[20.06.23]서부선 예타통과 2028년 개통 계획 /전세보증금반환보증 등 보증료 70∼80% 인하/6.17대책 아파트 규제정책, 주택 오피스텔 구입시 문제 안돼/ 아파트 하자[출처] [20.06.23]서부선 예타통과 2..

서울 서북권과 서남권을 잇는 서부선 경전철 건설사업이 경제성을 판단하는 민자적격성 조사를 통과하며 사업 추진이 최종 확정되었네요

서부선 2028년에 달린다…응암·가재울 아파트 들썩 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/639520/

보도자료 - 서울특별시

서울시, 은평~관악 `서부선 경전철` 민자적격성 조사 통과…`28년 개통 https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do#view/319118

서울시, 은평_관악 _서부선 경전철_ 민자적격성 조사 통과…_28년 개통.hwp

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서울시, 은평~관악 ''서부선 경전철'' 민자적격성 조사 통과…''28년 개통 - 은평 새절역(6호선)~관악 서울대입구역(2호선) 구간 16.15km…KDI 민자적격성 통과 - 제3자 제안공고 등 행정절차 이행 후 ''22년 설계 → ''23년 착공 → ''28년 개통 목표 - 대표적 소외지인 서북(은평, 서대문)/서남권(동작, 관악)의 균형발전 촉진할 ‘마중물’ 역할 기대 - 1·2·6·7·9호선과 환승, 새절-노량진 31→15분, 서울대입구-장승배기 22→6분으로 단축

서부선 경전철 민자적격성 조사 통과

2020년 06월 22일 서울시는 6호선 은평구 새절역과 2호선 관악구 서울대입구역을 잇는 총 16.15㎞ 길이의 '서부선 경전철 민간투자사업'이 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터(PIMAC)의 민자적격성 조사를 통과했다고 밝혔습니다

이로써 서울 서북권과 서남권을 잇는 서부선 경전철 건설사업이 경제성을 판단하는 민자적격성 조사를 통과하며 사업 추진이 최종 확정됐습니다.

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은평구·서대문구·마포구·동작구·영등포구·관악구 등 6개 자치구 연결 노선​

서부선은 은평구·서대문구·마포구·동작구·영등포구·관악구 등 6개 자치구 교통 소외 지역을 연결하는 노선으로 서울시 교통계획에 포함된 지 무려 20년 만에 결실을 맺게 됐습니다.

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20년만에 실현, 서울시 민자적격성 심사 의뢰한 뒤 3년 3개월 소요​

서부선은 서울시가 2000년 발표한 교통정비 중기계획에 처음 반영된 이후 무려 20년 만에 실현됐습니다. 지난 2017년 3월 서울시가 KDI에 민자적격성 조사를 의뢰한 뒤에도 3년3개월이나 소요됐습니다.

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GTX B노선 수요예측에 추가 반영하여 B/C 1.05 겨우 넘겨 통과​

그동안 서울시는 민자적격성 통과 여부가 불투명하다는 전망이 나오면서 조사 기간 중 확정된 철도계획(GTX B노선 등)을 수요예측에 추가 반영하면서 이번에 서울 서부선 사업의 B/C(비용 대비 편익)값은 1.05점을 기록해 기준치인 1점을 간신히 넘긴것으로 알려지고 있습니다.

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2023년 착공, 2028년 노선 개통 목표​

서울시는 올해 하반기 사업자 선정을 위한 제3자 제안공고를 내는 등 행정절차를 마친 뒤 2023년 착공해 2028년 노선을 개통한다는 목표을 세웠습니다.

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서울 서북부 서남부를 잇는 최초의 경전철, 세절역에서 서울역까지 22분도착예상​

서부선이 연결되면 그간 대중교통 사각지역에 있던 서울 서북부·서남부 교통 여건이 크게 개선될 것으로 전망하고 있습니다.

물론 경전철은 일반적인 서울 지하철(중전철)보다 차량 규모가 작기 때문에 승객 수송량에는 한계가 있지만 서부선은 강남·북을 연결하는 최초의 경전철인 데다 신촌·여의도 등 상업·업무 중심지를 통과하며 서울 지하철 1·2·6·7·9호선과도 환승이 가능해 일반 지하철 못지않은 교통 여건 개선 효과를 가져올 수 있다는 평가되고 있읍니다.

현재 새절역(6호선)에서 서울대입구역(2호선)까지 이동할 때 지하철을 한 번 환승해야 해 약 36분이 소요되지만, 서부선이 들어서면 환승 없이 약 22분 만에 도착할 수 있다고 합니다.

