[20.07.07] 서울 재건축 절대적, 내년 입주물량 급감/중저가 주택 상승/ 종부세, 양도세, 취득세 모두 강화 추진/ 서울, 그린벨트를 풀지 않겠다/ 사전청약 물량 늘리기로

서울의 공급은 재건축이 절대적입니다만 재건축은 막아놓고 신도시 등은 외곽에 집중되어 있읍니다. 근데 2021년은 입주예정 1만7천가구로 급감합니다.

뉴스&분석] 재건축 묶더니…서울 내년 입주 `반토막 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/692221/

문재인 대통령님이 2020년 07월 02일 부동산정책 특별 지시에서 추가 공급 물량을 확보하라고 강조했지만 서울에 주택을 공급하려면 사실상 유일한 공급 루트인 재건축·재개발밖에 없는데 재건축에 대해서는 규제를 강화하고 있고 재개발에 대해서도 공공재개발을 하겠다고 하면서 임대 아파트비율을 높이면서 사업 수익성을 떨어뜨리고 있어 있습니다.

결국 서울에 공급을 늘리라고 하면서 서울에 집을 짓지 말라는 정책을 펼치고 있네요.

​물론 정부는 3기 신도시 사전청약 물량 확대, 공공재건축 활성화 방안, 미니신도시 3~4곳 지정 등 사용 가능한 카드는 모조리 펼쳐놓고 애를 쓰고 있다.

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​부동산정보업체 부동산인포, 2021년 서울 정비사업 입주 예정 물량은 1만7655가구로 올해 3만6596가구에 비해 절반 수준으로 줄어들 전망

2020년 07월 06일 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 2021년 서울 정비사업 입주 예정 물량은 1만7655가구로 올해 3만6596가구에 비해 절반 수준으로 줄어들 것이라고 합니다.

2018년 이후 꾸준히 3만가구를 유지하던 정비사업 입주 물량이 반토막이 나는데 대개 아파트 분양부터 입주까지 3년의 시차가 있다는 사실을 감안하면 2017년 문재인정부 출범 이후 규제 때문에 '올스톱'된 서울 정비사업 영향이 지금 나타나고 있습니다.

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2018년 이후 꾸준히 3만가구를 유지하던 정비사업 입주 물량이 반토막, 3년전부터 정부가 정비사업 규제를 강화하면서 2021년 입주물량 확줄어

서울의 경우 5~6년 전 재개발·재건축 사업을 승인한 것이 2020년까지 공급된 것이고, 3년 전부터 정부가 정비사업 규제를 강하게 하면서 2021년부터 입주 물량이 확 줄어든 것이라고 합니다.

결국 2018년 이후 꾸준히 3만가구를 유지하던 정비사업 입주 물량이 반토막이 나는데 대개 아파트 분양부터 입주까지 3년의 시차가 있다는 사실을 감안하면 2017년 문재인정부 출범 이후 규제 때문에 '올스톱'된 서울 정비사업 영향이 지금 나타나고 있습니다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "서울의 경우 5~6년 전 재개발·재건축 사업을 승인한 것이 올해까지 공급된 것이고, 3년 전부터 정부가 정비사업 규제를 강하게 하면서 내년부터 입주 물량이 확 줄어든 것"이라고 설명했다.

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서울에 주택을 공급하려면 사실상 유일한 공급 루트는 재건축·재개발, 정비사업에 따른 물량이 매년 70~80% 차지

문제는 서울에선 정비사업이 입주 물량에 절대적인 영향을 미친다는 것입니다.

실제로 올해 전체 물량(4만4258가구)과 내년 서울의 입주 예정물량(2만5159가구)을 분석하면 정비사업에 따른 물량이 매년 70~80%를 차지한다고 합니다.

하지만 서울에 주택을 공급하려면 사실상 유일한 공급 루트는 재건축·재개발밖에 없는데 문재인 정부가 출범하면서 부터이 같은 정비사업에 대해서는 규제를 강화하면서 허용을 해주지 않고 있었습니다.

즉, 도심 주택 공급을 늘리겠다면서 사실상 유일한 방안인 정비사업을 규제하는 모순이 나오고 있어 집값 문제 해결은 쉽지 않아 보입니다.

