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[20.06.05]목동5단지 1차 안전진단 통과/서울 아파트 10주만 보합, 주요단지 하락 반전 오르는 분위기/ 광교 중흥S클래스 52평 21억 기록/LH단지 상가 낙찰가율 높아기사읽기 2020. 6. 5. 07:41728x90
목동 5단지도 1차 안전진단 통과를 했습니다. 그리고 다음주 목동 6단지 2차 안전진단 결과가 나온다고 하네요.
목동 재건축 또 '호재'... 5단지도 1차 안전진단 '통과'
https://www.sedaily.com/NewsView/1Z3WBTI4QT재건축을 추진 중인 서울 양천구 목동 5단지가 1차 정밀안전진단에서 양천구청에서 D등급의 조건부 통과를 통보 받았다고 하네요.
이제 2차까지 통과하면 재건축을 추진할 수 있게 되었네요.
목동5단지
1986년 준공돼 올해 34년 차로 재건축 허용 연한(30년)을 충족한 상태다.
총 36동 1,848가구 규모의 대단지다.
양정고·한가람고 등이 가깝고 목동 학원가와도 인접했다.
목동 내에서도 교육환경이 우수한 곳이다.
2020년 04월 현황상에서는 목동 신시가지가 안전진단 신청을 다한 상태에서 이번에 5단지도 1차 통과를 하게 되었네요.
목동 신시가지 일대 2만6,000여가구 중 현재 목동6단지와 9단지가 1차 정밀안전진단을 통과한 상태고 나머지 단지들도 대부분 정밀안전진단을 신청한 상태입니다.
속도가 가장 빠른 목동6단지의 경우 다음주 2차 안전진단 결과가 나올 예정입니다.
목동6단지의 2차 안전진단결과에 따라 목동 신시가지의 재건축 사업의 향방이 결정되지 않을까 생각합니다.
2020년 04월 현황 2020년 4월 15일 총선이후, 서울 재건축단지 분위기/ 목동8단지 안전진단 심사 취소요청/ 성산시영 안전진단 통과/ 송파구 송파동 미성맨션 재건축 확정/ 2차안전진단 결과 주목
서울의 아파트가격이 10주만에 하락을 멈추고 V자 반등을 보이고 있습니다. 서울 전세가격도 수요대비 공급 부족으로 상승세를 이어가고 있습니다.
서울 아파트값 10주 만에 하락 멈춰
http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=202006042226005&code=920202서울 지역 아파트 매매가격이 10주 만에 보합세로 돌아섰고 전세가격도 수요 대비 공급이 부족한 현상이 이어지면서 상승세가 이어지고 있습니다.
2020년 06월 4일 한국감정원이 발표한 6월 1주(1일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승, 전세가격은 0.08% 상승했습니다.
매매가와 전세가 모두 상승폭이 0.01%포인트씩 상승했습니다.
서울 아파트 매매가격 가격변동 없는 보합(0.00%)으로 전환
3월 5주차 이후 9주 연속 가격이 하락했던 서울 아파트 매매가격은 이번주 들어 가격변동이 없는 보합(0.00%)으로 전환했습니다.
기준금리가 인하되고 절세 목적의 급매물이 소진된 이후 15억원 초과 단지의 가격 하락세 진정, 9억원 이하 중저가 단지 상승세 여전
한국감정원은 “기준금리가 인하되고 절세 목적의 급매물이 소진된 이후 15억원 초과 단지의 가격 하락세가 진정됐다”며 “9억원 이하 중저가 단지는 상승세를 보이며 보합세를 이끌었다”고 분석하고 있습니다.
이는 강남권의 서초(-0.04%)·강동(-0.04%)·강남(-0.03%)·송파구(-0.03%) 강북권의 마포(-0.03%)·용산구(-0.02%) 등의 가격 하락폭이 전주대비 감소한 영향이 크다 할 수 있습니다.
