[20.06.24]토지거래허가제 시행,단독주택 실거주자 일부 임대 허용/동대문구 래미안엘리니티 1순위 2만여명/ 현금부자 갭투자 막기 역부족/ 강남권 전세시장 급등 조짐

강남구 대치동, 삼성동, 청담동/ 송파구 잠실동 이 토지거래 허가제가 시행되었습니다. 국토부에서는 정확한 지침이 내려오지 않은 상황인데 아파트, 상가, 단독주택등 적용 규정도 다르다고 하네요.

강남권 토지거래허가제 시행 첫날…단독주택 일부 임대 허용 https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200623/101653880/1

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2020년 6월 23일부터 대치동 삼성동 첨당동, 송파구 잠실동 14.4㎢가 토지거래허가제 시행

23일 부터 서울 잠실 마이스(MIEC) 개발 사업과 영동대로 복합 개발 사업지 인근 지역인 강남구 대치동 삼성동 첨당동, 송파구 잠실동 14.4㎢가 토지거래허가구역으로 지정되면서 시행되었습니다.

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시행 전날인 22일까지 국토부와 서울시의 구체적인 거래 지침이 나오지 않아 혼란

현장에서는 시행 전날인 22일까지 국토부와 서울시의 구체적인 거래 지침이 나오지 않아 부동산업계에서는 문의전화에 제대로 답변을 못했다고 하네요.

“전세 계약 기간이 9월까지 남아있는 전용 84㎡ 아파트는 거래가 되느냐고 아침부터 문의해오는데 규정을 몰라 답해줄 수 없더라고요.”

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아파트, 상가, 단독주택 등에 적용되는 규정 모두 달라

주거 지역이 밀집해 영향권에 있는 아파트만 6만 채가 넘는 데다 아파트, 상가, 단독주택 등에 적용되는 규정도 모두 다르다고 합니다.

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상가,단독주택 매수인이 해당 상가나 단독주택을 실제로 사용하며 일부를 임대하면 거래 허가

국토부에 따르면 상가와 단독주택은 허가를 신청하는 매수인이 해당 상가나 단독주택을 실제로 사용하며 일부를 임대하면 거래 허가를 받을 수 있다고 합니다.

예를 들어 단독주택 1층에는 매수한 신청인이 살면서 다른 층을 임대하는 방식은 가능하다는 뜻입니다.

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주택 보유자, 해당 지역에 주택 매수시 왜 해당 지역으로 전입해야 하는지를 허가 신청 때 소명해야, 기존집 처분계획도 제출해야

이미 주택을 보유한 사람이 해당 지역에서 주택을 매수한다면 왜 해당 지역으로 전입해야 하는지를 허가 신청 때 소명해야 한다네요.

해당 시군, 혹은 인접 시군에 거주하는 사람이라면 기존 주택을 어떻게 처분할지 계획서도 제출해야 한다고 합니다.

예를 들어 경기 성남시 분당구에 거주하던 사람이 토지거래허가구역인 서울 강남구 대치동으로 집을 매수해 전입하려 할 때 분당 집은 처분하겠다고 계획을 밝혀야 거래 허가가 난다고 합니다.

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대지 지분 18㎡ 미만 부동산(상업지역은 20㎡ 미만)은 허가대상이 아님

주거지역의 대지 지분 18㎡ 미만 부동산(상업지역은 20㎡ 미만)은 허가 대상이 아니기에 건물이나 주택 하나의 대지 지분을 기준 이하로 쪼개 매입하는 사례도 나올 수 있습니다.

원칙적으로는 허가 대상이 아니어서 자유롭게 거래할 수 있습니다

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가족구성원끼리 지분을 나누는 경우는 동일인으로 간주 허가대상

부부, 가족 등 가구 구성원이 지분을 나눠 매입하는 경우에는 동일인이 매입하는 것으로 간주해 허가 대상이 된다.

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허가대상에 오피스텔도 포함, 대지지분기준 넘기면 무조건 허가 받아 실거주, 실사용 의무해야

오피스텔 매매도 예외없이 대지 지분 기준을 넘긴다면 허가도 받아야 하고 실거주 혹은 실사용 의무가 부여됩니다.

