[20.07.22]서울 노후 임대 아파트 용적율 샹향, 고층 재건축 / 개포주공1단지, 디에이치퍼스티어아이파크, 2만5,991명 신청 / 노원 롯데캐슬 시그니처, 2만5천464명

정부가 노후 임대아파트의 용적율을 최대 400%까지 상향, 재건축하여 7만가구를 추가로 공급하는 방안을 추진중이라고 하네요.

[단독] 서울 노후임대아파트 `고층 재건축` https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/746715/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand

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노후 임대아파트 재건축이 조만간 정부가 발표할 서울 주택공급 확대 방안에서 핵심 대안으로 나올 듯 합니다.

이는 정부가 미래 세대를 위해 개발제한구역(그린벨트)을 해제하지 않기로 결정하면서 이 방안이 도심 주택 공급의 유력 대안으로 부상하고 있다고 전하고 있습니다.

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임대아파트 용도, 현행 일반주거 2·3종에서 준주거(용적률 400%) 용도로 상향 조정, 최대 7만가구를 추가 공급하는 방안을 마련 중

2020년 07월 21일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 정부는 이달 말 발표를 앞둔 주택 공급 대책에 서울 노후 임대아파트의 용적률을 크게 높여 재건축하는 방법으로 최대 7만가구를 추가 공급하는 계획을 포함시킬 예정이라고 합니다.

정부는 임대아파트의 용도를 현행 일반주거 2·3종에서 준주거(용적률 400%) 용도로 상향 조정해 최대 7만가구를 추가 공급하는 방안을 마련하는 것이라네요.

정부 고위 관계자는 "싱가포르는 70~80층에 달하는 임대아파트도 많다"면서 "우리도 공공주택의 경우 용적률을 최대한 많이 줘서 공급을 늘려 볼 생각"이라고 말했다. 정부 주택 공급 확대 태스크포스(TF)에 참여하는 서울시 핵심 관계자도 "노후 임대아파트 재건축을 핵심 공급 대책의 하나로 포함시킬 것"이라고 말했다.

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2025년까지 준공 30년이 도래하는 서울 노후 임대아파트 물량은 3만4400가구, 용적률 400% 까지 상향 계획

2025년까지 준공 30년이 도래하는 서울 노후 임대아파트 물량은 3만4400가구입니다.

이에 정부는 현재 평균 140% 수준인 임대아파트의 용적률을 준주거 용지 상한 용적률 400%까지 거의 3배 수준으로 끌어올릴 계획을 세우고 현재 가구수에 추가로 5만~7만가구 주택 공급을 계획하고 있습니다.

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재건축 대상이 될 영구·공공·국민 임대아파트 7개구

임대아파트 재건축 방안은 서울시가 이미 2018년 하반기부터 검토해 오던 계획으로 주된 재건축 대상이 될 영구·공공·국민 임대아파트는 7개구에 주로 분포되어 있다고 하네요.

강서구 1만4277가구	노원구 1만1803가구	강남구 6904가구
송파구 5795가구	양천구 5629가구	중랑구 4819가구
마포구 4365가구	​	​

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그동안 서울시가 추진해왔던 수도권 공급 대책에서 그동안 관심을 모았던 철도차량 기지 이전 방안 등이 빠지고, 태릉 골프장 용지 활용과 임대아파트 상향 재건축이 핵심이 될 것이라고 전망하고 있습니다.

여러 공급대책이 논의되고 있지만 막상 논의만 될 뿐 실제 마땅한 공급대책을 마련하지 못하는게 아닌가 싶네요.

아직 확정된 발표안이 없기 때문에 예단하긴 쉽지 않지만 요즈음 나오는 기사들에서 느껴지는 것은 공급대책에 대해서 많은 안들이 나오지만 정말 추진할지에 대해서는 많은 의구심이 드네요.

