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[20.06.22]한남3구역 시공사 현대건설 선정/ 김포, 파주, 송파구 잠실동 갭투자자 몰려, 재건축단지들 조합설립인가 속도 내/ 강남 세입자 내쫓겨날판/ 청년위한 주택대책없어기사읽기 2020. 6. 22. 06:59728x90
한남 3구역 재개발 조합에서 시공사를 현대건설로 선정하였습니다.
한남3구역 현대건설이 따냈다, 사업비 7조 역대급 재개발
https://news.joins.com/article/23806864?cloc=joongang-mhome-group14
한남뉴타운은 2003년 11월 서울시 2차 뉴타운으로 지정되었는데, 당초 5개 구역으로 지정됐지만, 사업 속도가 지지부진해지자 한남1구역은 결국 2018년 정비구역에서 해제되었고, 나머지 4개 구역 사업이 마무리되면 한남뉴타운엔 1만2000여 가구가 들어서게 됩니다.
이 한남 뉴타운 중 한남3구역 재개발 사업은 용산구 한남·보광동 일대 38만6400㎡에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는 사업입니다.
추정 공사비만 1조8881억원에 달하고, 총 사업비는 무려 7조원에 달하는 대형 공사로 이 때문에 '단군 이래 최대 재개발 사업'으로 불립니다
사업이 완성되면 한남동 일대 노후 주거지가 지하 6층~지상 22층 공동주택(아파트) 197개동 총 5816가구(임대 876세대 포함)와 근린생활시설로 바뀌게 됩니다
현대건설, 한남 3구역 재개발 사업의 시공사 선정
현대건설이 단군 이래 최대 재개발 사업이라고 불리는 서울 용산구 한남3구역(한남동 686 일원) 재개발사업의 시공사로 최종 선정됐습니다.
현대건설의 제안 사항들
1. 현대건설은 한남3구역의 단지명을 ‘디에이치 한남’으로 제안
2. 대안설계 기준 공사비는 조합의 권고 마감수준을 100% 동등 이상으로 지키면서도 조합의 예정가격 대비 약 1500억 원이 절감된 1조7377억원을 제안
3. 기본 이주비 LTV(주택담보대출) 40% 이외에 추가 이주비 LTV 60%를 책임 조달하겠다
4. 사업촉진비 5000억원으로 사업 추진 시 불가피하게 발생하는 각종 장애요소를 적시에 해결
5. ‘분담금 입주 1년 후 100% 납부’ 등의 조건도 제시
6. 여기에 환급금이 발생하면 일반분양 계약 시 해당 금액의 50%를 선지급한다는 제안
7. 단지 내 상업시설에 현대백화점 입점과 신분당선 역사 신설 시 백화점과 신설역사를 잇는 보행통로를 추진
감정평가를 거쳐 관리처분인가 받고 이주 철거, 분양까지 2여년 소요 예정
시공사를 선정한 한남3구역은 감정평가를 거쳐 관리처분계획 인가를 받고 이주·철거를 거쳐 일반분양에 나선다. 일반분양까지 2년여 정도 소요될 것으로 보인다고 합니다.
강남구청 코로나 감염 우려로 집합금지 행정명령 내렸으나 총회 열어
사업지 해당 관할 구청인 강남구청은 코로나 감염을 우려해 한남3구역 재개발 조합에 집합금지 행정명령을 내렸지만 조합은 더이상 일정을 미룰 수 없다면서 총회를 개최 했고 시공사로 현대건설을 선정했습니다.
강남구청은 “집합금지명령을 어긴 조합뿐 아니라 참석자 개인에게 최대 300만원씩 벌금을 물릴 것”이라고 경고했는데요.
한남3구역이 본격적인 재개발에 돌입하게 되었네요.
강남구청의 집합금지명령에도 불구하고 총회를 열고 시공사를 선정하였습니다.
현대건설이 최종 시공사로 선정되면서 앞으로 한남3구역은 감정평가를 거쳐 관리처분계획인가, 이주, 철거 를 거쳐서 일반분양에 이르기까지 약 2년여 시간이 걸릴 것이라 예상하고 있습니다.
