[20.06.12]홍남기부총리,부동산추가규제 언급/ 안산,화성,인천등 비규제지역 오름세 뚜렷/ 대전,세종,충북 청주등 상승세/ 서울 아파트 상승 반등/ 서울 3억원대 아파트 감소

2020년 06월 11일 홍남기 부총리님이 경각심을 갖고 집값 상승을 지켜보고 있다고 발언하면서 추가규제에 대한 얘기가 나오네요.

지역 안 가리고 꿈틀대는 집값…추가 규제 카드 ‘만지작’ http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=202006112119005&code=920202

홍남기 부총리님이 2020년 06월 11일 ’제6차 비상경제 중앙대책본부(경제중대본) 회의’에서 "최근 서울, 수도권 규제 지역의 주택가격 하락세가 주춤하고 비규제지역의 가격상승세도 지속 포착돼 정부는 경각심을 갖고 예의 점검 중"이라고 말해습니다.

그러면서 “규제지역이든 비규제지역이든 필요한 조치는 다 할 것”이라고 말하였습니다.

이에 국토부 관계자도 “시장 상황을 좀 더 면밀하게 검토한 뒤 추가 대책이 필요한지 여부를 판단할 것”이라고 말하였습니다.

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그렇다 보니 비규제지역의 경우 규제지역으로의 신규 편입, 기존 규제지역은 규제 상향 등의 조치가 예상이 되네요.

수도권에서는 인천·경기 군포·수원 등이, 지방에서는 대전·충북 청주 등이 유력한 추가 규제 대상 지역으로 거론되고 있다고 기사에서 언급하고 있습니다.

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서울중심의 부동산 규제를 피해 경기도의 규제·비규제 지역을 가리지 않고 집값이 오르는 추세

2019년 12·16대책 이후 집중 규제지역인 서울의 경우 9주 연속 집값이 하락하며 안정되는 모습을 보였지만 2020년 6월 절세 물량 대부분 소진되면서 그동안 하락세를 보이던 서울도 다시 반등하고 있습니다.

그간 진정세를 보였던 서울은 6월 기한의 절세매물 거래가 거의 완료됐고, 추격매수 수요가 늘면서 다시 매매호가가 올라가고 있는 와중에 한국감정원이 2020년 06월 2째주 발표한 아파트 가격동향 자료를 보면 서울 지역 아파트 매매가격은 전주 대비 0.02% 올라 11주 만에 상승세로 돌아섰습니다.

이런 와중에 시중자금이 정부의 서울중심의 부동산 규제로 인해 비규제지역으로 몰리면서 수도권 광역급행철도(GTX)나 택지 개발 등 개발 호재가 있는 수도권 지역을 중심으로 집값이 상승하였습니다.

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​안산·화성 등 경기 남부, 인천 정비지역·역세권 등, 비규제지역 오름세 뚜렷/ 대전, 세종, 충북 청주등 상승세

경기도는 규제·비규제 지역을 가리지 않고 집값이 오르는 추세입니다.

2019년 12월말 대비 비규제지역에선 안산(4.50%), 화성(6.53%), 오산(4.63%) 등 경기 남부지역을 중심으로 오름폭이 컸고, 규제지역에선 조정대상지역으로 묶인 수원(10.66%), 구리(10.11%), 용인(6.54%), 시흥(5.56%) 등의 집값이 상승하였습니다.

특히 수원 영통(14.70%)과 용인 수지(11.02%)의 경우 조정지역임에도 전국 1·2위의 집값 상승폭을 보였습니다.

비규제지역이자 GTX-C 노선이 확정된 경기 군포시는 올 들어 집값이 작년 말보다 10.69% 상승하였습니다.

비규제지역인 인천도 정비사업이 있는 곳과 역세권을 중심으로 집값이 꾸준히 오르면서 연수구가 7.99%, 서구가 5.20% 각각 오르는 등 인천 지역은 평균 3.92%의 집값 상승률을 보였습니다.