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단,분양받았을 경우는 허가대상아니며, 실거주의무없어 임대가능

허가구역 내에서 새로 주택을 분양받았을 경우에는 허가 대상이 아니며 실거주 의무가 부여되지 않아 입주하지 않고 전세를 놓는 것도 가능합니다

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같은 지역 내에서 규제를 피할 수 있는 특수한 물건으로 풍선효과가 나타날 조짐

정부의 세부규정 안내와는 별개로 규제를 피한 지역이나 매물에 대한 관심은 계속 커지고 있는데 같은 지역 내에서 규제를 피할 수 있는 특수한 물건으로 풍선효과가 나타날 조짐을 보이고 있습니다.

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지분 18㎡ 미만 초소형 아파트에 대한 거래 문의 급증

대표적으로 대지 지분 18㎡ 미만 초소형 아파트에 대한 거래 문의가 급증하고 있습니다.

송파구 잠실동 리센츠 아파트 전용 27.68㎡는 대지 지분이 13㎡이고 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지의 전용면적 31㎡도 대지 지분이 14㎡로 허가 대상이 아닙니다.

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힐스테이트1단지의 한 공인중개사는 “6·17대책 발표 직후부터 주말까지 갭투자를 하려는 사람들이 중대형 물건을 쓸어갔고 22일 저녁부터 초소형 아파트를 보지도 않고 구입하겠다는 문의 전화가 온다”고 말했다.

 

법정동이 신천동인 잠실4동, 잠실6동 토지거래허가구역이 아님

허가구역이 법정동을 기준으로 지정되면서 행정동으로는 잠실4동, 잠실6동이지만 법정동은 신천동이어서 규제를 피한 파크리오아파트, 장미아파트 등에 투자자 문의가 많다고 합니다.

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파크리오아파트의 한 공인중개사는 “지난달 전용면적 84㎡가 15억4000만 원까지 하락했는데 주말에 10건 정도가 17억5000만 원 선에 거래됐다”며 “오늘도 울산에서 바로 계약하겠다며 올라온 매수자가 있었고 호가가 18억 원을 넘었다”고 말했다.

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국토부, 허가구역 인근 지역 가격불안 계속되면 추가지정 검토하겠다

국토교통부 관계자는 “허가구역 인근 지역에서 가격 불안이 나타나면 허가구역 추가 지정도 즉시 검토할 것”이라며 “토지거래허가 대상이 아닌 초소형 아파트는 자금출처 조사 등을 강화해 투기성 수요가 진입하기 어렵도록 할 것”이라고 말했습니다.

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​거래억제책만으로 초저금리에 따른 유동성에 따른 풍선효과를 막을순 없습니다

정부가 계속 규제지역을 늘려간다면 서울 수도권이 동일한 조건에서 서울은 수도권과의 디커플링을 일으키면 양극화가 더욱 심화될것이라 생각합니다

정부가 실수요자들에 대한 규제를 시작한 6.17대책이후에는 본격적인 실수요자 억제책을 내놓을 것이라 생각합니다

대출규제는 더욱 강하게 제재할것이고 세금부담도 더 늘릴것이라 생각합니다

결국 현금부자들만 자산을 늘리며 계층간의 양극화도 더욱 심할 것이라 생각합니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “거래 억제책만으로는 초저금리에 따른 풍부한 유동성을 견뎌내기 힘들어 결국 초소형 아파트나 규제 인근 지역으로 자금이 흘러가는 풍선효과를 막기 힘들 것”이라고 말했다.

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‘6·17 대책’ 이후 첫 서울 분양인 서울 동대문구 ‘래미안 엘리니티’ 1순위 청약에 2만 여명이 몰렸습니다.

6·17 대책' 후 첫 서울 분양···'래미안엘리니티' 1순위에 2만여명 몰려 https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z451YKHJ2

‘6·17 대책’ 이후 첫 서울 분양인 서울 동대문구 ‘래미안 엘리니티’ 1순위 청약에 2만 여명이 몰렸습니다.

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1,048가구 규모, 전용면적 51~121㎡ 475가구 일반분양

동대문구 용두 6구역을 재개발해 공급되는 단지로 지하 2층·지상 21층, 16개 동, 총 1,048가구 규모의 래미안 엘리니티는 전용면적 51~121㎡ 475가구가 일반분양됐습니다.

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신설동역(지하철 1∙2호선∙우이신설선), 제기동역(1호선)이 모두 도보 10분

신설동역(지하철 1∙2호선∙우이신설선), 제기동역(1호선)이 모두 도보로 10분 정도 거리에 위치하며, 이마트(청계천점), 홈플러스(동대문점), 롯데백화점∙롯데마트(청량리점) 등이 반영 2km 안에 자리하고 있습니다.

