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[20.06.17]21번째 부동산대책 발표 임박/ 한국, 전세, 무이자 레버리지 제도,대출규제 약발 약화/ 9월부터 재개발 구역, 의무 임대 아파트 비율 최대 30%,서울 공급우려기사읽기 2020. 6. 17. 07:35728x90
2020년 06월 17일, 정부의 21번째 대책이 나올 듯 합니다. 조정대상지역/투기과열지구 등 확대, 전세대출 관련 규제, 부동산 법인 규제 등이 거론되고 있네요.
갭투자 막고 규제지역 확대…오늘 부동산 대책 나온다
2020년 06월 16일 업계에 따르면 시중엔 정부가 곧 내놓을 21번째 부동산대책과 관련한 소문이 무성합니다.
접경지역을 뺀 수도권 전역과 충청 일부를 조정대상지역으로 편입하고 갭투자를 옥죄는 방안 등이 포함될 게 유력하다는 관측이 나오기도 하였고 그렇다 보니 기재부에서는 부랴부랴 결정된 바 없다는 보도자료 해명도 해놓기도 했습니다.
하지만 2020년 06월 17일 정부 관계부처에 따르면 기획재정부·국토교통부·금융위원회는 오늘 부동산 종합대책을 발표한다고 합니다.
정부가 최근 부동산 시장에서 나타나고 있는 풍선효과를 없애기 위해 2020년 06월 17일 부동산 추가 대책을 내놓겠다고 합니다.
법인의 편법 거래를 막기 위한 세금 부과를 강화하고 갭투자(전세 끼고 주택을 매입하는 방식)를 방지하는 방안등을 골자로 한 문재인정부 들어 21번째 부동산 대책이라고 합니다.
그리고 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계장관회의(녹실회의)를 열고 부동산 대책을 최종 점검한다고 하네요.
즉, 2020년 06월 17일 부동산 대책을 발표할 것으로 기사에서 언급하고 있기에 다시 한번 정리를 해봤습니다.
수도권 외 지역까지 규제지역을 넓혀, 대전·청주 등 충청지역이 포함될 가능성이 높아
정부는 2020년 06월 08일 10주만에 상승 반전한 서울 집값을 잡고 지방주택으로 번진 '풍선효과'를 차단하기 위해 규제지역 지정 범위를 수도권 외 지역까지 확장할 방침이라고 하네요.
당초 알려진 경기 대부분 지역의 규제지역 지정 뿐 아니라 그 외 지역도 추가 지정하는 방안을 이날 주거정책심의위원회 안건으로 올렸다고 합니다.
이는 정부가 부동산 투기 '풍선효과' 차단을 위해 수도권 밖 지역까지 규제지역을 넓히는 부동산 대책을 내놓을 것으로 예상하고 있습니다.
수도권 이외지역으로 대전·청주 등 충청지역이 포함될 가능성이 높다고 기사에서 언급하고 있습니다.
경기도 지역은 파주, 연천 등 접경지역 제외한 대부분의 지역 조정대상
이에 따라 경기도 지역은 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 대부분의 지역이 조정대상으로 묶일 것이라고 예상하고 있습니다.
특히 올 들어 매매가격이 급등한 군포(9.02%) 안산(9.05%) 화성(8.97%) 등을 포함해 사실상 수도권 전역이 대출·청약·세제 규제를 받는 것으로 내다 보고 있습니다.
경기도 외 지역도 규제지역으로 지정, 대전, 청주 등 충청지역 포함될 가능성 높아
더불어 경기도 외 지역도 규제지역으로 지정할 것으로 보고 있습니다.
현재는 수도권 밖 규제지역은 대구수성(투기과열지구, 2017년 9월)과 세종(투기지역 2017년 8월) 2곳 뿐인데, 집값이 과열된 대전과 청주 등 충청지역이 포함될 가능성이 높다고 하네요.
수원, 구리 등 투기과열지구 격상 / 조정대상지역 추가 지정과 함께 투기과열지구 동시 지정
조정대상지역 추가 지정과 함께 투기과열지구도 이번에 동시 지정할 것으로 내다봤습니다.