한남3구역 재개발 이후에 다른 지역의 재개발이 어떻게 추진될지 관심이 집중되네요.
풍선효과로 김포, 파주가 난리입니다. 서울 강남권은 토지거래허가제로 전세낀 물건이 동이 나고 재건축 안전진단 통과한 목동과 성산시영은 관망세를 유지하고 있고, 재건축 조합설립인가이전인 단지들은 올 연말까지 최대한 서두르고 있습니다.
김포·파주로 달려간 갭투자자들…아파트 매물 싹쓸이
정부의 6·17 부동산 대책에서 비껴간 경기도 김포·파주 지역에 '풍선효과'가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
김포 한강신도시 갭투자자들이 몰려 들어 매물 빠르게 소진, 실수요자들이 피해를 보고 있다는 말까지 나와
갭투자자들이 몰려들어 매물이 빠르게 소진되면서 집주인들은 가격을 올리고 매물을 거두는 등 부동산이 과열 양상을 보이고 있습니다.
그렇다보니 규제를 피해 몰려든 갭투자자들로 가격이 오르면서 실수요자들이 피해를 보고 있다는 말도 나오고 있다고 합니다.
C중개업소 사장은 "다른 지역에서 집을 팔고 한강신도시에 집을 사겠다고 찾아왔던 부부가 가격이 너무 오른 것을 보고 그냥 돌아갔다. 가격이 좀 떨어지면 전화를 달라는데, 전화를 줄 수 있을지 모르겠다"고 말했다.
이어 "서울에서 전세로 살던 분들이 이쪽에서 매수해서 살려고 알아보는 경우가 많았는데, 이렇게 가격이 많이 오르면 이런 분들이 피해를 보게 될 것 같다"고 말했다.
다른 중개업소 관계자는 "지금 갭투자자들은 이미 김포에서 풍선효과가 나타날 걸 예상하고 정부가 추가 규제대책을 곧 발표할 거로 예상하면서 그 전에 서둘러 계약하고 있다"며 "풍선효과를 잡겠다는 정부가 왜 처음부터 김포를 규제지역에서 뺐는지 모르겠다"고 말했다.
파주 운정신도시도 풍선효과 나타나고 있으나 김포한강신도시보다 덜한 편
파주운정신도시도 비슷한 분위기라고 합니다.
다만, 이 지역 아파트들은 분양가보다 이미 2억원가량 웃돈이 붙은 상태여서 분양가 대비 1억원 안팎의 웃돈이 붙은 김포한강신도시보다는 풍선효과가 덜한 것으로 전해지고 있습니다.
운정신도시 D중개업소 대표는 "대책 발표 후 문의 전화가 많지만, 실제 거래는 많이 되지 않는 상황"이라며 "집주인들이 규제지역에서 빠졌다는 기대감에 가격을 5천만원 이상 올리거나 매물을 거두는 분위기"라고 말했다.
토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남권 23일 대책 발효일전 아파트 매매 움직임 나타나
토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남권에서는 대책 발효일인 23일 전에 아파트를 사고팔려는 움직임이 주말 내내 나타나고 있다고 합니다.
2020년 06.17대책으로 1년간 토지거래허가구역으로 묶이는 서울 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동에서는 대책 발표 직후부터 급매를 중심으로 아파트 거래가 이뤄지고 있는데, 규제 발효일인 23일 이전에 계약서를 마무리 짓고 규제를 피하려는 매수·매도자들로 주말 내내 중개업소들이 분주하다고 합니다.
잠실동 E중개업소 대표는 "대책 발표 이후 잠실엘스와 리센츠만 10개 넘게 거래가 이뤄진 거로 안다"며 "거래허가구역으로 묶이는 23일 전에 서둘러 계약을 하려는 물건들이 거래되고 있다"고
6·17대책으로 2년 의무 거주 요건이 생긴 서울 재건축 단지들은 급매를 찾는 문의가 이어지면서, 집주인들 분위기 보는 중
6·17대책으로 2년 의무 거주 요건이 생긴 서울 재건축 단지들은 급매를 찾는 문의가 이어지고 있지만, 거래는 활발하지 않은 것으로 보이고 있다고 합니다
강남구 대치동 은마아파트 인근 한 중개업소 대표는 "2년 의무 거주에 토지거래허가구역으로 묶이면서 급한 마음에 1천∼2천만원 정도 살짝 가격을 낮춘 곳이 있는데, 전체적으로 집주인들이 분위기를 보는 중이어서 가격이 많이 떨어지지는 않고 있다"고 말했다.
