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[기사정리]2020년 06.17 부동산 대책 발표 이후 - 2 재건축아파트 임대사업자는 어째/ 1주택자 전세대출 가능/국토부 2번의 해명/ 비규제 지역, 풍선효과 추가지정 시사기사읽기 2020. 6. 21. 11:16728x90
어제에 이어 2020년 06월 17일 부동산 대책 이후, 언론에서 얘기하는 부분을 정리합니다.
2. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화
1주택자가 전세자금대출을 받는 부분은 아무런 문제가 없습니다.
전세입자가 집을 사는 경우에 대해서 규제를 하는데역차별을 하는 것일까요?
3. 정비사업 규제 정비
재건축 아파트를 매입하여 임대사업자로 등록해서 입주도 못하는데 입주 못하면 분양할때 조합원으로 인정못한다고 하면 뭘 어쩌라는 건가요?
4. 법인을 활용한 투기수요 근절
이제 법인으로 투자는 못하는 거겠죠?
명의를 분산하여 세금 혜택을 조금더 볼려고 했던 분들은 이번에 큰 낭패를 볼 거 같습니다.
그 이전 글은 아래의 링크를 보시면 됩니다. ^^
[기사정리] 2020년 06.17 부동산 대책 발표 이후 - 1 / 인천 서구, 남동구 항의 빗발/ 삼성, 대치, 청담, 잠실 그들만의 리그/ 재건축보다 재개발/ 대전 쉬는 타이밍
갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화되어 3억원 초과 아파트 신규구입하는 경우 전세대출 보증제한 대상이 됩니다.
앞으로 투기지역, 투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규구입하는 경우 전세대출 보증 제한 대상이 됩니다.
규제 시행전에 3억원 초과 아파트를 매수한 전세대출을 받은 분들은 신규로 전세 연장에 제한이 될 수 있습니다.
3억 넘는 집 사도 기존 전세대출은 회수 안한다
https://n.news.naver.com/mnews/article/020/0003292909?sid=101
"기존 8억집 되고 신규 4억집 안되는 전세대출" 6·17 대책 논란 주요 쟁점은
이번 전세대출 규제 강화의 핵심은 ‘3억 원 초과 아파트 신규 구매’를 막자는 것
따라서 규제 시행 후 3억 원 초과 아파트를 산 사람만 전세대출이 제한되는 것입니다.
그런데 이번 규제가 신규 주택 구입을 차단하는데 맞춰지면서 투기과열지구라도 9억원 이하 주택을 소유한 1주택자는 기존 대출이 유지나 연장은 물론 새로 전세자금을 빌리는데 제한이 없다는 점입니다.
금융위 관계자는 “이번 대책의 핵심은 새로운 ‘갭 투자’를 막는다는 것”이라며 “5년, 10년 전에 주택을 구매해 보유하고 있다는 이유만으로 전세대출을 막을 수는 없다”고 했다.
2020년 6·17대책에서 2020년 06월 18일까지 금융회사에 대출신청을 완료한 사람에게는 종전 규제를 유지하기로 한 까닭에 이날 일부 은행 지점에는 수요자들의 문의가 폭주했다고 합니다.
한 시중은행 관계자는 “투기과열지구로 새롭게 지정된 경기 수원 안양, 인천 일부 지역(송도 청라 등), 대전 등에 소재한 영업점에서 대출 문의가 빗발쳤다”며 “잔금 일정에 여유가 있던 계약자들도 대출 가능 금액 및 필요 서류 등을 문의하고 지점을 찾았다”고 전했다.
Q : 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우에도 예외 없이 18일까지 대출 신청을 마쳐야 하느냐?
A: 중도금 대출이 전환된것이라면 기존 담보대출인정비율(LTV)적용 가능할 것이다.
문제는 2020년 06월 19일 새로운 규제지역의 효력이 발생하는 가운데 이날 최대 난제는 ‘중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우에도 예외 없이 18일까지 대출 신청을 마쳐야 하느냐’는 것이었습니다.
이에 금융당국은 “원칙적으로는 19일 이후 대출을 신청했다면 새 규제를 따라야 한다”면서도 “중도금대출이 전환된 것이라면 기존 주택담보인정비율(LTV) 적용이 가능할 것”이라는 답변하였습니다.
Q : 이미 3억 원 초과 주택을 보유한 경우에도 전세대출이 막히느냐
A : 집값이 9억원 이하이면 전세대출 가능
전세대출 규제 강화와 관련한 질문도 끊이지 않고 있다. 대표적인 게 “이미 3억 원 초과 주택을 보유한 경우에도 전세대출이 막히느냐”는 질문이 적지 않았다고 합니다.