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지방에서는 비규제지역인 대전 집값이 작년 말 대비 5.07% 올랐고, 규제지역인 세종은 같은 기간 10.25%나 상승했습니다.

방사광가속기 유치가 확정된 충북 청주도 5월 한 달간 집값이 전월 대비 0.33% 오르면서 급등세를 보이고 있습니다.

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정부, 집값이 크게 오른 지역 중심의 비규제지역은 ‘조정대상지역’으로, 기존 조정대상지역은 ‘투기과열지구’로 각각 지정하는 방법으로 규제를 강화할 듯

부동산업계에서는 정부가 일단 집값이 크게 오른 지역을 중심으로 비규제지역은 ‘조정대상지역’으로, 기존 조정대상지역은 ‘투기과열지구’로 각각 지정하는 방법으로 규제를 강화할 것으로 보고 있습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제지역 확대와 함께 주택담보대출이나 최근 풍선효과가 보이는 주거용 오피스텔 관련 규제를 강화할 가능성이 있다”며 “토지거래허가구역 추가 지정, 부동산 불법거래 현장 단속 강화 등 여러 규제책을 마련할 것으로 본다”고 말했다.

 

2019년 12.16대책에서 서울중심의 부동산 규제정책으로 인해 부동산 수요층들이 경기도로 퍼져나가면서 경기도의 부동산 상승을 불러 일으켰습니다.

그리고 이런 경기도를 중심으로 한 부동산 상승에 정부는 추가 부동산 규제를 언급하였습니다.

많이 풀린 막대한 유동자금들이 주식과 부동산으로 유입되고 있는 상황에 대해서 정부가 21번째 추가 부동산 대책을 마련하겠다는 것으로 보여집니다.

그렇지만 이런 부동산 추가규제로 인해 과연 집값이 잡힐지는 의문입니다.

2019년 12.16대책 이후에도 2020년 02.20일 부동산대책으로 경기도 수원 등에 대해 조정대상지역으로 규제를 하였습니다.

그러나 수원의 가격상승은 멈추지 않고 있고 그 후로도 계속 상승을 지속하였습니다.

그리고 고가주택에 대한 부동산 대출 규제로 거래가 뜸해지면서 6월 절세 급매물건만 거래되면서 조정을 받고 있던 서울의 집값이 다시 반등하며 오르고 있습니다.

한국감정원에 따르면 6월 2째주 서울의 아파트가 석달만에 반등하였다고 밝혔습니다.

정부의 부동산 규제정책이 힘을 잃어가고 있습니다.

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이번에 추가로 규제지역을 확대하여 지정한다고 하더라도 넘쳐나는 유동자금의 유입으로 인한 부동산 가격의 상승에는 큰 힘을 발휘하긴 힘들다고 생각합니다.

오히려 이런 유동자금의 유입으로 부동산에 거품이 끼어 들고 있는 상황이라고 생각합니다.

이런 거품이 꺼지기 시작할때 본격적인 부동산의 하락기를 맞이할 것이라 생각하고 있습니다.

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하지만 전세계적인 저금리 기조속에서 당장 거품이 꺼질 상황은 아니기에 앞으로 몇년간은 더 지속되지 않을까하는 생각도 하게 됩니다.

통화량이 2020년 04월에 3018조6000억원이 넘어가고 있습니다.

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그리고 정부는 추경 3차를 예고하고 있습니다.

정부가 역대 최대 35조3000억원 규모의 2020년도 제3회 추가경정예산안을 2020년 06월 04일 국회에 제출하였습니다.

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부동산에서만 놓고 보자면 2020년 하반기부터 3기신도시에 대한 토지보상을 시행하겠다고 정부는 계획하고 있습니다.

정부가 계획하고 있는 것들만 보더라도 그만큼 더 많은 돈이 시중에 풀리게 됩니다.

