-
[20.04.21]강남3구,용산 15억초과 아파트 거래비중 감소/ 9억-15억이하 아파트 거래 비중 증가/ 2019년, 서울 거래 중 증여9.7%/ 성동,영등포,동작 신흥부촌 부상기사읽기 2020. 4. 22. 07:27728x90
2019년 12.16대책이후 15억 초과 아파트 거래는 줄어든 반면, 9억초과-15억이하 아파트 거래비중은 강남을 제외하면 증가한 것으로 나타나고 있다고 합니다.
강남3구 아파트값 주춤… 마·성·영 뜬다
https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20200421020010
[종합] 변화하는 서울 아파트 시장··· 강남의 대중화와 신 강남인 '마‧영‧성‧동' 등장
http://cnews.getnews.co.kr/view.php?ud=2020042009131217625cca1ceafd_16
자금 조사하자 현금 대신 부동산 줬다?… 서울 아파트 증여 급증
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020042013288050749
"집 파느니 물려주겠다" 15억 넘는 아파트 거래 비중 급감
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/04/20/2020042002821.html
여당 압승에 ‘급급매물’까지 나왔다… 강남 부동산 촉각
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924134130&code=11151500&cp=nv
기사 원문 - 강남의 대중화와 신(新)강남의 출현
강남3구와 용산 등 서울 아파트 시장의 15억 초과 고가주택의 거래비중은 감소한 반면 9억~15억 사이의 거래비중은 늘어났습니다.
한편, 서울의 증여 거래는 2019년에 9.7%나 급증하면서 전체 주택거래중 10건중 1건으로 나타났습니다. 구 강남이 주춤하는 사이에 신 강남이 뜨고 있습니다.
강남3구와 용산 등 서울 아파트 시장에 15억 초과 고가주택의 거래비중 감소
강남3구와 용산 등 서울 아파트시장 가격상승세를 리딩했던 선도지역에서 고가주택의 거래비중이 크게 줄어든 것으로 나타나고 있습니다.
고가주택에 대한 대출제한과 더불어 보유세 강화, 자금출처 조사 등 연이어 발표된 강력한 규제가 수요자들에게 압박등으로 15억 초과 고가주택의 거래비중은 감소하여 2019년 12.16대책 이후 고가주택으로 취급되는 15억 초과 거래된 아파트 비중을 살펴보면 서초구가 16.3%p(53.8%→37.5%), 용산이 9.4%p(32.9%→23.5%) 감소하며 감소폭이 컸고 강남(↓8.0%p)과 송파(↓5.8%p)도 기타 자치구보다 하락세가 두드러지게 나타났다고 직방에서는 얘기하고 있습니다.
9억초과-15억이하 아파트 거래 비중은 강남(↓4.4%p)을 제외하고는 서초(↑1.1%p), 송파(↑1.2%p), 용산(↑2.0%p)이 모두 증가
하지만 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중은 강남(↓4.4%p)을 제외하고는 서초(↑1.1%p), 송파(↑1.2%p), 용산(↑2.0%p)이 모두 증가하였는데, 2019년까지 9억초과-15억이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포·동작·성동·광진이었지만, 고가주택에 대한 매수세 감소로 강남3구 및 용산에서 그 비중을 높여가며 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중이 증가한 것으로 분석되었다고 합니다.
이처럼 고가주택 시장을 리딩한 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인은 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만, 증여와 같이 대체거래도 주요 원인으로 분석했다고 직방에서는 말하네요.
서울지역 아파트 증여 거래량 2019년 1만 2,514건, 전체 거래비중에서 증여 비율 9.7% 로 급등
실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7,408건에서 2018년 1만5,397건으로 2배 이상 증가했고, 2019년에도 1만2,514건을 기록했습니다. 비중으로 보면 전체거래 중 증여의 비율이 2018년 이전에는 2~4% 내외였지만, 2019년 9.7%까지 급등한 것으로 특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서 그 모습이 선명하게 나타나고 있다고 합니다.2017년 2,041건에서 2018년 5,183건, 2019년 3,130건을 기록했으며, 비중으로는 2018년 최고 17.4%까지 나타났다.
2020년에도 증여의 비율은 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있으며, 미신고분인 증여성 매매(특수관계인간 거래 시 최근 3개월 거래가액 기준 최고가액의 30%, 3억 한도까지 거래신고가 가능하며, 전세를 함께 넘기는 경우 소액으로 취득가능)거래까지 감안하면 실제비중은 공개된 수치보다 높을 것으로 예상된다고 합니다.
부부간 증여와 부자간 증여 방식도 있고, 전세를 함께 넘기는 부담부 증여도 있습니다.