이에 결론부터 말하면 집값이 9억 원 이하라면 전세대출이 가능하다고 하네요.
Q : 이미 전세대출을 이용하고 있었는데 규제 시행 후 투기지역·투기과열지구에 3억 원 초과 아파트를 구입하면 대출이 회수되느냐
A : 대출이 회수되진 않지만 대출 연장은 안 된다.
이미 전세대출을 이용하고 있었는데 규제 시행 후 투기지역·투기과열지구에 3억 원 초과 아파트를 구입하면 대출이 회수되느냐는 질문에는 대출이 회수되진 않지만 대출 연장은 안 된다고 합니다.
Q : 전세대출을 이용하다가 3억 원 초과 주택을 구매하면 대출금을 회수하는 것은 무주택자들에게 너무 가혹한 처사 아니냐
A : 전세에서 자가로의 정상적인 이동을 막지 않기 위해 일부 예외를 인정할 계획이다.
"전세대출을 이용하다가 3억 원 초과 주택을 구매하면 대출금을 회수하는 것은 무주택자들에게 너무 가혹한 처사 아니냐"에 대해서 정부도 실수를 인정하며, 전세에서 자가로의 정상적인 이동을 막지 않기 위해 일부 예외를 인정할 계획으로 규제 이후 전세대출을 받은 이가 3억 원 초과 주택을 구매하면 대출을 회수하도록 돼 있지만 기존 세입자 임대차 기간이 남아 있어 입주를 못하는 상황이라면 세입자가 나갈 때까지는 대출 회수를 유예해줄 수 있게끔 하겠다고 합니다.
투기과열지구 9억 이하 1주택자는 기존 대출 유지, 연장은 물론 새로 전세자금대출 가능!!
대출 규제 중 실수요자들의 항의가 집중되고 있는 대표적인 사안은 3억원 초과 주택 구입에 따른 전세대출 회수 규정입니다.
기존 전세대출을 받은 무주택자가 투기과열지구에서 이 가격을 넘는 주택을 사면 즉시 대출이 회수됩니다.
문제는 투기과열지구라도 9억원 이하 주택을 소유한 1주택자는 기존 대출이 유지나 연장은 물론 새로 전세자금을 빌리는데 제한이 없다는 점입니다.
당장 주택구입자금이 부족해 먼저 집을 구입한 후 일정기간 자금을 충당한 후 입주하려던 계획을 세웠던 젊은 층 실수요자들이 피해를 보게 되는 것입니다.
갭 투자를 차단하겠다며 '실수요'를 '실거주'와 동일시한 규제가 실수요자들의 발목을 잡았다는 것이 전문가들의 지적하고 있습니다.
실수요자가 피해를 보지 않도록 보완방안을 검토하겠다
주택담보대출, 전세대출 문제 역시 금융위원회는 실수요자 피해 논란이 제기되자 "실수요자가 피해를 보지 않도록 보완방안을 검토하겠다"며 뒤늦게 수습에 나서겠다고 발표하였습니다.
정부가 검토한바 없다고 했는데 검토한바 없다고 한게 사실인가 봅니다.
정말 갭투자를 차단하겠다고 하는 것에만 집중하여 생각하다 보니 다른 1주택자에게 오히려 혜택을 주는 꼴이 되어버렸습니다.
이에 정부는 해명자료를 2번이나 배포하면서 적극 진화에 나서고 있습니다만 분명 추가대책이 필요해 보일 정도로 여러가지 맹점이 보이네요.
수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용한다고 합니다.
앞으로 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용한다고 합니다.
이는 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주하는 것으로 연속 거주가 아닌 합산 거주기간을 뜻한다고 하네요.
"기존 8억집 되고 신규 4억집 안되는 전세대출" 6·17 대책 논란 주요 쟁점은
https://www.asiae.co.kr/article/2020061910542247739
"임대등록 했더니 분양자격 뺏길판" 재건축 임대사업자 반발
https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004427638?sid=101
[집코노미TV] 6·17 대책 핵심정리…법인 매물 쏟아진다
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004363587?sid=101
직접 거주를 금지한 매입임대 주택에 들어가 살지 않으면 재건축 입주권을 주지 않겠다는 방안은 법률 충돌까지 빚어지면서 시장의 혼란만 커지고 있습니다.
분양신청 자격에 실거주 요건을 넣겠다는 정부 발표에 재건축 아파트 소유주들이 "과도한 재산권 침해"라며 반발하고 있습니다.
특히 8년 장기 임대를 신청한 경우 분양자격을 박탈 당하게 될 수도 있어서다. 이들 재건축 단지들은 많게는 전체 가구의 10% 가량이 임대주택으로 등록된 상황이라 파장이 적지 않을 것으로 관측되고 있습니다.
