[20.07.14]46만 청약저축 가입자, 일반공급 줄어/ 은행권 대출태도지수 줄어, 대출 승인 줄일듯/ 강남 2만가구 공급 계획, 세텍, 서울의료원 강남분원

청년과 신혼부부 등 생애최초 구입자의 특별공급 물량을 늘리며 청약 저축통장 가입자 46만명의 일반 청약은 더욱 힘들어지게 되었습니다.

청년·신혼 특별공급에 억울한 46만 청약저축 가입자 [갈피 못잡는 부동산정책] https://www.fnnews.com/news/202007131812114148

청약저축통장 2015년 9월 1일 이후 신규 가입이 중단된 청약저축은 정부가 내놓은 청약통장 종류 중 하나로, 전용 84.9㎡ 이하 규모의 국민주택에만 일반공급으로 청약을 넣을 수 있지만 민영주택 청약은 제외된 청약통장입니다. ​무주택세대의 세대주 및 (세대주의) 세대구성원으로서 1인 1계좌 가입 가능 - 무주택세대 : 세대주와 세대구성원이 모두 무주택인 세대 - 세대구성원 : 세대주의 배우자 및 세대주의 직계존·비속(부모, 자녀 등) 단, 만19세 미만인 단독 세대주는 가입 불가

청년과 신혼부부 등 생애최초 구입자의 특별공급 물량을 늘리라는 문재인 대통령의 발언이 현실화되자 청약저축 가입자들이 억울함을 호소하고 있습니다.

국민주택(84㎡ 이하)의 특별공급물량 증가로 이들이 당첨될 기회가 더 줄어들었기 때문입니다.

더욱이 청약저축통장을 일반 청약 등 다른 유형의 통장으로 변경할 수도 없기에 수십년간 국민주택 당첨을 기다려온 청약저축 가입자 사이에서 불만 섞인 목소리가 잇따라 나오고 있다고 합니다.

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​국민주택 전체 물량 중 기관추천, 다자녀, 노부모, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급의 비중이 80%에서 85%, 7·10 대책에서 일반공급물량을 또다시 줄여

2020년 7.10대책으로 국민주택 전체 물량 가운데 기관추천, 다자녀, 노부모, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급의 비중이 80%에서 85%로 늘어났습니다.

이에 따라 주택청약 가입자의 몫인 일반공급은 20%에서 15%로 줄어 들게 되면서 사실상 국민주택 물량 대부분이 특별공급 대상자들의 몫이 되었습니다.

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청약저축 가입자들, 일반 주택청약종합저축을 변경도 못해

정부가 내놓은 청약통장 종류 중 하나인 청약저축은 전용 84.9㎡ 이하 규모의 국민주택에만 일반공급으로 청약을 넣을 수 있지만 민영주택 청약은 제외된 청약통장입니다.

그런데 청약저축 가입자들은 해당 통장을 청약예금이나 일반 주택청약종합저축으로 변경할 수 없습니다.

변경한다고 해도 가입기간 2년, 납입횟수가 충족돼야 1순위가 될 수 있고 이미 통장에 들어 있는 금액도 인정받지 못합니다.

이 때문에 청약저축 가입자들은 끊임없이 정부에 대안을 마련해줄 것을 촉구하고 있습니다.

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청약저축 가입자는 46만3210명, 이 중 1순위 가입자는 37만1365명

현재 청약저축 가입자는 46만3210명에 달한다고 합니다. 이 중 1순위 가입자는 37만1365명이라고 하네요.

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https://www.applyhome.co.kr/ai/aie/selectSubscrptBnkbAllSbscrbStusView.do

청약저축 1순위인 김모씨는 "기다리는 사람은 몇십만명인데 1년에 우리에게 주어지는 가구는 100가구 정도에 불과하다"며 "이게 희망 고문이 아니면 뭐냐"고 따졌다.

또 다른 청약저축 가입자 최모씨도 "청약저축 가입자들도 민간주택 청약을 넣을 수 있도록 변경해주지도 않고 있다"며 "퇴로를 열어주지 않는 정부의 태도는 국민주택을 포기하고 대출받아서 집 사라는 의미밖에 안된다"고 말했다.