한편 특수관계인간 거래는 증여가 아닌 일반 매매로 보고 있는데 예를 들어 내가 법인의 대표이거나 이사로 있으면서 개인소유의 집을 내가 소유하고 있거나 특수관계인으로 있는 법인에게 파는 경우 등은 증여가 아닌 것이 되기 때문에 위의 기사에서 말하는 것 처럼 공개된 수치보다 더 높을 것으로 예상하는 것입니다.
최근 2년 연속 서울 아파트시장에서 증여거래가 1만건 이상 이뤄진 것으로 조사됐습니다.
정부가 종합부동산세와 재산세 등 보유세를 인상하고 집을 팔 때 내는 양도소득세의 다주택자 중과를 시행하며 매도가 증가할 것으로 예상됐지만 집값이 하락해 손해를 보는 대신 가족간 증여를 택하는 경우가 많다는 것을 보여주고 있습니다.
고가주택시장을 리딩하는 지역에서 거래 비중이 감소한 주요원인은 대출규제와 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만 증여와 같은 대체 거래가 늘어난 것도 한 요인이라 생각합니다.
서울에서 2018년 이전까지만 하더라도 증여가 2~4%내외였는데 2019년에만 9.7%가 늘어났고, 2020년에도 1~2월만 하더라도 8.7%를 기록하는등 10건중 1건을 증여하고 있기에 이에 대한 영향이 없다고 할 수 없습니다.
강남3구, 용산 등 평균 거래 가격이 다소 줄었으나, 고가 주택 중심 거래 발생
강남3구와 용산 등 주요지역에서의 고가주택 거래비중이 감소하긴 했지만, 여전히 고가주택은 이들 지역을 중심으로 발생하고 있어, 2019년에 비해 평균거래가격이 다소 줄었지만 여전히 고가주택시장을 이끌고 있습니다.
강남권역 높은 가격 유지 이유는 재건축에 기인, 신축에 대한 기대감으로 시장 가격 오르고 있어, 재건축에 대한 비중은 축소되는 모양
강남을 겨냥한 핀셋형 규제에도 불구하고 여전히 강남권역이 높은 가격을 유지하는 이유는 결국 재건축에서 기인한 것으로 과거 투자상품으로 각광받던 재건축 사업장들 다수가 사업종료 후 신축으로 회귀하며 가격을 끌어올렸고, 재건축을 앞두고 있는 또다른 사업장들이 기대심리로 시장가격이 오르고 있기 때문이라고 합니다.
고가주택시장에서 강남권역이 차지하는 상징성은 여전하지만, 그 비중은 축소되는 모습을 보이는 중이라고 합니다.
거래가격을 기준으로 10분위 가격분포를 살펴보면 2010년 상위 10%에 해당하는 10분위의 가격하한선은 9.1억이었지만, 2019년에는 15.5억으로 약 70.3% 상승했다가, 2020년 11.2억으로 다소 조정된 모습을 보이고 있습니다.
가격의 하한선만 조정된 것이 아니라 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 조정된 것
주목할 점은 가격의 하한선만 조정된 것이 아니라 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 조정된 것이라고 합니다.
2018년에 거래상위 10%에 해당되는 아파트는 강남, 서초, 송파, 용산 등이 78.3%를 차지했고, 2019년에도 강남, 서초, 송파, 용산이 86.6%를 차지하였습니다.
하지만 2020년에는 강남, 송파, 서초, 용산의 상위10% 비중이 52.4%로 대폭 축소한 반면, 성동, 영등포, 동작, 마포 등 26.6%나 늘어났는데 재개발 사업 이후 신축 아파트가 입주하면서 비강남권 시장을 리딩하는 지역들이 거래가격 상위10%에 대거 포진해다고 합니다.
이는 저금리 영향에 따른 시장의 풍부한 유동성과 정부의 강력한 규제와 추가재제의 시그널로 강남 시장은 잠시 소강상태를 보이는 반면, 15억원 이하 아파트들에 대한 거래가 늘어나면서 생긴 풍선효과가 아닐까 생각합니다.
일부에서는 6월 양도세 중과 한시감면 기간종료를 앞두고 다주택자의 매물이 시장에 나올 것이라고 하지만 이는 급매로 소진되며 가격이 하락한 것처럼 보일 뿐 거래량이 많은 것도 아니기에 일반화하기에는 부족합니다.
여전히 강남권에 가격이 떨어지지 않는 이유는 결국 그만큼 수요가 많다는 뜻입니다.
투자자 선호도가 높은 강남권의 신축이나 사업속도가 빠른 재건축 단지들은 여전히 높은 가격을 유지하고 있기 때문입니다.
강남3구와 용산 등 전통적인 부촌으로 부각되는 지역들뿐 아니라 마포와 성동, 동작 등 신흥주거지로 각광받고 있는 지역들이 거래가격 상위 10%에 하나 둘 자리잡고 있다
강남3구와 용산 등 전통적인 부촌으로 부각되는 지역들뿐 아니라 마포와 성동, 동작 등 신흥주거지로 각광받고 있는 지역들이 거래가격 상위 10%에 하나 둘 자리잡고 있습니다.