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이런 유동성이 강한 시장에서 정부의 부동산 정책은 힘을 잃고, 부동산 가격에 거품이 끼어들면서 상승할 것이라 생각합니다.

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한국감정원, 6월 둘째주, 매매지수 전국 0.12% 상승, 서울은 0.2% 상승하였습니다. 서울의 경우 강남4구의 하락세를 벗어난 영향으로 상승반전하였습니다. 서울의 전세가격은 50주 연속 오름세입니다.

서울 아파트값, 석 달만에 상승…24개 자치구 하락 마감 https://newsis.com/view/?id=NISX20200611_0001056196&cID=13001&pID=13000

2020년 06월 11일 한국감정원이 발표한 '2020년 6월 2주 전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면, 2020년 06월 1일 기준 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.02%를 기록하면서 상승하였다고 합니다.

감정원 통계 기준으로 서울 아파트값이 상승한 것은 지난 3월 둘째 주(0.02%) 이후 13주 만이라고 하네요.

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서울, 지난 3월 5째주 이후 9주 연속 내림세 마감, 금주 상승 전환

서울 아파트값은 지난 3월 다섯째 주 하락 전환(보합→-0.02%)한 이래 최근 9주 연속 내림세를 이어왔지만 5월 들어 낙폭이 점차 줄며 지난 주 보합으로 전환했으며, 금주 상승 전환했습니다.

이는 강남권 위주로 6월 절세 급매물이 소진되면서 급매물이 사라진 상황에서 호가에 머물러 있는 매물에 대해 서서히 매수세 유입되고 있고, 기존에도 꾸준히 거래가 되고 있던 3억~4억원대 소형 아파트가 소진되면서 중저가 단지가 오름세가 지속되고 있어서라고 하네요.

감정원은 "지난달 28일 한국은행의 기준금리 인하와 강남권 개발호재 영향으로 하락폭 컸던 강남권 위주로 급매물 소진되고, 매수세 유입되고 있다"면서 "서울에서 3억~4억원대 소형 아파트가 소진되면서 중저가 단지도 소폭의 오름세를 지속되고 있다"고 설명했다.

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강남구와 송파구 아파트 매매가격이 반등하자 서울 아파트 매매시장 전반, 상승세 반전, 중구(-0.01%)만 하락

서울 아파트 매매시장은 금주 들어 상승 반전하였습니다.

지난주까지만 해도 서울 25개 자치구 중 12곳이 하락세를 나타냈으나, 이번 주 중구(-0.01%) 단 한 곳만 아파트값이 떨어졌습니다.

특히 강남구(-0.03%→0.02), 송파구(-0.03→0.05%)가 지난 1월 셋째 주 이후 21주 만에 상승 전환한 가운데, 서초구(-0.04→보합), 강동구(-0.04%→보합)도 하락세가 멈췄습니다.

마포구(-0.03%→보합), 용산구(-0.02%→보합), 성동구(-0.01%→0.01%) 등도 하락을 마감하고 보합 내지 상승세를 나타내고 있고 재건축 단지를 중심으로 낙폭이 컸던 양천구(-0.01→0.02%)로 8주 만에 오름세로 전환하였습니다.

이와 함께 구로구(0.05%), 관악·금천·동대문(0.03%), 중랑·동작구(0.02%), 노원·도봉·강북구와 성동·광진·성북·은평·영등포구(0.01%) 등 금주 17개 자치구가 상승세를 기록하였습니다.

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​경기, 인천 등 수도권 지역 0.19% 상승, 아파트가격 여전히 상승세 지속/ 과천 7주만에 하락세 멈춰, 성남 분당도 보합

경기, 인천 등 수도권 지역 아파트값도 상승세를 지속하면서 금주 0.19% 올라, 지난주(0.17%) 대비 오름폭이 커졌습니다.