대광초(사립), 용두∙종암초, 성일중, 대광중, 대광고(자율형사립고), 용문고 등으로 통학 가능해 교육 여건도 좋습니다.

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1순위 청약 접수에서 379가구 공급에 2만 257명이 몰려

2020년 6월 23일 한국감정원에 따르면 이날 1순위 청약 접수에서 379가구 공급에 2만 257명이 몰려 53.4대1의 평균 경쟁률을 기록했습니다.

최고 경쟁률은 653대1로 전용 101.9㎡A에 1가구 모집에 653명이 청약신청을 했습니다.

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3.3㎡ 당 평균 분양가는 2745만원,전용면적 85㎡ 초과는 가점제 50%와 추첨제 50%

래미안 엘리니티 3.3㎡ 당 평균 분양가는 2745만원이다. 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제, 전용면적 85㎡ 초과는 가점제 50%와 추첨제 50%로 당첨자를 선정합니다.

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입주 예정 2022년 8월

이 단지는 이어 24일에는 1순위 기타지역, 25일에는 2순위 청약을 실시합니다.

당첨자 발표일은 7월 1일이며, 정당계약은 7월 13일부터 17일까지입니다.

입주 예정월은 2022년 8월로 예정하고 있습니다.

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평당가가 2745만원으로 주변시세에 비해 싸게 분양하였습니다.

제기동역에 붙어 있는 11년차를 맞이한 용두동 래비안허브리츠의 33평형이 10억 3,200만원의 실거래가를 기록하고 있습니다.

역세권에 있는 아파트 단지로 새 아파트에 1000세대가 넘는 대단지로 분양하는 단지인데 분양가가 주변시세보다 싸게 분양되면서 청약경쟁률이 높게 나타난 것으로 보여집니다.

특히 주변에 새로 분양하는 아파트 단지가 거의 없기에 새 아파트에 대한 수요가 많이 몰린게 아닌가 싶네요.

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정부가 ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’을 통해 전세대출을 이용하는 갭투자(전세보증금을 낀 주택 구입) 규제를 강화하였지만, 전세대출을 이용하지 않는 ‘현금부자’의 갭투자를 억제할 대책은 쉽지 않아 보입니다.

정부 억제책, 현금부자 갭투자는 못 막아…? http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/950667.html

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종합부동산세 세율 인상 및 다주택자 세부담 상한 상향, 양도소득세 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 등이 속히 시행돼야 한다는 지적

현금부자 갭투자에 제동을 걸기 위해선 지난해 ‘12·16 대책’에 포함됐으나 법안 개정이 이뤄지지 않은 종합부동산세 세율 인상 및 다주택자 세부담 상한 상향, 양도소득세 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 등이 속히 시행돼야 한다는 지적이 나오고 있습니다.

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서울의 보증금 승계 매매거래 비중 48.4%(1월) → 52.4%(월), 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 보증금 승계 비중은 57.5%(1월) → 72.7%(5월)

2020년 06월 23일 국토교통부와 부동산 업계 말을 종합하면, 올해 서울지역의 3억원 초과 주택 매매거래 중 매수자가 기존 주택의 전세 보증금을 승계하는 방식인 갭투자 비중이 빠르게 증가하고 있다고 합니다.

국토부 집계를 보면, 2020년 1월 서울의 보증금 승계 매매거래 비중은 48.4%였으나 5월에는 52.4%로 높아졌고 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 보증금 승계 비중은 57.5%에서 72.7%로 늘어났다고 합니다.

​노원·도봉·강북·금천·구로·관악구의 주요 24개 단지만 따로 살펴보았더니, 1~5월 거래 중 보증금 승계 비율이 무주택자 43%, 1주택자 42.5%, 다주택자 64.2%로 나타났다고 하네요.

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​무주택자보다는 현금을 동원해 갭투자에 나서는 1주택자와 다주택자가 훨씬 많아

이전부터 다주택자의 전세대출이 금지되고 있는 점을 고려 하면 최근까지도 전세대출을 이용할 여지가 있는 무주택자보다는 현금을 동원해 갭투자에 나서는 1주택자와 다주택자가 훨씬 많다는 사실이 국토부 통계에서 나타나고 있습니다.

