[20.04.24]서울 서부권 원종-홍대입구간서부광역철도,지하철2호선청라연장사업,신안산선복선전철/ 강남3구 고가시장 위축, 재건축 약세/ 수도권 상승세 여전/ 법인 부동산 양도세 회피

서울 서남권 주택시장이 주거여건이 빠르게 개선되었고, 각종 개발 사업과 교통망 확충으로 남다른 관심을 받고 있습니다. 특히 강서구와 영등포구는 정비사업이 가장 활발하다고 합니다.

불황에도 활발한 개발호재… 서울 서남권 주택시장 ‘방긋’ https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020042317188064074

서울 서남권 주택시장이 주거여건이 빠르게 개선된 데다 각종 개발사업 및 교통망 확충 등의 호재가 이어지면서 남다른 관심을 받고 있는데 그중에서 강서구와 영등포구가 정비사업이 가장 활발하게 이뤄지고 있다고 합니다.

2020년 04월 24일 서울시 클린업시스템에 따르면 본격적인 사업의 진행을 알리는 사업시행인가 절차 및 이후 단계를 밟고 있는 사업장이 ▲강서구 15곳 ▲영등포구 14곳 ▲동작구, 양천구 13곳 ▲관악구 7곳 ▲구로구, 금천구 5곳 이라고 하네요.

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강서구, 마곡지구 개발 한창, 원종-홍대입구 간 서부광역철도, 지하철 2호선 청라연장사업, 국회대로 상부 공원화 사업 등

강서구에서는 마곡지구 개발이 한창이며 원종-홍대입구 간 서부광역철도와 지하철 2호선 청라연장사업 등의 철도 사업이 추진 중이라고 합니다.

상습 정체 구간을 해소시켜줄 국회대로 지하화 사업도 공정률 80%로 순조롭게 진행 중이며 서울제물포터널이 완공되면 양천구 목동, 신정동, 강서구 화곡동 일대에서 여의도까지 이동시간이 크게 단축될 것으로 예측된다고 합니다.

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영등포구, "영등포 쪽방촌" 개발 사업, 신안산선 복선전철 2024년 개통예정

영등포구에서는 ‘영등포 쪽방촌’ 개발 사업에 따른 정주여건 개선이 기대되는데, 국토교통부와 서울시·영등포구는 올 1월 영등포 쪽방촌을 주거단지로 정비하는 내용을 담은 ‘공공주택사업 추진계획’을 발표한 바 있습니다.

서울 영등포구 여의도와 경기 안산, 시흥시를 잇는 신안산선 복선전철이 지난해 9월 착공을 시작해 2024년 개통 예정으로 영등포구, 금천구, 구로구 등이 수혜를 받을 전망되고 있습니다.

한국감정원 4월 둘째주(13일 기준) 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 서울 전체 매매가격지수가 0.05% 하락한 가운데 서남권은 0.01% 오르며 상승세를 보이고 있다

권역별로 살펴봐도 서남권은 0.01% 상승률을 보였고 도심권(-0.04%), 동북권(-0.01%), 서북권(-0.03%), 동남권(-0.2%)은 모두 하락세로 나타났다.

 

확실히 서울 서남권은 동남권에 비해서 개발이 덜 되어 있었습니다.

이에 서남권에 많은 인프라 투자가 진행되고 있는데 구도심에 대한 재건축, 재개발 이슈와 함께 교통호재들이 하나씩 실현되고 있다 보니 관심이 커지고 있습니다.

이와 함께 서북권이나 동남권에 비해 집값이 저렴하다는 점도 이번 2019년 12.16대책과 코로나19사태 이후 서울 조정장에서도 0.01% 이긴 하지만 상승세를 유지하고 있다고 생각합니다.

앞으로 발전 가능성이 높은 지역이기 때문에 더 지켜보면서 언제든지 진입을 노려볼만하다고 생각합니다.

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한국감정원, 4월 셋째주 서울 아파트는 강남3구 중심의 고가시장이 위축되었고, 재건축 시장도 약세를 보이고 있습니다. 풍선효과를 받았던 노.도.강이 계단식하락을 하고 있다고 하네요.