수도권, 지방, 5대광역시 상승폭 확대
수도권(0.10%→0.12%), 지방(0.06%→0.07%), 5대 광역시(0.06%→0.08%), 8개 도(0.05%→0.05%), 세종(0.28%→0.44%) 등 전국 대부분 지역의 매매가 상승폭이 전주 대비 높아진것으로 나타났습니다.
서울 전세가격 전주대비 0.04% 상승, 수도권 전세가격 0.11% 상승
한편, 서울 전세가격은 4~5월 중 상승폭이 매주 0.01~0.02% 수준에 머물다가 매매가격이 보합으로 돌아서면서 상승폭이 커져 전주 대비 0.04% 올랐습니다.
그리고 수도권 전세가격도 이번주엔 0.11% 오르면서 전주 0.08% 상승에 이어 상승폭을 확대하고 있습니다
서울, 수도권 전세가격 상승, 수요대비 공급 부족 현상
서울과 수도권에서는 전세수요 대비 공급 부족현상이 이어지면서 가격이 당분간 계속 오를 것으로 전망되고 있습니다.
이때껏 서울의 하락세를 이끌었던 곳은 강남권 재건축 단지들입니다.
이들 단지들이 코로나19사태, 정부의 부동산대책으로 인해 급매물을 던지면서 시세를 끌어내린 효과로 서울 전체 아파트 매매가격 상승율을 떨어뜨린 주된 요인이었습니다.
오히려 강북권의 중저가 아파트 9억원 미만 아파트들의 시세는 계속 상승중이었는데 6월 1일을 기점으로 한 절세 목적의 급매물이 소진내지는 매물을 거둬들이면서 시세를 끌어내리는 요인이 사라지게 되었습니다.
그렇다 보니 가격 하락이 컸던 강남권 아파트 매매가격 하락폭이 축소되었고, 반면 9억원 이하 중저가 단지의 상승세는 여전하다 보니 서울전체 평균 상승율이 보합을 유지한 것으로 나타난 것입니다.
앞으로 1~2달정도는 서울의 전체 매매가 상승율은 보합내지는 소폭 상승으로 하지 않을까 생각합니다.
전통적인 여름 비수기시즌이기 도래하고 있기 때문에 거래량이 그리 활발하지 않을 것이며 (부동산규제 등으로 거래량이 월등히 줄어든 것도 한몫하고 있습니다.) 이 기간동안에 나오는 매물도 급매물이 아닌 이상 집주인이 잘 내놓지 않기 때문입니다.
그런데 전세가격의 상승에 심상치 않습니다.
서울은 이번주 0.04% 상승하였는데 지난주에 0.02% 상승에 이어 2배의 상승율 확대를 보여주고 있습니다.
그리고 수도권은 이보다 더 높은 0.11%의 상승율을 보이고 있습니다.
서울과 수도권이 계속해서 전세가격의 상승율이 확대되는 모습을 보이고 있습니다.
서울은 특히 2021년에 공급이 거의 절벽이다 시피 없어 집니다.
경기도도 2021년에는 수요대비 공급이 부족한 상황이 발생합니다.
이 전세가격 상승은 매매하락의 하방을 지지해줍니다.
그리고 전세가격이 상승함으로 인해 매매가격을 밀어올리기도 합니다.
만약에 올해 아파트 매매 시장이 잠잠하게 넘어간다고 하더라도 내년 2021년의 매매시장은 다시 한번 상승할 요인으로 작용하지 않을까 생각합니다.
안장원의 부동산노트에서 "서울 아파트값 하락세가 둔화하며 주요 단지 가격이 바닥을 치고 오르는 분위기"라고 전하고 있습니다.
코로나에도 바닥친 서울 집값, 대장주는 그새 몸값 8억 뛰었다
https://news.joins.com/article/237931132019년 말 12·16대책 파장과 올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 불안이 주택시장에 가져온 충격이 걱정보다 크지 않은 것으로 나타나고 있습니다.
오히려 코로나19의 영향이 있는지 회의적인 반응도 나타나고 있다고 하네요.