은마아파트 재건축조합설립추진위원회 측은 "의무 거주 2년 등 이번 정책에 대해 주민들이 불만과 의견이 많아 대응 방향을 논의하고 있다"고 말했다.
재건축 안전진단 통과한 양천구 목동, 마포구 성산시영 눈치보기 장세
재건축 안전진단 통과로 집값이 급등한 양천구 목동과 마포구 성산시영은 '눈치보기'에 들어갔습니다.
목동 한 중개업소 대표는 "아직 조합 설립 전까지 남은 절차가 많고 언제 재건축이 이뤄질지 몰라 다들 지켜보자는 분위기"라고 말했다.
올해 안에 조합실립인가 신청을 하지 못하는 재건축 사업장은 연내 신청 목표로 속도 내고 있어
2020년 6·17대책으로 수도권 투기과열지구에서 올해 안에 조합실립인가 신청을 하지 못하는 재건축 사업장은 2년 거주 요건을 채우지 못한 조합원의 분양권 획득이 어려워졌기에 이에 따라 수도권 투기과열지구에서 아직 재건축 조합설립인가 신청을 하지 못한 사업장들은 연내 신청을 목표로 속도를 내고 있습니다.
업계는 수도권 투기과열지구에서 연내 조합설립인가를 신청하지 못하는 재건축 단지는 사업 추진에 급속도로 탄력을 잃어버릴 공산이 크다고 합니다
경기도 과천시 중앙동 과천주공 10단지
경기도 과천시 중앙동 과천주공10단지는 2017년 3월 재건축 추진위원회 승인을 받았으나 조합 내부 분열 등으로 아직 조합설립인가 신청을 하지 못했습니다.
과천주공10단지의 입주민은 670명으로, 조합설립인가 신청에 필요한 동의서 503개(75%) 중 현재까지 493개가 접수된 상황이라고 합니다.
이동민 과천주공10단지 재건축 추진위원장은 "조합 내부 갈등과 신종 코로나바이러스 감염증 확산 사태로 동의서 취합이 멈춘 상태였다"면서 "이번 정부의 대책 발표로 입주민들이 자발적으로 동의서를 내면서 사업 추진에 가속도가 붙고 있다"고 설명했다.
서울 영등포구 여의도동 삼부아파트
재건축 추진위원회 승인을 받지 못한 사업장도 연내 조합설립인가 신청을 위해 속도를 내고 있습니다.
1976년 준공해 올해로 45년이 된 노후 단지인 서울 영등포구 여의도동 삼부아파트는 재건축 추진위원회 승인을 위한 절차를 밟고 있습니다.
추진위 승인을 위해서는 입주민 50% 이상의 동의가 필요합니다.
김경희 삼부아파트 재건축 추진위원장은 "입주민들의 자원봉사로 동의서를 받기 시작한 지 4주 만에 동의율이 44%에 이르렀다"며 "협력업체 선정 과정을 제외하면 연내 조합설립인가가 가능한 일정"이라고 강조했다.
재건축 추진위원회, 조합설립인가를 위해 전체 입주민의 75% 동의를 얻어야, 통상 1~2년이 소요
조합설립인가를 위해서는 재건축 추진위원회가 전체 입주민의 75% 이상의 동의를 얻어 관할 지방자치단체에 신청해야 합니다.
부동산114에 따르면 지난 3월 말 기준으로 수도권 투기과열지구 가운데 조합설립 이전 단계인 재건축 사업장은 88개 단지, 8만643가구에 달한다.
이 중 조합설립인가 직전 단계인 재건축 추진위원회 승인까지 받은 곳은 40개 단지, 2만8천673가구로 집계됐다고 하네요.
