[20.06.09]전국 신축 아파트 평균 전세가율 76.6%, 서울 전세가율 86.3%/ HUG, 둔촌주공 3.3㎡당 2천910만원 통보, 조합측 갈등심화/ 르엘 신반포 파크애비뉴

전국 신축 아파트의 평균 전세가율 76.6%, 서울 전세가율은 86.3%라고 합니다. 서울 분양가 10억원 아파트의 경우 전세를 놓게 된다고 할때 필요자금은 2억원을 넘지 않네요.

분양가 10억 아파트, 당장 내 손에 1억5000만원 있으면 산다 https://news.joins.com/article/23796576

원문 기사

서울 전세 레버리지를 활용한 분양대금 조달 유리해! https://1boon.kakao.com/zigbang/5edd976417371c537f414cc8

직방이 입주한 지 1년이 지나지 않은 전국 신축 아파트의 분양가 기준 전세가율(분양가 대비 전셋값 비율)을 분석한 결과, 서울의 경우 전세가율은 86.3%로 1억 3700만원만 있으면 되고, 전국평균적으로 전세가율이 76.6%로 2억 3,400만원만 있으면 된다고 하네요.

여기서 나오는 전셋가격은 국토교통부가 공개하는 실거래가(이달 3일)를 기준으로 삼았다고 합니다.

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​전국 신축 아파트의 평균 전세가율은 76.6%, 서울 전세가율은 86.3%

직방의 조사에 따르면 전국 신축 아파트의 평균 전세가율은 76.6%로, 2년 만에 7.1%포인트 올랐고, 서울 전세가율은 86.3% 로 2년 새 1.7%포인트 올랐습니다.

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신축 분양 10억원 아파트, 실제 필요한 자금 2억원을 넘지 않아

예컨대 서울의 분양가 10억원인 아파트의 전세보증금이 8억6300만원이라는 의미로 실제 필요한 금액은 전세금을 뺀 나머지 금액인 1억3700만원만 있으면 되는 것으로 나타났습니다.

취·등록세와 부동산 중개수수료를 포함해도 실제 필요한 자금은 2억원을 넘지 않는 것입니다.

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수도권 2년 새 전세가율이 5.8%포인트 상승한 76.4%

지방 2년 새 전세가율이 6.8%포인트 상승한 73.3%

서울 2년 새 전세가율은 1.7%포인트 상승한 86.3%

서울에선 아예 싸거나 비싼 신축 아파트 전세가율이 높게 나타나고 있다고 합니다.

서울 신축 아파트 중 4억원 이하의 전세가율은 90%이라고 하네요.

분양가가 4억원인 아파트를 분양 받아 2~3년 완공된 이후 전세를 준다면 실제 필요한 자금은 4000만원이라는 의미입니다.

수도권은 6억~9억원 이하 전세가율이 90.7%로 높았다. 지방은 가격대별 평균 전세가율이 70%였지만, 15억원 초과는 53.7%로 낮다고 합니다.

분양가	전세가율
4억원 이하	90%
4억~6억원 이하	89.8%
6억~9억원 이하	81.6%
15억원 초과	89.6%

 

2~3년전에 분양할 당시 4억원대의 소형평형 아파트가 있었지요.

그리고 서울의 경우 분양을 받고 2~3년 사이에 사세가 오른 경우가 대부분이기 때문에 이런 해석이 가능한 것입니다.

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신축 아파트의 전세가율 상승, 주택 규제 영향 커

1. 투기수요 막기 위해 분양가, 세금, 대출 막아놓으니 매매수요가 전세수요로 돌아서

신축 아파트의 전세가율이 오른 데는 주택 규제 영향이 크다고 합니다.

투기 수요를 막기 위해 분양가‧세금‧대출 등을 옥죄이자 집을 사려던 수요가 전세로 돌아서면서 전세수요가 늘고 있기 때문이라고 기사에서는 언급하고 있습니다.

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​2. 민간택지 분양가 상한제, 초과이익환수제 등으로 신규 공급이 원활하지 않을 것이라는 우려가 커지면서 새 아파트 선호도가 더 높아져

민간택지 분양가 상한제, 초과이익환수제 등으로 신규 공급이 원활하지 않을 것이라는 우려가 커지면서 새 아파트 선호도가 더 높아지고 있습니다.

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입주 1년 이내 아파트와 그외 아파트의 전세가율 차이 커

실제 입주 1년이 지난 기존 아파트와 1년 이내 신축 아파트의 전세가율에는 큰 차이를 보이고 있습니다.

특히 서울 신축 아파트 전세가율은 기존 아파트보다 29.6% 높게 형성되어 있고 대전(25.1%), 세종(20.3%), 광주(12.6%)도 신축 아파트와 기존 아파트 간 전세가율 차이가 큰 것으로 나타났습니다.

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신축수요가 그만큼 크다는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 1년이내 신축의 공급량은 한정되어 있기 때문에 이 물량이 소진되게 된다면 다시 기축에 대한 전세수요가 늘어날 것이라 생각합니다.