조정대상 지역인 수원이나 구리 등이 투기과열지구로 격상될 가능성이 거론되고 있다고 합니다.
갭투자 차단을 위한 전세보증 기준 강화 등 종합 방안 제시, 전세보증제한 기준, 시가 9억원 이상 1주택자 로 낮춰질 듯, 시가 기준도 6억원 이하로 낮춰질 수도
정부는 사실상 처음으로 갭투자 차단을 위한 종합대책도 내놓을 것으로 예상하고 있습니다.
현재 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수하도록 되어 있습니다.
하지만 이 규제에서 해당 시가 기준을 6억원 정도로 낮추지 않을까 예상하고 있습니다.
그리고 전세보증 제한 기준이 '시가 9억원 이상 1주택자'인데 이 기준도 더 낮춰지지 않을까 예상하고 있습니다.
다주택자의 전세보증금 과세, 갭투자자 입주 의무기간 도입, 양도세·취득세 강화
아울러 다주택자의 전세보증금 과세, 갭투자자 입주 의무기간 도입, 양도세·취득세 강화 등이 나올 수 있다고 합니다.
부동산 법인을 악용한 주택 편법 거래에 대해선 부동산 세제를 강화
부동산 법인을 악용한 주택 편법 거래에 대해선 부동산 세제를 강화할 것으로 예상하고 있습니다.
홍 부총리도 부동산 법인을 특정하며 "필요한 시기에 대책을 낼 계획"이라고 밝힌 바 있다고 밝히기도 하였습니다.
재건축 단지에 대한 규제 강화, 잠실 일대 토지거래허가구역 지정 등 고려
목동 등 집값과열 조짐을 보인 재건축 단지에 대한 규제가 강화되고 개발 소식이 전해진 잠실 일대가 토지거래허가구역으로 지정될 수 있다고 하네요.
하지만 주택담보인정비율 강화는 하지 않을 듯, 그러나 다른 언론에서는 강화될수도 있다고 언급...
12·16 때처럼 강력한 대출규제는 나오지 않을 것으로 보인다고 기사에서 전하고 있습니다.
갭투자(전세보증금을 낀 주택 매매) 차단을 위해 전세보증 기준 강화 등 종합 방안이 제시되지만 당초 예상했던 주택담보인정비율(LTV) 강화는 하지 않을 것이라고 전하고 있습니다.
주택담보대출 규제 기준선인 9억원이 낮아지거나 40%인 LTV(담보인정비율·서울기준)를 강화하는 방안은 논의되지 않은 것으로 전해지고 있습니다.
다만 일부 주담대 대출제한 조건은 추가될 수도 있다고 하네요.
하지만 다른 기사에서는 조정대상 지역에선 LTV가 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 강화할 수도 있다고 언급하였습니다.
법인 편법 거래·갭투자 ‘정조준’… 오늘 고강도 대책 나온다
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924143099&code=11151500&cp=nv
법인, 주택 처분시 과세하는 법인세율 현행 10%에서 큰 폭으로 올리는 방안 거론
규제 회피용으로 개인이 법인을 설립해 부동산을 매입하는 현상을 막기 위해 법인세율 등의 세제를 강화하는 것으로 법인이 주택을 처분할 때 과세하는 법인세율을 현행 10%에서 큰 폭으로 올리는 방안 등이 거론되고 있습니다.
또 법인을 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하는 방안도 고려 중이라고 합니다.
文 정부 ‘21번째 대책’ 풍선효과 잠재울까
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924143172&code=11151500&cp=nv
정부의 21번째 부동산대책, 풍선효과에 대한 대책
정부의 21번째 부동산대책은 이처럼 끊이지 않는 풍선효과의 해법 성격이 강할 것으로 보고 있습니다.
단기 공급 수단이 없는 상황에서 규제지역이 확대될 거란 예측이 나오는 이유이기도 합니다.
각종 부동산 대책에도 불구하고 서울, 수도권 상승세 유지되고 있어
정부는 이미 서울, 수도권에 규제를 겹겹이 적용했지만 수도권의 가격 상승은 계속 이어지고 있고, 서울도 지난 2월 이후 하락세를 유지하다가 5월 말부터 보합세를 보이더니 상승세로 돌아서고 있습니다.