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전문가들은 정부의 합리적인 국민주택 공급비중 조정만이 해법이라는 지적하고 있습니다.

현재 수도권 및 신도시 주택 물량은 한정되어 있는데 신축 아파트에 대한 수요는 나날이 높아지고 있다 보니 청약 경쟁률도 계속 상승하고 있습니다.

이런 상황에서 한쪽의 물량을 빼서 다른 쪽으로 넘겨주다 보니 어느 한쪽이 피해를 볼 수밖에 없는 것이기에 결국 황금비율을 찾는게 핵심이라고 말하고 하고 있습니다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "현재 수도권이나 신도시 주택 물량은 한정적인 데다 청약 경쟁률도 나날이 높아지고 있다"며 "이로 인한 갈등 요인도 늘고 있기 때문에 빠른 조정이 필요해 보인다"고 말했다. 그는 "(국민주택은) 결국 한쪽의 물량을 빼서 다른 편에 넘겨주는 형태이기 때문에 황금비율을 찾는 게 핵심"이라며 "문제는 어느 쪽이 우선인지는 상당히 주관적이라 갈등이 해소되기 어렵다는 것"이라고 덧붙였다.

 

아무래도 가장 어려운게 황금비율 찾는게 아닌가 싶네요.

공급은 한정되어 있고 수요는 넘치는데 누구도 손해를 감수할 생각은 없습니다.

그냥 안타까운 마음 뿐이네요.

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올 상반기에 코로나19 상황에서 유례없이 대출을 쏟아냈던 금융사들이 3·4분기 이후엔 대출 문턱을 높이려는 쪽으로 태세 전환을 할 거 같습니다

유동성 잔치 끝났나, 은행들 대출 죈다 https://www.fnnews.com/news/202007131815560467

국내 금융시장에서 코로나19발 유동성 잔치가 막바지에 이르고 있다고 판단하여 금융사들이 대출심의를 강화하려는 움직임을 보이고 있습니다.

대출태도지수 한국은행이 199개 금융기관 여신총괄 책임자를 대상으로 실시한 설문조사 결과를 지수화한 것으로 마이너스면 대출태도 강화를, 플러스면 그 반대를 의미한다.

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금융사의 신용위험지수는 사상 최고치로

이미 금융사의 신용위험지수는 사상 최고치를 기록하고 있는데 2020년 코로나19 사태가 점차 장기화되면서 금융사의 부실 우려를 더해지고 있는 상황입니다.

이에 금융사로선 건전성 관리기 시급하다 보니 2020년 3·4분기 이후 기업대출과 가계대출을 신경 쓸 수 밖에 없다고 합니다.

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연장·재취급 조건, 담보 및 보증요구 조건 등에 대한 대출태도가 다소 강화될 방침

2020년 07월 13일 한국은행 관계자는 "기업대출은 여신건전성 관리 및 취약업종의 채무상환능력 저하 우려 등으로 문턱이 높아질 것으로 보인다"면서 "금융회사들이 코로나19 관련 금융지원을 지속하겠지만 리스크 관리 차원에서 연장·재취급 조건, 담보 및 보증요구 조건 등에 대한 대출태도가 다소 강화될 방침"이라고 밝혔습니다.

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2020년 3·4분기 중 국내은행의 대기업대출태도 -13으로 하락

한국은행이 발표한 2020년 3·4분기 중 국내은행의 대기업대출태도는 -13으로 앞선 2·4분기(-10)보다 하락했다.

중소기업도 -10으로 전분기(7)보다 대폭 하락하였습니다.

2020년 상반기에는 코로나19로 인해 급한 불을 끄기 위해 대출문턱을 낮춰 대대적 지원에 나섰다면 하반기부터는 선별적인 대출태도를 나타낼 것이란 설명하고 있습니다.

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2020년 3·4분기 중 국내은행의 가계대출태도 일제히 하락

국내은행들의 가계대출태도도 일제히 하락하였습니다.

실제 주택대출은 -7에서 -17로 대폭 하락하였고, 신용대출을 포함한 일반대출도 3에서 0으로 떨어져 대출태도가 일제히 강화될 것으로 예측되고 있습니다.