그렇게 1년이상된 신축에 대한 수요도 어느정도 차오르게 된다면 다시 2년 ~ 5년 이내 신축등에 다시 몰리는 등 점점 그 영향이 연식이 오래되어 가는 구축으로 까지 영향을 미칠 것이라 생각합니다.

서울의 경우 2021년에는 공급이 거의 없습니다.

앞으로 전세가격이 오를 일만 남았다고 해도 과언이 아니라고 생각합니다.

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​HUG가 둔촌주공의 일반분양가를 3.3㎡당 일반분양가 2천910만원 가능하다고 통보하면서 조합원 갈등이 심화되고 있습니다. 조합측은 2020년 7월초에 총회를 열고 이에 대해 논의를 하겠다고 하네요.

둔촌주공 재건축 분양방식·가격 내달초 확정…커지는 내부 갈등(종합) https://www.yna.co.kr/view/AKR20200608077051003?input=1195m

2020년 06월 08일 도시정비업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 둔촌주공 재건축 조합에 선분양 시 3.3㎡당 일반분양가 2천910만원이 가능하다고 통보했고, 조합은 2020년 07월 초 임시총회를 열어 이 가격을 수용할지 여부를 결정할 예정이라고 합니다.

이에 일부 조합원은 애초 알려진 분양가(3.3㎡ 2천970만원)보다 60만원이나 낮아졌다면서 반발하고 있다고 하네요.

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​주택도시보증공사(HUG), 둔촌주공 재건축 조합에 선분양 시 3.3㎡당 일반분양가 2천910만원 가능 통보

HUG는 둔촌주공 조합에 3.3㎡당 2910만원의 일반분양가 의견을 최종 전달한 것으로 알려지고 있습니다.

3.3㎡당 2910만원은 그동안 조합이 고수했던 3550만원보다 평당 600만원 이상 내려간 금액인데 이렇게 되면 예상보다 사업성이 악화돼 조합원들의 가구당 추가 분담금 규모가 약 1억2000만원 선으로 추산하고 있습니다.

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​인근 단지 보다 훨씬 낮은 일반 분양가

2016년 준공, 송파구 성내동 올림픽파크한양수자인 482세대 규모	3.3㎡당 평균 매매가가 3600만원대 형성 전용면적 84㎡ 평형 기준 2019년 말 실거래가가 11억원
2020년 동작구, 흑석3구역 흑석리버파크자이	3.3㎡당 2813만원대에 분양 전용 59㎡평형 기준 6억4000만∼7억원대 전용 84㎡평형 기준 9억∼10억원대에 분양
2020년 강동구 길동 e편한세상강동에코포레	전용 84㎡평형의 매매 시세가 12억5000만원선

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조합측, 일반분양가에 대한 민간 연구 용역을 진행한 결과, 후분양시 예상 분양가가 3.3㎡당 3천561만7천원인 것으로 추산

더욱이 조합이 후분양 시 일반분양가에 대한 민간 연구 용역을 진행한 결과 예상 분양가가 3.3㎡당 3천561만7천원인 것으로 추산된다는 보고서 내용이 이날 공개되면서 논란은 일고 있다고 합니다.

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둔촌주공 조합은 이날 관리처분계획 변경과 예산안 수립 등을 주요 안건으로 긴급 소집한 대의원회를 개최

2020년 06월 08일 관리처분계획 변경과 예산안 수립등의 주요안건에 대해서 논의를 하였다고 하네요.

관리처분계획 변경안에는 일반분양가와 관련한 내용이 포함되어 있었다고 합니다,

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둔촌주공 조합, 2020년 07월 초 관리처분계획 변경 총회 개최

2020년 07월 초 관리처분계획 변경 총회를 개최한다는 안건은 원안대로 통과됐지만, 일반분양가 산정에 대해서는 대의원들 사이에서도 의견이 분분했던 것으로 전해지고 있다고 합니다.

특히 회의에서 후분양시 3.3㎡당 3천561만7천원인 것으로 추산되는 보고서가 공개되면서 논란이 커져 결국 내달 초 임시 총회 날짜와 장소 선택을 조합장에게 위임한다는 결의도 이뤄지지 못했다고 하네요.

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​둔촌주공 재건축 비상대책위원회 측, 조합장을 해임, 후분양으로 사업을 진행해야 한다고 주장

애초 조합은 3.3㎡당 3천550만원의 일반 분양가를 원했지만, 고분양가를 관리하는 HUG는 3.3㎡당 2천900만원대에 분양가를 책정해야 한다는 방침을 고수하며 통보하였습니다.

이에 재건축 비상대책위원회측은 HUG가 제시한 분양가로 사업이 진행되면 조합원당 분담금이 1억2천만∼1억3천만원 늘어나기 때문에 후분양으로 사업을 진행해야 한다고 주장하고 있습니다.

그리고 애초 알려진 분양가(3.3㎡ 2천970만원)보다 60만원이나 낮아졌다면서 분양가 협상 실패의 책임을 물어 조합장을 해임하고, 향후 조합 총회를 막기 위한 가처분 소송도 추진한다고 하네요.