'총선 후폭풍' 재건축 뚝뚝…서울 아파트값 4주째 내림세 https://newsis.com/view/?id=NISX20200423_0001003826&cID=13001&pID=13000

서울 아파트값이 고가 단지 위주로 관망세가 지속 확산되며 4주 연속 하락세를 보이고 있습니다.

2020년 04월 23일 한국감정원 '2020년 4월 3주 주간아파트 가격동향'에 따르면, 2020년 04월 20일 기준 서울 아파트값은 지난주 대비 0.05% 내리며 하락률을 유지하면서, 서울 아파트값은 4주 연속 하락(→-0.04→-0.05→-0.05%)하였다고 하네요.

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서울 아파트 매매시장은 최근 한 달 새 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 경제지표 악화와 보유세 과세 기준일 도래로 초고가 단지를 중심으로 급매물이 나오고 있지만 이에 대한 매수세도 낮아지고 있다고 하네요.

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강남3구 지역은 지난주보다 낙폭이 다소 줄었지만 매수세가 줄어

강남구(-0.27→-0.25%), 서초구(-0.26→-0.24%), 송파구(-0.19→0.16%) 등 강남3구 지역은 지난주보다 낙폭이 다소 줄었지만 매수세가 줄어들었다고 하네요.

특히 최근 치러진 제21대 총선이 여당의 압승으로 끝나자 사업 전망이 어두워진 재건축 단지를 중심으로 하방 압력이 커지고 있다고 합니다.

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강동구(-0.03→-0.04%), 양천구(보합→-0.05%), 목동신시가지 재건축 단지 위주 하락

강동구(-0.03→-0.04%)도 하락폭이 확대된 가운데, 양천구(보합→-0.05%)도 재건축 단지인 목동신시가지 위주로 하락하고 있다고 합니다.

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강북 지역 관망세 확산으로 매물 적체

마포구(-0.06→-0.07%), 용산구(-0.05% 유지), 성동구(-0.02% 유지)는 주요 선도단지에서 하락세 지속되고 있는데 매수에 대한 관망하면서 매물 적체가 나타나고 있다고 하네요.

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노도강 지역 2주째 보합

정부 규제 영향에 따른 '풍선효과' 수혜지역인 노원·도봉·강북구 등도 2주째 보합을 나타나고 있습니다.

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다만, 관악구, 구로구, 금천구 상승세

관악구(0.05% 유지), 구로구(0.04% 유지) 등이 역세권 일부 단지를 중심으로 소폭 상승세를 나타내는 가운데 금천구(0.02→0.01%)는 상승률이 소폭 축소되었습니다.

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​그런데 전세가격 상승이 우려됩니다.

이번 한국감정원에 따라면 전국 아파트 전세가격은 이번주에 0.02% 상승하였는데, 서울도 0.2% 상승세를 유지하고 있다고 합니다.

특히 강남구는 0.08% 상승을 하였는데, 정부사업 이주 수요가 있는 지역을 중심으로 매물 부족현상이 나타나고 있고, 강동구도 0.06% 상승하면서 저가 단지 위주로 상승폭이 커지고 있다고 하네요.

또 구로구(0.08%)가 매매가격 상승의 영향으로 전셋값이 동반 상승하고 있으며, 동작구(0.05%)는 노량진, 신대방동 구축 위주로 오름세를 나타내고 있다고 합니다.

다만 서초구(0.01%), 송파구(0.01%) 등이 소폭 상승하는 데 그치고, 입주물량이 많은 양천구(-0.03%)는 하락했지만 그렇게 많이 떨어진 것이라 생각되지 않네요.

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앞으로 서울의 전세가격의 흐름을 지켜봐야 하는데 전세가격 상승세가 꺾인다고 한다면 본격적인 서울의 하락장이 시작되는 것이라 생각합니다.