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2019년 재산세가 11년만에 최대폭으로 늘어나 12.6조원에 달합니다. 근데 2020년 재산세는 더 올라갈거라고 합니다.

짐작은 했지만 너무 많다…1주택자 '충격의 재산세' https://www.hankyung.com/economy/article/2020072135591

2019년 주택 보유자 등이 낸 재산세가 11년 만에 최대폭으로 증가했다고 합니다.

이는 주택을 보유가고 있는 1주택자들의 세 부담도 늘어난 것으로 2020년 재산세 증가율도 작년 못지않을 것이란 전망이 우세합니다.

여기에 더해 정부는 부동산 세금 인상 정책을 더 강화하는 방안을 추진한다고 하네요.

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2019년 재산 징수액 12조 6771억원, 전년 대비 10%더 걷혀, 증가율 2008년 이후 가장 커

행정안전부의 ‘2019년 지방세 징수 실적’에 따르면 작년 재산세 징수액은 12조6771억원으로 집계됐습니다.

2018년보다 1조1450억원(9.9%) 늘어난 수치로, 증가율은 집값이 폭등한 2008년(17.0%) 이후 가장 크다고 합니다.

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재산세, 주택보유자 뿐 아니라 토지, 건축물 등을 갖고 있는 사람이 내는 것, 주택보유자 84% 1주택자, 공동주택의 95% 시가 9억원 미만

재산세는 9억원이 넘는 주택 보유자만 내는 종합부동산세와 달리 집을 가진 사람이라면 모두 내는 세금입니다.

그리고 재산세는 주택 보유자뿐 아니라 토지, 건축물 등을 갖고 있는 사람도 내야 하는 세금입니다.

그런데 재산세를 내는 주택 보유자 중 84%가 1주택자이며, 공동주택의 95%가 시가 9억원 미만입니다.

결국 2019년, 부동산 보유세(재산세) 부담은 고가주택 보유자뿐 아니라 일반 서민들에게도 부담을 주는 것이라 할 수 있습니다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “토지나 건축물은 주택과 비교해 거래량이 많지 않아 가격 상승이 미미하다”며 “재산세 증가분의 대부분은 주택 보유자가 냈다고 봐도 무방하다”고 말했다.

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재산세 오른 이유, 집값 상승과 공시가격 현실화, 정부 재산세 수입전망 보다 1조1404억원 더 걷혀

2019년 재산세가 많이 뛴 이유는 1차적으로는 집값이 많이 올랐기 때문이니다. 여기에 정부는 공시가격을 현실화한다며 재산세 과세표준의 토대인 공시가격을 크게 높이면서 2019년 공동주택 공시가격을 5.3% 올렸습니다.

전국 공동주택 매매가격 증가율(0.1%)보다 높은 것으로 서울은 14.2%나 공시가격이 상승하였습니다.

그렇다 보니 2018년 말 행안부가 2019년 재산세 수입으로 14조 2709억원으로 전망하였으나 이 보다 1조 1404억원이 더 걷혔다고 합니다.

그리고 2019년 종부세 징수액도 42.6% 급증하면서, 재산세와 종부세를 합친 보유세는 전년보다 14.5% 늘어난 15조3483억원으로, 2007년 이후 가장 크게 늘어났다고 합니다.

​결국 2019년 공시가격 상승률이 정부가 예상한 것보다도 높게 책정되어 있다는 반증이 아닐까 싶네요.

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​2020년 재산세 2019년보다 더 많이 늘어날 듯, 주택 공시가격 2019년보다 높기 때문

전문가들은 올해는 작년보다 재산세가 더 많이 늘 것으로 전망하고 있습니다.

주택 공시가격을 작년보다 더 높였기 때문으로 국토교통부에 따르면 전국 공동주택 공시가격 상승률은 작년 5.2%에서 2020년 6.0%로 올랐고, 서울은 2019년 14.0%에서 2020년은 14.8%라고 발표하였습니다.

