[20.06.10]도시생활주택, 오피스텔 분양 늘어나/ 수도권, 대도시 중심 낙찰가율 상승/ 층간소음 사후 확인제 도입/ 투기과열지구 재건축, 사실상 복등기 인정/ 반전세 늘어나

최근 재개발, 재건축 정비사업장에서 아파트 대신 도시생활주택, 오피스텔로분양하고 있습니다. 분양가 규제가 덜하기 때문에 높은 분양가에 분양할 수 있어서라고 하는데요.

분양가 규제 때문에...아파트보다 오피스텔 늘린다 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020052715224297308

서울 내 정비사업장들이 사업성을 높이기 위해 아파트 물량 중 일부를 도시형생활주택, 오피스텔 등으로 전환하고 있습니다.

도시형생활주택과 오피스텔이 아파트 대비 분양가 규제에서 자유롭기 때문이라고 합니다.

그렇다 보니 같은 단지더라도 아파트 대비 도시형생활주택 등의 분양가가 높아지는 현상이 나타날 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

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재개발·재건축 정비사업장, 아파트 대신 도시형생활주택으로 전환해 분양을 검토 늘어

정비업계에 따르면 최근 재개발·재건축 정비사업장에서 아파트 대신 도시형생활주택으로 전환해 분양을 검토하는 곳이 늘고 있다고 합니다.

서울시의 개발계획 전면 재검토로 중단됐다 올해 다시 사업이 재개된 세운지구에서도 아파트 물량 상당수를 도시형생활주택으로 전환하는 사례가 나오고 있습니다.

주택협회 관계자는 "최근 서울 내 다른 정비구역에서도 아파트 물량 중 일부를 도시형생활주택으로 전환하는 방안을 검토했다"며 "아파트 대신 도시형생활주택에서라도 분양가를 높이면 조합원 분담금을 줄일 수 있기 때문"이라고 설명했다.

 

아파트와 달리 분양가 규제에서 자유롭기 때문

아파트를 분양하려면 시행사(조합)는 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증을 받아야 합니다.

HUG가 고분양가 관리 지역 및 대상을 선정해 분양가를 통제하고 있기 때문에 분양가 산정에 통제를 받게 되어 있습니다.

하지만 도시형생활주택이나 오피스텔의 경우에는 아파트와 달리 분양가 규제에서 자유롭습니다.

도시형생활주택도 50가구 이상을 분양하려면 HUG로부터 분양 보증을 받아야 하지만 도시형생활주택은 오피스텔과 함께 고분양가 관리대상에서 제외되기 때문입니다.

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최근 시행사들 전체 고금물량 중 일부 아파트보 보다 앞서 분양, 주택유형에 따라 분양가 높게 책정되기도

최근 시행사들이 전체 공급 물량 중 일부를 도시형생활주택으로 선회해 아파트보다 앞서 분양에 나서는 이유이기도 합니다.

이 때문에 시장에서는 같은 단지 내에서도 주택 유형에 따라 도시형생활주택의 분양가가 고가로 책정되면서 아파트 분양가보다 높은 상황이 나올 수도 있다고 합니다.

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​요즈음 주택형 오피스텔이 많이 분양하고 있습니다.

시행사에서는 HUG의 고분양가 관리지역에 짓게되는 아파트에서 크게 수익을 높이지 못하게 되니 이렇게 오피스텔이나 도시형생활주택으로 분양하는 경우가 많이 생기네요.

특히 주거형 오피스텔의 경우 "아파텔"이라 불리면서 여러곳에서 분양을 하고 있습니다.

오피스텔이나 도시형 생활주택을 고민하시는 분들이라면 꼭 입지와 주변 공급, 주변 시세 등을 고려하셔야 합니다.

분양가 대비 시세가 오르는 경우는 정말 좋은 입지와 주변 공급이 없는 경우이외에는 거의 오르지 않기 때문입니다.

아파트의 대체제로 부각되고 있으나 아파트보다 절대 가격이 비쌀 이유가 없기 때문입니다.