이런 교통호재에 서부선이 지나는 예정역 인근 아파트 단지들이 관심을 받게 되었네요. 특히 교통이 불편했던 이 지역은 서부선 개통으로 여의도·강남 접근성이 획기적으로 개선되기 때문에 더 좋은 입지로 탈바꿈할 것입니다

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은평구 백련산 일대 조성되는 신축단지 수혜지역으로 꼽혀,힐스테이트백련산4차

우선 서부선이 시작하는 은평구(새절역)에서는 백련산 일대 대규모로 조성된 신축 단지가 대표 수혜 지역으로 꼽힌다고 합니다.

2017년 입주한 '힐스테이트백련산4차'도 같은 면적 기준 현재 호가가 10억원정도 하네요.

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서대문구 가재울 뉴타운 서부선 호재지역, DMC 센트럴아이파크​

서대문구에 위치한 가재울 뉴타운도 대표적인 서부선 호재 지역으로 꼽힙니다. 명지대역(가칭) 역세권에 위치한 'DMC센트럴아이파크'는 전용면적 84㎡ 가 현재 호가는 11억원정도 하네요.

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관악구 봉천동 서부선 수혜지역, 관악드림타운

관악구 봉천동도 대표적인 서부선 수혜 지역입니다.

그간 좁은 도로와 버스에 의존해 인근 지하철역(7호선 숭실대입구역, 2호선 서울대입구역)으로 이동해야 했는데 서부선이 들어오면서 교통 편의성이 크게 개선될 예정입니다.

봉천동에 위치한 대단지(3544가구) '관악드림타운' 아파트 전용 85㎡가 최근에 7억8000만원 실거래되었습니다.

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2023년에 착공을 하여 2028년에 개통을 목표로 서부선이 적격성 심사를 통과하였습니다.

이 일대 개발 호재로 상당히 많은 기대감에 가격 상승이 예상되네요.

제 생각에는 봉천동이 가장 많이 상승하지 않을까 생각합니다.

다른 지역들에 비해 가격이 싸고, 그동안 서울 전체로 보았을때 가격 상승률도 높지 않았기 때문입니다.

아울러 중저가 아파트가 다른 서울지역보다 아직까지는 많이 있다는 것도 하나의 상승요인이라고 생각합니다.

금관구(금천구, 관악구, 구로구) 로 대변되는 관악구에 또 다른 바람이 불기 시작하는게 아닌가 생각합니다.

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결국 정부가 6.17 대책에서 전세대출 제한 대해 예외조치를 발표하였습니다. 3억원미만 아파트는 제외되며, 규제지역이 아닌 곳의 아파트 매도 제외됩니다. 아파트만을 규제대상으로 삼고 있기에 다른 주택상품도 규제 대상은 아닙니다.

[설명] 6.17대책의 전세대출 제한 관련 설명 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084043

200622(참고)6.17대책의 전세대출 제한 관련 설명(금융위).hwp

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2020년 6.17 부동산 대책에서 전세대출 규제는 앞으로 투기·투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것이라고 국토부에서 취지를 설명하였습니다.

그러면서 이번 대책에서 예외사항을 사례로 들면서 설명하였네요.

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투기지역·투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

예외 : 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우

※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일): 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우 ☞ ①직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 ②구입아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ③구입아파트·전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 (①~③ 모두 충족 필요)

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전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

예외 : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

구입한 아파트에 살고 있던 임차인의 임대차계약이 남아 있는 경우, 전세대출을 회수규제 적용을 유예해 준다고 합니다.

※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표) : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예 ｢본인의 전세대출 만기｣와 ｢본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기｣중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출 이용가능 ​ * 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임 ​ * 통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의 만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의 만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함 이라고 하는 부분에서 여전히 정부가 실생활에 대한 괴리가 있다는 것을 느끼게 하네요.

통상적으로 일치시킨다고 하지만 그렇지 않은 경우도 많이 발생하는 것을 왜 인지를 하지 못하실까요?