수치상으로는 서울 아파트 가격은 약세 그러나 12.16대책 & 코로나19까지 겹친 악재에도 하락폭은 크지 않아
한국감정원에 따르면 지난해 12·16대책 이후 강남권(강남·서초·송파구) 아파트값이 지난 1월 하순 하락세로 돌아섰고 서울 전체 평균도 지난 3월 하순부터 ‘마이너스’이고, 2020년 05월 마지막주까지 강남이 19주째, 서울 평균이 10주째 연속 내림세를 기록하였습니다.
하지만 12·16대책에 코로나19까지 겹친 잇단 악재에도 하락 폭이 큰 편은 아니라고 전하고 하고 있습니다.
2008년 금융위기 이후 5개월간 강남권 아파트값이 7.5~8.3% 떨어졌고, 2018년 9·13대책 이후에도 3개월간 강남권이 7.7~9.7%, 서울 전체가 7.0% 각각 하락했는데
2020년 05월 기준으로 2019년 12월 대비 5개월간 강남권 아파트값이 자치구에 따라 1.1~1.8% 내렸고
지난 2월 이후 3개월간 서울 전체론 0.2% 밖에 하락하지 않았다고 하네요.
2019년 12월
~ 2020년 05월
2020년 02월
~ 2020년 05월
2008년 금융위기 이후
5개월간
2018년 9.13대책이후
3개월간
1.1~1.18% 하락
0.2% 하락
7.5~8.3% 하락
7.7~9.7% 하락
반면, 2020년 4월 거래량 역대 최저 기록
서울부동산정보광장에 따르면 2020년 4월 서울 아파트 매매계약 건수가 3017건으로 집계를 시작한 2006년 이후 가장 적은 4월 거래량이라고 전하고 있습니다.
강남권이 370건으로 지난해 4월(644건)의 절반 수준으로 급감한 수치인데 2020년 05월 건수가 2일까지 신고된 건수(2875건)로 추정해보면 5000건이 넘을 것으로 예상되는 가운데 2018년과 2019년 5월엔 각각 4500건 안팎으로 기록되어 있습니다.
2018년~2020년 까지로 볼때는 평균을 유지하고 있다고 할 수 있습니다.
4월달만의 거래량을 보자면 코로나19사태로 인한 거래량이 줄어들 것이라는 예상은 빗나갔네요.
서울 아파트값 하락세가 둔화하며 주요 단지 가격이 바닥을 치고 오르는 분위기다.
실거래가격 추이를 봐도 바닥을 치고 오르는 모양새라고 합니다.
국민주택 규모인 84㎡ 기준으로 자치구별로 지난달 가장 비싸게 거래된 아파트의 가격 추이를 조사했더니 서울 25개 구 중 15개 구의 지난달 거래가격이 지난해 12·16대책 이전 고점을 넘어선 역대 최고가를 기록했다고 합니다.
그리고 실거래가가 내린 지역도 계속 내리막보다 다시 오르는 분위기이라고 전하고 있습니다.
집값이 앞으로 ‘V’자, 그것도 깊이가 당초 우려보다 얕은 모양의 반등을 할 것이란 전망이 늘고 있다.
집값이 다시 오를 것이란 기대감이 강하기 때문에 정부의 잇따른 공급 대책에도 서울 아파트 공급 부족 불안 심리가 여전히 많다고 합니다.
코로나19가 반드시 극복돼 경제가 정상화할 것이란 믿음이 강하다 보니 실물 경제에 앞서 움직이는 주가가 오르는 것과 비슷하게 부동산 시장도 움직이고 있습니다.
아울러 1997년 외환위기와 2008년 금융위기를 비롯해 잇단 고강도 대책 이후 하락했다 다시 오른 집값 ‘학습효과’도 작용한 것으로 기사에서는 얘기하고 있습니다.
담보대출 금지된 15억 초과 주택의 거래도 다시 늘어나고 있다.