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​8.2부동산대책, 재초환 부활, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 서울시 49층 층수규제를 35층으로 낮추는 등

이번 문재인 정부의 첫 부동산종합대책인 8·2대책을 발표하면서

△재건축 초과이익환수제 부활

△재건축 조합원 지위 양도 금지 등을 내세우며 정비사업에 대한 규제를 시작하였습니다.

이후에도 안전진단 강화, 재개발 임대주택 비율 최대 30% 상향, 민간택지 분양가상한제 도입, 재건축 조합원 2년 의무거주 등 재건축·재개발 사업성을 떨어뜨리는 정책이 잇따랐습니다.

​아울러 서울시도 오세훈 전 서울시장 당시 49층이던 층수 규제를 35층으로 박원순 시장이 낮추면서 서울 도심주택 공급 물량이 20~30% 가 줄어드는 것으로 추정하고 있습니다.

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문재인 정부, "정비사업에 따른 기대이익은 불로소득" VS 박근혜 정부, 택지개발촉진법까지 폐지하며 도심 규제 완화

'행복주택'으로 대표되는 박근혜정부 주택정책은 도심 재정비를 기본 조건으로 삼았고, 아예 택지개발촉진법까지 폐지하며 도심 규제 완화에 나섰는데요.

이에 반면 문재인정부는 "정비사업에 따른 기대이익은 불로소득"이라며 재건축·재개발에 적대감을 표하며 이를 막아선 것입니다.

그러는 사이 도심 공급은 막혔고 '대체재'인 택지가 시장에 나오기까지 5년 이상의 시차가 생기게 되었습니다.

결국 현재 상황은 시장 수급을 제대로 파악하지 못한 것이 아닌가 싶네요.

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​3기 신도시 사전청약 물량 확대, 공공재건축 활성화 방안, 미니신도시 3~4곳 지정

물론 정부는 3기 신도시 사전청약 물량 확대, 공공재건축 활성화 방안, 미니신도시 3~4곳 지정 등 사용 가능한 공급 대책을 내놓고 있습니다.

하지만 이들 지역은 도심과 강남 등 수요가 치솟는 지역에 대한 공급이 아니라 수도권 주변부나 그린벨트 지역입니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 3기 신도시 등을 제시해도 당장 공급이 막힌 상황에선 수요자들에게 약발이 잘 듣지 않는다"고 꼬집었다.

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서울의 신규 공급을 늘리기 위해서는 재건축, 재개발이 아니면 공급을 늘리기는 쉽지 않습니다.

그린벨트를 풀어 택지를 조성하는 것 이외에는 달리 방법이 없다고 생각합니다.

하지만 이 그린벨트를 풀어서 택지를 조성하는 것도 실제로 시장에 나오기 까지 5년이나 걸린다고 합니다.

또한 서울의 그린벨트를 푸는 것에 있어서는 박원순 시장은 반대를 표명하고 있기에 이 또한 쉽지 않은 상황입니다.

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전문가들은 도심의 공급을 늘리기 위해서는 현재 정부가 취하는 스텐스가 아닌 대대적 사고 전환이 필요하다고 말하고 있습니다.

용적률 인상, 고층 제한 완화, 재건축 규제 완화 등 과감한 정책이 필요하다고 말하고 있습니다.

서울 도심의 공급은 이제 재건축, 재개발 아니면 공급을 늘릴 수 없는 상황입니다.

고밀화를 허용하여 주택 공급을 확대해서 집값을 낮추고 임대주택 공급을 늘려야 한다고 전문가들은 말하고 있습니다.

문재인 정부는 지금 여러모로 고민이 많을 것이라 생각을 하고 있겠지만 과연 서울 도심에 대한 공급 대책을 내놓을지는 현재 상황에서 의문이 드네요.

이혁주 서울과학기술대학교 교수는 "고밀화를 허용하면 주택 공급을 확대해 집값을 낮추고 임대주택 공급을 늘릴 수 있을 뿐만 아니라 저성장·고령화 시대에도 대비할 수 있다"며 "서울 소재 아파트 단지 용적률을 기존의 1.2배로만 상향 조정해도 무주택 가구 주거비 부담이 연간 가구당 114만~190만원 감소한다"고 제시했다.