이처럼 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정해도 확실한 호재만 예상되면 갭투자를 이용해 고가 주택을 매입할 수 있는 상황입니다.
부동산가격 상승하지 않는다는 신호가 부족하다.
정부는 강남 일대 법인 투자자들의 동향도 예의주시하며 이번에 발표하게 될 부동산 대책에 법인의 부동산 투자를 막는 안이 추가될 가능성이 크지만 앞으로 부동산 가격이 상승하지 않는다는 신호를 시장에 확실히 주지 못하게 되면 큰 영향은 없을 것이라고 합니다.
유동자금 풍부, 시세차익에 대한 기대감 팽배, 규제로 인한 영향은 단기로 그칠 듯
정부가 21번째 부동산대책이 발표돼도 시중엔 여전히 유동자금이 풍부하고 시세차익에 대한 기대감 또한 팽배하기에 규제가 발표되고나면 단기적으로 억제되겠지만 그 기간은 그리 길지 않을 것이라고 합니다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “규제를 억제하면 당장 시장이 몸을 사릴 수는 있지만 대기수요와 유동성 자금이 워낙 많아 그 기간이 길지는 않을 것”이라며 “규제는 단기적 처방일 뿐 규제와 공급을 병행하고 수요를 분산시켜야 한다”고 말했다.
전문가 “규제는 단기적 처방일 뿐… 공급 병행하고 수요 분산시켜야”
규제 강도는 대책이 발표될 때마다 높아졌지만 새로운 변종 부동산 투기 행태는 항상 나왔습니다.
2019년 12.16 부동산대책을 기점으로 비규제지역 부동산시장이 들썩이는 ‘풍선효과’가 반복되며 규제의 역효과마저 나타났습니다.
그리고 이번 21번째 부동산대책에서 수도권 전역을 규제 사정권에 두고 금융규제도 강화할 것이라는 예상이 나오고 있지만 또 다른 대응방법이 나올 것이라고 생각하고 있습니다.
이번에 21번째 부동산 대책이 발표가 되기도 전에 언론과 정부간의 눈치보기가 심한적 있나 싶을 정도입니다.
언론에서 21번째 부동산 대책 발표하기 전에 먼저 이럴 것이다라고 예상되는 답안을 내놓았는데 이에 기재부와 국토부에서는 그런 적 없다. 거론된적 없다는 식으로 해명 보도자료를 급하게 내놓기도 하였습니다.
어찌되어든 2020년 06월 17일 오늘, 부동산 대책이 발표가 된다면 언론이 언급한 내용들이 나올 가능성은 크다고 생각합니다.
그런데 어제 얘기되었던 임대3법에 대해서는 이번 부동산 대책에는 빠지지 않을까 싶네요.
박주민 의원이 발의한 임대 3법의 취지에 대한 내용이 참 많이 논란이 되고 있는 상황에서 이를 강행한다면 역풍이 불 것이라고 생각되기 때문입니다.
이 임대 3법에 대한 논란으로 인해 정부가 21번째 부동산대책을 발표하기 전에 많은 논의를 거쳤으리라 생각합니다.
그렇다 보니 언론에서 밝힌 기사들에 대해서 정부가 해명보도자료를 발표하면서 거론된적이 없다고 발표한게 아닌가 싶네요.
어찌되었든 오늘 부동산대책이 발표가 된다고 한다면 위의 기사에서 언급되었던 내용들중에서 어디까지 맞을지 한번 살펴보는 것도 재미(?) 있을 듯 싶네요.
한국은 전세라는 임대제도라는 무이자 레버리지 제도가 있습니다. 이 전세를 이용해 집을 매매하는 것은 아무리 대출규제를 하더라도 약발이 약할 수 밖에 없습니다.
[안장원의 부동산노트] 韓엔 집값 올리는 지렛대 있다···대출규제 약발 금방 식는 까닭
2020년 06월 17일 정부가 달아오른 주택시장을 식히기 위한 대책을 발표한다고 합니다.