결국 정부의 분양가 규제로 인해 오히려 오피스텔이나 도시형 생활주택의 분양가가 높게 책정되어 분양한다면 이는 보다 신중하게 판단하셔야 한다고 생각합니다.

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지지옥션에 따르면 2020년 05월 법원 경매 시장의 낙찰률과 낙찰가율이 모두 상승하였습니다. 수도권, 대도시 중심으로 상승하였네요. 당분간 수도권, 대도시 중심으로 가격 상승이 지속될 것이라 생각합니다.

경매 낙찰률-낙찰가율 상승… 수도권-대도시 중심 올라 https://www.donga.com/news/article/all/20200609/101438829/1

지지옥션에 따르면 2020년 05월 전국 법원 경매시장의 낙찰률과 낙찰가율이 모두 상승한 것으로 나타났다고 하네요.

* 낙찰률 경매 시장의 소화량을 보여주는 지표입니다. 경매물량중에서 유찰되지 않고 낙찰받은 물량을 뜻합니다. * 낙찰가율 경매 물건의 감정가 대비 얼마에 낙찰받았는지를 나타내는 지표입니다. 부동산 가치에 대한 시장의 평가를 나타내는 것으로, 낙찰가율이 높을수록 해당 부동산에 대한 가치가 높다고 평가됩니다.

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경기, 인천 낙찰률 5% 이상 올라, 경남, 충북 두달 연속 낙찰률 20%

전국 경매 진행건수는 1만3094건으로, 이 가운데 4669건이 낙찰돼 35.7%의 낙찰률을 보였다고 합니다.

특히 경기(44%)와 인천(43.5%)의 낙찰률이 2020년 04월 대비 5%포인트 이상 오르는 등 수도권이 상승세를 이끌었다고 합니다.

하지만 경남(25.3%)과 충북(26.6%)은 두 달 연속 낙찰률이 20%대에 머물고 있다고 하네요.

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낙찰가율은 77.1%로 전달보다 6%포인트 상승, 최근 1년중 가장 높은 수치

감정가 대비 낙찰가의 비율을 나타내는 낙찰가율은 77.1%로 전달보다 6%포인트 상승했습니다.

최근 1년간 낙찰가율 가운데 가장 높은 수치라고 합니다.

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주거시설의 낙찰가율은 86.3%, 상업시설은 69.6%를 기록

용도별로 보면 주거시설의 낙찰가율은 86.3%, 상업시설은 69.6%를 기록하였습니다.

상업시설의 경우 서울(94.2%), 광주(94.5%), 부산(88.5%) 등 대도시권의 낙찰가율은 높았지만 충남(47.1%), 전북(50.8%), 경남(53.7%)은 낙찰가율이 감정가의 절반 수준에 불과한 것으로 나타나 지역별 차이가 뚜렷하다고 하네요.

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경매시장의 낙찰가율이나 낙찰률을 종종 살펴 보는 이유는 부동산 경기의 선행지수라고 생각하기 때문입니다.

특히 거래량이 적은 서울 중심지의 거래가격을 살펴볼 수 있는 기회를 제공하기도 하기 때문입니다.

예를 들어 거래가 뜸하여 시세가 불분명한 강남권의 재건축 아파트가 경매에 나왔다고 했을 때 분명 일반 매매보다 싸게 살 수 있는 기회라고 인식하고 접근하는데 오히려 감정가 대비 높은 낙찰가로 낙찰된다면 해당 재건축 아파트의 시세는 떨어지지 않았다고 판단하는게 맞다고 보는 식입니다.

그렇다고 선행지수로의 맞다 안맞다고 판단하는 것보다는 해당 지역들에 대한 분위기를 점칠 수 있다는 점에서 접근하시는게 어떨까 생각합니다.

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국토부가 공동주택 바닥충격음 차단 성능 사후 확인제도 도입방안을 발표하였습니다. 2005년 이후 운영중인 사전인증제도에 사후 확인제도를 신설한 것입니다.

아파트 완공 뒤 층간소음 측정… 미흡하면 보완 시공 http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924142016&code=11151500&cp=nv

정부는 2005년 이후 사전 인정제도를 운영하면서 바닥충격음 차단성능을 평가해 기준을 통과한 바닥구조로만 시공토록 하였습니다.