직접 거주 금지한 주택에 2년 살라는 재건축 거주의무
재건축 아파트 임대주택으로 등록한 임대사업자는 거주의무 요건을 채우기 어려운데...
조합원 분양 신청 시까지 2년 이상 살아야 조합원에게 재건축 아파트의 입주권을 주겠다는 내용입니다.
이는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용한다고 합니다.
즉, 정부가 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에 따라 재건축 단지들이 올 연말까지 조합을 설립하지 못하면 거주요건을 갖춘 경우만 분양 신청이 가능하게 됩니다.
문제는 이 규정이 현 정부가 역시 주거안정 방안 중 하나로 2018년 내놓은 임대사업자등록 제도와 상충된다는 점입니다.
재건축 아파트를 임대주택으로 등록한 임대사업자라면 거주의무 요건을 채우기가 어렵기 때문입니다.
임대 의무기간 동안에 임대하지 않고 주인이 거주하면 임대 의무 위반으로 3000만원의 과태료를 내야 합니다.
최대 8년인 의무임대기간을 고려한다면 만약 2018년 등록을 한 주택이 임대의무기간 만료전 조합원분양 신청이 이뤄지면 아예 입주권을 얻지 못하게 됩니다.
서울 내 정비구역으로 지정된 뒤 조합이 설립되지 않은 곳은 총 50개 단지, 임대주택 등록한 주택 적지 않아..
2020년 06월 20일 서울시에 따르면 서울 내 정비구역으로 지정된 뒤 조합이 설립되지 않은 곳은 총 50개 단지, 3만3407가구이고 은마아파트를 비롯해 개포주공5‧6‧7단지, 도곡삼익아파트, 신반포2차아파트 등이 이에 해당된다고 합니다.
그리고 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 4424가구 가운데 328가구가 임대주택으로 등록돼 있고 이 중 70% 이상이 8년 임대를 신청했습니다.
3710가구 규모 마포구 성산동 성산시영도 13% 이상(504가구)이 등록 임대주택이라고 하네요.
성산시영과 같은 처지인 신반포2차(112가구) 개포주공5단지(60가구) 개포주공6‧7단지(153가구) 등도 등록된 임대주택이 적지 않다고 합니다.
최근 안전진단을 통과한 목동6단지(146가구)와 11단지(265가구)도 임대주택비중이 전체 가구의 10%를 훌쩍 넘는다고 합니다.
정부, 재건축 추진 단지 대상으로 임대사업자 소유한 아파트 규모 실태파악 착수 하겠다.
한편 정부는 재건축 실거주 요건 강화와 임대사업자 등록 유도가 충돌한다는 지적이 일자 대책 발표 하루만에 구체적인 현황 조사에 나서겠다고 밝혔습니다.
국토부 관계자는 재건축 의무거주 규정에 따른 임대사업자 피해 우려가 제기되자 "재건축 추진 단지들을 대상으로 사업추진 단계, 단지내 임대사업자가 소유한 아파트 규모 등에 대한 실태 파악에 착수했다"고 밝힌 것입니다.
단지별 임대사업자 등록 현황과 잔여 임대기간 등 실태조사를 거쳐 예외 조항 등을 적용할 것으로 예상되지만 정책 수립에 필요한 기초조사 조차 없이 대책을 내놓은 것을 인정한 셈입니다.
한편 재건축 보다는 재개발이 더 나아 보일 정도로 규제 차별
이번 대책을 통해 정부는 재건축에 대해서 재건축 초과이익 부담금 부과를 본격화하는 것은 물론 거주의무까지 부여한다고 합니다.
하지만 재개발에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
1. 재건축 초과이익 부담금 본격화
2. 조합원 분양시까지 거주의무 2년
3. 투기과열지구내 조합설립 인가 이후 재건축 조합 지위양도 제한
등은 재건축에 해당되는 내용입니다.
재개발에도 입주권 전매제한이 있지만 사업 후반인 관리처분계획인가 이후로 되어 있기 때문에 규제의 강도는 약합니다.
투기과열지구는 투기라고 쓰지만 재개발·재건축 규제
투기과열지구는 투기라고 쓰지만 재개발·재건축 규제라고 하는게 맞습니다.
2021년부터는 재건축의 경우 소유권이전등기가 날 때까지 재건축 조합원 지위를 넘기지 못합니다.
그런데 이전고시가 5년도 넘게 걸리는 곳도 많습니다.
그렇지만 재개발도 2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행계획인가를 접수했다면 관리처분계획인가 이후에는 입주권을 사고 팔수 없습니다.