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​6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 규제 대상 아파트를 구매할 때 적용

※ 금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 (i) 규제대상 아파트 구매 행위, (ii) 전세대출 신청 행위의 차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

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3억원 미만 아파트는 규제 대상이 아님

규제대상 아파트를 상속받는 경우 "구입" 한 것이 아니므로 규제 대상이 아님

규제 시행일 이전에 구입한 아파트는 규제 대상이 아님

규제 시행일 이전에 전세대출받은 경우 전세대출회수대상이 아님, (단 만기 연장은 제한)

규제 시행이 이후 전세대출을 받고, 규제대상 아파트의 분양권, 입주권을 구입한 경우 "아파트 소유권 취득시점"이 아니기 때문에 즉시 회수되지 않음

빌라, 다세대 주택은 규제대상인 아파트가 아니므로 규제적용이 아님

집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 불가	3억원 초과 아파트를 구입 한 것이 아니므로 규제대상 아님
규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가	규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님
규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우 * 규제시행일 前 분양권·입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)	규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님
규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인데, 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우 * 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함	전세대출 회수대상이 아님. 다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한 * 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미
규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 데, 이용 중 규제대상 아파트 분양권·입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부	금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음 ​※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요
빌라·다세대 주택 등 아파트 外 주택 구입시 규제적용 여부	갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님

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이번 대책 제외 규정에서 전세대출에 대해서 설명하고 있습니다만 또 다른 헛점이 나올 거 같다는 생각이 드네요.

소유권 취득시점에 전세대출을 회수하겠다고 하는 것이기에 아파트 계약을 하고서 계약금, 중도금을 내고서 잔금을 6개월 이상 길게 가져간다면 이런 규제를 피해 갈 수 있습니다.

아울러 3억원이 넘지 않은 아파트를 매입하는 경우에도 전세대출을 회수하지 않기 때문에 수도권의 3억원 미만 아파트를 매입하는 수요가 늘어나지 않을까하는 생각도 드네요.

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6.17 부동산 대책에서 수도권 전역을 규제지역으로 묶고 갭투자 여지를 차단했지만 그래도 '규제 빈틈’이 있네요. 주택이나 오피스텔은 규제대상이 아니라는 점, 재개발/ 리모델링은 거주의무조건이 없다는 점 등..

6.17 부동산대책, ‘규제의 빈틈’은 있다” https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20200622500205

수도권 전역을 규제지역으로 묶고 갭투자 여지를 차단한 고강도 6·17 부동산대책에도 ‘규제 빈틈’은 있습니다.

아파트가 아닌 경우에는 전세자금 반환을 하지 않아도 되고, 조합설립인가를 12월까지 마무리 지으면 조합원 지위가 보장됩니다. 아울러 재개발, 리모델링은 거주의무조건이 없습니다.

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​주택이나 오피스텔은 전세자금반환하지 않아도 됩니다​

투기과열지구가 아닌 조정대상지역에서 주택을 사면 전세자금을 반환하지 않는다거나 대출규제에 오피스텔 등은 포함되지 않습니다.

아파트에 대해서만 전세보증금 반환을 하겠다고 한 것이기 때문입니다.

건설·부동산 전문가들은 “정부 대책에서 빠진 서울 재개발 단지, 다세대 주택 등 틈새시장으로 자금이 쏠릴 수 있다”고 경고한다.

 

조합설립인가 2020년 12월전에 신청하면 2년 거주 안해도 조합원 지위 보장, 비규제 지역은 해당사항없음​

우선, 수도권 투기과열지구 재건축 단지 중 2년 이상 거주한 조합원만 분양자격을 얻게 되는 ‘재건축 거주의무’ 규제 적용 시기는 올 연말까지 입니다

즉, 조합설립 인가를 12월 전에만 신청하면 2년 거주 요건이 없어도 조합원 지위를 유지할수 있어 분양권을 얻을 수 있습니다.

지역도 조정대상지역이나 비수도권 투기과열지구 등이라면 규제 적용이 안 됩니다.

그리고 재개발, 리모델링은 거주의무조건이 없습니다.​

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송승현 도시와경제 대표는 “특히 서울 같은 투기과열지구도 재개발, 리모델링 사업에는 거주 의무가 없는 만큼 재건축 대신 이쪽으로 투자가 몰릴 수 있다”고 말했다.

 

조정대상지역내 전세대출을 받은 사람이 다른 조정대상지역에 집을 사더라도 전세자금대출 반환하지 않아도, 6개월이내 전입의무도 없어​

현재 논란이 큰 ‘투기과열지구 3억원 초과 주택 구입 시 전세대출 회수’도 지역을 잘 살펴야 합니다.