그러나 아파트 구조·면적·바닥 두께 등 층간소음이 커지는데 영향을 미치는 다양한 요소를 종합적으로 평가하기엔 부족하다는 지적이 꾸준히 제기되었는데요.

이에 국토부가 2020년 06월 09일 공동주택 바닥충격음 차단성능 사후 확인제도 도입방안을 발표했습니다.​

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층간소음 사후 확인 제도 신설

정부가 사회적 문제로 떠오른 아파트 층간소음을 줄이기 위해 층간소음 사후 확인제도를 신설키로 했습니다.

2005년부터 시행중인 ‘사전 인정제도’가 시공 후 층간소음을 보완할 수 있는 보완 시공에 한계가 있고, 과태료 등 법적 처벌기준도 따로 마련되지 않는 등 실효성이 떨어진다는 이유에서 확인제도를 신설한다고 하네요.

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2022년 하반기부터 건설되는 아파트, 시공 후 층간소음 차단 성능을 확인하는 과정 거쳐야

국토부는 아파트 입주 직전 층간소음을 측정해 권고기준을 충족했는지를 가리는 사후 확인제도를 도입하기로 하면서 2022년 하반기부터 건설되는 아파트는 시공 후 층간소음 차단 성능을 확인하는 과정을 거치도록 했습니다.

주택법 적용을 받는 30세대 이상의 아파트는 시공 후 입주를 앞두고 단지별로 일부 샘플 가구의 층간소음 차단성능을 측정해 지방자치단체의 확인을 받아야 합니다.

지자체는 기준에 미달하는 단지에 보완 시공 등 개선권고 조치를 내릴 수 있고 조처를 하지 않는 단지는 정부가 미조치 공표를 하는 등의 제재를 가할 예정이라고 합니다.

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​시공 후 바닥충격음을 측정·평가하는 방법, 국제표준화기구(ISO) 기준 적용, 법개정 추진 2022년 7월부터 시행할 방침

시공 후 바닥충격음을 측정·평가하는 방법도 국제표준화기구(ISO) 기준을 적용해 개선한다고 합니다.

현재는 층간소음 측정 시 타이어(7.3㎏)를 1ｍ 높이로 들어 올렸다 떨어뜨리는 ‘뱅머신’ 방식을 활용하고 있습니다.

이를 배구공 크기의 공(2.5㎏)을 떨어뜨리는 ‘임팩트볼’ 방식으로 변경할 방침인데 임팩트볼 방식은 지난 4월 ISO 기준이 됐다고 하네요.

정부는 의원입법 형태로 법개정을 추진해 2022년 7월부터 시행할 방침이라고 합니다.

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시공 후 층간소음이 권고기준을 넘기더라도 시공사에 과태료 등의 법적 제재를 할 수는 없어, 국토부 의무기준 도입시 시공사, 입주민간 법적 분쟁 장기화 우려

다만 시공 후 층간소음이 권고기준을 넘기더라도 시공사에 과태료 등의 법적 제재를 할 수는 없어 여전히 ‘나몰라라식 시공’이 횡행할 수 있다고 합니다.

이에 대해 국토부는 현재 기술로는 시공 후 층간소음이 얼마나 발생할지 사전에 정확하게 예측할 수 없어 권고가 아닌 의무기준을 도입할 경우 시공사와 입주민 간 법적 분쟁을 장기화할 수 있다는 입장입니다.

국토부 관계자는 “해외에서도 바닥충격음 의무기준을 운영하는 나라는 없다. 우선 지자체가 건설사에 개선권고 등을 하고, 이를 이행하지 않으면 제재를 하는 게 바람직하다”고 설명했다.

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정부가 사회적 문제로 떠오른 아파트 층간소음을 줄이기 위해 층간소음 사후 확인제도를 신설하리고 하였다고 발표하면서도 층간소음 측정 시 타이어(7.3㎏)를 1ｍ 높이로 들어 올렸다 떨어뜨리는 ‘뱅머신’ 방식에서 무게가 덜 나가는 배구공 크기의 공 2.5kg를 떨어뜨리는 "임패트볼"방식으로 변경할 방침이라고 하는 부분에서 입주민이 아닌 시행사 편을 드는게 아닌가하는 생각이 드네요.