더 무서운 건 재당첨제한입니다.
작년에 서울 재건축 아파트 한 채를 조합원분양받았는데 올해 또 대전 재개발 아파트가 조합원분양을 한다면
깔끔히 청산하셔야 한다고 합니다.
말그대로 정부말 믿고 임대사업 등록해 놨는데 정부가 판을 뒤엎어 버렸네요.
이에 임대사업자들의 반발이 상당할 것이라 생각합니다.
부동산 정책은 국민 재산권에 직접 영향을 미치는 사안임에도 대책마련에 하기 보다는 어떻게든 집값 상승을 막아보려는 정부의 다급함이 보이는 대목이라 생각합니다.
그렇다 보니 대책 마련 과정에서 발생하게 될 이해 충돌이나 부작용 등에 대해 충분히 고려하지 않았다는 것을 대출 규제에서 보여지고 있다고 생각합니다.
법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율은 단일세율로 3%, 4% 로 적용
앞으로 법인이 보유하고 있는 주택에 대해 개인에 대한 세율중 최고 세율을 단일세율인(3%,4%)로 적용한다고 합니다.
[집코노미TV] 6·17 대책 핵심정리…법인 매물 쏟아진다
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004363587?sid=101
부동산 법인의 종부세율은 21년부터 최고 세율을 적용받게 됩니다.
개인명의로 3주택자인 분들은 4% 세율을 적용받으려면 과세표준이 94억원을 넘어야 합니다.
그런데 이제 법인이 3주택이라면 과표 그런 거 안 따지고 4%를 적용하겠다는 것입니다.
이는 법인이 3주택 이상을 보유하고 있다면 21년부터 종합부동산세를 낼때 과세표준을 따지지 않고 4% 세율을 적용해서 종합부동산세를 내야 한다는 뜻입니다.
이번 부동산대책중 법인에 대한 규제는 엄청나다고 생각합니다.
아예 부동산으로 법인을 하지 말라는 얘기이기 때문입니다.
그리고 법인으로 부동산을 산 경우 다주택자들은 내년까지 무조건 팔라는 얘기입니다.
세부담상한선이 없는 경우에는 위의 그림처럼 공시가격 15억원이 넘는 경우 4275만원의 종합부동산세를 내야 합니다.
아마도 3채 이상의 주택을 법인으로 소유하고 계신 경우 특히 서울, 수도권을 보유하고 계신 다주택자분들이라면 이번 대책에 상당한 부담으로 작용하지 않을까 생각합니다.
이런 보유세 부담으로 인해 하반기부터 법인 물건들이 출회할 가능성과 더불어서 개인으로 다시 명의 이전 거래가 이뤄질 것이라 생각합니다.
법인이 주택 양도시 추가세율 20% 인상
앞으로 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용된다고 합니다.
[집코노미TV] 6·17 대책 핵심정리…법인 매물 쏟아진다
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004363587?sid=101
법인은 사실상 나의 분신으로 주택 명의를 나누어서 양도세 중과도 피하고 종부세도 아낄 수 있습니다.
여러개의 주택이 하나의 명의로 있으면 전체 집값이 커지니 그에 따른 규제를 받게 되지만 명의를 분산시키면 양도세중과, 종합부동산세를 아낄 수 있기 때문입니다.
그리고 집을 팔 때도 양도세 중과 없이 법인세만 내면 됩니다.
예를 들어 개인이 3주택 단독 보유한경우 → 공제 6억원법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 개인 1주택 + 법인별 1채씩으로 분산한다면
종합부동산 공제 명의별 6억원이고 1주택자는 9억원까지 가능하기에 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원) 이 됩니다.
주택을 팔 땐 10%를 추가로 내지만 이때도 개인보다는 세금이 훨씬 가볍다고 합니다.
그런데 이 법인세를 20%로 올린다고 합니다.
21년 종합부동산세 부과부분부터 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세 공제 폐지
21년 종합부동산세 부과분부터 법인이 보유하고 있는 주택에 대해서 종부세 공제를 폐지한다고 합니다.
개인이 3주택 단독 보유 하다가 공제 6억원법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유를 하게 되면 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)을 받을 수 있었는데 앞으로는 공제 혜택이 사라집니다.
[집코노미TV] 6·17 대책 핵심정리…법인 매물 쏟아진다
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004363587?sid=101
부동산의 경우에는 명의별로 공시가격 6억원까지 공제를 해줍니다.
그래서 1주택자가 부부공동명의를 할 경우에는 15억원이 넘는 아파트를 보유하고 있어도 종합 부동산세가 나오지 않을 수 있습니다.