한국은행 관계자는 "대내외 경기 불확실성 확대, 6·17 주택시장 안정화방안 등의 영향으로 주택관련 대출을 중심으로 강화될 것"이라고 설명하였습니다.

 

​전방위적 대출태도 강화는 신용위험이 높아진 데 따른 결과, 신용위험지수 45로 2008년 금융위기 이후 최고치

이렇게 국내은행들의 전방위적 대출태도 강화는 신용위험이 높아진 데 따른 결과로 분석되고 있습니다.

2020년 3·4분기 국내 은행의 신용위험지수는 45로 전분기(42)보다 3포인트 높아지면서 사상 최고치를 기록했는데, 글로벌 금융위기였던 2008년 4·4분기의 44 이후에 최고치라고 합니다.

특히 중소기업은 실물경기 부진에 따른 채무상환능력 저하 등으로 이미 1·4분기 17에서 2·4분기 43으로 상승한 가운데 3·4분기에도 여전히 높은 수준인 43을 이어가며 신용위험에 대한 경계감이 높아지고 있다고 합니다.

가계의 신용위험도 역시 가계주택과 일반대출 모두 40에서 43으로 높아질 것으로 예상되고 있는데, 가계소득 감소에 따른 상환능력 저하로 저신용·저소득층 등 취약차주를 중심으로 높아질 것으로 예상된다고 합니다.

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대출문턱이 높아져도 대출수요는 기업과 가계 모두 증가할 것으로 예상

그런데 이렇게 대출문턱이 높아질 진다고 하더라도 대출수요는 기업과 가계 모두 증가할 것으로 예상된다고 합니다.

기업의 경우에 대내외 경기 불확실성이 확대되고 있어 여유자금을 확보할려고 할 것이고, 매출 감소에 따른 운전자금 부족 등으로 증가할 것이라고 예상된다고 합니다.

가계의 경우에는 경기침체에 따른 가계소득 부진, 생활자금 수요 증가 등으로 늘어날 것으로 예상된다고 합니다.

한국은행 관계자는 "기업의 경우 대내외 경기 불확실성 확대에 따른 여유자금 확보 필요성, 매출 감소에 따른 운전자금 부족 등에 증가할 것으로 예상된다"면서 "가계 대출수요도 경기침체에 따른 가계소득 부진, 생활자금 수요 증가 등으로 늘어날 것"이라고 내다봤다.

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기업·가계대출 전방위 죄기… 디스플레이 장비도 관리대상에 [대출 문턱 높아진다] https://www.fnnews.com/news/202007131812551342

 

주요 은행들은 코로나19 영향에 따른 하반기 관리업종 선정 마무리,기업대출 옥석 가리기

하반기 시작과 동시에 시중은행들의 기업·가계대출을 조이기 시작하면서 주요 은행들은 코로나19 영향에 따른 하반기 관리업종 선정을 속속 마무리하면서 기업대출에 대해서 리스크 관리에 돌입했습니다.

​보통 은행들은 상반기와 하반기 두 차례 특정 산업에 대한 전망과 건전성, 대출비중을 검토해 관리업종을 선정해 관리하고 있는데, 관리업종에 선정되면 상시 모니터링과 함께 대출심사를 강화하고, 은행 전체 대출 포트폴리오에서 한도를 조정하게 된다고 합니다.

​그런데 여기서 일부은행의 경우 이미 정기적인 관리업종 시기에 앞서 선제적으로 업종을 추가해 이미 건전성 관리에 들어갔다고 하네요.

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여행수요 급감에 따른 피해업종인 항공과 여행서비스업, 공연시설 운영 등을 관리업종, 디스플레이 장비제조업종 등 관리 대상 산업으로 선정

A은행의 경우 정기적인 하반기 관리업종 선정 시점에 앞서 4월께 관리대상 산업을 추가하였다고 합니다.

해당 은행은 여행수요 급감에 따른 피해업종인 항공과 여행서비스업, 공연시설 운영 등을 관리업종으로 선정하였고, 중국발 액정표시장치(LCD) 공급과잉으로 가격하락세가 지속되고 도쿄올림픽 연기 등 대형 이벤트가 축소되면서 업황이 부진한 디스플레이 장비제조업종 역시 관리업종에 포함시켰다고 합니다.