국제표준에 맞춰서 2022년 부터 시행할 방침이라고 하지만 층간 소음에 대한 기준을 완화해 주는게 아닌가하는 생각을 하게 되네요.

국토부에서는 바닥충격음 의무기준을 운영하는 나라가 없다는 이유로 층간 소음에 대한 의무를 마련하는 것에 회의적인 반응을 보이고 있는 것도 의심이 드네요.

특히 권고기준을 넘기게 되면 정부가 미조치 공표를 하는 등의 제재를 가할 예정이라고만 밝히고 과태료 등 법적 제재를 가하는 부분이 없기에 시행사 입장에서는 오히려 규제가 완화된게 아닌가 생각하게 되네요.

이러다가 나중에 2022년에 지어지는 아파트들이 오히려 층간소음으로 인한 입주민과의 분쟁이 더 빈번해지지 않을까 우려되네요.

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조합원 지위 양도가 금지된 투기과열지구 재건축 아파트의 사실상 복등기 형태의 매매계약을 법원이 인정하였습니다. 이런 거래가 종종 나올 것이라고 하네요.

[집코노미] '전매제한' 재건축, '복등기'는 된다고? https://www.hankyung.com/realestate/article/202006081513e

복등기 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법중 하나입니다. 아파트 입주 전에 매매계약을 하고 입주 직후 최초 분양 계약자 명의로 소유권 이전등기를 했다가 다시 새로운 매수자 앞으로 소유권 이전등기를 하는 것입니다 등기가 동시에 두 번 이뤄졌다고 해서 복등기라 부르며 이중등기라고도 합니다. 이런 복등기는 분양권 전매가 금지된 투기과열지구에서 분양권을 전매하는 방법으로 입주를 2~3개월 앞둔 단지에서 주로 일어나는데요. ​이때 최초 분양 계약자가 부담해야 하는 취득세, 등록세 등 각종 세금을 새로운 매수자가 부담하는 것이 관례입니다. 그렇다 보니 매매대금을 깎아 주는 것이 일반적이지만 계약 후 등기 전까지 분양권 매수자의 권리를 보호받을 방법이 없어 매매계약서에 공증을 받는 방법이 널리 이용되고 있습니다. 그러나 복등기 자체가 불법이므로 법적인 보호를 받지 못합니다. 분양권 거래 불법 여부를 판정하는 기준은 매수ㆍ매도자 간의 계약일로 잔금을 소유권 이전 등기일 이후에 지급했다고 해도 합법적인 거래가 될 수는 없습니다. 특히 복등기 거래가 발각되면 매수자는 계약을 해지 당하고 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하 벌금형에 처해질 수 있습니다 계약이 해지되면 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액만을 돌려받을 수 있습니다.

조합원 지위 양도가 금지된 투기과열지구 재건축 아파트의 ‘꼼수 거래’를 인정하는 법원의 판결이 나왔다고 하네요.

이번 꼼수거래는 전매제한이 끝나면 소유권을 넘기기로 하는 사실상 복등기 형태의 매매예약을 인정하는 것이라고 합니다.

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서울중앙지방법원, 강남 재건축 단지 매매예약 이후 실제 이행에 매수인 손 들어줘

법조계에 따르면 2020년 05월, 서울중앙지방법원에서 조합원 지위 양도가 금지되는 투기과열지구 재건축·재개발구역인 강남의 한 재건축단지에서 일어난 매매예약 이후 실제 이행을 두고 대립한 사건에 대해서 매수인에게 소유권 이전을 진행해야 한다고 판결하였습니다.

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​1. 재건축 조합원인 A씨와 매수인 B씨가 매매를 목적으로 임대차계약 맺어

재건축 조합원인 A씨와 매수인 B씨가 매매를 목적으로 임대차계약을 맺었습니다.