이에 법인도 하나의 명의로 보고서 6억원까지 공제를 해줬습니다.
하지만 21년부터는 종합부동산세의 6억원 공제가 사라집니다.
8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세가 과세
앞으로 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세가 과세 됩니다.
[집코노미TV] 6·17 대책 핵심정리…법인 매물 쏟아진다
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004363587?sid=101
임대주택 혜택도 없앴습니다
2018년 9·13 대책에서 개인 임대사업자에게 했던 것 처럼 법인 임대주택도 종부세를 안빼준다고 하네요.
그것도 2021년 부과분부터 시행된다고 합니다.
국토 교통부의 1차 해명, 전세자금대출 보증 이용제한 강화가 실수요자만 잡다는다는 보도내용은 사실과 다릅니다.
국토교통부 - 해명자료
[설명] 전세자금대출보증 이용 제한 강화가 실수요자만 잡는다는 보도 내용은 사실과 다릅니다.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084019
｢주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17)｣에 따른 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입 시 전세자금대출보증 제한이 실수요자의 내 집 마련에 피해를 양산할 것이라는 보도는 사실과 다릅니다.
최근 풍부한 유동성과 보증금을 승계하여 매수하는 이른바 ‘갭 투자’ 비중이 증가함에 따라 수도권 및 일부 지방의 주택가격 상승세가 확대되고, 서울도 상승세로 전환하였습니다.
이에 반해 전국 자가보유율(’19년 61.2%)과 자가점유율(58.0%) 간의 차이는 3.2%에 불과하여 실수요자 대부분은 자가에 거주하고 있으며, 갭 투자가 국민 전반의 경향은 아님을 알 수 있습니다.
이번 대책을 통해 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 주택을 구입하는 경우 전세자금대출 보증을 제한하는 것은, 중·저가 주택으로의 갭 투자 유입으로 집값이 급등하여 서민·중산층과 젊은 층의 내 집 마련 기회마저 박탈되는 것을 효과적으로 방지하기 위함입니다.
또한, 이번 대책은 내 집을 마련하여 입주하는 실수요자에 대해서는 규제를 강화하고 있지 않으며, 정부는 ‘투기수요 유입 차단과 실수요자 보호’라는 정책기조를 일관되게 유지하고 있습니다.
8.2대책 이후 정부는 실수요자 요건*을 충족하는 경우에 대해서는 규제지역 내 LTV 비율을 10%p 완화하여 적용하고 있으며,
* 투기지역·투기과열지구 : ①부부합산 연소득 7천만원(생애최초 구입자 8천만원), ②주택가격 6억원 이하, ③무주택 세대주
* 조정대상지역 : ①부부합산 연소득 6천만원(생애최초 구입자 7천만원), ②주택가격 5억원 이하, ③무주택 세대주
디딤돌대출, 보금자리론 등 정책모기지*를 저리로 지원**하여 무주택 서민의 주택 구입을 지속적으로 돕고 있습니다.
특히, 신혼부부에 대해서는 더 낮은 금리의 전용 대출 상품*을 지원하여 주거안정을 지원하고 있습니다.
* 신혼부부의 경우 일반 디딤돌 대비 0.2%p 우대금리를 적용
이러한 실수요자 LTV 비율 완화와 정책모기지 지원(6억 이하 주택)을 받으면 서울 및 경기, 인천 등의 대다수의 주택을 구매함에 있어 무주택 실수요자는 자금마련에 큰 제약이 있는 것은 아닙니다.
* 중위 주택가격(억원) : (수도권) 4.3 (서울) 6.4 (강북) 5.3 (경기) 3.3 (인천) 2.4
한편, ’21년부터 본격 공급되는 3기 신도시와 도심 내 공공재개발 등을 통해 양질의 주택을 적정한 가격에 충분히 공급될 수 있는 기반을 조성하고 있습니다.
주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 따라 수도권 공공택지에서 `20년 이후 공급할 아파트는 총 77만호에 달하며, 이중 50% 이상을 `23년까지, 年 11만호 수준으로 입주자를 모집할 예정입니다.
특히, 공공분양 및 민영주택의 신혼부부 특별공급 비중*을 높이고 신혼희망타운 15만호 등 젊은층이 부담할 수 있는 저렴한 가격의 주택을 많이 공급해 나갈 계획입니다.
* 공공분양 : 15 → 30%, 민영주택 : 10 → 20% (’17년 ｢주거복지로드맵｣)
이른바 ‘현금부자’의 갭 투자에 대해서는 12.16대책에 따라 종부세 세율 인상 및 세 부담 상한 상향, 양도세 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 등 입법사항을 조속히 완료하는 한편, 공시가격 현실화, 9.13대책에 따른 종부세 공정시장가액비율 상향 등을 통해 주택 구매에 따른 기대수익률을 낮춰 투자수요 유입을 원천적으로 차단해 나가겠습니다.