B은행의 경우 하반기 관리업종으로 코로나19 영향에 매출타격이 큰 항공업, 공연기획, 스포츠시설 운영업 등을 추가로 선정했다고 하네요.

시중은행 관계자는 "하반기 관리업종은 상반기와 큰 틀에서 비슷하다"면서 "다만 코로나19 여파로 추가적으로 선정된 업종들이 일부 있다"고 설명했다. 아직까지 관리업종 선정이 완료되지 않은 C은행의 경우 "코로나19로 인한 여파를 면밀하게 검토하기 위해 아직까지 최종결정을 하지 못했지만 이달 말께 완료될 것으로 보인다"고 전했다. 하반기 선정된 관리업종을 중심으로 시중은행들의 대출문턱이 높아지는 것은 불가피할 전망이다.

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가계대출, 상반기 급등한 신용대출의 리스크 관리를 위해 한도 조정

가계대출의 경우 상반기 빠른 속도로 치솟은 신용대출의 리스크 관리를 위해 한도를 조정하는 등 대출 심의를 강화하고 있다고 합니다.

특히 가계대출의 경우 주택 관련 대출의 경우 정부의 잇단 부동산 규제로 인해 문턱이 높아진 상황에서 신용대출에 대해서도 이번달 부터 한도를 조정한다고 합니다.

우리은행은 이달부터 비대면 신용대출 상품인 '우리WON하는 직장인대출' 요건을 변경했다. 최대 대출한도는 2억원으로 유지하면서 소득 산정 시 연소득 인정 비율을 하향 조정했다.

신한은행도 고신용 개인고객 및 우량기업 재직자를 대상으로 일부 신용대출 상품의 소득 대비 한도율을 일시적으로 조정했다.

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은행들이 기업대출뿐 만 아니라 가계대출에 대해서도 리스크관리를 시작하고 있습니다.

상반기까지만 하더라도 코로나19사태로 인해 정부가 경기침체를 우려하여 유동성을 풀면서 대출을 까다롭게 하지 않았습니다.

하지만 은행들 입장에서는 몇년 동안 이어져 온 경기불황으로 인해 은행들의 리스크가 점점 커지고 있던 상황에서 이번 코로나19 사태의 장기화로 더욱 상황이 악화되고 있던 중이었습니다.

결국 2020년 하반기에 들어서 은행들은 기업대출, 가계대출에 대한 리스크 관리에 돌입하게 된 것으로 보여집니다.

기업대출의 경우에는 코로나19사태로 인해 어려움을 겪고 있는 항공, 여행 산업 업종과 공연시설 업종 등에 대해서 선제적으로 관리업종을 선정하여 리스크 관리에 돌입하였습니다.

​가계대출의 경우에 대해서도 정부의 강력한 부동산 대책으로 담보 대출을 막다 보니 신용대출을 통한 부동산을 매입하는 경우가 늘어났고, SK바이오팜 공모주 청약 자금 수요까지 겹치며서 신용대출에 대한 리스크가 한층 커진 상황에서 은행들이 한도를 조정하면서 리스크 관리에 돌입하고 있습니다.

​시중은행들은 코로나 19로 무급휴직 등이 늘면서 신용대출을 통해 생활비를 충당하는 사례가 증가하고 변동성이 심한 주식시장에도 신용대출을 받아 투자하는 사례가 늘다 보니 가계대출에 대한 부실우려가 커지고 있다고 하면서 대출에 대한 관리 강화에 대해서 얘기하고 있습니다.

​아무래도 당분간 대출에 대한 어려움이 있지 않을까 하는 생각이 드네요.

그렇지만 당장 금리가 오르거나 하진 않을 거라 생각됩니다만 대환대출을 하거나 신규대출을 받고자 하는 경우에는 한층 강화된 대출심사로 인해 어려움을 겪지 않을까 생각합니다.

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​대치동 세텍·동부도로사업소, 삼성동 서울의료원·마이스 인근, 개포동 SH사옥·구룡마을의 용적률을 상향, 강남권에 2만가구를 공급할 계획을 검토하고 있다고 합니다.

