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[20.04.25]서울 전매금지 분양권, 부부간 증여, 예외 / 분양권증여 권리, 취득세 없어, 계약금만으로 증여, 부부간 증여 6억원까지 증여세 없어/ 60세이상 5년보유시기사읽기 2020. 4. 25. 10:18728x90
인장원의 부동산 노트에서 분양권일때 부부간 증여를 하는게 좋다는 취지의 기사가 있어 정리해봤습니다.
10억 로또 분양권 증여 땐 3억 이득···또다른 '부부의 세계'
https://news.joins.com/article/23762865?log=NewsLetterS23762865&cloc=joongang|newsletter|star
서울은 분양권 전매금지, 부부간은 예외적으로 허용
서울에서 분양가의 20%를 내고 계약한 후 아내에게 절반을 증여해 명의를 부부 공동으로 바꿀 수 있습니다.
서울에서 입주 때까지 분양권 전매(매매·증여 등)가 금지돼 있지만 부부간에는 예외적으로 허용되고 있기 때문입니다.
그렇다 보니 새 아파트 가격 급등과 분양가 규제로 시세차익 기대감이 커지면서 강남에서 부부간 분양권 쪼개기가 크게 늘고 있다고 하네요.
특히 분양권은 증여받더라도 아직 주택이 아닌 권리여서 취득세가 없다.
증여를 통해 부부간에 분양권 지분을 절반씩 공동소유로 하면 증여·취득·양도·보유세를 줄일 수 있습니다.
특히 분양권은 증여받더라도 아직 주택이 아닌 권리여서 취득세가 없습니다.
분양권 상태에서 증여하는 게 준공 후보다 증여세를 줄이는 데 유리
분양권 상태에서 증여하는 게 준공 후보다 증여세를 줄이는 데 유리하다고 합니다.
계약금 등 실제 납부한 금액이 증여 금액이 되기 때문이라고 하는데요.
예를 들어 분양가가 10억원인 아파트를 분양받아 계약금 2억원을 낸 뒤 배우자에게 50% 증여하면 증여 금액이 1억원이 되는 됩니다.
그런데 배우자 간 6억원까지는 증여세가 없습니다.
그런데 준공 후 증여하면 시세가 증여세 기준이기 때문에 입주때에 시세가 12억원이 넘는다는 가정하에 부부간 증여하를 하게 되면 증여세가 나올 수 있습니다.
개포프레지던스자이 84㎡(분양가 15억원대)를 분양가의 20%를 내고 계약하고 배우자에게 절반 증여하면 증여 금액이 1억5000만원이어서 증여세가 나오지 않는다.
준공 후 시세가 25억원으로 형성된 뒤 절반을 증여하면 증여 금액이 12억5000만원이다. 증여세가 1억3000만원이고 4000만원 취득세도 있다.
이우진 세무사는 "강남 기존 아파트 시세가 웬만해선 15억원이 넘어 증여세 없이 절반을 증여하려면 분양권일 때 서두를 필요가 있다"고 말했다.
입주후 7년, 매도가액이 33억 6000만원이라는 가정하에 부부공동소유시 양도세 3000만원 절감, 세금 계산 금액이 둘로 나뉘어 줄어들면서 적용 세율이 낮아지기 때문에 부부의 세금 합계가 한 명의 세금보다 적다.
10년(입주 후 7년) 뒤 33억6000만원에 매도할 경우 단독 소유하면 양도세가 2억3000만원인데 반해 부부공동 소유이면 2억원으로 3000만원이 나온다고 김종필 세무사님이 시뮬레이션 해주셨네요.
아울러 매도까지 준공 후 7년 간 보유세(재산세+종합부동산세)가 단독 소유 1억7600만원, 공동 소유 1억1500만원으로 6000여만원 차이 난다고 말씀하셨습니다.
김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 10년(입주 후 7년) 뒤 33억6000만원에 매도할 경우 단독 소유하면 양도세가 2억3000만원이다. 부부공동 소유이면 2억원으로 3000만원을 줄일 수 있다.
매도까지 준공 후 7년 간 보유세(재산세+종합부동산세)가 단독 소유 1억7600만원, 공동 소유 1억1500만원으로 6000여만원 차이 난다.
김종필 세무사는 “세금 계산 금액이 둘로 나뉘어 줄어들면서 적용 세율이 낮아지기 때문에 부부의 세금 합계가 한 명의 세금보다 적다”고 설명했다.