* 공정시장가액비율 : (’20년) 90% → (’21년) 95% → (’22년) 100%
또한, 이번 대책으로 서울 국제교류복합지구(SID) 인근 잠실·삼성·대치·청담동에 대해서는 토지거래허가구역으로 지정*하여 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하도록 하였으며, 현금부자의 주요 투자대상인 수도권 투기과열지구 내 재건축에 대해서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청을 허용하여 갭 투자 유인을 줄였습니다.
* 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대를 적극 검토하고, 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 토지거래허가구역 지정
* 토지거래허가구역 제도는 헌법재판소에서 합헌 판결을 받은 제도로서 3기 신도시 개발지역·용산 정비창 인근지역 등 각종 개발지역 인근에 적용 중임
전국 자가보유율(’19년 61.2%)과 자가점유율(58.0%) 간의 차이는 3.2%에 불과하여 실수요자 대부분은 자가에 거주하고 있으며, 갭 투자가 국민 전반의 경향은 아님을 알 수 있다고 정부도 인정하면서 왜 갭투자들이 집값을 상승시키고 있다고 생각하시는지 모르겠습니다.
정부가 말하는 "현금부자"들의 갭투자를 불러 일으킨 것은 2019년 12.16대책 부터가 아닌가 생각합니다.
그런데 대출을 받아서 미리 전세를 끼고 2년 이내에 들어가서 살려고 하는 "전세입자"들을 갭투자자로 지정하고 대출을 안해준다고 하면서 "현금부자"들이 갭투자를 하지 못하겠다고 하는 것은 어떤 상황을 두고 말하는 것인지 이해가 잘 안되네요.
이미 "현금부자"들이 매입한 주택들에 대해 보유세를 인상하여 기대수익율을 낮추겠다고 하지만 이번 전국적인 "불장"에 의한 시세 상승은 보유세 인상을 한다고 하여 기대수익이 낮아지진 않을거라 생각합니다.
결국 이번 6.17대책으로 더욱 "현금부자"들의 시장이 되고 있다고 생각합니다.
왜냐면 "현금부자"들은 대출이 필요가 없으니까요.
국토 교통부의 2차 해명, 정부는 시장의 안정적 관리를 위해 최선을 다하겠습니다.
국토교통부 - 해명자료 2차
[설명] 정부는 시장의 안정적 관리를 위해 최선을 다하겠습니다.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084030
1. 전세주택 공급 위축 우려 논란 관련
｢주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17)｣에 포함된 “3억 초과 주택 구입 시 전세대출 회수” 등으로 갭 투자가 감소하여도 전세공급물량은 감소하지 않습니다.
갭 투자 감소는 집주인이 갭 투자한 집에 직접 거주하거나, 해당 주택을 실거주를 희망하는 매수인에게 매도한다는 것을 의미합니다.
집주인이 직접 거주하게 될 경우, 기존에 집주인이 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 국지적 수요·공급 변동은 있을 수 있으나, 전체 전세공급 총량은 동일하게 유지됩니다.
실거주를 희망하는 매수인에게 매도하는 사례가 많아지면 전반적인 매매가격 안정에도 기여할 것으로 보입니다.
또한, 향후 3년간(`20년~`22년) 수도권 내 입주물량은 年 22.4만호, 서울 입주물량은 年 7.2만호로 공급되는 주택 물량도 풍부합니다.
아파트 공급으로만 보면 수도권은 예년(’10~’19년) 대비 12.7%, 서울은 35.3% 증가할 전망이며, 서울의 경우 `21년에도 예년을 상회하는 물량이 공급(예년 3.4만호 → ’21년 3.6만호)될 전망입니다.
지난 5월에 발표한 ｢수도권 주택공급 기반 강화방안｣에 따라 공공재개발, 용산정비창 공급 등을 차질 없이 이행하여 서울 도심에 총 7만호 등 수도권 전체에 25만호 이상의 공급 부지를 추가로 확보할 것입니다.
2. 청년·신혼부부 등 내 집 마련기회 박탈 논란 관련
우선, 이번 대책은 내 집을 마련하여 입주하는 젊은 층을 비롯한 실수요자에 대해서는 규제를 전혀 강화하고 있지 않습니다.
또한, 공공분양 및 민영주택의 신혼부부 특별공급 비중 상향* 등에 따라 ’19년 서울 민영주택 당첨자 중 30~40대가 차지하는 비중은 73.1%**에 달할 정도로 높습니다.
