[20.06.15] 충북 청주 갭투자 활발/ 2020년 1분기 전국 아파트 거래 20~30대, 28% 차지/ 정부, 21번째 부동산대책 내놓을 듯

2019년 12.16부동산 대책 이후 서울을 떠난 투자자들이 지방으로 몰리고 있습니다. 청주는 지금 투자 열기가 한창이네요.

"1억 있으면 7억 집주인"…정부 이번엔 '갭투자' 잡는다 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020061416022787283

충북 청주에 투자자들이 본격적으로 들어가기 시작한 건 2019년 하반기부터라고 기사에서 언급하고 있습니다.

실제로 2019년 12월의 거래건수가 급격히 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다.

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청주 흥덕구 공인중개사무소 관계자는 "지난해 8~9월쯤 외부 투자자들이 하나둘씩 내려와서 갭 3000만~4000만원을 끼고 집을 사기 시작했다"며 "전국을 돌며 3억원대 아파트가 남아있는 곳을 찾다가 청주까지 내려왔다고 했다"고 전하고 있습니다.

후발 투자자가 시장에 뛰어들기 시작하면 그 지역 집값 상승 속도가 빨라지고 있다고 합니다.

수천만원이었던 갭은 1억원을 넘어서며 매매가격도 오르고 있다고 하네요.

청주 오창읍 한 공인중개사는 "외지 투자자가 한번 내려와서 거래하더니 동호회나 모임 사람들도 잘 챙겨달라는 부탁을 했다"며 "1~2주 사이를 두고 수십명이 내려와 부동산을 보고간 적도 있다"고 말했다.

청주 흥덕구 가경동 공인중개사무소 관계자는 "가격이 계속 오르니 뒤늦게 청주 시민들이 따라서 사기 시작했고 집값은 더욱 오르게 됐다"며 "청주 시민들이 굉장히 보수적이어서 집값 상승을 지켜보고 있었는데 분위기를 보고 더는 안 되겠다는 사람들이 생겨나기 시작했다"고 말했다.

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청주 청원구 오창읍 공인중개사무소 관계자는 "발표 당일 매도인들이 청주 오창 확정 소식을 듣고 매물을 대부분 거둬들였다"며 "그럼에도 불구하고 투자자들이 어떻게서든지 매물을 찾아내려는 모습에 혀를 내둘렀다"고 말했다.

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이어 "이미 계약을 맺은 물건도 수천만원을 얹어서 매입하겠다고 나서서 기존 계약을 깨버리는 경우도 있었다"며 "결국 청주 실거주자가 피해를 봤다"고 설명했다.

시간차를 두고 더 많은 후발 투자자와 소문을 들은 일반 투자자까지 합세하면 시장에 불이 붙기 시작한다.

내집마련과 실거주를 꿈꾸며 매매를 망설였던 사람들까지 뛰어들면 지역 전체가 들썩인다.

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지방에서 1억이 넘으면서 이를 갭투자로 봐야 할까요?

시간차를 두고 더 많은 후발 투자자와 소문을 들은 일반 투자자까지 합세해서 시장이 과열되고 있다고 하는데요.

대체 일반 투자자는 누구를 뜻하는 걸까요?

아무래도 이 기사의 의도가 너무 다분하긴 합니다만 청주가 요즈음 많이 핫한 것은 사실이네요.

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전국 아파트 거래에서 2020년 1분기에 20~30대의 아파트 거래비중이 28%를 차지했습니다.

4050 압도한 2030…1분기 총 아파트거래 중 28% 책임 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/607206/

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2020년 1분기 전국에서 2030세대, 일명 `밀레니얼`들의 아파트 매매거래 건수가 전체 연령대의 27.78%를 차지한 것으로 나타났다고 합니다.

전통적인 4050세대에 이어 2030세대도 내 집 마련에 적극 나서면서 부동산 시장의 실거래 주체로 부상하고 있다고 하네요.

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2020년 1분기 전국 2030세대의 매매거래 건수는 총 6만7578건으로, 전체 연령대(24만3243건)의 27.78%를 차지

리얼투데이가 한국감정원의 아파트 매매거래의 매입자 연령대별 자료를 분석한 결과에 따르면, 올해 1분기 전국 2030세대의 매매거래 건수는 총 6만7578건으로, 전체 연령대(24만3243건)의 27.78%를 차지했다고 합니다.

이는 40대의 매매거래 건수(6만8246건)에 근접하고, 50대의 매매거래 건수(5만381건)보다는 많은 수치라고 합니다.

전국 광역시도 중 2030세대의 매매거래가 4050세대의 매매거래의 과반수를 넘어서거나 근접한 곳도 많았다고 하네요.