[단독] 강남 '금싸라기 땅'에 아파트 2만 가구 짓는다 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020071340251

정부와 서울시가 부동산 가격 안정을 위해 대치 개포 잠실 등 강남권 알짜 유휴부지를 개발해 2만 가구가량을 추가 공급하기로 하고 삼성동 서울의료원 강남분원과 대치동 SETEC, 동부도로사업소 등에 아파트 건설을 추진한다고 합니다.

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2020년 ‘7·10 부동산 대책’에 담기지 않은 구체적인 공급 확대 방안, 서울시와 협의가 끝나지 않았기 때문

정부가 2020년 07월 10일 발표한 ‘7·10 부동산 대책’에는 구체적인 공급 확대 방안이 마련되지 않았습니다.

이는 서울 도심 공급의 키를 쥐고 있는 서울시와의 협의가 끝나지 않았기 때문으로 정부와 서울시는 서울 도심, 그중에서도 부동산 시장의 핵이라고 할 수 있는 강남 핵심 지역에 공급을 늘리기로 의견을 모았다고 합니다.

임대 외 분양 아파트까지 건립해 공급 부족 우려를 잠재우겠다는 계획을 세웠습니다.

정부 관계자는 “강남권 공급 부족 우려를 잠재우기 위해 핵심지를 개발하는 만큼 임대가 아니라 분양 아파트도 공급할 계획”이라며 “정확한 가구 수 등은 최종 협의를 거쳐 조만간 서울시가 발표할 것”이라고 했다.

 

대치동, 삼성동, 개포동 등 강남 가장 선호지역에 2만가구 추가 개발, 2만가구중 분양물량은 결정되지 않아.

정부와 서울시는 대치동 삼성동 개포동 등 강남에서도 가장 선호도가 높은 지역에 2만 가구를 추가로 짓기로 했습니다.

정부는 서울 아파트 입주 물량은 2020년 3만6000가구, 2022년 5만 가구 정도인데, 2만 가구를 공급하면 수요를 상당 부분 흡수할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

하지만 2만 가구 중 분양 아파트를 얼마나 가져갈지는 아직 결정되지 않았다고 합니다.

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대치동, SETEC과 바로 옆 동부도로사업소 부지에서 7000가구 계획

대치동에서는 SETEC과 바로 옆 동부도로사업소 부지에서 7000가구 정도의 추가 공급이 이뤄집니다.

​지하철 3호선 학여울역에서 도보 2분 거리로 대지면적만 4만㎡ 규모이며, 인근 동부도로사업소 부지(5만㎡)와 연계해 7000가구가량의 공급이 가능할 것으로 예상하고 있습니다.

​서울시는 당초 SETEC에 ‘제2시민청’을 지을 계획이었으나 강남구 등의 반대로 2017년 계획이 무산된 이후 전시장으로 활용하고 있던 부지이고, 동부도로사업소는 서울시가 2018년 말 내놓은 ‘8만 가구 추가공급방안’에 포함됐던 부지인데 당초 2200가구 공공임대주택을 지을 예정이었습니다.

​그런데 이번에 SETEC과 연계해 개발하여 7000가구를 개발을 계획하면서 청년 신혼부부 등을 위한 주택과 장기전세뿐 아니라 일반분양 물량도 상당히 나올 전망하고 있습니다.

정부 관계자는 “SETEC은 서울시의 제2시민청 건립이 무산된 이후 전시장으로 활용되고 있다”며 “전시장 공급은 충분해 주택을 짓는 방안을 논의 중”이라고 말했다.

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​서울의료원 강남분원 부지 활용, 용적율 최대치 1000%까지 올려, 잠실 마이스 연계 8000가구 계획

서울의료원 강남분원 부지를 활용하여 잠실 마이스 개발 과정에서 남는 땅과 합해서 8000가구를 짓는다는 계획입니다.

고밀도 개발이 가능한 역세권 입지인 만큼 용도를 상업용지로 변경하고 용적률을 최대치인 1000%까지 올릴 계획을 세우고 강남권 중에서도 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립과 잠실 마이스(MICE:기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 지구 등 큰 개발 호재가 있는 곳 인근에 공급하기로 계획하였다고 하네요.