재건축 추진위원회 설립 승인을 받은 뒤 조합설립인가까지는 통상 1∼2년이 소요된다고 합니다.
그러나 이 또한 조합 내부 갈등과 부동산 시장 침체 등의 외부 변수로 사업 진행이 장기간 제자리인 경우도 많다고 하네요.
2020년 6.17부동산대책으로 인해 김포 한강신도시와 파주운정신도시는 비규제지역으로써의 풍선효과를 톡톡히 보고 있으며 급등세를 보이고 있습니다.
서울 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정되는 6월 23일까지 전세낀 매물들이 주말동안에 거래가 되면서 사라지고 있습니다.
재건축 관련 실거주 2년 요건이 강화되면서 안전진단을 통과한 재건축 단지들은 관망세를 유지하고 있고, 조합설립 인가를 받지 못한 재건축 추진위에서는 올 연말까지 최대한 조합설립 인가를 받기 위해서 속도전을 펼치고 있습니다.
이번 6.17 부동산 대책으로 인해 부동산 시장이 들썩이고 있습니다.
조만간 정부는 보완대책을 내놓겠다고 했습니다.
이떤 대책들이 나올지 사뭇 궁금해 지네요.
강남권 재건축 단지의 세입자들은 어디로 가야 하나요. 2년 실거주 요건으로 인해 강남 재건축 아파트의 급매는 나오지 않을 것입니다. 집주인들이 전세금을 되돌려주지 못할 정도로 여력 없지 않습니다.
[르포] "어렵게 구한 전세, 쫓겨날까 겁나요"… `거주 불안` 호소한 세입자
https://realestate.daum.net/news/detail/all/20200621191222773
2020년 6·17 대책이 발표되자 강남권 세입자들의 불안감이 가중되고 있습니다.
2년 거주 요건을 채우지 못한 조합원은 분양신청 자격을 박탈하겠다는 강력한 조치에 화들짝 놀란 집주인들이 다시 돌아오면서 기존에 살던 세입자들이 대책을 마련할 새도 없이 쫓겨날 위기에 처해져 있기 때문입니다.
은마아파트, 개포주공5·6·7단지 등 재건축 초기 단계에 있는 수도권 100여 개 단지, 8만여 가구가 세입자 대책 마련 시급
은마아파트 외에도 개포주공5·6·7단지 등 재건축 초기 단계에 있는 수도권 100여 개 단지, 8만여 가구가 이번 2년 거주 요건을 채워야 한다고 합니다.
그런데 이 요건을 채우기 위해서는 집주인이 거주해야 하니 세입자들은 다른 곳으로 밀려나갈 수밖에 없습니다.
한 부동산 업자는 "이번 대책이 워낙 강력한데 그 강력한 규제를 정통으로 맞은 곳이 이 곳이다 보니 소유자는 소유자대로 전세 입주민은 입주민대로 관심이 높다"고 말했다.
규제로 긴장된 현장의 분위기 속에는 정부의 이번 대책으로 오히려 전셋값이 더 오를 것
규제로 긴장된 현장의 분위기 속에는 정부의 이번 대책으로 오히려 전셋값이 더 오를 것이라고 합니다.
집주인들이 저렴하게 세를 내놓을 이유가 없어지면서 매물이 줄어들 수 있기 때문입니다.
한 부동산 중개업소 관계자는 "조합원 분양권을 받기 위해 현재 살고 있는 세입자를 내보내고 집주인들이 들어가면 전셋값이 오를 수 있다"며 "교육을 위해 전셋집을 구하던 세입자들도 피해를 볼 수밖에 없다"고 우려했다.
은마아파트 전세가율 25%수준, 집주인이 설거주 하지 않기 때문에 시세가 낮은 것
실제 5월 기준 은마아파트의 매매 실거래가는 19억4000만∼21억5500만원이지만, 같은 평형의 전세 실거래가는 이달 기준 5억∼6억4000만원으로, 4분의 1 수준으로 전세가율이 25% 수준이라고 합니다.