이는 2019년 12·16대책의 약발이 다하고 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 충격도 가볍게 지나가는 분위기에 아파트 매매거래량이 늘어나고 가격도 상승하고 있기 때문입니다.
4월 한 달만에 그친 코로나 영향, 서울 아파트 5월 거래량 2018년,2019년보다 늘어
2020년 03월 서울 아파트 매매거래량(4407건)이 2019년 3월(2275건)의 2배가까이 거래량이 줄어들었고, 2020년 4월(3020건)도 2019년 4월(3040건) 수준으로 떨어졌습니다.
그런데 2020년 05월은 2020년 06월 16일 기준으로 4500건을 넘어서면서 2019년 5월(4398건)보다 늘었고 2018년 5월(4699건)보다도 많을 것으로 예상하고 있습니다.
국토연구원, 수도권 주택매매시장 소비심리지수 5월 120.6으로 다시 상승
국토연구원에 따르면 수도권 주택매매시장 소비심리지수가 3월 121.6에서 4월 지난해 5월(102.1) 이후 가장 낮은 110.9를 기록한 데 이어 5월 120.6으로 다시 올라서고 있다고 합니다.
집값 상승 예상보다 빠른 듯, 넘치는 유동성 속 "자산 인플레"
정부는 코로나19를 극복하기 위해 금리를 0%대로 낮추고 돈을 대폭 풀었습니다.
그러다 보니 넘치는 유동성 속에서 ‘자산 인플레’가 자연스럽게 발생하고 있고, 주택시장에 앞서 주식시장에서 ‘동학개미’가 몰려들며 가파른 상승세를 보인 주가를 보면서 집값의 상승도 빠르게 올라고 있습니다.
주택담보대출 규제, 신용대출, 마이너스통장, 비금융회사 대출 이용, 맞벌이 부부 신용대출 등으로 수억원 마련 어렵지 않아
정부는 집값 대비 담보대출 한도인 LTV(담보인정비율)가 70%에서 조정대상지역 60%, 투기과열지구 40%로 내려간다. 투기과열지구에서 집값이 15억원이 넘으면 LTV가 ‘0’다. 아예 대출을 받지 못하게 하였습니다.
하지만 정부가 주택담보대출를 옥죄면서 주택 매수자들은 신용대출·마이너스통장·비금융회사 등의 다른 대출 방식을 이용하여 주택을 매입하고 있습니다.
특히 맞벌이 부부가 신용대출 등으로 수억원을 어렵지 않게 마련할 수 있다고 합니다.
대출을 많이 끌어도 금리가 낮아 부담이 적어
이는 대출을 많이 끌어도 금리가 낮아졌기 때문에 부담이 적기 때문입니다.
통계청에 따르면 4월 기준 예금은행 주택담보대출 금리가 2.58%로 1년 전보다 0.4%포인트 내려갔고, 대출금 1억원 연 이자가 298만원에서 258만원으로 14% 내려간다고 합니다.
금리 내려가면서 DTI낮아지는 효과 발생, 다른 대출 동원하여 대출 원금 늘리기도
금리가 내려가면 LTV가 변함없어도 DTI가 낮아지는 효과도 있어 이자가 줄어듭니다.
같은 DTI로 이자를 더 낼 수 있어 담보대출 한도가 찼으면 다른 대출을 동원해 대출 원금을 늘릴 수 있다고 합니다.
1. 정부의 대출규제 강화 효과 오래가지 못하는 이유는 저금리로 늘어난 유동성
그런데 정부가 2017년 8·2대책부터 계속해서 대출 규제를 강화했는데도 효과가 오래 가지 않는 이유는 그동안 저금리로 늘어난 유동성이 많은 것이 첫번째 이유라고 합니다.
한국은행 기준금리가 2015년 이후 1%대로, 대출 제한을 통해 ‘수도꼭지’를 잠가도 저수량이 워낙 많아 계속 쏟아져 나오는 것이라고 합니다.
2. 정부의 대출규제 강화 효과 오래가지 못하는 이유는 전세
우리나라만의 독특한 주택시장 제도인 전세가 있습니다.