담보대출이 금지돼 자기 돈으로 사야 하는 15억원 초과 주택의 거래가 다시 늘고 있다고 합니다.
실거래 15억원 초과의 비율이 지난해 12·16 이전 10~12월 9.5%에서 올해 1~4월 4.6%로 줄었다가 지난달 9.5%로 많이 늘었는데 올해 들어 2020년 05월까지 거래된 15원 초과 아파트 1339가구로 총 거래금액이 2조8500억원, 가구당 21억3000만원이라고 합니다.
높은 청약경쟁율, 역대 최저 미분양 등의 분양 열기, 전세가격 상승 등 부동산 가격 하락의 버티목
하늘을 찌르는 청약 경쟁률과 역대 최저의 미분양 등 달아오른 분양시장도 주택시장에 긍정적인 요인으로 작용하고 하고 전셋가격도 강세인 상황이 집값 버팀목이 된다고 하네요.
과거 금융위기 때만 하더라도 전셋값도 하락하며 집값을 끌어 내리긴 하였지만 지금은 전셋값이 강세인 상황으로 2020년 들어 2020년 05월까지 누적 기준으로 서울 아파트 전셋값 상승률이 1.3%를 기록하면서 2015년 이후 최고치로 나타나고 있습니다.
특히 강남권은 1.8~3.3%로 서울 전셋값 상승세를 주도하고 있는데 이 전세가격 상승이 강남권 아파트가격의 하방을 지지해주고 있습니다.
하지만, 코로나19가 언제 끝나더라도 주택시장에 미치는 영향은 하반기부터 나타날 수 있다
하지만 앞으로 시장을 낙관만 해서는 안 된다.코로나19가 잡히기 전에는 안심할 수 없다. 요즘 수도권이 코로나19 비상이다. 코로나19가 언제 끝나더라도 주택시장에 미치는 영향은 하반기부터 나타날 수 있다. 코로나19 후폭풍에서 주택시장은 뒤쪽에 서 있다. 자영업자가 대출을 갚지 못하고 기업 구조조정 등으로 실직과 급여 감소가 늘어나면 급매물, 경매가 증가하며 집값 힘이 빠진다.
최근 거래 증가와 가격 회복 분위기가 ‘반짝 장세’로 그칠 수 있다. 정부가 6월 말까지 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하면서 다주택자 저가 매물이 증가하고 소화됐다.
정부가 지난 국회에서 처리하지 못한 종부세 강화 등을 새 국회에서 통과시키고 주택시장 규제의 고삐를 더욱 죄는 것도 섣부른 기대를 경계해야 할 이유다.
시장은 작은 등락을 거듭하며 움직인다.
이분의 기사를 읽으면서 부동산에 대한 안목을 넓힐 수 있다고 생각합니다.
꼭 한번 원문 기사를 읽어보시길 바랍니다.
경기 수원 광교 신도시에 20억원대 거래가 나왔습니다. 광교중흥S클래스 52평형이 21억에 실거래 되었네요.
규제강도 느슨한 광교선 아파트값 20억원 돌파도
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/574576/경기 수원 광교신도시에서 일반 아파트로는 처음으로 20억원대 거래가 나왔습니다.
`광교중흥S클래스` 전용면적 129㎡는 21억원에 거래
2020년 06월 04일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2020년 05월 15일 광교신도시 `광교중흥S클래스` 전용면적 129㎡는 21억원에 거래되었습니다.
펜트하우스를 제외한 광교 일반 아파트 중에서 20억원을 넘은 것은 처음이라고 합니다.
실제로 이 아파트 같은 평형은 작년 9월에 분양권으로 16억7400만원에 거래되었는데 9개월 만에 4억500만원 가까이 뛴 것입니다.
광교, 조정대상지역으로 규제 강도가 상대적으로 느슨
광교는 신분당선을 활용하면 서울 강남 접근성이 좋은 데다 판교 등 배후 수요도 갖추고 있어 관심이 높은 지역으로 서울이 15억원 초과 아파트 대출 금지 등 각종 규제를 받는 사이 조정대상지역이라 규제 강도가 상대적으로 느슨한 광교 지역이 수혜 효과를 입고 있다는 분석하고 있습니다.