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4050세대 대비 인천과 서울 지역의 2030세대의 매매거래 건수는 각각 206%, 147%

4050세대 대비 인천과 서울 지역의 2030세대의 매매거래 건수는 각각 206%, 147%에 달하였고 ▲부산 74% ▲전북 68% ▲충남 62% ▲세종·울산 61% ▲부산 74% ▲제주 59% ▲경기 56% ▲대구 51% ▲광주 50% ▲대전 45% ▲강원 43% 등 4050세대의 매매거래 건수에 근접한 지역도 많았다고 합니다.

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2030세대, 사회초년생이거나 신혼부부인 경우가 많아 집값 책정 수준, 규제의 영향 등에 따른 지역 및 아파트 선호가 매매건수 증가로 이어진 것

2030세대의 경우 사회초년생이거나 신혼부부인 경우가 많아 집값 책정 수준, 규제의 영향 등에 따른 지역 및 아파트 선호가 매매건수 증가로 이어진 것으로 보고 있습니다.

이는 주택 마련을 위한 규제 등이 다른 연령층에 비해 그 영향이 상대적으로 적고, 집값 마저 적절한 수준에서 조정됐기 때문으로 분석하고 있습니다.

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3월 13일부터 자금조달계획서 제출대상이 확대 시행되기에 2030세대의 거래건수가 지속증가하기는 힘들듯

2020년 03월 13일부터 정부의 자금조달계획서 제출 대상 지역이 확대 시행됩니다.

‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’을 개정해 조정대상지역 3억 원 및 비규제지역 6억 원 이상의 주택 거래 시 자금조달계획서 제출을 의무화하고 있습니다.

그렇다 보니 1분기 중 시행된 자금조달계획서 제출 대상지역 확대는 4050세대에 비해 자금마련이 상대적으로 어려운 2030세대에겐 악재로 작용할 수 있어 거래건수의 지속적인 증가는 힘들것이라고 하네요.

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2020년 06월 14일 국토교통부가 국회에 제출한 '아파트 입주계획서'에 따르면 올해 1~4월 투기과열지구 내 3억원 이상 아파트 갭투자자(임대목적 거래) 수는 지난해 같은 기간 대비 두 배 이상으로 급증했습니다.

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2019년 1~4월 9,386명에서 올해 1~4월 2만1,096명으로 124.8% 늘었는데 전체 거래에서 갭투자가 차지하는 비중 역시 지난해 27.1%에서 올해 39.4%로 10%P(포인트) 이상 증가했다고 합니다.

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이중 연령대별로 보면 젊은 세대의 갭투자가 크게 늘었는데 20대 임대목적 거래 건수는 지난해 416건에서 올해 1199건으로 3배가량이라고 하네요.

30대는 올해 6297건으로 2.7배, 40대는 5931건으로 2.1배가 됐다고 합니다.

특히 20대는 갭투자 비율이 50%를 넘어섰는데 2019년 48%에서 2020년 54%로 늘어났다고 합니다.

결국 2020년 1분기에 20~30대의 갭투자 비중이 상당히 높게 나타나고 있습니다.

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그렇지만 실제 자금조달계획서가 시행되는 3월 이후에 20~30대들의 거래량이 어떻게 나타날지는 더 지켜봐야 하겠지만 편법적으로 자금이 유입된다고 정부가 판단되는 경우에는 또 다시 세무조사를 하지 않을까 싶네요.

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이번 21번째 대책이 나오게 된다면 이에 대한 언급이 다시 나오지 않을까 생각합니다.

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​아무래도 정부가 21번째 부동산대책을 내놓을 듯 싶네요. 전문가들이 예상하는 주요 규제 방안도 나오고 있으니 말입니다.

21번째 부동산대책 임박…규제지역 넓히고 대출 조일 듯 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020061452701

2019년 12.16대책 이후, 주택 대출을 조이자 갭투자(전세 안고 매수)가 늘고, 9억원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하고 있습니다.

그리고 수도권 비규제지역에서 ‘풍선효과’가 확대되고 잠잠했던 서울 집값도 상승세로 돌아서자 정부가 추가 대책 마련에 나서고 있습니다.

이에 전문가들은 예상되는 추가 규제로 조정대상지역 확대와 대출 규제 강화, 주택임대차 3법 도입 등을 전망하고 있습니다.

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​2020년 06월 14일, 국토부, 기획재정부, 부동산 시장 안정화 방안 검토에 들어가

14일 정부 관계자에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 들어갔다고 합니다. 이번 정부 들어 21번째 대책으로 정부 관계자는 “집값 안정을 위한 대책을 내놨지만 시장 분위기가 예상과 달라 대응 방안을 살펴보고 있다”고 밝혔습니다.

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2019년 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 대출 규제를 강화한 이후 갭투자가 급증

작년 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 대출 규제를 강화한 이후 갭투자가 급증했습니다.

국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐는데 전세 보증금을 안고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 늘어난 영향이라고 합니다.