이날 대의원회가 개최된 장소에는 조합원 수십 명이 선분양과 3.3㎡당 2천910만원의 일반분양가를 반대한다는 피켓을 들고 항의하기도 하였습니다.

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둔촌주공 조합은 7월 초 임시총회를 열고 선분양 여부를 결정할 방침이다. 조합 관계자는 "후분양 때 일반 분양가격 3.3㎡당 3561만원은 예상치일 뿐 지자체 분양가심사위원회 심의를 받아야 한다는 점과, HUG 기준에 따른 선분양 때는 조합원 개별 부담금이 얼마나 되는지 등을 조합원들께 설명하고 총회에서 사업 진행 방향을 결정하려 한다"고 말했다.

 

둔촌주공이 HUG의 고분양가 관리 정책에 의해 말도 주변시세보다 낮은 분양가를 통보 받고서 고심이 클 것이라 생각되네요.

2020년 07월초에 HUG의 분양가를 받아 들일지 아니면 후분양으로 전환할지 가늠하기 쉽지 않네요.

일부 조합원은 단지규모가 크기가 크고 자금 압박을 받는 시공사 때문에 후분양을 가는 것이 현실적으로 어렵다고 말하지만 조합측이 시공사 편을 드는 이유에 대해서는 선뜻 납득이 가지 않네요.

여하튼 7월초 총회에서 어떤 결과가 나오든 조합측이 되었든 분양을 기다리고 있던 청약 대기자가 되었든 큰 반향을 일으킬 것이라 생각합니다.

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​서울 서초구 '르엘 신반포 파크애비뉴' 1순위 청약 경쟁률이 최고 574.3대 1을 기록했습니다. 예상은 했지만 10억이 넘어 중도금대출도 안나오는데 1.1만개나 몰린 것에 현금가지고 있는 분들이 많다는 생각이 드네요.

'르엘 신반포 파크애비뉴' 98가구 모집에 청약통장 1.1만개…114대1 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020060819395371466

서울 서초구 '르엘 신반포 파크애비뉴' 1순위 청약 경쟁률이 최고 574.3대 1을 기록했습니다.

단지명	르엘 신반포 파크애비뉴
위치	서울시 서초구 잠원동 52-2 외 1필지
사업형태 / 시행사	재건축 / 신반포13차 주택재건축정비조합
규모	지하3층~지상35층, 3개동, 총 330가구 규모
분양시기	2020년 05월 28일
입주시기	2023년 06월 예정
평균 분양가	3.3㎡당 평균 분양가 4849만원 49~107㎡의 분양가 10억900만~20억5500만원
홈페이지	http://www.lottecastle.co.kr/apt/aptMain/main.do?aptCd=AT00261

서울 서초구 '르엘 신반포 파크애비뉴'는 서울 지하철 3호선 잠원역과 신사역을 모두 도보로 이용할 수 있고, 신세계백화점(강남점)과 센트럴시티 등 고속버스터미널 상권을 이용 할 수 있습니다.

주변에 가톨릭대 서울성모병원과 국립중앙도서관 등이 있고, 신동초등학교와 신동중학교는 도보로 통학이 가능합니다.

또한 한강 주변 잠원 한강공원, 명주근린공원 등의 녹지공간도 풍부한 입지입니다.

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​평균 경쟁률 114.3대 1

2020년 06월 8일 한국감정원 청약홈에 따르면 르엘 신반포 파크애비뉴가 이날 모집한 1순위 당해지역 청약 98가구 모집에 총 1만1205개의 청약 통장이 몰리면서 평균 경쟁률은 114.3대 1을 기록했습니다.

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최고 경쟁률 574.3대 1 , 6가구 모집의 107.97㎡(이하 전용면적)

최고 경쟁률은 107.97㎡(이하 전용면적)에서 나왔다. 6가구 모집에 3446명이 몰려 경쟁률 574.3대1을 기록했습니다.

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49.98㎡타입 6가구 모집, 170.3대 1로 1,022명 신청

49.98㎡가 6가구 모집에 1022명이 몰려 170.3대 1을 기록했습니다.

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59.99㎡타입 25가구 모집, 127.4대1로 3185명 신청

59.99㎡가 25가구 모집에 3185명이 몰려 127.4대1을 기록했습니다.

이밖에 84.92㎡가 55.2대1, 84.94㎡가 63.6대 1의 경쟁률을 보였다고 하네요.

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3.3㎡당 평균 분양가 4849만원 / 49~107㎡의 분양가 10억900만~20억5500만원

3.3㎡당 평균 분양가는 4849만원로써 49~107㎡의 분양가는 10억900만~20억5500만원이라고 합니다.

확실히 주변시세보다 쌉니다. 

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1.1만개의 청약통장이 몰렸습니다.

9억원 이상 분양가이기 때문에 중도금 대출이 나오지 않습니다.

그런데도 이렇게 많은 통장이 신청을 한 것에 주변에 현금을 가지고 있는 분들이 많다는 것을 새삼 느끼게 하네요.

그렇다는 것은 이들 현금 부자들이 소진될때까지는 입지 좋은 지역의 분양시장에 대한 인기는 당분간 계속될 것이라고 봐야 하지 않을까 생각합니다.