조정대상지역으로 15억원을 넘는 초고가 주택이라 해도 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분은 가격의 30% 담보대출 가능
실제로 광교신도시는 조정대상지역으로 15억원을 넘는 초고가 주택이라 해도 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분은 가격의 30%를 담보대출받을 수 있습니다.
그렇다 보니 광교신도시에선 15억원을 초과하는 거래가 여러 건 나왔는데 `자연앤자이2단지` 전용 125㎡는 2020년 05월 15억2000만원, 전용 148㎡는 17억8500만원에 거래되었고, `e편한세상광교` 전용 145㎡는 2월 15억원에 거래됐다고 합니다.
광교가 속한 수원 영통구는 2020년 06월 01일 기준 전주 대비 0.27% 오르며 상승세
광교가 속한 수원 영통구는 지난 1일 기준 전주 대비 0.27% 오르며 상승세를 이어가고 있습니다.
올해 이 지역을 조정대상지역으로 지정한 `2·20 대책`으로 상승폭은 줄었지만 오름세는 유지하고 있으면서 2020년 5개월동안 영통구 아파트값은 13.37% 올라 수원 팔달구, 권선구에 이어 전국에서 3번째로 높게 나타났습니다.
부동산 규제로 초고가 아파트에 대해서 담보대출없이 매입을 못할 것이라고 생각하실 수 있으나 조정대상이나 비규제지역은 대출이 나옵니다.
이는 달리 생각한다면 서울이나 규제지역에서 대출이 나온다고 한다면 매입을 할려는 수요가 많을 것이라고 생각합니다.
광교가 나쁜 것은 아니나 그렇다고 해서 서울만큼 좋은 곳이라고 생각되진 않습니다.
그런데 조정대상지역으로 대출이 나오다 보니 초고가 아파트를 매입하면서 시세가 계속 상승하고 있다고 생각합니다.
광교뿐만 아니라 동탄, 5대 광역시에서도 충분히 나타날 수 있다고 생각합니다.
이에 대해 정부가 지켜보고 있다고 하는데 2020년 하반기 주택시장이 상승세를 계속 이어간다면 정부의 추가 부동산 대책이 나오지 않을까 생각합니다.
광교호수공원에서 본 아파트 전경/ 광교더샵레이크파크, 힐스테이트광교, 에일린의 뜰, 광교 중흥S클래스, 광교아이파크, 휴먼시아 21단지 22단지
상가경기는 최악인데 반해 아파트 단지내 상가는 특히 대단지의 상가는 인기가 많습니다. LH단지의 상가가 인기 많은 이유는 대단지에 상대적으로 분양가가 저렴하기 때문입니다.
상가경기 최악인데... LH 단지내 상가 상반기 56곳 중 54개 팔렸다
고양향동A-3BL단지내상가분양공고문.pdf0.20MB분양공고문(화성동탄2A84블록단지내상가).pdf0.19MB원주태장(국민)A-1BL단지내상가수의계약공고.pdf0.10MB파주운정A39블록단지내상가공고문(최종).pdf0.21MB경기 위축에다 코로나 쇼크 등으로 상가 시장이 얼어붙고 있는 가운데 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 단지 내 상가는 여전한 인기가 많습니다.
올 상반기 공급된 단지 내 상가 56개 점포 중 단 두 곳을 제외한 54개가 팔려
올 상반기 공급된 단지 내 상가 56개 점포 중 단 두 곳을 제외한 54개가 팔렸고, 일부 상가는 분양가의 세 배에 육박하는 가격에 낙찰되기도 하였습니다.
민간 단지의 상가보다 분양가가 저렴할 뿐 아니라 대단지로 이뤄져 배후수요가 풍부하다는 점이 주효했다는 분석입니다.