서울 등 투기과열지구에선 재건축 조합원의 지위 양도가 금지된 까닭에 일단 전세계약 형태를 취한 것입니다.

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2. A씨와 B씨는 10억원짜리 임대차계약을 맺으면서 합의이행각서 작성

A씨와 B씨는 10억원짜리 임대차계약을 맺으면서 합의이행각서를 썼습니다.

향후 이전고시가 이뤄지는 시점에 즉시 나머지 잔금 10억원을 치르면서 총 20억원짜리 매매계약을 진행한다는 내용이었습니다.

즉, 조합원 신분이 되는 A씨 명의로 보존등기를 했다가 다시 B씨 명의로 소유권을 이전하는 두사람간의 사실상의 복등기를 한 것입니다.

* 이전고시 재건축사업의 마지막 단계로써 재건축 사업을 위한 모든 행정절차를 정리하고 각 부동산들을 조합원들의 명의로 돌리게 되는데 이때 지위 양도 제한도 이 시점에 풀리게 됩니다.

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3. 이전고시 이후 조합원이 된 A씨가 소유권이전을 반대하면서 소송 진행

하지만 이전고시 이후 조합원 A씨가 소유권이전을 반대하면서 소송이 진행, A씨는 조합원 지위 양도금지 규정을 위반하는 위법한 매매계약이라고 주장한 반면 B씨는 계약의 효력엔 영향이 없다고 맞섰습니다.

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4. 법원은 우선 임대차계약 형식을 취한 사실상의 전매행위라고 인정하지만 합의이행각서의 효력은 인정, 사실상 복등기 가능

법원은 우선 임대차계약 형식을 취한 사실상의 전매행위라는 점은 인정하였습니다만 합의이행각서의 효력은 인정된다고 봤습니다.

예컨대 ‘택지개발촉진법’에선 택지의 전매행위를 제한하면서 이를 위반한 법률행위를 무효로 한다고 규정한 반면 ‘주택법’은 이와 같은 명시적 규정이 없다는 이유에서입니다.

즉, 법원은 A씨의 청구를 기각하고 합의대로 소유권이전등기를 진행해야 한다고 판결하였으며 이는 복등기가 가능하다고 인정한 것입니다.

재판부는 “주택법에선 새 아파트의 전매제한 규정을 어기고 거래가 이뤄졌을 때 사업주체가 매수인에게 대금을 지급한다면 입주자 지위 또한 사업주체가 취득하는 것으로 본다”며 “이로 미뤄 전매행위가 당연 무효라고 보이진 않는다”고 판단했다.

결국 주택법을 따르는 재건축의 경우에는 전매제한 규정을 위반하였다고 하더라도 사업주체가 매수인에게 대금을 지급하였다면 거래 자체를 무효화할 수 있는 명시적인 규정이 없기 때문에 합의이행각서의 효력은 인정한다는 것입니다.

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​조합원 지위 양도가 금지되는 투기과열지구 재건축·재개발구역, 앞으로 이 같은 방식의 매매예약이 흔해질 수 있다

조합원 지위 양도가 금지되는 투기과열지구 재건축·재개발구역에서 앞으로 이 같은 방식의 매매예약이 흔해질 수 있다고 전문가들은 우려하고 있습니다.

예컨대 사업 참여를 원하지 않아도 분양신청을 해 조합원 배정 부동산을 분양받은 뒤, 이를 향후 매도하는 방식으로 ‘도시 및 주거환경정비법’의 현금청산 관련 규정을 회피해 수익을 낼 수 있게 되는 것입니다.

2020년 08월께부터 전매제한이 확대되는 수도권과 지방 광역시 분양권시장에서도 이 같은 거래가 성행할 가능성이 있다고 지적하고 있습니다.

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앞으로 투기과열지구 등 조합원 지위 양도가 금지되어 있는 사업장의 경우에 일종의 복등기 형태의 거래가 이뤄질 것이라 생각합니다.