전세보증금을 안고 사면 대출보다도 훨씬 많은 돈을 무이자로 빌릴 수 있는 것이나 마찬가지입니다.
대출 한도보다 훨씬 많은 전세금
2020년 05월 기준으로 서울 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율이 57.6%이라고 합니다.
10억원짜리 집의 전세보증금이 5억7600만원이라고 하네요.
즉, 42.4%에 해당하는 4억2400만원만 있으면 대출 없이 집을 살 수 있는 것으로 투기과열지구 대출 한도(40%)보다 더 많이 나온다고 생각하면 될듯 합니다.
그리고 경기도의 경우 전세값 비율이 평균 69.1%이라고 합니다.
그렇다면 집값의 30%만 있으면 매매가 가능하다는 것입니다.
금리가 낮아지면 집주인 입자에서 전세보다 월세가 유리하지만 저금리에도 전세가 강세
금리가 낮아지면 집주인 입자에서 전세보다 월세가 유리하지만 저금리에도 전세가 강세라고 합니다.
서울 주택 전체 전·월세 신고 자료를 보면 전세 비율이 2014년 60.8%에서 2016년 55%로 내려갔다가 지난해 59%로 상승했습니다.
대출 규제 속에 전세를 끼고 사는 ‘갭 투자’가 성행하며 집주인이 전세를 선호하는 경향을 보이고 있어서라고 하네요.
국토부에 따르면 서울 아파트 임대차 계약에서 전세가 차지하는 비중이 1~4월 기준으로 2018년 70.6%에서 지난해 66.4%로 떨어진 뒤 70.2%로 커지고 있다고 합니다.
우리나라의 임대 시스템은 정부가 주도하는 것이 아니라 민간이 주도하고 있습니다.
그리고 전세, 월세의 대부분 임대 시장은 다주택자들이 공급해 주고 있습니다.
다주택자들은 전세 레버리지를 활용하여 주택을 매입하고 매입한 주택을 다시 임대시장에 내놓아 세입자를 구하는 식으로 세입자에게 임대주택을 공급하고 있었습니다.
이 방식은 예전부터 있어 왔던 방식이고 문재인 정부 초기에는 이 다주택자들을 임대사업자로 혜택을 부여하며 적극 활용할려고 하기도 하였습니다.
문제는 문재인 정부들어서 너무 집값이 상승하다 보니 정부 입장에서는 다주택자들을 규제하고 집값을 잡기 위해서 대출을 옥죄는 형태를 취하고 있다는 것입니다.
정부입장에서는 주택 공급에 있어서는 단기적으로 공급할만한 수단이 없습니다.
장기적으로 공급을 하더라도 땅은 한정되어 있기에 그 수요를 감당하기는 쉽지 않습니다.
그렇다 보니 수요를 억제하기 위해 규제를 가하는데 있어서 집을 사지 못하도록 대출 규제로 옥죄고 있습니다.
그런데 이 전세제도가 있는 한 이런 대출규제가 제대로 먹히질 않는다는 것입니다.
세입자들은 월세보다 주거비용이 덜 들어가는 전세를 더 선호합니다.
이를 정부도 잘 알고 있기에 각종 정책에서도 전세를 지원하고 있습니다.
예를 들어 전세자금 대출이 80%까지 가능케 한 것만 보더라도 정부는 전세를 지원하는 정책을 펼치고 있습니다.
그리고 이를 잘 알고 있는 다주택자들은 전세레버리지를 활용하여 주택을 매입하여 세입자들에게 공급하고 있습니다.
2019년 주거실태조사 자료를 보면 서울 전체 주택의 26%가 전세집이라고 합니다.
이는 정부가 대출규제로 옥죈다고 하더라도 전세레버리지를 이용한 갭투자를 할 수 있는 집이 이만큼 있다는 뜻이 됩니다.
결국 정부가 대출규제를 한다고 하더라도 전세라는 제도가 사라지지 않은 한 그 효과가 그리 크지 않을 것이라고 기사에서는 언급하고 있습니다.
9월부터 재개발 구역에서 의무로 지어야 할 임대 아파트 비율이 주택수급상황에 따라 최대 10%가 추가되어 30%까지 늘어날 수 있다고 합니다. 앞으로 재개발지역은 무조건 30% 일 듯합니다.