​아무래도 강남권 개발의 핵심축인 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 입니다.

잠실 마이스 유휴부지와 함게 이 인근에 있는 서울의료원 강남분원 부지의 용적률을 최대인 1000%까지 끌어올려 총 4000가구를 공급하는 안을 검토 중이라고 하는데요.

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개포동, 서울주태도시공사 사옥 개발, 2000가구 공급/개포 구룡마을 4000가구 추가 공급

개포지구에 위치한 서울주택도시공사는 2024년 중랑구로 이전할 예정이기에 대청역 인근 서울주택도시공사 사옥을 용도지역 변경과 최대 용적률 적용을 검토하여 약 2000가구를 공급하는 것을 협의 중이라고 합니다.

해당 부지 역시 지하철 3호선 학여울역 도보 1분 거리의 초역세권인 만큼 종상향으로 용적률을 올려 이를 통해 2000가구에 달하는 공급이 가능할 것이라고 합니다.

아룰러 개포 구룡마을에서도 4000가구를 추가로 공급하기로 했습니다.

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강북권, 재개발 현행 20% 임대주택 의무비율 높이는 대신 용적률 상향 등을 통한 고밀도 개발 추진

강북권에서는 용적률 상향 등을 통한 고밀도 개발을 추진한다고 합니다.

기존 재개발 구역과 역세권을 집중 개발한다는 방침을 세우고 재개발에서는 현행 15%인 임대주택 의무비율을 20%로 높여 공공임대를 늘리는 방안을 검토 중이라고 합니다.

대신 용적률을 올려 사업성을 뒷받침하기로 하고 서울시에서는 총 219개 재개발 구역이 사업을 진행하고 있다고 하네요.

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강북권, 역세권 범위를 확대하고 ‘고밀주거지역’ 조성, 용적률 2배까지 늘려

역세권 고밀도 개발도 추진된 역세권 범위를 확대하고 ‘고밀주거지역’ 조성을 위해 용적률을 두 배까지 늘리는 방안이 거론되고 있다고 하네요.

고밀주거지역으로 새롭게 지정할 경우 최대 1000%의 용적률까지 적용 가능할 것이라는 얘기가 나오고 있다고 합니다.

다만 고밀주거지역은 다른 지역과의 형평성 문제가 있어 최종 도입을 위해서는 서울시와 정부의 추가 협의가 필요한 상황인 것으로 전해지고 있습니다.

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사대문 안에 있는 낙후된 공업·상업지역을 적극 활용할 계획, 중구 을지로 3.4가, 동대문구 답십리동 공구상가 등

서울시는 사대문 안에 있는 낙후된 공업·상업지역을 적극 활용할 계획이라고 합니다.

중구 을지로 3·4가 지역과 동대문구 답십리동 공구상가 등 도심 낙후지역에 초고층 주상복합 아파트를 건립하는 안이 유력하다고 합니다.

아직 도시관리계획에 포함되지 않은 역세권 지역을 개발하는 ‘역세권 활성화 사업’(콤팩트 시티)도 속도를 내기로 했다고 합니다.

서울 시내 총 307개 역세권 가운데 260여 곳에서 사업을 할 수 있을 것으로 보고 있다고 하네요.

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박원순 전서울 시장님의 갑작스러운 사망으로 인해 서울내 공급 대책이 나오질 않았는데 이렇게 서울내 핵심입지에 용적율 상향으로 공급을 추진한다는 기사입니다.

서울에 부족한 아파트 공급에 대한 내용이 담기게 되어 서울의 공급부족에 대한 우려감이 조금은 덜게 되었다고 생각합니다.

하지만 이 물량중에서 분양물량이 얼마나 될지는 확정된 바 없고, 당장 계획을 세워서 착공에 들어간다고 하더라도 2~3년의 시간이 걸리는 만큼 코앞으로 다가온 2021년~2023년의 서울내 공급 부족에 대해서는 어쩔 수 없을거라 생각합니다.

그래도 이렇게 용적율을 상향하여 공급대책이 나온 것은 천만 다행이라고 생각합니다.

앞으로도 이렇게 공급이 가능한 부지를 개발하여 핵심입지에 공급이 이루어 지면 좋겠네요.

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