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자난 주말 서울 주요 지역에서는 호가 상승과 매물 잠김이 이어졌습니다. 강남권은 물론 중저가 주택이 밀집된 외곽 지역도 동시다발적으로 집값이 상승중입니다

아파트 매물 씨가 말랐다…노·도·강 '분노매수'에 신고가 속출(종합) https://www.asiae.co.kr/article/2020070611342188534

문재인 대통령까지 직접 나서 강력한 부동산 추가 대책 마련을 지시했지만 지난 주말 서울 주요 지역에서는 호가 상승과 매물 잠김이 이어지고 있습니다.

정부가 다주택자 보유ㆍ거래세 부담 강화 외에 공급 확대를 예고했음에도 강남권은 물론 중저가 주택이 밀집된 외곽 지역도 동시다발적으로 상승을 하고 있습니다.

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서울 주요 지역에서는 아파트 매도 호가 상승세가 계속되는 것은 물론 집주인들이 매물을 거둬들이면서 매물 자체도 많지 않은 상황

지난 주말 아시아경제가 취재한 서울 주요 지역에서는 아파트 매도 호가 상승세가 계속되는 것은 물론 집주인들이 매물을 거둬들이면서 매물 자체도 많지 않은 상황이라고 합니다.

이번 주 추가 대책이 나올 것으로 예상되지만 시장에서는 좀처럼 집값 상승세에는 영향을 미치지 못하고 있는 듯 합니다.

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집값 상승기에 전형적으로 나타났던 매물 잠김 현상이 본격화하는 분위기

집값 상승기에 전형적으로 나타났던 매물 잠김 현상이 본격화하는 분위기라고 합니다.

토지거래허가구역으로 묶인 송파구 잠실동은 거래가 끊긴 가운데 호가만 뛰고 있습니다.

잠실동 B공인 관계자는 "호가는 오히려 오른 상태"라며 "대부분 매도자들은 호재가 확실한데 급하지 않으면 버티는 게 낫다고 생각하는 상황"이라고 말했다.

 

가격 상승은 상대적으로 매물이 많은 신축 대단지로. 강동구 고덕동 15억 매물 찾기 힘들어

가격 상승은 상대적으로 매물이 많은 신축 대단지로 퍼져나가고 있다고 합니다.

최근 입주한 강동구 고덕동 일대 아파트들은 84㎡ 기준 15억원 아래에서는 매물을 찾기 힘들 정도라고 하네요.

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오히려 그동안 남아있던 매물이 주말 새 빠르게 소진되면서 호가가 뛰고 있는데 매물을 확보하려는 중개업소들의 문의가 늘자 집주인들도 추가 상승 기대감에 경쟁적으로 가격을 올리고 있다고 하네요.

이 지역 C공인 관계자는 "당장 입주 가능한 물건은 매도자들이 16억5000만원까지도 부른다"며 "일반적으로 대단지 신축 아파트의 경우 매수자 우위 시장이라는 점을 감안하면 이례적"이라고 설명했다.

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강남구 대치동 전세난 본격화

'학군 1번지'로 불리는 강남구 대치동에서는 우려됐던 전세난이 본격화하는 모습을 보이고 있다네요.

대치동 은마아파트 인근 D공인 관계자는 "실거주 2년을 채우지 못한 집주인 상당수가 기존 계약이 만료되면 세입자를 내보내고 전입신고를 하겠다는 분위기"라며 "조만간 전세난이 본격화될 것 같다"고 우려했다.

그는 또 "그나마 있는 전세 매물도 반전세로 바꾸려는 집주인이 많아 세입자 부담은 더 늘어날 것"이라고 덧붙였다.

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노원ㆍ도봉ㆍ강북구(일명 노도강) 등 서울 외곽지역 아파트는 매수세가 몰리면서 신고가가 속출

심지어 노원ㆍ도봉ㆍ강북구(일명 노도강) 등 서울 외곽지역 아파트는 매수세가 몰리면서 신고가가 속출하고 있다고 합니다. 늦었지만 지금이라도 더 오르기 전에 사두자는 추격 매수세라고 합니다.