그리고 위의 기사에서 언급했듯이 사업에 참여하고 싶지 않은 거주민들이 우선 분양신청을 해 놓고 매매를 원하는 매수자에게 세입자관계로 먼저 임대차계약을 맺으면서 양도를 목적으로 하는 합의이행각서를 써두고 이전고시가 나자 마자 합의이행각서대로 이행하는 하는 형태도 나타날 것이라 생각합니다.

이런 복등기형태의 매매게약이 현금청산금액보다 높은 금액으로 매매할 수 있기 때문입니다.

정부가 이 부분에 대한 주택법 개정을 발의하기 전까지는 이와 같은 거래가 나타나지 않을까 생각합니다.

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서울에 전세보증금 시세와 비슷하거나 10% 가량 낮춘 보증금에 월세 10~20만원의 반전세가 유행하고 있다고 하네요. 전세보증금에도 소득세가 부과되다보니 이 세금만큼을 세입자에게 부담시키고 있습니다.

월세 10만원 '반전세' 확산…집주인 세금 낼 돈 떠넘겨 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020060982811

2020년 06월 09일 부동산업계에 따르면 아파트 임대차 시장에서 기존 전세보증금 시세와 비슷하거나 10%가량 낮춘 보증금에 월세를 10만~20만원 받는 반전세가 유행하고 있습니다.

이는 집주인들이 저금리속에 전세보증금으로 예금금리를 받는 것이 큰 이득이 없다고 판단하면서 차라리 월세를 받아 세금을 내는 것이 낫다고 판단하고 있어서라고 하네요.

구분	전세	반 전세
서울 송파구 잠실동 아파트	9억 5000만원	보증금 9억원 / 월세 15만원
강남구 역삼동 역삼푸르지오 전용면적 59㎡	8억원	보증금 7억1000만원/ 월세 20만원
강남구 대치동 미도아파트 전용 84㎡	8억원	보증금 7억2000만원/ 월세 13만원

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반전세 유행은 전세보증금에도 소득세 부과하기 때문

이 같은 임대차 계약이 유행하는 것은 올해부터 전세보증금에도 소득세가 부과되기 때문이라고 하네요.

주택임대소득법에 따라 부부 합산 보유 주택이 세 채 이상이면 월세뿐만 아니라 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 계산해 세금을 내는데

2018년까지는 또 총임대소득이 2000만원 이하면 비과세였으나 올해부터는 세금을 내야 한다고 합니다.

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임차인에게 세금 부담 전가, 전세매물 부족상황

임차인에게 세금 부담이 전가되는 모양새지만 전세 매물이 부족한 상황이어서 임차인들은 ‘울며 겨자 먹기’로 이 같은 조건을 수용하고 있습니다.

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2020년 05월 서울 전세수급지수는 평균 158.3, 6월 1일 기준 163.8

월간 KB주택가격동향에 따르면 2020년 05월 서울 전세수급지수는 평균 158.3으로, 2019년 같은 기간(111.7)에 비해 급등했습니다.

* 전세수급지수가 100 이상으로 수치가 높을수록 전세 공급이 부족하다는 뜻입니다.

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우리나라의 기준금리는 이제 0.5%입니다.

역대급 저금리 상황에서 부동산에 대한 각종 규제와 임대소득에 대한 부담이 커지고 있습니다.

그렇다 보니 집주인들은 전세보증금을 은행에 넣어두고 이자소득을 기대하기 보다는 반전세, 월세로 돌리면서 세금과 각종 부담금을 덜어낼려고 하고 있습니다.

이런 현상은 점점 더 두드려 질 것이라 생각합니다.

그렇다 보면 전세 품귀현상을 넘어 전세대란을 까지 퍼질 것이라 생각합니다.

서울은 2021년부터 신규 공급이 절대 부족해 집니다.

그렇다 보니 신규 물량으로 인한 전세공급이 사라지게 되니 전세가격은 상승할 것이라 생각합니다.

기존에 있던 전세물량도 사라지고 있는 상황에서 신규 공급도 부족해 지게 되면서 전세가격 상승, 그리고 이에 덩달아 매매가격도 다시 상승하지 않을까 생각합니다.

​참고로 서울 아파트 매매지수는 79.1포인트로 다시 상승곡선을 그리고 있네요.