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7월 부과분 재산세, 2019년 07월 대비, 서울시 14.6% (2625억원) 증가 / 경기도 10.6% 증가

재산세는 7월과 9월에 나눠서 내는데, 서울시의 7월 부과분 재산세는 2조456억원으로, 작년 동월보다 14.6%(2625억원) 증가, 2019년 7월 증가율(11.0%)보다 높은 것이라고 합니다.

경기도의 7월 재산세 부과액도 1년 전보다 10.6% 상승하였다고 하네요.

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정부, 보유세 인상 정책 더 강화하고 있어, 공시가격 현실화 정책 이어 갈 듯

정부는 보유세 인상 정책를 더 강화하고 있습니다.

종부세는 1주택자에 적용하는 세율을 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%, 다주택자 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 강화하면서 2021년 부터 바뀐 세율이 적용되도록 하였습니다.

그리고 공시가격 현실화 정책 또한 2021년에도 강도 높게 이어가겠다는 의지를 보이고 있습니다.

홍기용 인천대 경영학과 교수는 “서민을 지원한다며 긴급재난지원금을 줘놓고 서민들에게까지 무차별적으로 세 부담을 늘리니 모순적”이라며 “부동산 보유세 강화 정책을 전면 수정하지 않으면 전 국민적인 조세 저항이 일어날 수 있다”고 말했다.

 

현재 조세저항이 일어나면서 인터넷과 오프라인 상에서 시위가 이어지고 있습니다.

재산세가 급증하고 있는 것에 다주택자들 뿐만 아니라 1주택자들도 상당히 놀라고 있습니다.

여기에 정부는 2021년에도 보유세 강화정책을 내놓고 있고, 공시가격 현실화 정책을 이어가면서 재산세를 더 걷고자 하고 있습니다.

2017년 부터 우리나라 경기는 미중무역분쟁등으로 인해 좋지 못한 상황이 계속 이어져 왔습니다.

그리고 2020년 2월, 코로나19사태로 인해 정부의 재정은 더욱 힘든 상황으로 치달으며 재정확대를 펼치며 기준금리도 0.5%로 사상초유의 시대를 맞이하면서 돈을 불고 있습니다.

그렇다 보니 정부입장에서는 돈이 마르니 세금을 걷기 위해서 활황을 보이고 있는 부동산 시장에서 수혈(?)을 받고자 증세를 하는 것이라고 한다면 십분 이해할 수 있다고 생각합니다.

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하지만 이렇게 급격한 보유세 인상으로 인한 조세는 결국 저항을 불러오고 있습니다.

이 조세저항에 대해서 정부는 어떤 입장을 취하게 될지 궁금해지네요.

제 생각에는 이대로 강행하기는 쉽지 않을 것이라 생각되며 어느정도 보완책을 내놓긴 하겠지만 이 또한 그리 만족 스럽진 않을 거라 생각합니다.

재산세 뿐만 아니라 종합부동산세의 요율까지 상향조정된다면 2020년 보다는 2021년 이후의 보유세 부담은 상당할 것은 자명해 보이네요.

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2020년 07월 21일, 서울 강남구 최대 규모 재건축단지인 개포주공1단지 디에이치퍼스티어아이파크가 일반분양 1,135가구에 약 2만5,991명이 신청하였습니다. 평균 경쟁률이 22.9대 1이라고 하네요.

"당첨은 로또" 개포주공1단지 재건축에 2만6,000명 몰려 https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2020072109500002498?did=NA 10억 로또 강남 '디에이치퍼스티어아이파크' 에 2.6만명 몰렸다 https://www.news1.kr/articles/?4002814

분양 홈페이지

http://xn--2z1b60xv3b1moey8hda222l6qe5ph5i79b.com/final/info/position.asp

2020년 07월 21일 한국감정원에 따르면, 이날 접수를 마감한 서울 개포주공1단지 재건축아파트인 디에이치 퍼스티어 아이파크 1,135가구 일반분양에 2만5,991명이 참여하면서 평균 경쟁률 22.9대 1를 기록하였습니다.