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​7월3일 실거래 등록된 노원구 아파트 83건 중 27건 신고가

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2020년 07월 03일 하루 실거래 등록된 노원구 아파트 83건 중 무려 27건이 신고가였다고 하네요.

2020년 06월 26일 상계동 주공 11단지 59㎡는 직전 거래가 4억6800만원을 넘어서 5억원을 기록했고,

인근 비콘드림힐3단지 84㎡는 2020년 06월 25일에 직전 거래가인 5억7000만원을 1억3000만원이나 갱신, 7억원을 기록하였습니다.

중계동 건영2차 75㎡는 2020년 06월 19일 6억2000만원에 거래돼 직전 거래가 5억7000만원을 넘어섰습니다.

이 지역 E공인 관계자는 "문재인 대통령 발언 이후로도 이 인근 시장의 상황은 바뀐 게 없다"며 "심지어 일부에서는 7억6000만원선인 이지역 3단지 59㎡ 값이 정권 말기에는 9억원까지 뛸 것이라는 얘기까지 나오고 있다"고 말했다.

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그동안 마포ㆍ용산ㆍ성동구(마용성), 광진구가 주도했던 강북권 집값 상승을 중저가 아파트가 밀집한 노원구가 주도할 것

현지에서는 그동안 마포ㆍ용산ㆍ성동구(마용성), 광진구가 주도했던 강북권 집값 상승을 중저가 아파트가 밀집한 노원구가 주도할 것이라는 관측도 제기되고 있습니다.

하계동 F공인 관계자는 "최근 들어 호가 오름세가 더 가팔라졌다"며 "매물 품귀도 심해서 두자릿수 매물이 있는 단지가 드물 정도"고 귀띔했다.

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한국감정원, 2020년 06월 29일 기준, 서울 강북 대부분 상승

한국감정원에 따르면 2020년 06월 29일 기준 서울 강북 대부분 지역의 주간 아파트 매매가격 상승률은 전주보다 상승폭을 키웠습니다.

노.도.강을 포함하는 동북권 상승률은 전주 0.06%에서 0.07%로 더 올랐고, 은평ㆍ서대문구 등이 포함된 서북권 역시 0.04%에서 0.06%로 상승폭이 확대됐다고 합니다.

금천ㆍ관악ㆍ구로구(금관구)가 포함된 서남권은 직전주(0.08%) 대비로는 상승률이 줄었으나 여전히 0.07%로 높은 수준을 유지했다고 발표하였습니다.

금천구 독산동 G공인 관계자는 "최근 매도자가 계약금을 배액배상하고 계약을 취소하는 사례도 나오고 있다"며 "급하지 않은 물건은 팔지 말고 기다려보자는 생각에서 매물을 거두거나 호가를 크게 높인다"고 말했다.

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​서울의 주요 지역에서는 호가 상승과 매물 잠김이 이어지고 있습니다.

정부가 다주택자들에 대해 보유세와 거래세 부담을 강화하겠다고 하고 공급을 확대하겠다고 예고 하였지만 서울 전반의 중저가 아파트가 있는 지역들의 가격 상승세를 막기에는 역부족이라 생각되네요.

정부가 공급을 확대하겠다고 하지만 서울에 공급을 할 만한 곳이 없다는 것을 모든 사람들이 다 알고 있고 이미 부동산 대책에 대해서 학습이 된 상태이기 때문에 부동산 대책의 효과가 나타나지 않는 것이라 생각됩니다.

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아울러 현재 서울의 참여자들은 다주택자들이 아니라 실수요자들이기 때문에 다주택자들에 대한 보유세, 거래세 강화정책은 잘못된 규제를 펼치고 있는게 아닌가 싶네요.

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"(추가 대책에는) 관심도 없어요. 어차피 서울에 주택이 공급되는 것도 아닌데…. 오히려 집주인들이 매물을 거두면서 호가만 뛰고 있어요."(서울 잠실동 A공인 관계자)

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라고 말하는 것에서 규제대상에서 비켜나 있는 실수요자들이 참여하고 있는 서울 시장이다 보니 오히려 매수세는 강하게 나타나고 있는데 집주인은 매물을 거두고 있어 호가가 계속 뛰어 오르고 있는 상황임을 잘 보여주고 있다고 생각합니다.

