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[20.04.14]덕은지구, 도시개발사업지구/ DMC리버파크자이, DMC리버포레자이, 서울 신정동 호반써밋목동 보다 비싸/택지 매입 방식 최고낙찰제로 택지비 급등이 요인기사읽기 2020. 4. 15. 11:43728x90
기도 고양시 덕은지구의 새 아파트 분양가격이 분양가 상한제를 적용받고도 반년 만에 2억원가량 치솟았다고 하네요. 택지비 급등이 요인이라고 하는데 서울보다 비싸게 분양한다고 해서 논란이 되고 있습니다.
[집코노미] 반년 만에 2억 ↑…덕은지구에서 드러난 상한제의 맹점
https://www.hankyung.com/realestate/article/202004102181e
"서울 보다 비싼 고양시 분양가"…덕은지구, 고분양가 논란
경기 고양 덕은지구의 새 아파트 분양가격이 분양가 상한제를 적용받고도 반년 만에 2억원가량 치솟았다고 합니다.
덕은지구는 행정구역상 경기도 고양시에 속하지만, 서울 마포구 상암동과 도로 하나를 사이에 둔 접경지역에 위치하고 있습니다.
상암동은 물론 마곡지구와도 가깝고, 서울로 출퇴근을 하는 고양시민들의 대기수요가 많은 지역입니다.
덕은지구 오른쪽에 서울 마포구 상암동 위치, 가양대교 넘으면 서울 강서구 가양동
덕은지구는 행정구역상 경기도 고양시에 속하지만, 서울 마포구 상암동과 도로 하나를 사이에 둔 접경지역에 있다. 상암동은 물론 마곡지구와도 가깝습니다. 아울러 가양대교만 넘게 되면 바로 9호선 가양역이 있습니다.
서울로 출퇴근을 하는 고양시민들의 대기수요가 많은 지역입니다.
덕은지구가 일반적인 공공택지가 아닌 '도시개발사업지구', 땅매입시 최고가 입찰제 방식
문제는 덕은지구가 일반적인 공공택지가 아닌 '도시개발사업지구'입니다.
시행사들이 땅을 매입할때 공공택지들은 추첨제로 공급하지만, 도시개발사업지구는 도시개발법에 따라 최고가 낙찰 방식으로 입찰을 진행하기 때문에 같은 지구라도 입찰가에 따라 땅값이 다르고 분양가도 달라질 수 밖에 없다고 하네요.
덕은지구, 시행사가 상대적으로 비싸게 매입, 결국 지난해 보다 높은 분양가 발생
토지를 낙찰받기 위해 시행사 간 경쟁이 치열해질수록 높아진 분양가가 매겨질 수 밖에 없고 이는 고스란히 소비자들의 부담으로 이어지고 있습니다.
논란이 된 이 단지들도 시행사인 화이트코리아가 토지를 상대적으로 비싸게 매입하다보니 분양가가 당연히 높아졌다는 게 업계 관계자들이 얘기하고 있습니다.
그렇다 보니 이번에 분양을 하게 된 단지들의 분양가가 공개되면서 앞서 분양된 단지들과 큰 차이가 나지 않을 것으로 예상했던 수요자 입장에서는 '청약 포기'를 할 수 밖에 없게 됐다고 하네요.
‘DMC리버파크자이(A4블록)’와 ‘DMC리버포레자이(A7블록)’의 분양가격이 3.3㎡당 평균 2583만원과 2630만원에 각각 책정
2020년 04월 13일 분양업계에 따르면 이달 덕은지구에서 분양할 예정인 ‘DMC리버파크자이(A4블록)’와 ‘DMC리버포레자이(A7블록)’의 분양가격이 3.3㎡당 평균 2583만원과 2630만원에 각각 책정되었다고 합니다.
직전 분양 단지와 비교하면 3.3㎡당 700만원가량 올랐는데 이는 서울 신정동에서 분양할 예정인 호반써밋목동(3.3㎡ 2488만원)보다 높은 가격이라고 하네요.
이번 분양가는 서울에서 공급된 아파트 보다도 높아
이달 서울 양천구 신정동에서 분양하는 '호반써밋목동'의 3.3㎡당 분양가(2488만원)보다도 비싼 수준입니다.
영등포구 신길동에서 분양한 '더샵파크프레스티지'(2200만원), 서대문구 홍은동 홍제 가든플라츠(2300만원)보다도 높습니다.