하지만 전세가격이 계속 상승세가 유지되고 있으면서 꾸준히 전세수요가 늘어나는 상황이다 보니 이번 시기는 코로나19사태가 벌어졌다고 하더라도 조정을 받고 있는 시장이라 생각하면서 앞으로 2020년 하반기에 다시 한번 더 상승하지 않을까 생각합니다.

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수도권 아파트 매매가격이 0.08%로 전주대비 0.02% 상승했습니다. 총선 이후 서울 강남을 중심으로 급매물이 나오는 가운데 인천, 안산, 광명, 시흥 등은 교통호재, 정주여건 개선, 정비사업 등으로 상승세를 이어가고 있네요.

수도권 아파트, 교통호재로 반등…총선 영향은 제한적 http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0014510287&code=61141111&cp=nv

총선 이후 서울 강남을 중심으로 급매물이 쏟아지는 가운데 수도권 아파트 매매가격 상승 폭은 오히려 확대했습니다.

2020년 04월 23일 한국감정원이 발표한 4월 3주차(20일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 수도권 아파트 매매가격은 지난주보다 0.08% 올라 전주(0.06%)에 비해 상승 폭이 늘어나면서 수도권 아파트 매매가격은 지난달 23일 이후 매매가 상승률이 줄었는데 하락세를 멈추고 소폭이나마 반등에 성공했다고 합니다.

인천과 경기도가 교통 호재로 상승세를 키웠는데 인천 아파트 매매가격 상승률은 4월 2주차까지 연이어 상승 폭이 줄었지만 4월 셋째주에는 0.23% 상승하며 지난주(0.21%)에 비해 상승 폭이 확대되었습니다.

감정원은 “남동구는 교통(GTX-B) 및 정비사업(백운주택1구역) 호재가 있는 구월·간석동 신축 위주로, 연수구는 교통여건(인천발 KTX) 기대감이 있는 옥련동 위주로 상승했다”고 분석했다. 지하철 7호선 연장 호재가 예상된 부평구 산곡동도 인천 아파트 매매가 상승에 한몫했다.

 

경기도에서는 성남이 하락세를 보였고 수원 지역 상승세가 완전히 꺾였지만 안산(0.44%) 광명(0.28%) 시흥시(0.21%)가 서부간선도로 지하화와 신안산선 등의 영향으로 크게 오르면서 상승세를 유지하고 있습니다.

​한국감정원의 매매지수를 보면 경기·인천 지역의 상승폭이 계단식 하락 장세로 나타나긴 합니다.

경기는 최근 3주간 ▲0.17% ▲0.09% ▲0.11%순으로, 인천은 ▲0.29% ▲0.21% ▲0.23%순으로 각각 상승폭이 축소되는 분위기입니다.

이번주에는 수원 장안·권선·영통구는 보합을 기록하였고, 성남 분당구(-0.08%)는 중대형 평형 등 상대적으로 고가 단지 위주로 하락세를 보이고 있기는 합니다.

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하자만 이번주 경기 지역은 안산시(0.44%), 구리시(0.30%), 광명시(0.28%), 시흥시(0.21%), 수원 팔달구(0.27%) 등, 인천은 남동구(0.30%), 연수구(0.27%), 부평구(0.25%) 등이 역세권, 신축 단지 등 위주로 상승세가 여전합니다.

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이들 지역에 대한 상승폭이 축소되고 있다고는 하지만 여전히 상승세를 유지하고 있습니다.

여기에 전세가격 또한 인천(0.10%), 경기(0.02%)로 상승세를 유지하고 있습니다.

매매가격이 축소되는 것은 어찌 보면 당연한 수순이 아닐까 싶습니다.

서울 규제로 인한 풍선효과로 서울 인근, 규제가 덜 한지역, 비규제지역 들 위주로 가격이 상승하였고, 지금 현재는 매매가격의 절대가격이 높아진 상황에서 투자 수요 보다는 실수요에 의한 상승세를 이끌고 있다고 생각하기 때문입니다.

실수요자들의 상승은 어느 정도 차오르게 되면 서서히 상승폭의 축소되면서 힘이 빠지는 상황이 오는데 그런 시기가 조그만간 오지 않을까 생각하고 있습니다.