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디에이치퍼스티어아이파크 개포주공1단지를 재건축하는 아파트, 일반물량 1,235가구, 일반분양가 3.3㎡당 4750만원

디에이치퍼스티어아이파크는 개포주공 1 단지를 재건축하는 아파트 단지로 지하 4층∼지상 35층, 74개 동, 전용면적 34∼179㎡, 총 6천702가구 규모로 조성되며 이 가운데 전용 34∼132㎡, 1천235가구가 일반분양 물량입니다.

일반분양가는 3.3㎡당 4750만원으로, 주택형별로 6억9천544만∼23억8천316만원에 책정됐습니다.

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2020년 07월 20일 특별공급, 100가구 청약에 2135명 접수, 평균 21.35대 1 기록

2020년 07월 20일 진행한 특별공급(100가구) 청약에서 2135명이 접수하면서 평균 21.35대 1을 기록했습니다.

특히 67가구에 불과한 신혼부부 특별공급에는 1720명이 몰렸습니다.

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2020년 07월 21일 일반분양, 최고 경쟁률 전용면적 112.85㎡A, 46가구에 7,173명 신청,155.93대 1 기록

1,135가구 일반분양에 2만5,991명이 참여하면서 평균 경쟁률 22.9대 1를 기록하였습니다.

면적별 최고 경쟁률은 46가구를 모집에 7,173명이 몰려 155.93대 1을 기록한 전용면적 112.85㎡A이라고 합니다.

76.62대 1을 기록한 112.99㎡B와 69.44대 1인 132.81㎡A, 69.31대 1인 132.99㎡C가 그 뒤를 이었다고 하네요.

경쟁이 가장 저조했던 주택형은 전용 49㎡A으로 280가구 모집에 1668명이 신청, 평균 5.96대 1을 기록해 유일하게 1순위 해당지역 마감에 실패했습니다.

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전용면적 112㎡ 분양가격, 19억2,880만~19억9,463만원, 주변시세 보다 10억원이상 낮아, 로또 분양으로 일반 공급에 2만 6000여명 몰려

디에이치 퍼스티어 아이파크 전용면적 112㎡ 분양가격은 19억2,880만~19억9,463만원입니다.

개포주공1단지 인근 래미안블레스티지 전용 113㎡ 거래 가격이 2020년 5월 기준 30억원인 것을 고려하면, 당첨 즉시 10억원 이상 시세차익을 거둘 수 있기에 일반공급 청약에 2만6000여명이 몰린 것으로 분석하고 있습니다

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청약 당첨자 발표 2020년 07월 29일, 계약은 8월 20일 ~ 8월 26일

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​2020년 07월 21일, 노원 롯데캐슬 시그니처(상계6구역 재개발)가 평균경쟁률 59대 1으로 2만5천464명이 몰렸습니다. 최고 597대 1을 기록하면서 1순위 청약을 마쳤습니다.

노원롯데캐슬시그니처 1순위 청약 마감…최고경쟁률 597대 1 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200721176900003?input=1195m '노원 롯데캐슬 시그니처' 1순위 마감…평균 경쟁률 59대 1 https://www.news1.kr/articles/?4002823

분양 홈페이지

http://www.lottecastle.co.kr/apt/aptMain/main.do?aptCd=AT00263&aptMenuCd=AM0004

서울 노원구 상계동 '노원 롯데캐슬 시그니처'(상계6구역 재개발)가 최고 597대 1의 경쟁률을 기록하며 모든 주택형의 청약이 마감하였습니다.

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​총 1,163가구중 721가구 일반분양, 일반분양가 1,886만원 책정

노원 롯데캐슬 시그니처는 서울 노원구 상계6구역(상계동 95-3번지 일원)을 재개발한 아파트입니다.