안산시(0.51%), 하남시(0.39%), 평택시(0.37%) 등이 개발 호재의 영향으로 상승폭을 확대하고 있는 가운데, 용인 기흥구(0.56%), 수원 팔달(0.31%)·권선(0.16%)·영통구(0.14%)도 재차 상승폭이 커졌습니다.

특히 지난해 집값 급등의 피로감으로 최근 가파른 하락세를 나타냈던 과천(-0.10→보합)이 7주 만에 하락세를 그쳤으며, 성남 분당(보합)도 하락세가 멈췄습니다.

인천(0.21% 유지)도 상승세가 유지되면서 청라·검단신도시와 7호선 연장 호재 있는 서구(0.31%), 정비사업 및 교통호재 영향 지속되는 부평구(0.24%)에 이어 상대적으로 가격대 낮은 연수구(0.15%)까지 전방위적이 오름세가 지속되고 있다고 합니다.

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사상 최저 금리의 영향으로 생긴 유동성 장세로 인해 경기·인천 등 수도권 일부 지역 아파트값도 서울 아파트값을 빠르게 추격하고 있습니다.

수도권 집값 상승은 동시에 서울 아파트값을 다시 밀어 올리는 역할을 하는 한편 전셋값을 상승으로 유발하고 있습니다.

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서울, 전세시장 가격 0.06% 상승, 지난주 0.04% 상승폭 확대, 50주 연속 오름세

서울 아파트 전세가격은 금주 0.06% 올라 지난주(0.04%) 대비 상승폭이 확대되고 있습니다.

2020년 1월 셋째 주(0.10%) 이래 상승폭이 가장 큰 것으로 서울 아파트 전셋값은 지난해 7월 첫째 주 이래 금주까지 50주 연속 오름세를 이어가고 있습니다.

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송파구(0.16%), 강동구(0.12%), 강남·서초구(0.10%) 등이 전반적인 전세 매물 부족 상황에서 상승폭이 커지고 있는 가운데, 강북에서도 직장-주거간 접근성이 높은 마포구(0.12%), 강북·용산구(0.07%) 등도 가파른 상승세를 나타내고 있습니다.

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대출제한, 거주요건 강화 등 12·16대책에 따른 매매수요 위축과 금리인하, 입주물량 감소 등으로 전세공급 부족한 가운데, 학군 및 교통여건이 양호하거나 이주 수요 영향 있는 지역 위주로 가격 오르면서 지난주 대비 상승폭이 확대되고 있다고 합니다.

감정원은 "대출제한, 거주요건 강화 등 12·16대책에 따른 매매수요 위축과 금리인하, 입주물량 감소 등으로 전세공급 부족한 가운데, 학군 및 교통여건이 양호하거나 이주 수요 영향 있는 지역 위주로 가격 오르며 지난주 대비 상승폭 확대됐다"고 밝혔다.

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인천(0.11→0.16%), 경기(0.16→0.15%) 등 수도권 아파트 전세가격 상승세 지속

인천(0.11→0.16%), 경기(0.16→0.15%)도 거주 선호지역을 중심으로 수급이 달리는 모습을 보이면서 아파트 전셋값 상승세가 지속되고 있습니다.

하남시(0.68%) 3기 신도시 청약 대기수요로 상승 폭이 크며, 수원 영통(0.48%)·팔달구(0.32%) 신규 분양과 입주물량 감소 등의 영향, 광주시(0.32%)용인 기흥(0.24%)·수지구(0.20%) 등으로 상승세를 보이고 있습니다.

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​전국 아파트값은 금주 0.12% 올라, 지난주(0.09%) 대비 상승폭이 확대

전국 아파트값은 금주 0.12% 올라, 지난주(0.09%) 대비 상승폭이 확대됐습니다.

지방도 0.09% 올라, 지난주(0.07%) 대비 상승세를 이어가고 있습니다.

시도별로는 충북(0.63%)이 청주 지역에 생긴 방사광가속기 호재, 테크노폴리스 개발 기대감 등으로 상승폭이 확대되었습니다.