9월부터 임대아파트 비율 20%로 늘린다
http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020061702101532036004
9월부터 수도권 재개발 임대주택 비율 최대 30%로
정부는 2020년 09월부터 재개발구역에서 의무로 지어야 하는 임대아파트 비율을 기존 15%에서 20%로 확대한다고 합니다.
이 비율은 주택수급 상황에 따라 최대 10%포인트(p)가 추가돼 30%까지 늘어날 수 있다고 하네요.
이에 따라 서울 지역의 재개발 단지 임대주택 의무 공급 비율을 최대 30%로 높아질 것으로 전망하고 있습니다.
재개발 단지는 사업의 공공성 때문에 임대주택을 의무적 지어야
재개발 단지는 사업의 공공성 때문에 임대주택을 의무적으로 지어야 합니다.
현재 시행령에서 재개발 단지의 전체 주택 대비 임대 비율을 '15% 내'로 설정하고 있고, 이 임대 비율을 다시 국토부 고시인 '정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율'에서 지역별 임대주택 건설 비율로 정하게끔 되어 있습니다.
현행 고시, 임대주택 비율 서울 10∼15%, 경기·인천 5∼15%, 기타 지역 5∼12%
현행 고시는 지역별 재개발 임대주택 비율을 서울 10∼15%, 경기·인천 5∼15%, 기타 지역 5∼12%로 정해놨는데, 개정된 시행령 내용을 반영해 서울은 10∼20%, 경기·인천은 5∼20%로 상한선을 올린다고 합니다.
단, 기타 지역의 임대주택 건설 비율은 변함이 없다고 하네요.
지자체 고시에서 정한 범위에서 다시 그 지역에 맞춰 임대주택 비율 지정 가능
지자체는 고시에서 정한 범위에서 다시 그 지역에 맞게 임대비율을 5%까지 상향하여 임대주택 비율을 정할 수 있습니다.
그렇다 보니 서울 지역은 원래 재개발단지 임대주택 건설 비율이 15%였는데 지자체에서 5% 높여 20%까지 높일 수 있습니다.
그런데 국토부가 재개발 임대 비율 자체를 높임으로써 임대아파트 비율을 기존 15%에서 20%로 높였습니다.
국토부, 재개발 임대 비율 자체를 15%p에서 20%p로 상향
그런데 국토부가 재개발 임대 비율 자체를 높임으로써 임대아파트 비율을 기존 15%에서 20%로 높였습니다.
지자체가 주택수급 상황에 따라 올릴 수 있는 임대 비율도 기존 5%p에서 10%p로 상향
그리고 지자체가 주택수급 상황에 따라 올릴 수 있는 임대 비율이 기존 5%p에서 10%p로 높였습니다.
임대주택 의무공급 대상에서 제외됐던 상업지역 재개발사업(옛 도시환경정비사업)도 의무 대상으로 편입
그동안 임대주택 의무공급 대상에서 제외됐던 상업지역 재개발사업(옛 도시환경정비사업)도 의무 대상으로 편입된다고 합니다.
다만, 상업지역은 다른 지역에 비해 재개발이 어려운 점 등을 감안해 의무 비율 하한을 일반 지역보다 낮은 서울 5%, 경기·인천 2.5%로 한다고 합니다.
서울 재개발 단지에서 나오는 임대 최대 비율은 20%에서 30%로 올라
이렇게 되면 서울 재개발 단지에서 나오는 임대 최대 비율은 20%에서 30%로 올라가게 됩니다.
서울은 5∼20%, 경기·인천은 2.5∼20%, 기타지역은 0∼12%
서울은 5∼20%, 경기·인천은 2.5∼20%, 기타지역은 0∼12%이 됩니다.
법 시행일까지 사업시행계획인가를 신청하지 못한 재개발 단지부터 강화된 임대주택 의무 비율을 적용받는다고 합니다.
국토부, '도시 및 주거환경정비법' 시행령 개정안 9월부터 시행
국토교통부는 2020년 06월 16일 '도시 및 주거환경정비법' 시행령 개정안을 이날 국무회의에서 의결해 9월부터 시행한다고 밝혔습니다.