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정말 서울의 집값을 잡고자 한다면 정부는 확실한 공급대책을 내놓지 않는다면 이런 초저금리 기조속에서 부동산 자산의 가격은 계속 오르지 않을까 싶네요.

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정부는 부동산관련 3대 세재인 종부세, 양도세, 취득세를 모두 강화하는 방안을 추진하고 있습니다. 전문가들은 부작용을 우려하면서 거래세는 낮춰야 한다고 얘기하고 있습니다. 과연 그게 될런지...

고가 1주택자 종부세·양도세 더 올린다…또 세금 늘리는 부동산대책 https://www.hankyung.com/economy/article/2020070686821

정부가 1주택자라고 하더라도 고가 주택을 보유하고 있으면 종합부동산세와 양도소득세를 더 물리도록 하고

더불어 2주택자와 3주택자의 취득세율을 올리는 방안도 추진한다고 한다.

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2020년 07월 06일 행정안전부와 기획재정부, 국토교통부 등에 따르면 정부는 부동산 관련 3대 세제인 종부세와 양도세, 취득세를 모두 강화하는 방안을 추진

2020년 07월 06일 행정안전부와 기획재정부, 국토교통부 등에 따르면 정부는 부동산 관련 3대 세제인 종부세와 양도세, 취득세를 모두 강화하는 방안을 추진하고 있다고 합니다.

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종부세, 세율 인상과 과세표준 조정을 통해 세부담 늘려, 1주택자도 세부담 강화

종부세는 세율 인상과 과세표준 조정을 통해 세 부담을 늘리겠다고 합니다.

특히 ‘똘똘한 한 채’에 대한 투기 수요를 감안해 1주택자도 세 부담을 강화하기로 하였습니다.

1주택자에 적용되는 종부세 최고세율은 2.7%에서 3.0% 이상으로 올릴 것이라고 하네요.

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양도세, 2년 미만 보유 주택에 대한 세율 인상과 1주택자의 장기보유공제 요건 강화 추진

양도세는 2년 미만 보유 주택에 대한 세율 인상과 1주택자의 장기보유공제 요건 강화 등을 추진하고 있다고 합니다.

2주택자를 포함한 다주택자의 취득세율 인상, 3주택자의 양도세 최고세율을 62%에서 70~80% 수준으로 높이는 방안 등 ‘징벌적 과세’가 논의되고 있다고 합니다.

 

취득세, 2주택자와 3주택자를 중과하는 세율을 새로 만드는 방안 논의

취득세는 2주택자와 3주택자를 중과하는 세율을 새로 만드는 방안이 논의되고 있다고 합니다.

현재 부동산 취득세율은 기본세율이 1~3%이고 4주택자에겐 4%를 적용하고 있습니다.

이를 2주택자 4%, 3주택자 6%, 4주택자 8% 등의 구조로 개편해 다주택자 전반에 대한 세 부담을 높이겠다고 하네요.

정부는 싱가프로처럼 최고세율을 10% 이상으로 할지 이하로 할지 부처간 협의중이라고 말하기도 하였습니다.

정부 관계자는 “최고세율을 싱가포르처럼 10% 이상으로 할지, 그 이하로 할지는 부처 간 협의 중”이라고 전했다.

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부동산 세금 지금도 OECD 최고 수준이라고 했지만

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 2019년 07월에

“한국의 부동산 세제는 경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비교하면 보유세는 낮고 거래세는 높다. 보유세를 높이되 거래세는 낮추는 방향으로 갈 것이다.”

라고 말하면서 부동산 세제가 왜곡돼 있음을 인정하고 이를 개선하겠다는 의지를 표현하기도 하였습니다

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취득세 거래징수액 27조 5000억원 GDP대비 1.51%로 OECD 국가중 1위

경제협력개발기구(OECD) 조세수입통계에 따르면 한국의 취득세 등 거래세 징수액(증권거래세 제외)은 27조5000억원으로, 국내총생산(GDP)의 1.51%였다. 2위인 벨기에(1.09%)보다 크게 높은 1위라고 합니다.