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전세대출을 이용하지 않는 "현금부자"의 갭투자 억제 쉽지 않아

부동산 업계에선 현실적으로 현금부자의 갭투자를 법으로 규제하긴 어렵다고 보고 있습니다.

그나마 현금부자 갭투자에 제동을 걸기 위해선 지난해 ‘12·16 대책’에 포함됐으나 법안 개정이 이뤄지지 않은 종합부동산세 세율 인상 및 다주택자 세부담 상한 상향, 양도소득세 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 등을 시행하는 것이라고 지적하고 있습니다.

그러나 이를 위해선 주택거래 허가제 등이 도입돼야 하지만 과잉 규제 논란과 함께 위헌 소지가 있기에 쉽지 않다는 얘기도 나오고 있습니다.

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​종부세 세율 인상 및 세부담 상한 상향, 양도세 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하는 방안 추진, 먼저 여당측 소득세법 개정 나서

이에 20대 국회에서 처리되지 못한 종부세 세율 인상 및 세부담 상한 상향, 양도세 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하는 방안 등을 다시 추진할 것으로 보여집니다.

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먼저 2020년 06월 21대 국회 개원 이후 여당은 소득세법 개정에 나선다고 하네요.

2020년 06월 23일 양경숙 더불어민주당 의원이 대표발의해 국회에 제출한 소득세법 개정안을 보면, 실거주 목적의 주택 소유를 유도하기 위해 1세대 1주택에 대해 보유기간에 비례해 적용하던 양도세 공제율을 보유기간과 함께 거주기간도 비례해 적용하도록 했습니다.

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10년 보유시 80% 공제율 → 10년 보유 40% + 10년 이상 거주 40%로

예컨대 지금은 10년 이상 보유한 경우 80%의 공제율이 적용되지만 앞으로는 10년 이상 보유하면 40%, 10년 이상 거주한 경우 40%의 공제율을 각각 적용해 최대 80%의 공제를 받도록 한 것입니다.

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종부세법 2주택자 0.2~0.8% 포인트 인상, 세부담상한 200% → 300%로 높여

종부세법의 경우 12·16 대책의 정부안은 조정대상지역 2주택자의 세율을 0.2~0.8%포인트 인상하고 세부담 상한은 200%에서 300%로 높이는 게 핵심으로, 20대 국회에서 처리가 불발돼 21대 국회에 다시 제출될 예정이라고 합니다.

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​현금부자들의 갭투자 확산 억제를 위해 종부세와 소득세법 등 입법 사항을 조속히 완료해야 한다고 주장하고 있습니다만 "현금부자"들이 보유세가 부담이 되어 갭투자를 망설일 것이라고 생각하진 않습니다.

​이때껏 많은 규제들에 대한 내성이 생겼고 보유세율에 대한 현실화가 진행중에 있는 것을 감안하고 있고, 종합부동산세 및 장기특별공제율에 대해서는 이미 학습이 되어 있기에 이를 감안하고 있다고 생각합니다.

​보유세의 경우에는 올해 세법 개정을 통해서 2021년부터 적용을 한다고 하니 이에 대한 대비를 할 것이고 장기 특별 공제의 경우에는 언제 매도할 지를 모르는 먼나라 얘기이기 때문입니다.

​물론 소득세법이 개정됨으로써 이에 대한 대응을 위한 관망세로 조정을 받을 수는 있겠다 생각이 들지만 워낙에 초저금리 로 인한 유동성으로 자산을 유지하기 위해 부동산으로 유입될 가능성이 크기에 세법 개정을 통해서 현금부자들의 갭투자를 막기에는 쉽지 않다고 생각합니다.

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강남권 토지거래허가제가 시행되면서 전세가격이 급등하는게 아닌가 우려하고 있습니다. 서울은 이미 53주째 전세가격은 계속 상승중에 있습니다. 강남권은 전세물건이 줄어드니 전세가격은 급등할거 같네요.

오늘부터 토지거래허가 묶인 강남…‘풍선효과’ 전세값 급등 우려 http://www.segye.com/newsView/20200623521608

2020년 06월 17일 국토교통부의 6·17부동산 대책으로 23일부터 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(법정동 기준)에서 토지거래허가제도가 1년간 시행된다고 합니다.

그런데 이 강남 일부지역에 한해서 토지거래허가제도가 시행되면서 전세값이 급등하는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.