전세대출을 받은 상태에서 집을 사면 전세금을 반환해야 하는 줄 알지만 조정대상지역이나 비규제지역에 집을 사는 경우는 해당이 안 됩니다.​

예컨대 서울에서 전세대출을 받아 사는 사람이 부천, 안산, 남양주 같은 조정대상지역에서 전세를 끼고 집을 산다면 전세대출을 반환하지 않아도 된다고 하네요.

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'투기·투기과열지구'가 아닌 곳에서는 여전히 갭투자가 가능

즉, ‘투기·투기과열지구’가 아닌 곳에서는 여전히 갭투자가 가능하다고 하네요

또 전세금을 지렛대 삼아 집을 산 것이지 주택담보대출을 받은 것도 아니어서 6개월 내 새로 산 집에 들어가야 하는 ‘전입의무’도 없습니다.

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전세가 아닌 월세인 경우 전세낀 갭투자 가능

만일 현재 전세가 아닌 월세로 살고 있다면 투기과열지구에서 집을 산다고 해도 전세 낀 매매인 갭투자가 가능하다고 하네요

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전세대출규제는 아파트만 대상​

다음 달 중순쯤부터 시행되는 투기과열지역 내 '전세대출 규제'에서 주택이나 빌라는 포함되지 않습니다 오직 ‘아파트’만 규제대상이라고 합니다.

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서울 여전히 9억원 미만 집은 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 대출​

서울은 전국에서 집값이 가장 높고 상승도도 뚜렷하지만, 여전히 9억원 미만 집은 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 대출받을 수 있습니다.

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​이래저래 규제를 하더라도 빠져 나갈 구멍은 있네요

그리고 이렇게 새로 규제지역에 포함된 곳이 많은 만큼 규제를 비슷하게 받게 된다면 오히려 서울 중저가 아파트로 부동자금이 계속해서 몰릴 가능성이 크다고 생각합니다.

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특히 이번 대책의 초점이 수도권 전역으로 규제를 ‘광역화’한 데 있는 만큼 기존 규제에서 크게 달라지지 않은 서울 시장으로의 빨대효과로 인한 상승을 할 것이라 생각합니다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “수도권으로 대출규제가 확산한 만큼 노원, 강북, 구로, 금천 등 중저가 아파트가 많이 몰린 서울지역은 되레 풍선효과가 나타날 수 있다”고 분석했다.

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전세보증금반환보증 상품의 보증료가 연말까지 70~80% 인하된다고 합니다. 개인채무자 지연배상금도 최대 60% 줄어든다고 하네요

전세상품 보증료 70~80% 내린다…연말까지 지연배상금 60% 감면 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020062253241

보도자료 - 주택도시보증공사

HUG,서민주거안정과 주택공급 지원을 위한 공공성 강화방안 추진 https://www.khug.or.kr/hug/web/cs/no/csno000006.jsp?id=45&mode=S¤tPage=1&articleId=27370&t_title=%B0%D4%BD%C3%B9%B0%20%C0%D0%B1%E2%20(HUG,%BC%AD%B9%CE%C1%D6%B0%C5%BE%C8%C1%A4%B0%FA%20%C1%D6%C5%C3%B0%F8%B1%DE%20%C1%F6%BF%F8%C0%BB%20%C0%A7%C7%D1%20%B0%F8%B0%F8%BC%BA%20%B0%AD%C8%AD%B9%E6%BE%C8%20%C3%DF%C1%F8)

200623(조간)골치 아픈 공동 주택 하자_입주 전에 바로잡는다(주택건설공급과).hwp

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주택도시보증공사(HUG)는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기 위축에 대응하고 서민 주거 안정을 지원하기 위해 이 같은 내용을 담은 공공성 강화 방안을 22일 발표했습니다.

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전세보증금반환보증 등 4개 보증상품의 보증료를 2020년 07월 01일부터 연말까지 70∼80% 낮추기로

우선 HUG는 임차인의 주거 안정을 지원하는 전세보증금반환보증 등 4개 보증상품의 보증료를 2020년 07월 01일부터 연말까지 70∼80% 낮추기로 했습니다.

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* 전세보증금반환보증, 임대보증금보증, 주택임차자금보증, 전세자금대출특약보증

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예를 들어 전세보증금이 2억원 이하인 경우는 보증료율의 80%, 2억원 초과는 70%를 깎아준다고 하네요.

전세보증금이 2억원 이하이고, 임차인이 다자녀 가족이거나 장애인인 경우에는 기존 보증료 할인(40%)까지 더해 88%의 보증료가 절감된다고 합니다.