이 단지는 지하 3층∼지상 29층, 10개 동, 전용면적 21∼97㎡, 총 1천163가구 규모로, 이 중 721가구가 일반 분양 물량입니다.

일반분양가는 3.3㎡당 1천886만원으로, 주택형별로 1억7천700만∼7억1천300만원으로 책정되었습니다.

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단지 앞뒤로 수락산과 불암산이 있다. 물놀이장, 테니스장 등이 조성된 수락산 지구공원, 불암산 둘레길(18㎞) 등이 있고, 인근에 덕암초, 신상계초, 상계제일중, 재현중 등이 있고 고등학교는 미래산업과학고, 청원고 등이 가깝습니다.

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2021년 07월 21일, 432가구 모집에 2만5천464명 신청, 평균 58.9대 1의 경쟁률

2020년 07월 21일 한국감정원 청약홈에 따르면 이날 1순위 해당지역 청약을 진행한 노원롯데캐슬시그니처는 432가구 모집에 2만5천464명이 신청해 평균 58.9대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

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최고경쟁률, 전용면적 97㎡ 14가구 모집 8360가구, 597대 1 경쟁률 기록

최고 경쟁률은 전용면적 97㎡에서 14가구 모집에 8360가구가 몰리면서 597대 1의 경쟁률을 기록하였습니다.

전용면적 21㎡는 1가구 모집에 92가구가 신청, 경쟁률 92대 1

84㎡A가 121가구 모집에 6466가구가 지원하면서 53.44대 1

39㎡가 7가구에 318명이 신청하면서 45.43대 1

59㎡A는 112가구 모집에 4982가구가 지원해 44.48대 1

84㎡C가 24가구 모집에 852가구가 지원하며 35.5대 1의 경쟁률을 기록하였습니다.

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청약 당첨자 발표 2020년 07월 29일, 정당 계약 08월 10일 ~ 08월 20일

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‘6·17대책’에 이어 ‘7·10대책’ 등 정부가 삼중, 사중의 규제를 가하고 있지만 로또 청약 열기는 그대로 입니다.

​이미 2020년 07월 17일 1순위 접수를 받은 과천 ‘푸르지오 벨라르테’의 경우 해당 지역과 기타 경기지역, 기타지역을 포함해 총 4만4,268건의 청약신청이 들어왔고, 2020년 7월 16일에 1순위 청약을 접수한 서울 성북구 ‘길음역롯데캐슬트윈골드’는 123가구 모집에 1만4,705건이 접수되면서 평균 119.6대1의 경쟁률을 기록하였습니다.

​그리고 2020년 07월 20일, 노원 롯데캐슬 시그니처와 개포주공1단지, 디에이치 퍼스티어 아이파크의 청약 경쟁률도 만만치 않게 높게 나와습니다.

​그런데 앞으로 더욱 청약 경쟁율은 높아지지 않을까 생각합니다.

조만간 본격 시행되는 분양가상한제 이후 공급이 크게 줄어들 것이 예상되면서 입지가 좋은 지역의 분양 물건이 나오기만 한다면 사람들의 관심속에서 주변시세보다 낮은 분양가에 나올 확율이 더 높기 때문입니다.

그런데 더 큰 걱정은 2020년 하반기 분양의 73%가 2020년 7월 ~ 8월에 몰려 있어, 그 이후 분양 물량은 급격히 줄어든다는데 있습니다.

결국 2~3년후에 입주가 되는 시점에 2023년 부터는 또 다시 서울의 입주물량이 사라지게 된다는 것을 의미합니다.

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서울 하반기 분양 73%가 7월, 8월에 몰려 있습니다. 8월 이후 분양가 상한제와 전매제한 등의 규제를 시행하기에 규제를 피해 서둘러 분양을 하고 있습니다.

