 대토(代土)보상권 거래를 금지하고 대토보상권에 대한 전매제한을 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다는 내용이 신설되어 있습니다.

​토지주가 대토 보상계약 체결을 하고 나서 1년 이후에 현금으로 전환 보상 가능하다고 합니다.

그리고 이를 시행사가 미리 신탁계약을 맺어 전매하는 방식이 가능했다고 합니다.

그런데 이번 법 개정으로 대토보상권에 기반한 현금으로 보상받을 권리를 양도하거나 신탁하는 것도 전매제한 대상임을 명시함으로써 편법으로 이뤄지는 전매행위를 차단하게 된 것입니다.

즉, 대토 계약을 체결하면 대토보상권의 전매가 금지되는 것입니다.

​한편, 2020년 01월 05일, 대토 보상권을 부동산 투자 펀드(리츠)에 출자시에 양도세 감면혜택 40% 상향하는 것으로 리츠투자를 유도하고 있지만 리츠는 돈이 장기간 묶어두는 것이라 토지주들 입장에서는 이를 좋아할지는 잘모르겠습니다.

​이래저래 토지주들에게 대토보상을 하라고 정부는 말하고 있지만 토지주들에게 대토보상으로 받을 수 있는 혜택이 줄어드는 마당에 과연 대토보상을 받을려고 할지는 잘 모르겠습니다.

저 생각에는 현금보상을 받을려고 하는 토지주들이 더 많이 발생하지 않을까 생각합니다.