서울 아파트의 전세가율이 50∼60% 선인 것을 고려하면 이보다 훨씬 낮은 가격에 전세가가 형성돼 있는데 이런 낮은 전세가의 원인이 실거주하고 있지 않은 집주인들 때문이라는 설명하고 있습니다.
공인중개업소 관계자는 "단지가 워낙 낡고 노후하다 보니 세만 놓고 다른 곳에 거주하는 집주인들이 많다"고 전했다. 그는 "어제 부동산대책이 발표되고 전세거래를 했던 집주인들의 문의전화가 많았다"며 "당장 전세를 내놓은 지 얼마 되지 않은 집주인들은 많이 당황한 상황"이라고 설명했다.
기사에서는 실거주 조건을 채울 수 없는 매물의 경우 급매물이 나올 가능성도 점쳐지고 있다고 하지만 강남의 재건축 아파트를 급매물로 내놓을 가능성은 거의 없다고 생각합니다.
은마아파트의 경우만 하더라도 재건축 아파트로 거주하기에는 아파트가 많이 낡아서 낮은 전세가격으로 세입자를 들여놓은 상황일 뿐입니다.
이 집주인들이 이 낮은 전세 금액이 없어서 급매물로 내놓을 일은 만무하다고 생각합니다.
오히려 2년 거주를 채우기 위해서 전세입자를 내보낼 가능성이 훨씬 크다고 생각합니다.
결국 강남권에 교육문제로 거주하고 있는 전세입자들만 힘들지 않을까 생각합니다.
분명 정부에서는 이에 대한 보완 대책도 내놓을 테지요.
예를 들면 집주인이 2년 동안 실거주 요건을 채우기 위해서 공실로 놔두는 경우에 대해 정부가 휴대폰 통화내역으로 해당 지역에서 2년 동안 살았는지 등을 조사한다든지 등의 방법을 동원할 수도 있습니다.
그렇다 하더라도 집주인들이 강남의 아파트를 매물로 내놓을 것이라고 생각되진 않습니다.
정말 힘들어도 2년 실거주를 하면서 강화된 부동산 대책의 요건을 채울 것이라 생각합니다.
이래저래 가장 피해를 보는 것은 실수요자인 전세입자들이 아닌가 생각합니다.
청년을 위한 대책이라고 하지만 청년들이 집을 살 수 있는 대안을 없애버렸습니다. 신혼부부특공이나 청년주택등만 바라봐야 할까요? 정부가 제공하는 임대주택에서만 살아야 하는 건가요.
매매도 투자도 청약도 불가… 청년에게 '내 집'은 없다
정부가 잇따라 내놓고 있는 고강도 부동산 대책에 무주택 청년층이 유탄을 맞고 있다는 불만이 커지고 있습니다.
매매나 청약은 물론이고, 마지막 희망이었던 갭투자마저 어려워 졌습니다.
6.17대책, 서울 및 수도권에서 3억원 초과 아파트를 구매하면 전세대출이 회수돼 갭투자가 사실상 불가능
2020년 06월 21일 국토부에 따르면 6ㆍ17 대책으로 서울 및 수도권에서 3억원 초과 아파트를 구매하면 전세대출이 회수돼 갭투자가 사실상 불가능해졌습니다.
서울 하위 20% 아파트 평균 가격 3억 9,776만원
KB부동산이 집계한 지난달 서울 하위 20% 아파트의 평균가격은 3억9,776만원. 서울의 경우 갭투자를 통해 살 수 있는 가격대의 아파트 자체가 거의 없다고 합니다.
문제는 갭투자는 젊은 층이 집을 살 수 있는 마지막 기회로 여겨졌다는 것입니다.
청년 가구중 내집에서 거주 12.7%로 2018년 대비 2.9% 낮아져
국토교통부가 발표한 주거실태조사에 따르면 지난해 '내 집에서 거주'하는 서울 및 수도권 20~34세 청년가구는 12.7%에 불과했고 이는 2018년 15.6% 대비 2.9%포인트 줄어든 수치라고 합니다.
거주 여부에 관계없이 '내 집이 있다'고 답한 서울 및 수도권 청년가구도 14.8%에 그치며, 전년 17.4%보다 2.6%포인트 감소했습니다.