“규제 소나기 피하자”… 서울, 하반기 분양 73% 7·8월 몰려 http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924148390&code=11151500&cp=nv

 

수도권과 광역시 일대에서 하반기 아파트 분양 물량 중 상당수가 7월에 집중

수도권과 광역시 일대에서 하반기 아파트 분양 물량 중 상당수가 7월에 집중되어 있습니다.

여름은 통상 분양 물량이 적어 ‘분양 비수기’로 불렸지만, 올해는 정부가 2020년 8월 이후 분양가 상한제와 전매제한 등 규제를 시행하기에, 이 규제를 피해 서둘러 분양하겠다는 이른바 ‘밀어내기 분양’ 물량이 쏟아지고 있기 때문입니다.

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2020년 하반기 전국 분양 예정 물량 25만3952가구 가운데 약 절반(49.4%)인 12만5511가구, 7월에 몰려 / 서울 하반기 공급물량 중 73% 7~8월 집중

부동산114에 따르면 올해 하반기 전국 분양 예정 물량 25만3952가구 가운데 약 절반(49.4%)인 12만5511가구가 7월에 몰려 있습니다.

특히 서울은 하반기 공급물량 4만2625가구 중 73.0%인 3만1111가구가 7~8월에 집중되어 있다고 하네요.

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2020년 07월 29일부터 민간택지 분양가 상한제 시행, 9월 분양권 전매 금지 시행

2020년 07월 29일부터 민간택지 분양가 상한제, 이르면 오는 9월부터 분양권 전매 금지가 수도권 주요 지역에서 차례로 시행되기로 하면서 분양흥행과 사업성이 떨어지는 것에 걱정하는 건설사들이 분양을 서두르고 있기 때문입니다.

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분상제 시행 이후 입주자 모집공고내는 단지 분양가격 일정 수준 이상 받을 수 없어

분양가 상한제 시행 이후 입주자 모집공고를 내는 단지는 분양가격을 일정 수준 이상 받을 수 없습니다.

재개발·재건축이 지역 분양가를 띄우고 주변 집값과 분양가에 또 영향을 주는 것을 막자는 취지에서 시행되는 민간택지 분양가 상한제이기에 분양가를 높게 받아 시세차익을 극대화할려는 조합과 건축비 계산이 복잡해지는 건설사들이 상한제 직전에 분양하고자 하는 것입니다.

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이르면 9월부터 시행되는 분양권 전매제한

이르면 2020년 09월부터 시행되는 수도권 및 지방 광역시 민간택지 분양권 전매제한도 밀어내기 분양에 한몫하고 있습니다.

정부는 분양권 전매로 인한 투기로 인해 지역 부동산 시장이 교란되고 공급이 막힌다고 판단하여 수도권과 지방광역시등의 지역에서 신규 공급되는 주택의 전매제한 기간을 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 변경하기로 하였습니다.

이에 9월 부터 시행되는 분양권 전매제한으로 청약 당첨 이후 분양권에 웃돈을 얹어 거래하는 ‘분양권 전매’가 사실상 막히게 됩니다.

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​부동산114에 따르면 2020년 하반기 전국 분양 예정 물량 25만3952가구 가운데 약 절반(49.4%)인 12만5511가구가 7월에 몰려 있다고 합니다.

특히 서울은 하반기 공급물량 4만2625가구 중 73.0%인 3만1111가구가 7~8월에 집중되어 있다고 하네요.

이는 2020년 하반기부터 분양물량이 급격히 줄어들 가능성이 크고, 이 급격히 줄어드는 분양물량으로 인해 2~3년후 서울, 수도권에 신규 입주물량이 줄어들 가능성이 크다는 것을 추정할 수 있습니다.

이는 2022년까지 어느정도 입주물량으로 서울에 신규 공급이 되겠지만 2023년 부터는 입주물량이 없어지게 되면서 아파트 가격에 영향을 미칠 것이라고 생각합니다.