인구 유입이 지속되고 있지만 공급은 상대적으로 제한적인 세종시(0.62%), 지역 내 재개발과 혁신도시 개발에 대한 기대감이 높은 대전(0.46%)도 상승폭이 크다고 하네요.

이와 함께 강원(0.09%), 울산(0.08%) 등은 상승했으며, 부산은 보합, 경북(-0.08%), 제주(-0.03%), 광주(-0.02%)는 하락하였습니다.

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전국 아파트 전셋값 이번주 0.09% 올라, 40주 연속 상승세 이어, 지방 아파트 전세가격 0.06% 상승

전국 아파트 전셋값은 이번 주 0.09% 올라, 40주 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

지방 아파트 전셋값도 0.06% 상승하였습니다.

시도별로는 충북(0.32%), 대전(0.20%), 세종(0.18%), 울산(0.16%) 등은 상승했으나 광주는 보합, 경북(-0.03%), 제주(-0.01%), 전북(-0.01%)은 하락하였다고 합니다.

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​6월 둘째주 한국감정원의 주간 아파트 동향을 살펴보면 서울은 9주만에 하락세를 멈추고 다시 상승으로 돌아셨습니다.

그리고 경기도는 여전히 꾸준한 상승세를 보이며 아파트 가격이 상승하고 있고 이 영향은 지방에도 고스란히 전파되고 있는 모양새를 띄고 있습니다.

지방에서도 경남,경북,부산, 광주 등을 제외하면 보합내지는 0.01~0.04% 정도의 등락수준에 머물던 지역들이 상승을 할려고 하고 있습니다.

서울, 수도권 뿐만 아니라 전국적인 상승장으로 돌입하는게 아닐까 생각합니다.

이에 정부도 수도권 집값 상승에 대한 우려를 표명하며 규제를 할 수 있다고 언급하기도 하였습니다.

하지만 위에서도 말씀드렸듯이 시중의 유동자금에 의한 유동성 장세는 부동산 규제를 한다고 하더라도 그 영향은 크지 않을 것이라 생각합니다.

이는 시중의 유동자금들이 유입되면서 매매시장뿐만 아니라 전세시장에도 함께 영향을 미치고 있다고 생각하기 때문입니다.

전세가격은 100% 실수요시장이기에 이 전세가격이 상승함으로 인한 매매가격을 뒷받침하게 될 것이기 때문입니다.

정부의 코로나19로 인한 경기 부양 지원정책들은 "부동산 매매용 대출"을 제외하면 은행을 통한 대출상품들이 규제를 풀어서 제공해 주고 있습니다.

특히 전세자금대출을 받을 수 있는 최대금액은 정해져 있고, 자격요건도 강화하였다고 하지만 오히려 전세자금대출을 받을 수 있는 규제가 매매보다는 훨씬 덜한 상황에서 대출이자도 훨씬 낮아진 상황입니다.

그렇다 보니 전세자금 대출을 일으켜도 이자 부담이 줄어드니 자연스럽게 보다 전세가격은 지속적으로 상승하고 있는 것이라 생각합니다.

그리고 이는 결국 매매시장에도 그 영향을 미치게 되면서 매매가격도 상승할 것이라 생각합니다.

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6월을 넘어 하반기에 접어들면서 다시 한번 부동산 가격이 상승하지 않을까 생각합니다.

더욱이 전세가격의 상승이 이런 현상을 더욱 부추기지 않을까하는 생각이 드네요.

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​수도권 중저가 단지가 사라지고 있습니다. 부동산114에 따르면 서울 4억 이하 아파트 3년 간 65% 감소하였다고 하는데, 3년전에 3억대였던 아파트들이 6억을 넘어가고 있습니다.

[단독] 4억대 창동주공 8억대로 ...수도권 중저가 단지도 씨 말라 https://www.sedaily.com/NewsView/1Z3ZIA05X1

부동산114에 따르면 4억원 이하 아파트가 서울 전 지역에서 3년 전에 비해 65% 줄었다고 합니다.