홍 부총리의 언급대로 한국의 부동산 거래세 부담은 세계 최고 수준이라고 합니다.

취득세 통계상에 증권거래세(8조4000억원)도 섞여 있긴 하지만 증권거래세를 빼도 GDP의 1.51%에 이르러 순위에는 변동이 없다고 합니다.

국회예산정책처 관계자는 “OECD 회원국 간 통계 차이 등을 감안해도 한국의 부동산 거래세가 세계 최고인 것은 변함 없다”고 말하기도 하였습니다.

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특히 우리나라는 부동산 취득가의 1~4%를 취득세로 부과된다고 합니다.

영국, 미국 등은 일정 가격 이하 부동산은 비과세인 반면 한국은 무조건 취득세를 매긴다고 합니다.

농특세 등을 감안한 최고세율(4.6%)도 캐나다(1.3%), 독일(3.5%) 등 주요국보다 높습니다.

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양도세 수입은 신뢰할 만한 국제 통계가 없지만 최고세율만 따지면 한국은 62%

양도세 수입은 신뢰할 만한 국제 통계가 없지만 최고세율만 따지면 한국은 62%에 이른다고 합니다.

영국(28%), 미국(37%), 프랑스(42%)보다 크게 높은 수준이라고 하네요.

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2019년 부동산 보유세(재산세, 종부세) OECD평균과 비슷할 듯

우리나라의 부동산 보유세는 지금까지 OECD 회원국과 비교했을 때 낮은 편에 속했다고 합니다.

OECD에 따르면 한국의 재산세와 종부세 등 보유세 수입은 2018년 15조6000억원으로 GDP의 0.88%였다고 합니다.

통계가 집계된 OECD 32개국 가운데 15위로 OECD 평균(1.06%)보다도 다소 낮은 수준이었습니다.

하지만 2019년 이후엔 한국의 보유세도 OECD 평균과 거의 비슷해졌을 것이라는 게 전문가들의 분석하고 있습니다.

OECD 보유세 부담은 2016년 1.10%, 2017년 1.09%, 2018년 1.06% 등 하락하는 추세인데 한국은 작년부터 보유세를 크게 올렸기 때문으로 2019년 종부세 인상이 이뤄진 점을 감안하면 2019년 이후 OECD 평균과 거의 비슷해졌을 것으로 관측하고 있습니다.

정부는 2019년 종부세율을 0.5~2.0%에서 0.6~3.2%로 올렸고, 보유세 납부액에 큰 영향을 끼치는 공정시장가액비율도 80%에서 85%로 올렸기 때문입니다.

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취득세, 보유세, 양도세 등 부동산관련 세금 이상 방안 추진

하지만 정부는 올 1월 대표적 거래세인 부동산 취득세 최고세율(교육세·농어촌특별세 포함)을 3.4%에서 4.6%로 되레 올렸습니다.

아울러 2020년 06월 ‘6·17 대책’에서도 부동산 시장의 불안을 해소하지 못하자 부동산 세금 증액 등을 골자로 한 추가 대책을 모색하고 있습니다.

주택을 사는 단계에서의 취득세, 보유 단계에서의 재산세와 종합부동산세, 파는 단계에서의 양도세 등에 대해서 세세금을 인상하는 방안을 추진하고 있는 것입니다.

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정부, 이번주 내놓을 추가 부동산 대책에서 다주택자 중심으로 부동산 세금을 인상하는 방안을 발표할 예정

정부는 이르면 이번주 내놓을 추가 부동산 대책에서 다주택자 중심으로 부동산 세금을 인상하는 방안을 발표할 예정이라고 합니다.

​김태년 더불어민주당 원내대표도 6일 “지난해 ‘12·16 대책’과 지난달 ‘6·17 대책’의 후속 입법을 빠르게 추진해 다주택자와 법인에 대한 종부세율을 강화하겠다”고 말하였고, 기재부, 국토교통부 등 관계부처는 추가 대책의 골격을 ‘12·16 대책+α’라고 설명하고 있습니다.

​다주택자에 대한 세부담 강화지만 그 여파로 1주택자의 세부담이 높아지게 되면서 한마디로 ‘전방위 부동산 증세’라는 얘기가 나오고 있습니다.