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갭투자는 대부분 단기 투자를 목적으로 하기 때문에 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 대책 나올 수도, 시장에선 2년 이상 보유 기간 늘어날 것으로 전망

갭투자는 대부분 단기 투자를 목적으로 하기 때문에 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 대책이 나올 수 있다고 합니다.

현재 조정대상지역에선 주택(1주택자 기준)을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도세를 내지 않습니다.

해서 시장에서는 2년 이상 보유하면 내지 않는 비과세 기간이 더 늘어날 수 있다고 보고 있습니다.

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갭투자의 ‘실탄’ 역할을 하는 전세자금대출에 대한 규제가 강화될지도

이에 갭투자의 ‘실탄’ 역할을 하는 전세자금대출에 대한 규제도 강해질 수도 있다고 하네요.

정부는 12·16 대책을 통해 전세자금대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했습니다.

이 9억원을 6억원으로 낮추는 방식으로 규제 강도를 높일 수 있다고 하네요.

 

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정부, 여당 주택 임대차 3법 개정에도 속도를 낼 것으로

정부와 여당이 손잡고 주택 임대차 3법 개정에도 속도를 낼 것으로 보고 있습니다.

높은 전세가율이 갭투자 급증의 원인 중 하나라고 보고 전·월세 신고제와 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입하면 전세 보증금 상승을 억제하고 갭투자자도 견제할 수 있다고 생각하는 듯 합니다.

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풍선효과가 나타나는 군포, 안산, 오산, 시흥 등 조정대상지역으로 지정할 지도

풍선효과가 나타나는 지역에 대한 추가 규제도 나올 수 있다고 예상하고 있습니다.

비규제지역 중 올해 1~5월 아파트 매매가격 상승률이 5%를 넘은 경기 군포(8.90%), 안산(8.49%), 오산(8.02%), 시흥(6.32%) 등이 조정대상지역 후보지로 거론되고 있다고 하네요.

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서울 집값 상승을 억제하기 위해 대출 강화, 9억원 초과 대출 금지 할지도

정부는 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출을 금지하고 있는데 이 15억원기준을 9억원으로 낮출 가능성도 있다고 합니다.

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​현재 투기과열지구, 투기지역을 제외하면 1주택자 내지는 무주택자들이 풍부한 유동성(현금)을 바탕으로 매매가격의 60%까지 전세가율이 높은 아파트를 전세금을 이용한 레버리지로 매수하게 되면 대출을 받을 이유가 없습니다.

여기서 가장 핵심이 되는 부분은 전세라는 임대제도에 있습니다.

그런데 정부는 이 전세 임대 제도에 대해서 제동을 걸려고 하고 있습니다.

정부도 이때껏 전세 레버리지를 통한 갭투자에 대해서 상당히 많이 언급하고 투기로 규정지으면서 이에 대한 규제를 하겠다고 하였지만 번번히 그렇게 하질 못하였습니다.

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그 이유는 전세에 대해 규제를 가한다는 것은 서민을 위한 정책이 아니기 때문입니다.

특히 좀 더 좋은 집에 전세로 살고자 하는 욕구를 가지고 있는 서민들이 전세자금 대출을 일으켜서 살고자 하는 데 있어서 정부가 규제를 가한다는 것은 서민들에게 삶에 대한 질을 떨어뜨리는 것으로 정부 입장에서도 그리 달갑게 받아들이진 못하는 것입니다.

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그런데 이번 2020년 1분기를 지나면서 20~30세대들의 갭투자가 많이 늘어난 것을 보고 정부도 이에 대한 전세레버리지를 통한 갭투자에 대해 손을 쓸수 밖에 없을 것이라 생각합니다.

그렇지만 전세제도에 대한 규제는 생각보다 강하게 나오진 못할 것이라 생각합니다.

그렇지만 전세제도에 대한 규제를 안할 수 없으니 대책을 마련하여 추진하되 논란이 되고 있는 임대 3법은 강행하면서 이에 대한 명분을 만들 것이라고 생각합니다.

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전세에 대한 규제를 강하게 하지 못하는 대신에 집을 매매하는 쪽에 포커스를 맞춰서 9억원 이상에 대해 대출이 안 나오도록 쪼이고 조정대상지역을 늘리면서 대출이 나오지 않도록 막는 등으로 수요를 더욱 억제하는 정책으로 갈 것이라 생각합니다.

그러면서 전세레버리지를 통해 단기 시세차익을 얻기 못하도록 비과세 요건을 강화하는 대책이 나오지 않을까 생각합니다.

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그나저나 임대3법이 정말 추진되어 시행된다면 추후 또 다른 폐착이 되지 않을까 생각합니다.

전세가격이 더욱 상승하면서 전세가율은 더욱 높아지는 효과가 나타날 것이라 생각되기에..