지역별로 보면 구로구는 4억원 이하 아파트가 3년 전 3만2,790가구에서 현재는 1만832가구로 67%가량 감소하였고, 동대문구는 1만4,266가구에서 1,361가구로 90% 줄었다고 합니다.

노원·강북·금천구 등 중저가 아파트가 몰려 있던 대다수 지역에서도 4억원 이하 아파트가 절반 이상 축소됐다고 합니다.

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서울경제신문, 2017년 5월부터 올 5월까지 3년 동안 저가 아파트 값이 크게 상승

서울경제가 서울은 물론 수도권 등 6억원 미만 중저가 아파트의 3년 전과 현재의 실거래가를 비교한 결과 적게는 1억원, 많게는 4억원가량 오른 것으로 나타났다고 합니다.

실거래가 자료를 분석한 결과 2017년 5월부터 올 5월까지 3년 동안 저가 아파트 값이 크게 상승하였다고 하네요.

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경기·인천 등 수도권, 풍선효과

경기·인천 등 수도권도 마찬가지로 저가 아파트들이 사라지고 있습니다.

12·16대책 이후 풍선효과가 나타난 수원·용인·성남 등에서도 대다수 중저가 단지가 1억5,000만~2억원 정도 올랐다고 합니다.

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규제 발표 이후 시장이 잠시 주춤 하다가 반등하고 이에 다시 추가규제를 하는 등의 모습이 역사적으로 반복되고 있습니다.

수요자가 원하는 지역에 대해 공급이 제대로 이뤄지지 않는 상황에서 수요만 억누르는 정책에 계속 이어지고 있기에 이런 현상은 계속 될 것이라 생각합니다.

더욱이 지금은 역대 사상 기준금리 0.5%대의 저금리 상황입니다.

이 저금리 기조에 의한 시중 유동성은 아무리 부동산 규제를 한다고 하더라도 단기적으로는 가격이 안정되는 듯해 보일지는 모르지만 다시 반등하는 상황이 연출될 것이라 생각합니다.

결국 공급은 한정되어 있고 유동성에 의한 수요자는 점점 많아지고 있는 상황이다 보니 가격은 상승할수 밖에 없다고 생각합니다.

이에 정부도 모르진 않을 거라 생각합니다.

장기적인 플랜을 갖고 대응을 하기에는 너무나 급격히 올라 버리는 가격을 그대로 지켜 볼 수는 없기에 당장 정책적인 수단을 강구하여 이번 위기를 모면해 보자고 하는 심리가 더 강하게 작용하는게 아닌가 생각합니다.

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그렇다 하더라도 수요를 억제하는 정책보다는 보다 거래가 활발히 이뤄질 수 있도록 하여 특정지역으로 편중되는 가격을 분산시켜서 인플레이션보다 약간 높은 수준의 가격 상승을 유도하는 게 맞지 않을까 생각해 봅니다.

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한편으로 그러기에는 너무나 많은 돈들이 시중에 나오고 있습니다.

이 돈들이 주식이나 부동산으로 흘러들어가고 있는 상황이다 보니 정부도 이에 대한 대책을 고심하고 있는게 아닐까 생각 해봅니다.

참여정부 때처럼 수요자가 원하는 원하는 곳에 공급은 억제하고, 수요만 억누르는 정책을 계속해서 사용하고 있기 때문이다. 규제 발표 이후 시장이 잠시 주춤하다가 반등하면 또다시 추가로 대책을 내놓는 모습도 동일하다.

저금리 기조에 의한 시중 유동성 또한 풍선효과에 한몫했다.

교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 급하게 규제에 나서면서 시장의 왜곡이 심해지고 있다”며 “단기적으로는 가격 안정이 나타나는 것처럼 보일지 몰라도 장기적으로 보면 공급 감소로 서민이 오히려 힘들어질 것”이라고 말했다.