정부의 규제가 집중되고, 재건축 사업도 지지부진한 사이 비(非)강남지역들이 부상했고, 이른바 풍선효과로 서울 전체의 가격이 상승하며 가격의 상향 평준화 양상이 짙어 지고 있습니다.
구(舊) 강남이 주춤하며 신(新)강남이 뜨고 있다
마포와 서대문, 동작, 성동 등은 도심권역이나 강남 접근성이 유리하고 한강변에 자리하고 있음에도 불구하고 신축 아파트가 많지 않아 그동안 가격 상승에 한계가 있었으나 재개발 사업의 연이은 종료와 신규로 출현한 아파트들이 가격을 끌어올리며 새로운 강남으로 각광받고 있는 있습니다.
(예를 들어 흑석의 경우에는 흑석이라 부르지 말고 "서반포" 라고 불리는 경우도 종종 있습니다.)
특히 이들 지역의 신축 전용 84㎡는 시장가격이 15억 내외를 보이며 어느덧 초고가아파트 지역 중 하나로 시장에서 자리잡아가고 있는 중입니다.
최근 가격이 1억원 안팎 떨어지긴 했지만 마포구 신수동 ‘신촌숲아이파크’ 전용 84㎡ 분양권은 지난 1월 16억 9500만원에 거래돼 강북 일반 아파트 최고가를 찍기도 했습니다.
결국 강남3구의 고가주택에 대한 규제가 강화도고 지속되면서, 거래시장에서 수요자나 공급자 모두 관망세를 보이는 비(非)강남권역에서 새로운 고가주택들이 출몰하고 있습니다.
‘풍부한 유동성’과 ‘부족한 신축 공급’, 그리고 ‘저금리’와 같은 가격상승 요인들이 본격적으로 시장에 투영되면서 새로운 고가주택이 탄생하고 있습니다.
이제는 서울 강남권 등 특정지역의 국지성이 아닌 한강변을 중심으로 서울 전역으로 확산되면서 가격차이에 따른 양극화가 진행되고 있습니다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "21대 총선이 종료되면서 정부의 부동산 정책방향에 대한 대중의 관심이 높아지고 있는 가운데, 가격 안정화로 진입장벽을 낮추는 정책 뿐 아니라 소셜 믹스가 가능한 주거상품제공 등의 다양한 정책 개입이 필요해 보인다"며 "가격의 인위적인 하향 조정만으로는 한계가 있는 만큼 주거의 공공 및 사회안정망 제공이라는 측면에서도 고민이 필요하다"고 했다.
한편, 서울 강남 재건축 급매물 출현등으로 매매가격 하락세가 시작된다고 하나, 급매물과 가격하락의 흐름으로 연관되진 않을 듯
규제 위주의 부동산정책을 추진해 온 여당이 총선에서 압승하자 서울 강남·재건축 급매물을 중심으로 매매가격 하락세가 시작됐다는 관측이 나오고 있고, 실제 급매물도 출현하고 있습니다.
하지만 강남권 중개업소 관계자들과 전문가들은 여전히 12·16 대책 발표 후 이어지던 관망세가 ‘급락장’으
로 전환됐다고 보기 어렵다는 데 무게를 두고 있습니다.
2020년 04월 20일 부동산업계에 따르면 현장에선 총선 실망감에 따른 급매물과 가격 하락의 흐름으로 이어지고 있지 않다고 보고 있습니다.
서울 강남구 은마아파트 일대의 한 공인중개업자는 “총선 전이든 후든 매물 자체가 없어진 지 오래돼 하락세가 시작됐다는 느낌은 들지 않는다”며 “매수 상담은 조금 늘었지만 결국 관망세가 이어지고 있다고 봐야 한다”고 말하였습니다.
총선 이후 부동산정책 강화를 우려한 이른바 ‘실망 매물’이 2억~3억원씩 급락한 가격에 나오고 있지만 큰 의미가 없다고 본 것입니다.
하지만 강남권 중개업소 관계자들과 전문가들은 여전히 12·16 대책 발표 후 이어지던 관망세가 ‘급락장’으로 전환됐다고 보기 어렵다는 데 무게를 두고 있다.
20일 부동산업계에 따르면 현장에선 총선 실망감에 따른 급매물과 가격 하락의 흐름이 체감되지 않는 모양새다. 서울 강남구 은마아파트 일대의 한 공인중개업자는 “총선 전이든 후든 매물 자체가 없어진 지 오래돼 하락세가 시작됐다는 느낌은 들지 않는다”며 “매수 상담은 조금 늘었지만 결국 관망세가 이어지고 있다고 봐야 한다”고 말했다. 총선 이후 부동산정책 강화를 우려한 이른바 ‘실망 매물’이 2억~3억원씩 급락한 가격에 나오고 있지만 큰 의미가 없다고 본 것이다.