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​전문가들은 이런 증세가 집값 안정화에 부작용만 키울 것이라고 경고하고 있습니다.

최소한 보유세를 높이더라도 거래세는 낮춰야 한다고 주장하고 있습니다.

결국 다주택자들이 집을 팔 수 있는 구멍을 만들어줘야 하는데 막기만 하니 거래 절벽현상과 집값 상승을 부추기는 꼴이 될 것이라고 전망하고 있습니다.

홍기용 인천대 교수는 “한국의 거래세 부담은 OECD 국가 최상위인데 이를 더 강화하겠다는 건 글로벌 추세에 역행하는 것”이라고 꼬집었다.

이어 “보유세를 높이면 최소한 거래세는 낮춰야 한다”며 “그렇지 않으면 다주택자가 집을 팔 유인이 사라지고 거래 절벽 현상과 집값 급등만 부추길 것”이라고 말했다

이에 대해서 저도 같은 생각입니다.

거래세를 아무래 높인다고 하더라도 결국 거래가 이뤄져야 내는 세금일 뿐입니다.

2017년 부동산 대책이 나오는 시작한 시점부터 이미 서울은 실수요시장이었습니다.

물론 다주택자들에 의한 시장이 아예 없진 않았습니다만 대부분이 실수요자들이 거래하면서 상승하고 있는 시장이기에 이미 거래를 끝마친 다주택자들을 규제한다고 거래를 이끌어 낼 수 있는 시장이 아닌 상황입니다.

그렇다 보니 정부는 다주택자들의 매물을 이끌어 내기 위해서 보유세를 강화하면서 다주택자들의 매물을 끄집어 낼려고 하는 것 같습니다.

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그런데 문제는 다주택자들 중에서는 장기보유를 목적으로 임대사업자로써 임대물건을 5~8년으로 묶어 두었기 때문에 매물 자체의 거래가 이뤄지기 힘든 상황을 정부가 만들어 버렸다는 것입니다.

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임대 사업자로 등록된 물건은 거래가 이뤄질 수 없게 된 상황에서 거래가 가능한 물건들은 임대등록을 하지 않은 다주택자들의 물건이거나 1주택자들 뿐입니다.

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즉, 보유세를 강화하더라도 임대등록한 물건들은 절대 나올 수 없는 상황입니다.

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그러면 임대등록하지 않은 물건을 보유한 다주택자들이 타켓이 될것인데 이또한 만만치 않은게 시세가 계속 상승하다 보니 오르는 시세를 감안하면 보유세를 내는 쪽을 택할 가능성이 크다고 생각됩니다.

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아울러 현재 똘똘한 한채 전략으로 보다 좋은 지역의 물건을 가지고 있는 다주택자들의 경우에는 이미 증여나 상속 등으로 절세전략을 다 세워놓고 준비를 해둔 상태이기 때문에 정부가 세부담을 가중시킨다고 하더라도 결국 실수요자인 1주택자들에게만 세부담을 가중시키는 상황이 벌어지는 것이라 생각합니다.

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​정부는 3기 신도시의 수용 인구와 사전청약 물량 확대 등에 나서기로 했지만 박원순 서울시장이 “그린벨트(개발제한구역)를 풀지 않겠다”는 기존 입장을 다시 한번 확인했습니다.

文 대통령, 공급 늘리라는데…박원순 "그린벨트 안 푼다" https://www.hankyung.com/realestate/article/2020070686801

“발굴을 해서라도 추가로 공급 물량을 늘리라”는 문재인 대통령님의 2020년 07월 02일 지시에 대해서 정부는 3기 신도시의 수용 인구와 사전청약 물량 확대 등에 나서기로 했습니다.

발굴을 해서라도 추가 공급물량을 늘리라는 것에 "그린벨트 해제"에 대한 얘기가 나왔지만 이에 박원순 서울시장님은 “그린벨트(개발제한구역)를 풀지 않겠다”는 기존 입장을 다시 한번 확인하였습니다.

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“서울시의 기본 철학에 해당하는 그린벨트를 건드리면 안 된다”

정부가 주택공급 확대를 위한 묘안을 모색하는 가운데 서울시는 그린벨트 해제에 반대한다는 입장을 명확히 하였습니다.