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강남 일부지역 전세 물건 사라져

트리지움 전용면적 59.88㎡(18평)는 2020년 06월 16일, 8억 2000만원(5층)에 전세 계약된 것을 끝으로 입주 기간 2년의 정상적인 전세 물건은 사라졌습니다.

서울 송파구 잠실동 '잠실엘스'는 지난 13일 전용 59.96㎡가 6억6000만원(7층)에 전세 계약됐는데, 현재는 8억원 이하의 물건이 모두 소진되고 시세가 최고 9억원으로 치솟은 상태라고 합니다.

중개업자는 “(토지거래허가구역이 시행되기 직전인) 어제는 매매하느라 정신이 없었는데, 오늘부터는 매매가 조용해졌다”면서 “대신 이제는 전세난이 가중되는 양상”이라고 전했다.

이 지역 또 다른 중개업소 사장은 “좋은 학군과 편의시설을 갖춘 잠실동은 전세 품귀현상으로 가격이 오르고 있다”며 “잠실동이 토지거래허가구역으로 묶여 매매가 막히면서 전세로 눌러앉으려는 수요가 폭증하고 있기 때문”이라고 설명했다.

 

재건축 조합원 분양신청위해 2년 건주 의무조건, 집주인들 실거주하기 하게 되면 전세매물 사라지게 될 것

정부가 수도권 투기과열을 막기위해 재건축 조합원이 분양신청을 하려면 의무적으로 2년 이상을 거주하도록 했다. 하지만 풍선 한쪽을 누르면 한쪽이 튀어나오듯이 집주인들이 실거주를 하게되면 전세매물이 사라지게 됩니다.

​그간 해당 지역 재건축 단지들은 학군·교통 등의 이점을 갖춘 대신 연식이 오래돼 인근 시세대비 저렴하여 안정적 전세 공급원 역할을 해왔었는데, 이번 대책으로 집주인들이 기존 세입자를 대거 내보내려는 조짐을 보이고 있다고 합니다.

​집주인들이 2년 거주 요건을 맞추기 위해 실제 입주하거나 상황이 여의치 않을 경우에는 빈집에 전입신고만 하는 꼼수도 등장할 것으로 예상하고 있습니다.

강남구 대표 재건축 추진 단지로 꼽히는 은마아파트의 부동산 중개업소 대표는 “은마아파트는 세입자가 70% 정도”라며 “이번 2년 거주 요건 신설로 다음 만기 때 들어가겠다는(자신의 집에 입주하겠다는) 집주인들이 대다수”라고 밝혔다.

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세금 충당하려 전세를 월세나 반전세로 돌리려는 움직임도

전세 수요가 많아지니 전셋값이 올라갈 수밖에 없다면서 집주인들이 집을 팔지도 못하는 상황에서 공시지가와 보유세 상승 부담에 전세를 월세로 돌려 상승한 세금을 충당하려는 움직임도 있다고 합니다.

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2020년 6.17 부동산 대책으로 강남권은 전세가격이 급등할 조짐을 보일 것이라고 기사에서 전망하고 있습니다.

실제로 대책 발표 이후 전세물량이 사라지고 있습니다.

강남권 재건축 단지들은 건물자체가 많이 낡다 보니 실거주 보다는 전세입자를 구하여 유지하고 있습니다.

그리고 주변 전세 시세에 비해 훨씬 싼 금액에 전세를 내놓기에 안정적인 전세시장이 유지되고 있었습니다.

하지만 이번 재건축 단지들의 실거주 2년 의무 로 인해 집주인들이 이번 전세계약을 끝으로 실제 거주하기 할려는 움직임을 보이고 있습니다.

그렇게 된다면 실수요자인 전세입자들이 살 주거공간이 사라지게 되니 수요는 그대로 일지라도 공급은 줄어드니 전세가격은 상승할 수 밖에 없다고 생각합니다.

​아울러 올해 종부세, 재산세 등의 세율을 강화하여 올리게 됨으로써 보유세에 대한 부담이 가중되는 가운데 집주인들은 이 세부담을 전세입자에게 전가하는 움직임도 보이고 있습니다.

바로 전세를 반전세나 월세로 돌리는 경우입니다.

​결국 정부의 부동산 대책으로 인해 전세입자들이 더 큰 피해를 입게 될 가능성이 생겨나고 있다고 생각합니다.