60세 이상이고 5년 이상 보유한다면 부부 공동소유는 불리할 수도
그런데 60세 이상이고 5년 이상 보유한다면 부부 공동소유가 불리할 수 있다고 하네요.
종합부동산세에서 60세 이상, 5년 이상 보유자에 주는 세액공제 혜택이 1주택자만 해당하는데 공동소유는 제외되기 때문인데요.
1세대 1주택자 산출세액에 연령별, 주택보유기간별 세액공제 항목이 추가되었기에
그 이유는 종합부동산세 과세표준은 공시가격 합계액에 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액 비율 85%(내년엔 90%)를 곱해주게 되는데 2019년 종합부동산세 개정을 하면서 1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별·주택 보유기간별 최대 70%의 세액공제 금액을 차감해주는 항목이 추가가 되었기 때문입니다.
고령자 세액공제로 만 60~65세 미만은 10%, 65~70세 미만은 20%, 70세 이상 30%로 세액을 공제를 공제 받는데 보유기간별로도 5년 이상 20%, 10년 40%, 15년 50%를 적용을 받게 됩니다.
즉, 장기보유세액 공제는 60세 이상에 적용되는 고령자 세액공제와 중복적용이 가능해 연령에 대한 세액공제율과 합하면 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
단, 장기보유세액공제와 고령자 세액공제를 합쳐서 전체 세액공제는 70%를 넘지 못하게 되어 있기에 최대 70%까지 공제를 받을 수 있다고 말하는 것입니다.
예컨대 정년퇴직한 만 65세 A씨가 서울 소재 아파트 1개 주택을 15년간 보유했고 이 아파트 공시가격이 11억원이라면 당초 종부세는 44만2000원이다.
그러나 연령·보유기간별 세액을 공제하면 13만2600원으로 대폭 줄어들게 된다.
여기에 공제 비율이 현재 최고 70%에서 올해부터 80%로 늘어날 예정으로 세금 계산 기준 금액이 아니라 산출된 세금을 깎아주는 것이어서 상당히 큰 혜택을 받게 될 것이기에 60세 이상 5년 이상 보유하는 경우에는 부부 공동명의보다는 단독소유가 유리할 수 있다고 하네요.
김 세무사는 “공시가격이 비싸 전체 보유세에서 종부세 비중이 클수록 단독 소유가 공동소유보다 세금 혜택이 더 클 수 있다”며 "고령자와 장기 보유자는 따져봐야 한다"고 말했다.
항상 세법은 공부를 해둬야 한다고 생각합니다.
서울은 투기지역, 투기과열지구 이기 때문에 분양권 전매가 힘듭니다.
소유권 등기시 전매가 가능하기도 하고, 분양가 상한제를 시행하게 되면 아예 전매가 금지되어 몇년씩 보유하고 있어야 하기 때문입니다.
그런데 이 분양권이 부부간은 예외적으로 허용하고 있다는 것을 알게 되었네요.
서울에서 입주 때까지 분양권 전매(매매·증여 등)가 금지돼 있지만 부부간에는 예외적으로 허용하고 있는데 이 분양권은 증여받더라도 아직 주택이 아닌 권리여서 취득세가 없고, 분양권 상태에서 증여하게 되면 계약금 기준, 납부한 중도금까지를 기준으로 증여세를 내면 되기 때문에 준공 후에 오르게 되는 아파트 시세 기준보다 훨씬 싸게 증여세를 낼 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 부부간 증여는 6억원 까지는 세금을 내지 않아도 되기 때문에, 아예 증여세를 내지 않아도 되는 경우도 있습니다.
분양권이 10억원이 넘는 경우에 계약금 20%인 2억원에 대해 증여를 하더라도 1억원 이기 때문에 증여세가 없기 때문입니다.
아울러 부부공동명의로 하는 경우에는 종합부동산세, 보유세도 상당히 절세할 수 있다고 하는데요.
아울러 양도세도 부부공동명의이기 때문에 인별 과세로 되어 있어 단독소유때 보다 양도세를 내는게 적을 수 있다고 말합니다.
하지만 고가 아파트를 보유하고 있는 경우에 60세 이상이고 5년 이상 보유한다면 부부 공동소유를 하게 되면 불리할 수 있다고도 말하고 있습니다.
장기보유세액 공제는 60세 이상에 적용되는 고령자 세액공제와 중복적용이 가능해 연령에 대한 세액공제율과 합하면 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있는데, 이 적용 대상은 단독소유일 경우에 해당되며 부부공동소유일 경우에는 적용이 안되기 때문이라고 하네요.
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