2019년말 분양한 ‘고양덕은중흥S-블래스파크시티(A2블록)’의 분양가 3.3㎡당 1860만원
2019년말 분양한 ‘고양덕은중흥S-블래스파크시티(A2블록)’의 분양가는 3.3㎡당 1860만원으로 전용면적 84㎡(공급면적 114㎡) 기준으로 6억3000만원대였습니다.
평균가 인상폭을 감안하면 이달 분양하는 단지들은 전용 84㎡의 분양가격이 8억8000만원 안팎으로 분양가 상한제를 적용받고도 반년 만에 새 아파트 가격이 반년 만에 2억원가량 오르게 된 것입니다.
구 분
가격
비고
DMC리버파크자이(A4블록)
3.3㎡당 평균 2583만원
2020년 04월 예정
DMC리버포레자이(A7블록)
3.3㎡당 평균 2630만원
2020년 04월 예정
고양덕은중흥S-블래스파크시티
(A2블록)
3.3㎡당 평균 1860만원
2019년말 분양
분양한 단지와 후속 단지들의 택지비가 크게 차이나는 까닭으로 분양가의 원가인 땅값 상승
앞서 분양한 단지와 후속 단지들의 택지비가 크게 차이나는 까닭으로 분양가의 원가인 땅값이 큰 차이를 보여서 라고 합니다.
덕은지구의 경우 시행사들이 각 블록을 사들인 가격이 택지비로 산정되는데 2019년 7월 분양한 ‘덕은대방노블랜드(A5블록)’의 경우 LH(한국토지주택공사)가 토지를 매각할 당시 최저입찰가격으로 3.3㎡당 1234만원을 책정했고, A2블록도 이와 비슷한 3.3㎡당 1201만원 였는데 이번에 분양하는 A4블록과 A7블록의 토지 최저입찰가격은 각각 3.3㎡당 1815만원과 1729만원으로 땅값만으로도 앞선 단지들의 분양가 수준이라고 할정도로 택지비가 비쌌다고 하네요
상한제에서 택지비의 비중 가장 높아
상한제는 택지비와 건축비, 가산비를 토대로 분양가를 따지는데 여기서 택지비의 비중이 가장 높기 때문에 아무리 상한제를 적용하더라도 땅값이 비싸다면 분양가 또한 높아질 수밖에 없는 구조라고 합니다.
한 대형 건설사 관계자는 “시행사가 땅을 비싸게 매입하면 주변 시세와 무관하게 분양가 책정이 가능하다”며 “알짜 땅일수록 낙찰가가 높아져 LH는 앉아서 배를 불리고 분양가도 오를 수밖에 없다”고 지적했다.
[집코노미] 반년 만에 2억 ↑…덕은지구에서 드러난 상한제의 맹점
https://www.hankyung.com/realestate/article/202004102181e정비사업조합도 택지비를 최대한 올리는 게 유리하다는 답을 LH가 준 것
전문가들은 분양가 상한제의 맹점을 보여주는 사례라고 지적하고 있습니다.
실제 분양가 상한제는 매입해서 사업하는 경우 매입 비용을 인정해 주는데 재개발·재건축 등의 정비사업은 공시지가로 택지비를 산정하도록 하고 있습니다.
과거 상한제가 처음 도입될 때도 토지 감정가격이 높았던 곳에서 비슷한 일들이 있었다고 하네요.
그렇다 보니 지자체와 정비사업 조합들간에 갈등을 빚는 요인 중에 하나가 되고 있습니다.
한 정비업계 관계자는 “정비사업조합도 택지비를 최대한 올리는 게 유리하다는 답을 LH가 준 것”이라며 “과거 상한제가 처음 도입될 때도 토지 감정가격이 높았던 곳에서 비슷한 일들이 있어났다”고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “조합은 분양방식을 결정하기까지 총회 등 거쳐야 할 절차가 많다”며 “비용 문제 때문에 강남권 재건축 등 자금력이 있는 조합들만 고려해볼 수 있을 것”이라고 전망했다.