* 공공분양 : 15 → 30%, 민영주택 : 10 → 20% (’17년 ｢주거복지로드맵｣)
** 일반공급은 가점제에서 40대의 당첨 비율이 높아 30대가 26.7%, 40대가 42.9%이나, 특별공급은 신혼부부 특별공급 등의 영향으로 30대가 66.7%, 40대가 18.3% 수준
신혼희망타운 15만호, 수도권 30만호 및 공공재개발 등 도심 내 공급을 통해 젊은층이 부담할 수 있는 저렴한 가격의 주택을 많이 공급해 나갈 계획입니다.
대출의 경우도 8.2대책 이후 실수요자 요건을 충족하는 경우는 규제지역 내 LTV 비율을 10% 완화하여 적용하고 있으며, 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책모기지*를 저리로 지원하여 무주택 서민의 주택 구입을 지속적으로 돕고 있습니다.
* 주택 매매가격 6억원 이하 주택을 대상으로 최대 4억원 한도(단, LTV 70%)
특히, 청년·신혼부부에 대해서는 더 낮은 금리의 전용 대출 상품*을 지원하여 주거안정을 지원하고 있습니다.
* 신혼부부의 경우 일반 디딤돌 대비 0.2%p 우대금리를 적용하며, 중소기업취업청년 주거안정 위해 저리(1.2%)의 전세자금 대출 상품 운용 중
3. 수도권 투기과열지구 재건축 조합원 분양요건 강화 관련
수도권 투기과열지구의 재건축에 대한 2년 거주 시 조합원 분양신청 자격부여로 장기등록임대사업자의 피해가 우려된다는 지적과 관련하여, 재건축 초기 사업장의 경우 조합원 분양 시까지 상당기간이 소요되어 대부분은 2년 의무 거주기간을 충족할 수 있을 것으로 판단됩니다.
다만, 임대사업자의 잔여 임대기간 등 이번 대책으로 인해 영향 받는 각종 사례들에 대한 구체적인 현황조사를 거쳐 검토키로 하였습니다.
4. 규제지역 미지정 지역에 대한 풍선효과 관련
이번 규제지역 지정 이후에 비규제지역에서 주택시장 과열 우려가 발생하는 경우 규제지역 지정에 즉시 착수할 계획입니다.
이 부분에 대해서는 부동산에 관심있는 분이면 누구나 다 잘 아시는 빠숑님의 글을 읽어 보시길 추천드립니다.
갭투자 아파트는 임차인이 매수하면 됩니다?
대체 갭투자가 감소하여도 전세공급물량은 감소하지 않았다고 하는데 거기에 왜 전체 전세공급 총량을 얘기하시는 건지 이해가 안되네요.
내가 살고 싶어하는 지역에 전세가 감소하여 거주비용이 많이 들어서 힘들다고 얘기를 하는 것인데 국지적 수요, 공급 변동은 있을 수 있으나 전체 전세 공급 총량은 동일하게 유지되고 있다고 얼버무리는 경우는 아닌 듯 합니다.
아울러 수도권 투기과열지구 재건축 조합원 분양요건 강화 관련해서 구체적인 현황조사를 거쳐 검토하겠다고 발표한 것을 보더라도 정부가 제대로된 검토가 이뤄지지 않았다고 보아야 하지 않을까 생각합니다.
다만 마지막의 규제지역 미지정 지역들에 대한 풍선효과로 주택시장이 과열된다고 판단되면 규제지역 지정에 즉시 착수할 계획이라고 하네요.
이에 조만간 6.17대책의 규제를 보안하면서 추가규제지역을 포함한 대책이 나올 거라 생각되네요.
수도권이 다시 묶이면서 서울, 수도권은 비슷한 조건이 되었습니다. 자 그렇다면 가장 좋은 지역으로 다시 리턴하는게 맞는게 아닐가요?
"수도권이 다 묶였으니, 서울로 다시 몰릴까 걱정"
https://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/06/18/2020061805271.html
정부의 '6·17 부동산 대책' 발표 후 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 "수도권 대부분이 규제지역으로 묶였으니 다시 서울 집값이 오를 것"이라는 댓글이 줄을 있고 있다고 합니다.
서울을 먼저 묶자 서울 밖 수도권으로 나갔던 수요가 다시 서울로 돌아오는 이른바 빨대효과가 나타나는게 아닐가요?
서울 집값, 5개월來 최대 폭 상승
6·17 대책 발표 직전부터 서울 집값은 다시 상승하고 있었습니다.