유찰된 상가는 파주 운정 A-39블록과 원주 태장 A-1블록에서 각각 한 곳씩
유찰된 상가는 파주 운정 A-39블록과 원주 태장 A-1블록에서 각각 한 곳씩 나왔습니다.
파주운정 A-39블록(행복주택) 단지내상가로 총세대수 580세대로 주로 소형평형대의 아파트 단지내 상가입니다.
원주 태장 A-1블록은 국민임대주택단지로 총 464세대의 중소형단지입니다.
최고 낙찰가율은 화성 동탄2 A84블록, 해당 상가의 예정가는 2억5,000만원이었지만 284%에 달하는 7억1,111만원에 낙찰
최고 낙찰가율은 화성 동탄2 A84블록으로 해당 상가의 예정가는 2억5,000만원이었지만 284%에 달하는 7억1,111만원에 낙찰되었다고 합니다.
분양가의 세 배에 육박하는 가격인데 이 단지 상가의 평균 낙찰가율은 177%로, 올 상반기에 공급된 점포 중 가장 높았다고 하네요.
공공분양으로 800세대가 입주하는 아파트로 주로 대형으로 이뤄진 단지입니다.
고양 향동 A3블록, 4억3,910만원짜리 상가 7억6,199만원에 낙찰되며 174%의 낙찰가율
고양 향동 A3블록에서도 4억3,910만원짜리 상가가 7억6,199만원에 낙찰되며 174%의 낙찰가율을 기록했습니다.
위의 이미지만 보자면 해당 아파트 단지내 상가이외에 다른 상가건물이 진입하기 쉽지 않은 아파트입니다.
공공분양으로 1,059세대가 들어오는 단지이기에 아파트내 상가를 이용할 밖에 없겠네요.
충북 혁신 B3-1블록, 2억 1,300만원짜리 상가 5억 3,700만원 낙찰 평균 낙찰가율은 171%
충북 혁신 B3-1블록의 평균 낙찰가율은 171%였는데 해당 단지의 최고 낙찰가율은 252%을 기록했습니다.
2억1,300만원짜리 상가가 5억3,700만원에 팔렸다고 하네요.
대구 연경 S1블록 단지, 1억 9,300만원짜리 상가 3억 3,960만원 낙찰, 176% 기록
대구 연경 S1블록 단지에서도 예정가(1억9,300만원)의 176% 수준인 3억3,960만원에 낙찰되기도 하였습니다.
LH 단지 내 상가, 민간 상가 대비 저렴한 가격, 단지 규모가 커 배후수요 풍부
전문가들은 LH 단지 내 상가의 인기 요인으로 민간 상가 대비 저렴한 가격을 먼저 꼽습니다.
그리고 단지 규모가 커 배후수요가 풍부하다는 점도 영향을 미쳤다고 하네요.
그러면서 보통 예정가 대비 120~130% 정도를 적정 낙찰가율로 보는데 예정가보다 2배 넘는 가격에 상가가 낙찰되는 경우 수익율 부문에서 적정한 임대료 수준을 맞추기 쉽지 않기에 주의해야 한다고 하네요.
박대원 상가정보연구소장은 “보통 예정가 대비 120~130% 정도를 적정 낙찰가율로 본다”며 “예정가의 2배가 넘는 가격에 상가가 낙찰될 경우 요즘같이 경기가 좋지 않은 상황에서는 임대료 수준을 맞추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다”고 주의를 당부했다
LH청약센터 - 상가분양
아파트 단지내 상가의 경우에는 다른 상업지구 상가보다는 접근하기는 쉬울 수 있으나 그렇다고 무턱대고 진입하시는건 아니라고 생각합니다.
위에서 낙찰가율이 높은 단지와 유찰된 단지들을 꼼꼼히 비교해 보시면 왜 그런지 이해하실 수 있을 거라 생각합니다.
대단지로써 주변 여건을 꼭 고려해야 하며 다른 경쟁자들이 없는 위치의 상가인지를 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다
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