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전세후분양대출보증 등 9개 상품의 보증료율은 올해 말까지 30% 낮춰

전세후분양대출보증 등 9개 상품의 보증료율은 올해 말까지 30% 낮춘다고 합니다.

* 후분양대출보증, 하자보수보증, 인허가보증, 조합주택시공보증, 하도급대금지급보증,기금건설자금대출보증, 모기지보증, 전세임대반환보증, 전세임대임차료지급보증

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연말까지 한시적으로 지연배상금을 40∼60% 감면

HUG는 개인채무자 채무 부담을 완화하기 위해 연말까지 한시적으로 지연배상금을 40∼60% 감면해주겠다고 합니다.

전세보증금반환보증 40%(연5%→ 연3%), 전세자금대출특약보증 60%(연5%→ 연2%), 주택구입자금보증 45%(연9%→ 연5%) 등 개인채무자에 대한 지연배상금을 감면해주겠다고 하네요.

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전세보증금반환보증에 가입한 임차인이 보증 이행을 청구하면 HUG가 임차권 등기를 대행​

앞으로 전세보증금반환보증에 가입한 임차인이 보증 이행을 청구하면 HUG가 임차권 등기를 대행하기로 했네요

지금까지는 보증금 청구를 위해 임차인이 직접 임차권 등기를 신청했는데, HUG가 임차권 등기 신청을 대신 수행하면 임차인의 시간과 비용 부담이 줄어들게 되었습니다.

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공공임대주택 부도 등 주택임대보증사고 발생 시 임차인 대표를 포함한 전담팀 구성, 보증 이행 시행

공공임대주택의 임차인 보호도 강화한다. 공공임대주택 부도 등 주택임대보증사고 발생 시 임차인 대표를 포함한 전담팀을 구성해 보증 이행을 시행한다.

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전담팀에는 HUG 본사 및 영업부서 부서장을 비롯하여 임차인 대표(필요시 지자체 포함)가 참여하여 적극적인 의견수렴 및 신속한 의사결정을 통해 임차인에 대한 보호를 강화할 계획이라고 합니다.

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사업주체 부도, 파산때, '주택분양보증’ 보증료를 50% 인하

사업주체의 부도·파산시 분양계약자의 계약금·중도금을 보호하는 ‘주택분양보증’(주상복합·오피스텔포함) 보증료율을 2020년 말까지 50% 인하하여 주택사업자 부담을 줄이겠다고 합니다.

※ 인하 기간 내 보증발급분에 적용된다고 합니다.

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주거약자(사회배려계층 등)에 대한 보증이행 절차를 간소화하여 신속하게 환급

주거약자 분양보증 우선 보호를 위해서 주거약자(사회배려계층 등)에 대한 보증이행 절차를 간소화하여 신속하게 환급받을 수 있도록 하겠다고 합니다.

분양보증 사고 시 주거약자에게는 이행방법 통지 및 결정 절차를 생략하고 즉시 환급받을 수 있도록 개선하여 약 2개월 치의 대출이자 부담이 줄어들도록 해주겠다고 합니다.

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HUG에서 전세보증금 보증, 분양 보증 등의 경우 한시적으로 올 연말까지만 운영된다고 합니다.

보증을 받고자 하는 분들은 참고하시길 바랍니다.

그나마 임차권 등기는 HUG에서 대행해 준다는 것은 계속 유지한다고 하네요.

앞으로 전세금을 떼일 일은 거의 없지 않을까 싶네요.

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임차권 등기 세입자가 계약기간 종료 두~세 달 정도를 앞두고 전세금을 돌려달라고 집주인에게 통보해도 상당기간 전셋집이 나가지 않게 되어 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 발생합니다. 그럴 경우 보통은 전셋집이 나갈 때까지 기다리는 게 일반적이지만 세입자가 급한 마음에 서두른 나머지 다른 새집을 덜컥 계약한 경우도 종종 있습니다. ​ 이 경우 세입자는 이사를 가야할 수밖에 없고, 종전 전셋집은 전세금을 돌려받지 못한 채 일단 나와야 하는데 이때 보증금 보호 여부가 문제가 됩니다. ​ 이는 집을 비우면 주택임대차보호법이 규정한 ‘대항력’이 사라지게 되기 때문입니다. 이런 경우에는 ‘임차권 등기’가 반드시 필요합니다. 임차권 등기명령의 효력이 발생한 다음에는 주민등록을 이전해도 애초에 임차인이 갖고 있던 대항력과 우선변제권의 효력이 유지되기 때문입니다. 즉 종전 집에 살고 있을 때와 똑같이 혹시 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 것입니다. 이 임차인 등기 신청은 임차인은 해당 주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있는데, HUG 에서 전세보증금에 대해 보증보험을 들어둔 경우, 임차권 등기를 대행해 준다고 합니다.