이번에 강화된 임대주택 규정은 시행령 개정안이 발효된 후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용될 예정이라고 합니다.
아직 조합 설립이 안 된 곳이나 조합 설립 초기인 곳이 대상인데 현재 서울에서 추진 중인 재개발(도시환경정비사업 포함) 사업지 299곳 중 129곳(43%)이 여기에 해당된다고 합니다.
결국 재개발 조합 입장에서는 임대주택이 늘어나는 만큼 일반분양 물량이 줄어들기 때문에 사업성이 악화됩니다.
이는 임대주택을 많이 짓는 만큼 일반 분양분이 줄어 수익성 하락이 우려되며, 수익성 하락에 따라 사업을 접는 사업장도 나올 수도 있습니다.
지금까지 임대주택 의무 공급 대상이 아니던 도심 상업지역 재개발 단지도 임대주택 공급이 의무화되면서 서울의 재개발 사업을 더욱 어렵게 하고 있습니다.
재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등으로 재건축을 규제한 데 이어, 이번 조치로 재개발 사업까지 위축될 경우 서울 아파트 공급 부족 현상이 더욱 심화될 것이라고 생각합니다.
이는 분명 서울의 주택 공급 부족현상을 야기시킬 것이라고 생각합니다.
절대 공공성 재개발을 추진하는 목적과 취지는 충분히 이해는 하지만 민간 사업에 너무 많은 제재를 가하는 경우에 있어서는 그 반발이 상당할 것이라고 생각 합니다.
보도자료 - 국토교통부
재개발 아파트 임대주택 더 짓는다
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084010
200616 (석간) 재개발아파트 임대주택 더 짓는다.hwp0.07MB
세입자의 주거안정을 위해 재개발 사업 시의 임대주택 건설비율 상한선을 상향하는 내용의 ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 개정안이 6월 16일 국무회의를 통과하여 9월부터 시행될 예정이다.
또한, 국토교통부는 적기에 제도를 정비하기 위해 법령에서 위임한 내용을 구체화하는 ｢정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율｣ 개정안도 2020년 6월 16일부터 7월 6일까지 행정예고한다고 밝혔다.
이번 국무회의를 통과한 개정안의 주요내용과 이에 따른 행정예고의 주요내용은 다음과 같다.
① 재개발 임대주택 비율 상한선 상향
(시행령) 재개발 사업 시 건설해야 하는 임대주택 비율의 상한선을 종전 15%에서 20%로 높이고, 세입자 수 등 구역특성에 따라 주택수급 안정이 필요한 경우에는 최대 10%p 범위(종전 5%p)에서 비율을 추가할 수 있도록 하였다.
(행정예고) 지자체가 정할 수 있는 임대주택 의무비율의 범위를 서울의 경우 종전 10～15%에서 10～20%로, 경기·인천의 경우 종전 5～15%에서 5～20%로 확대*한다.
* 그 외 지역은 현행(5～12%) 유지
② 상업지역의 임대주택 공급
(시행령) 도심 내 임대주택 공급 활성화를 위해 기존에는 임대주택 건설의무가 없었던 상업지역에서 시행되는 재개발 사업에서도 임대주택을 건설하도록 하였다.
(행정예고) 상업지역에서는 임대주택 비율을 서울의 경우 5%, 경기·인천의 경우 2.5%, 기타 지역의 경우 0%까지 완화하여 운영*할 수 있도록 하였다
* 서울 : 5～20%, 경기·인천 : 2.5～20%, 기타 0～12%
이는 상업지역에 대한 의무가 신설되었고, 정비사업 추진에 주거지역에 비해 상대적으로 어려움이 있는 점, 지방자치단체의 의견 등을 고려하여 지역별 여건에 따라 차등 적용할 수 있도록 한 것이다.
국토교통부 주택정비과 이재평 과장은 “도심 내에서도 세입자 등 주거취약계층이 안심하고 거주할 수 있도록 임대주택 공급 확대를 통한 주거안전망 구축을 위해 계속 노력하겠다.”고 밝혔다.
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