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하지만 인천 서구의 경우 2019년 11월 3520건이 거래된 이후 점차 감소세를 보였지만, 2020년 2월 2884건,2020년 03월 5924건을 기록하며 거래량이 폭발적으로 늘어나고 있고, 경기도 군포시도 10월 334건, 11월 443건, 12월 551건, 올해 1월 594건을 이어오다 2월 1389건, 지난달 1766건을 기록하며 거래량이 급증하고 있습니다.

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이 가운데 수도권 각지에서 청약 완판행진이 이어지고 있는데 수원은 물론이고 미분양 무덤으로 불렸던 양주에서도 신규분양 물량이 1순위 마감되었고, 인천에서는 구도심에 해당하는 부평구에서 251.9대 1이라는 기록적인 경쟁률을 찍었습니다.

결국 서울 접근성이 우수하고 개발호재가 있는 지역은 수요가 여전한데다, 청약수요 또한 많아 신축에 대한 기대감이 높은 상황에서 올해 청약 실패로 인한 실망한 수요자들의 구축에 대한 러시가 이뤄지게 된다면 상승세는 계속 유지되지 않을까 생각하게 됩니다.

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부동산 법인을 세워 1가구 1주택자로 둔갑하여 양도세를 회피하였네요. 앞으로 부동산 법인을 통한 절세 방법이 하나 사라지게 되었네요.무엇보다 무서운 것은 이로 인한 세무조사를 받게 되는 것이라서요.

부동산 법인 세워 딸에게 ‘강남 집’ 사준 병원장 https://news.joins.com/article/23761949

앞으로 법인으로 아파트 매매시에 자금출저 조사를 받게 되는 것이 두려워, 법인이 부동산을 매입하는 거래량이 많이 줄어들지 않을까 생각합니다.

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법인명의로 부동산을 매입하는 경우

1. 고가 아파트 구매시 필요한 자금 출처를 증명하지 않아도 되었습니다.(개인대 개인간 거래가 아니기에..)

2. 다주택자인 경우 양도세 중과가 되지 않기에 절세할 수 있습니다.

3. 다주택자가 부동산 법인을 세워 아파트를 법인에 소유 자산으로 넘기면 종합부동산세·양도세 등을 회피할 수 있습니다.

가령 다주택자가 다수 부동산 법인을 세운 뒤 법인마다 1채씩 주택을 나눠 놓으면, ‘1세대 1주택자’로 바뀔 수 있는데 다주택자에게 매기는 종부세 세율(최대 3.2%)이 1주택자에 붙는 낮은 세율(최저 0.5%)로 낮아지게 됩니다.

또한 이렇게 되면 법인은 나중에 주택을 팔고 난 뒤 납부하는 양도세도 내지 않을 수 있습니다.

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그런데 앞으로 법인 명의로 부동산을 매입하는 경우에는 우선 자금출처를 조사받을 수도 있다고 합니다.

부동산 법인의 이상징후를 포착한 경우 국세청이 즉각 세무조사에 돌입한다고 하네요.

그리고 다주택자 규제를 피하려 부동산 법인을 악용할 경우 중과세를 적용하도록 기획재정부 등에 제안할 예정이라고 합니다.

앞으로 법인을 통한 양도세 절세 방법에 대해서는 신중히 고민해봐야 할듯 합니다.

무엇보다 법인설립하면 세금납부를 성실히 하여야 하는데, 자칫 잘못하면 세무조사가 들어올 수도 있으니 말입니다.

나도 모르게 하고 있는 관행상의 탈세들도 다 들쳐춰서 세금을 부과하기 때문입니다.

예를 들면 내가 벌어들인 수익을 아내에게 생활비로 전달하는 경우, 그 금액이 상당하다면 이를 부부간 증여로 판단하기도 하거든요.

임광현 국세청 조사국장은 “법인이 부동산을 구매할 때 자금 출처를 밝히도록 하는 방안도 검토하겠다”고 밝혔다.