그는 또 “최근에 저층 중심으로 나온 매물 2, 3개가 전부인데 설령 싸게 거래된다고 해도 매물은 그것으로 끝인데 시세에 영향을 줄 것 같지는 않다”고 말했다.
여당 압승에 ‘급급매물’까지 나왔다… 강남 부동산 촉각
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924134130&code=11151500&cp=nv
강남3구와 용산 등 서울 아파트 시장에 15억 초과 고가주택의 거래비중이 감소하였습니다.
하지만 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중은 강남(↓4.4%p)을 제외하고는 서초(↑1.1%p), 송파(↑1.2%p), 용산(↑2.0%p)이 모두 증가한 것으로 나타났다고 합니다.
고가주택 시장을 리딩한 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인은 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만, 증여와 같이 대체거래도 주요 원인이라고 분석하고 있습니다.
그 근거로 서울지역 아파트 증여 거래량 2018년 이전까지만 하더라도 2~4%의 증여거래량이 2018년, 2019년에 1만여건으로 전체 거래비중에서 증여 비율 9.7% 로 급등하였고, 2020년 1,2월까지만 하더라도 8.7%나 증여 거래가 일어나고 있기 때문이라 설명하고 있습니다.
2019년 12.16대책으로 15억을 중심으로 15억 초과 아파트는 거래비중이 줄어들면서 감소한 반면 9억 이상 15억 미만의 아파트들에 대해서는 거래비중이 늘어났습니다.
그렇지만 강남3구, 용산 등 평균 거래 가격이 다소 줄어들긴 했으나 여전히 고가 주택 중심의 거래는 발생하고 있습니다.
그러면서 강남권역은 높은 가격 유지하고 있는데 바로 재건축에 의한 신축에 대한 기대감으로 시장 가격 오르고 있다고 직방에서는 밝히고 있습니다.
그렇지만 이 재건축물건들은 투자성 물건으로 분류하고 있어 주변의 영향을 많이 받는 상품이기에 지금 같은 규제와 코로나19사태에 가격이 불안정한 모습을 보이기에 재건축 거래에 대한 비중은 축소되고 있습니다.
즉, 투자상품으로 각광받던 재건축 사업장들 다수가 사업종료 후 신축으로 회귀하며 가격을 끌어올렸고, 재건축을 앞두고 있는 또 다른 사업장들이 기대심리로 시장가격이 오르고 있는데, 현재 이들 재건축 시장의 분위기가 조금씩 가라고 앉고 있다고 생각합니다.
그런데 2020년에는 강남, 송파, 서초, 용산의 상위10% 비중이 52.4%로 대폭 축소한 반면, 성동, 영등포, 동작, 마포 등 26.6%나 늘어났는데 재개발 사업 이후 신축 아파트가 입주하면서 비강남권 시장을 리딩하는 지역들이 거래가격 상위10%에 대거 포진하게 되었다고 합니다.
강남3구와 용산 등 전통적인 부촌으로 부각되는 지역들뿐 아니라 마포와 성동, 동작 등 신흥주거지로 각광받고 있는 지역들이 거래가격 상위 10%에 하나 둘 자리잡고 있는 것으로 구(舊) 강남이 주춤하는 사이에 신(新)강남이 뜨고 있는 것입니다.
그렇다고 서울 강남 재건축 급매물 출현등으로 매매가격 하락세가 시작된다고 하지만 급매물과 가격하락의 흐름으로 연관되진 않을 것이라 생각합니다.
급매물이 시장을 들썩이게 만들긴 하지만 현장에선 매물을 구경도 못하는 현상은 지난해 12월 부동산정책 발표 이후 여러 번 반복됐습니다.
아울러 정부 여당의 압승으로 끝나면서 급매물이 나오고 있다고 언론에서 얘기를 하고 있으나 실제로 현장에서는 그런 물건을 쉽게 찾을 수 없을 뿐더러 이미 다른 현금부자들이 매수를 하는 상황이 연출되고 있다고 합니다.
결국 총선이 여당의 압승으로 끝난 것이나, 보유세에 대한 부담, 불확실성에 대한 불안감도 작용할 수하여 일부 매물이 시장으로 나오고 있는 상황일 수 있으나 이런 급매물의 영향으로 서울이 하락세로 전환되고 있다고 생각하지 않습니다.
급매 수준의 매물이 쌓여 있는 경우가 없기에 잠시 조정이 계속 이어질 수 있으나 지금 같은 상황에서 일부 매물만으로 하락세라고 말하기엔 어렵다고 생각합니다.
'기사읽기' 카테고리의 다른 글