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2021년부터 건설사는 아파트 입주 예정자가 사전방문 시 보수공사 등을 요청한 하자에 대해 늦어도 입주일 전까지 조치를 완료해야 합니다.

신축 아파트 하자 보수, 내년부터 입주일 전까지 완료해야 http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?art_id=202006222147035

보도자료 - 국토교통부

골치 아픈 공동주택 하자, 입주 전에 바로잡는다 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084036

200623(조간)골치 아픈 공동 주택 하자_입주 전에 바로잡는다(주택건설공급과).hwp

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< 입주예정자 사전방문 관련 > ​① 입주예정자 사전방문 시 지적된 하자의 보수 조치가 빨라진다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 한다. ​② 사용검사 전까지 조치해야 할 ‘중대한 하자’의 기준을 명확히 구분하여 관리한다. ​③ 공동주택 사용검사가 전문가의 시선으로 보다 촘촘해진다. 법률에 따라 시·도지사가 설치·운영하는 공동주택 품질점검단*은 300세대 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시한다. ​④ 신속하고 정확한 공동주택 사용검사체계를 확립한다. 사업주체가 품질점검단의 점검결과와 사용검사권자의 조치명령*에 대해 이의신청할 수 있는 기한과 해당 이의신청에 대한 사용검사권자의 검토·통보 기한을 모두 5일 이내로 규정함으로써, ‘사전방문-품질점검-사용검사’로 이어지는 신속하고 정확한 사용검사체계를 확립한다.

사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 사전방문을 최소한 2일 이상 실시해야 하며 2021년 부터는 건설사는 아파트 입주 예정자가 사전방문 시 보수공사 등을 요청한 하자에 대해 늦어도 입주일 전까지 조치를 완료해야 합니다.

그리고 시･도지사가 설치･운영하는 공동주택 품질점검단은 300세대 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시한다고 국토부에서 밝혔습니다.

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입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시

사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 합니다.

사업주체는 사전방문 시작일 1개월 전까지 방문기간 및 방법(점검표 제공) 등 사전방문에 필요한 사항을 입주예정자에게 서면(전자문서 가능)으로 제공해야 합니다.

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사업주체, 일반 하자 중 전유부분은 입주에정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야

사업주체는 사전방문 시 제기된 사항에 대한 조치계획을 수립하여 사전방문 종료일부터 7일 이내에 지자체인 사용검사권자에게 제출하되, 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다.

※ ｢주택법｣ 제48조의2제3항에 따라 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치

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사업주체, 입주예정자에게 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 서면(전자문서 포함)으로 알려야

사업주체는 입주예정자에게 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 서면(전자문서 포함)으로 알려야 하며, 모든 조치를 완료한 경우 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 합니다.

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사용검사 전까지 조치해야 할 '하자’의 기준을 일반하자와 중대한 하자로 명확히 구분

하자는 일반 하자와 중대한 하자로 구분하며, 법률에 따라 사용검사를 받기 전까지 조치해야 하는 중대한 하자는 입주자가 해당 공동주택에서 생활하는데 안전상･기능상 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 하자로 개념을 규정한다고 합니다.

* ｢공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준｣ 개정 예정(’20.12)

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시･도지사가 설치･운영하는 공동주택 품질점검단, 300세대 이상의 공동주택 대상으로 품질점검 실시

법률에 따라 시･도지사가 설치･운영하는 공동주택 품질점검단*은 300세대 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시한다고 합니다.

* 품질점검단 점검위원은 건축사, 기술사, 주택관리사, 건설 분야 특급기술자, 대학 교수(조교수 이상), 건축분야 박사학위 소지자, 공무원 등으로 구성

300세대 미만인 공동주택의 경우에도 시･도의 조례로 정하여 품질점검단이 점검을 실시할 수있다고 하네요.

 

2021년 부터 사업주체는 사전방문시 제기된 유지보수 및 하자 사항에 대한 조치계획을 수립하여 사전방문 종료일부터 7일 이내에 지자체인 사용검사권자에게 제출하되, 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다.

이로써 공동주택에 대해서 사업주체와 입주민 간의 다툼이 많이 해소가 되겠네요.