박원순 시장님은 2020년 07월 06일 서울시청에서 민선 7기 2주년 기자간담회를 열어 “서울시의 기본 철학에 해당하는 그린벨트를 건드리면 안 된다”고 밝혔습니다.

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그는 “그린벨트는 미래 세대를 위해서 남겨놔야 할 보물과 같은 곳이기 때문에 지금 필요하다고 쓸 수 있는 것이 아니다”고 밝혔습니다.

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​그린벨트 해제, 재개발·재건축 규제를 유지한 채 강남 등 도심 공급을 늘릴 사실상 유일한 방법/ 서울 서초구, 가장 넓은 그린벨트 지역

그린벨트 해제는 재개발·재건축 규제를 유지한 채 강남 등 도심 공급을 늘릴 사실상 유일한 방법으로 꼽히고 있습니다.

서울에서 가장 넓은 그린벨트를 둔 곳은 서초구(23.88㎢)이기에 서초구를 풀게 된다면 강남 집값은 상당부분 안정시킬 수 있을 것이라고 합니다.

아울러 서울시 그린벨트는 149.13㎢로 전체 면적의 25%에 달한다고 합니다.

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박원순 시장님, 대안으로 역세권 부지를 활용해 주택 공급을 늘리겠다

박 시장은 대안으로 역세권 부지를 활용해 주택 공급을 늘리겠다고 했습니다.

서울시가 할 수 있는 부동산 대책 중 하나가 도심지 고밀 개발이며, 재개발을 준비했다가 해제한 지역 등의 일부를 시가 매입해주면 재개발이 재추진될 수 있을 것이라고 박원순 시장님이 말씀하셨습니다.

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“재개발을 준비했다가 해제한 지역 등의 일부를 시가 매입하면 공공임대주택을 대규모로 지을 수 있을 것”이라고말하였습니다.

시가 역세권 활용에 나선 것은 입지가 좋아 사업성이 높기 때문인데 용적률을 높여주는 대신 늘어난 물량의 절반을 공공임대주택으로 공급하겠다는 복안입니다.

그런데 서울시는 이미 이와 비슷한 ‘역세권 공공임대주택’ 사업을 진행하고 있는 상황이며, 서울시 재정여력을 감안했을 때 해제 지역 매입이 얼마나 가능할지는 미지수라는 분석이 나오고 있습니다.

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​결국, 국토교통부 기존 3기 신도시 수용 인구 확대와 조기 공급에 방점, 사전청약 물량 1만 8000가구로

결국 공급 대책을 마련 중인 국토교통부는 기존 3기 신도시 수용 인구 확대와 조기 공급에 방점을 두기로 한거 같습니다.

3기 신도시 등의 사전 청약 물량을 기존보다 두 배가량 많은 1만8000가구로 늘릴 방침을 세웠습니다.

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문재인 대통령님의 긴급 공급 확대 지시에도 정부가 기존 3기 신도시 수용인구 확대와 조기 공급에 무게를 두기로 한 것은 다른 마땅한 방법이 없기 때문으로 풀이되고 있습니다.

재개발·재건축 규제는 단기적으로 집값 불안을 가중시킬 수 있고, 파급력이 클 그린벨트 해제는 박원순 서울시장님이 거부하고 있기 때문입니다.

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그린벨트가 아닌 곳을 4기 신도시로 추가 지정하는 것도 부담

그린벨트가 아닌 곳을 4기 신도시로 추가 지정하는 것도 부담입니다.

3기 신도시가 이제 시작됐고, 2기 신도시 교통망도 아직 제대로 깔리지 않았기 때문입니다.

미니신도시로 거론되고 있는 경기 고양 대곡과 광명, 하남 감북, 김포 고촌 등이 후보지로 대해서는 부정적인 입장이라고 합니다.

투기수요와 토지보상비도 부담이고 기존 택지 개발 사업에도 영향을 줄 수 있기 때문이라고 하네요.

정부 관계자는 “꼭 필요한 지역에 대해선 추가 택지 지정이 가능하지만 아직 결정된 건 없다”고 말했습니다.

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