일반매매, 월급12년 가까이 모아야만 서울에 아파트 한 채를 살 수 있다.
수도권의 아파트는 청년들이 자력으로 살 수 없는 수준으로 높아진지 오래입니다.
KB부동산에 따르면 서울 아파트의 가구소득 대비 매매가격 배율(PIR)은 올해 1분기 기준 11.7배로, 2013년 3분기 통계 작성 이후 최고치라고 합니다.
이는 월급을 한 푼도 쓰지 않고 12년 가까이 모아야만 서울에 아파트 한 채를 살 수 있다는 것입니다.
청약, 청약 당첨자 평균 점수 50.87 / 30대는 당첨이 안된다.
리얼투데이에 따르면 1~5월 전국 전용면적 85㎡ 이상 청약 당첨자의 평균 점수는 50.87점에 달한다고 합니다.
특히 서울은 61.38점에 달했으며, 경기와 인천도 각각 48.99점과 53.60점을 기록했습니다.
청약점수 50점은 부양가족 2명(15점)인 30세 이상을 기준으로 무주택기간 10년(22점), 청약통장 가입기간 11년(13점)을 유지해야 도달할 수 있는 점수입니다.
즉 30대는 당첨이 힘들다는 얘기입니다.
정부, 신혼부부 특별공급 비중 민영주택 기준 10% 포인트 상향, 규제지역 내 LTV 비율 10% 완화
정부 대책이 청년들의 내 집 마련 기회를 박탈한다는 비판이 커지자 정부는 연이틀 해명 자료를 내며 진화에 나서고 있습니다.
이미 신혼부부 특별공급 비중을 민영주택 기준 10%포인트 상향했고, 실수요자 요건을 충족하면 규제지역 내 LTV 비율도 10%포인트 완화해주고 있단 것입니다.
신혼부부 특별공급, 전년도 도시근로자 가구 월평균소득의 120%(맞벌이는 130%) 이하여야 자격, 이는 2인가구 기준 월소득 556만원 이하이어야 가능
그러나 수혜 대상이 지나치게 한정적이란 지적이 나온다. 신혼부부 특별공급은 전년도 도시근로자 가구 월평균소득의 120%(맞벌이는 130%) 이하여야 자격을 받습니다.
통계청에 따르면 2019년 2분기 도시근로자 2인가구의 월평균소득은 427만9,942원인데, 자녀가 없는 맞벌이 신혼부부는 2분기 기준 가구 월소득이 556만3,924원 이하여야 한다는 것입니다.
그마저도 75%는 월평균소득의 100%(맞벌이는 120%)에게 우선적으로 돌아간다고 합니다.
그리고 LTV 완화 또한 주택가격이 6억원 이하여야 적용을 받을 수 있습니다.
30~40세대의 주거점유 상향 이동의 주된 목적은 실수요라고 봐야 합니다.
하지만 정부는 갭투자 목적의 의미보다는 갭투자로 인한 집값 상승에 더 집중하고 있다고 생각합니다.
여기 기사에서는 언급되지 않았으나 20~30대의 아파트 매입 비율도 상당히 높게 나타나고 있습니다.
이들이 갭투자로 집을 매입하는 이유는 지금이라도 집을 사지 않으면 더 집값이 상승할 것이라는 조급함이라고 생각합니다.
이들은 언젠가 해당 집으로 들어 살려고 할 것입니다.
그렇지만 이들 청년층에 대해 정부는 투기로 인한 집값 상승으로만 보고 이런 레버리지를 이용한 주택 매입을 차단하고 나섰습니다.
그렇다 보니 오히려 있는 사람들이 더 좋아지는 현상이 발생하고 있습니다.
예를 들면 전세자금대출을 받고 있던 전세입자가 규제지역의 3억원 이상의 아파트를 매입하면 전세자금을 회수한다고 하는데 거꾸로 1주택자가 전세자금대출을 받는 것은 아무런 문제가 없다는 것입니다.
정부가 대책을 발표하면서 이런 웃픈 상황을 만드는 것은 좀 아니지 않나 생각하게 됩니다.
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