[집코노미] 반년 만에 2억 ↑…덕은지구에서 드러난 상한제의 맹점
https://www.hankyung.com/realestate/article/202004102181eLH공사 도시개발사업지구이다 보니 어쩔 수 없다는 입장
수도권 내 아파트 청약 열기가 뜨거운 가운데 경기도 택지지구의 분양가가 서울보다 비싸게 매겨져 논란이 일고 있는 와중에 분양가 상한제가 적용되었다고 하더라도 같은 택지지구 내에서도 이렇게나 차이가 많이 나는 데도 한국토지주택공사(LH)는 도시개발사업지구다보니 어쩔 수 없다는 입장입니다.
수도권 내 아파트 청약 열기가 뜨거운 가운데 경기도 택지지구의 분양가가 서울보다 비싸게 매겨져 논란이 일고 있다. 분양가 상한제가 적용됐지만, 같은 택지지구 내에서도 차이가 많이 난다. 한국토지주택공사(LH)는 도시개발사업지구다보니 어쩔 수 없다는 입장이지만, 청약을 기다렸던 수요자들은 분양가가 공개되면서 불만을 토로하고 있다.
"서울 보다 비싼 고양시 분양가"…덕은지구, 고분양가 논란
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020041346487
서울 강남권 재건축 단지들이 하나둘 후분양으로 돌아서거나 검토를 하고 있는 것도 같은 맥락
서울 강남권 재건축 단지들이 하나둘 후분양으로 돌아서거나 검토를 하고 있는 것도 같은 맥락이라고 합니다.
매년 공시지가가 오르고 있는 만큼 분양가 또한 올릴 수 있기 때문입니다.
즉, 분양 시점을 공사가 사실상 끝나는 시점으로 미루면 2~3년 뒤의 표준지 공시지가를 기준으로 택지비를 책정할 수 있어 2~3년후에 오른 땅값에 의해 분양가를 산정할 수 있기 때문입니다.
올해 서울의 표준지 공시지가 인상률은 7.89%, 2010년부터 11년 연속 오름세
2020년 서울의 표준지 공시지가 인상률은 7.89%다. 2010년부터 11년 연속 오름세를 보이고 있습니다.
특히 정부는 시세와 괴리율을 줄이겠다며 현실화에 박차를 가하고 있어 앞으로 더욱 오를 가능성이 높습니다.
서울내 유력 재개발, 재건축 단지들 후분양 내지는 검토 중
그렇다 보니 잠실 진주아파트와 미성·크로바, 반포동 신반포15차 등이 후분양을 결정하거나 유력하게 검토하고 있다고 합니다.
그리고 조단위 사업비가 투입된 용산 유엔사부지와 여의도 MBC 부지 개발사업 또한 후분양으로 돌아설 가능성이 높다고 하네요.
아현동 아현2구역 재건축조합은 강북 정비사업장 가운데 처음으로 후분양 방식을 확정한 상태라고 합니다.
아현2구역 조합 관계자는 “시공사와 정비업체 등에 자문한 결과 후분양을 하면 일반분양 가구당 2억원가량의 분양 수입이 늘어난다는 계산이 나왔다”고 설명했다.
[집코노미] 반년 만에 2억 ↑…덕은지구에서 드러난 상한제의 맹점https://www.hankyung.com/realestate/article/202004102181e
이러니 서울의 재개발 재건축 단지들이 후분양을 하겠다고 하는 것이네요.
결국 민간분양가 상한제를 시행하더라도 땅값이 상승하기 때문에 2~3년간의 금융비용을 제하고도 돈이 남는다면 어떤 조합이든 후분양을 할려고 할 것입니다.
결국 서울에서는 재개발, 재건축이 아니면 공급을 할 방법이 없는 상황입니다.
특히나 민간분양가 상한제를 시행한다고 하더라도 땅값 상승(공시가격 상승)함으로 인한 분양가 상승까지는 막을 방법은 딱히 없다 보니 지자체 입장에서는 분양가를 낮추기 위해서 조합측과의 갈등을 빚을수밖에 없네요.
정부에서는 특히나 공시지가 현실화율을 높이겠다고 공언하면서 실제 그렇게 추진하다 보니 공시가격이 매년 상승할 가능성이 높습니다.
그런데 정부는 민간분양 상한제를 시행하면서도 후분양은 하지 말라고 압박을 가하고 있는데
조합입장에서는 땅값이 상승함으로써 이로 인한 분양가으로 이어지게 되어 사업성이 좋아지는 결과가 나타나게 된다면 후분양을 마다할 입장이 아닙니다.
이래저래 서울에 공급이 줄어드는 상황이 많이 연출될 것이라 생각되네요.
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