2020년 06월 18일 한국감정원에 따르면, 2020년 06월 15일 기준 서울 아파트값은 일주일 동안 0.07% 올라 2주 연속 상승해다고 합니다.
아파트 가격이 비싼 강남 4구(강남·서초·송파·강동)가 0.11% 오르며 전체적인 상승세를 이끌고 있다고 한국감정원이 밝히고 있습니다.
과거 서울 집값이 오를 때에도 주로 고가 아파트가 먼저 오르고 중저가 아파트가 뒤따라 오르는 패턴을 보이고 있다고 합니다.
거래량도 고가 아파트 중심으로 늘고 있어
거래량도 고가 아파트 중심으로 늘고 있다고 합니다.
부동산 정보업체 직방에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 4월 3020건에서 5월 4062건으로 34.5% 늘었는데, 비싼 아파트일수록 증가 폭이 큰 것으로 나타났다고 밝혔습니다.
3억원 이하 아파트가 19.5%, 3억원 초과 6억원 이하 아파트가 21.6%씩 거래량이 느는 동안 9억~15억원은 63.3%, 15억원 초과 아파트는 75.8% 급증했습니다.
6·17 대책, 서울을 겨냥한 규제가 별로 없고 오히려 경기, 인천 규제로 서울과 비슷
6·17 대책에는 재건축 규제를 제외하면 서울을 겨냥한 규제가 별로 없습니다.
서울은 2017년 8월부터 모든 지역이 투기과열지구였고, 9억원 넘는 아파트가 많아 전세 대출을 활용한 갭 투자에 대한 규제도 작년 12월에 이미 시행되어 있는데 경기·인천이 이번에 새롭게 적용을 받게 되니 서울과 비슷해졌습니다.
수원, 동탄2신도시 등 일부 지역에서 30평대 신축 아파트 가격이 10억원 돌파, 마용성(마포·용산·성동) 등 서울 인기 지역과의 가격 격차도 많이 좁혀
수원, 동탄2신도시 등 일부 지역에서 30평대 신축 아파트 가격이 10억원을 돌파하면서 마용성(마포·용산·성동) 신축 아파트 30평대의 가격인 13억~15억원 수준에 근접하고 있습니다.
이는 2019년 12.16대책으로 인한 풍선효과로 서울이 아닌 경기도 비규제지역이었던 곳들이 가격 상승을 한 것인데 이번 2020년 6.17대책발표로 서울과 비슷한 규제지역으로 변모한 것입니다.
이상우 인베이드투자자문 대표는 "최근 경기도 신축 아파트값이 급등하면서 서울이 상대적으로 덜 비싸 보일 정도"라며 "서울은 개발 호재가 많고 전셋값도 계속 오르고 있기 때문에 앞으로 실수요·투자수요 구분 없이 돈이 몰릴 가능성이 높다"고 말했다.
다시 서울이 주목받고 있습니다.
이유는 간단합니다.
2019년 12.16대책으로 인한 풍선효과로 서울이 아닌 경기도 비규제지역이었던 곳들이 가격 상승을 한 것인데 이번 2020년 6.17대책발표로 서울과 비슷한 규제지역으로 변한 것입니다.
그리고 이번 2020년 6.17대책을 발표하게 된 배경에도 서울의 집값이 상승할려는 상황과 비규제지역들의 풍선효과로 인한 집값 급등에 정부가 선제(?)적으로 부동산 대책을 발표한 것이라고 생각합니다.
하지만 이런 풍선효과에 대해 정부가 규제를 통해서 누르고 있지만 결국 다시 서울이 부각되는 빨대효과가 나타나고 있습니다.
서울,수도권을 다 누르고 있으니 동일한 눌림상태에서 그중에서 가장 좋은 지역인 서울이 다시 상승하게 되는 것입니다.
당분간 관망세는 유지할 듯 합니다.
정부의 부동산대책에 대해 시장에서는 어떻게 대응할지 고민해야 할 시간이 필요하기 때문입니다.
그리고 지금이 6월달이고, 조만간 날씨가 더워지는 7월, 8월인 계절적 요인도 있기에 관망세가 유지되지 않을까 생각합니다.
다만, 이번 코로나19사태가 변수(?)로 등장하여 휴가를 떠나는 인원은 그리 많지 않을 것이고 관심은 여전히 부동산이 있으니 7월 ~ 8월달에 다시 상승하지 않을까 하는 생각도 드네요.
결국 서울입니다.
서울이 다시 이번 "불장"에서 얼마나 상승할지 지켜보게 될거 같고 이에 정부도 다시 상승장에 대한 대책을 내놓으면서 또 한번 논란에 휩싸일 것이라 생각합니다.
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