[20.07.23]재개발,재건축 주택 임대사업자, 멸실로 임사자 재등록 불가로 세제혜택 받을 수 없어,정부 예외적용 검토하지 않아/ 둔촌주공, 7월말에 분상제 전에 분양신청할 수도

재개발, 재건축 주택 임대사업자인 경우 정비사업으로 주택이 멸실돼 아파트로 바뀌면 임대사업자 재등록이 불가능해 세제혜택을 받을 수 없게 되는데 정부는 현재 이들에 대해 예외 적용 가능성을 배제하고 있어 임대사업자들의 불만은 커지고 있습니다.

"정부에 배신당했다"..재개발·재건축 임대사업자의 분노 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020072116271721253

 

재개발, 재건축 주택 임대사업자는 정비사업으로 주택이 멸실돼 아파트로 바뀌면 임대사업자 재등록이 불가능해 세제혜택을 받을 수 없어

7.10 보완대책에서 민간주택 임대사업자를 폐지한다고 한다고 발표하였고, 이에 재개발, 재건축 주택을 임대사업자로 등록한 분들은 정비사업으로 주택이 멸실돼 아파트로 바뀌면 임대사업자 재등록이 불가능해 세제혜택을 받을 수 없게 됩니다.

더욱이 정부는 현재 이들에 대해 예외 적용 가능성을 배제하고 있어 임대사업자들의 불만이 더 커지고 있습니다.

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현재 재건축·재건축 주택의 경우 기존 주택 임대기간과 이후 새 아파트 등록 임대기간이 5년을 넘으면 거주주택 양도세 비과세를 받을 수 있다

현재는 재건축·재건축 주택의 경우 기존 주택 임대기간과 이후 새 아파트 등록 임대기간이 5년을 넘으면 거주주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

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정부, 아파트 등록임대사업자 제도 폐지키로해, 정비사업으로 멸실되어 새아파트 준공후 임대사업자 재등록 불가, 임대의무 채우지 못해 양도세 비과세 헤택 사라져

하지만 정부는 아파트 등록임대사업자 제도를 폐지키로 함에 따라 주택이 정비사업으로 멸실됐을 때 새 아파트 준공 이후 임대사업자 재등록이 불가능합니다.

결국 임대 의무 기간을 채우지 못해 거주주택 양도세 비과세 혜택도 받지 못하게 됩니다.

이밖에도 재건축 임대사업자의 경우 세법상 5년 의무임대기간을 지키지 못해 그간 받은 비과세 혜택을 도로 내놓아야 할 수도 있습니다.

더욱이 재건축 아파트 임대사업자들은 2년 실거주 요건을 지키지 못하면 아파트 매입가보다 낮은 가격으로 현금청산당한다는 등의 하소연 글들이 국민청원에 올라오고 있습니다.

즉, 주택 멸실로 임대사업등록이 어려워진 경우에 대해 현재 정부의 가이드라인은 없는 상태입니다.

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이 청원인은 "지방 소형 아파트를 보유하고 있는데 재건축 사업으로 주택이 멸실될 경우 5년 임대의무기간을 채우지 못하고 주요 혜택 중 하나인 거주주택 비과세 평생 1번 혜택을 받지 못하게 된다"며 "임대사업자로 의무를 성실히 이행했음에도 혜택 하나 보지 못하게 된다"고 지적했다.

​그는 "기존 재건축 아파트 임대사업자들이 사업 이후 새 아파트 완공 이후에도 새로 임대사업자로 등록해 기존 임대기간과 합산해 의무임대기간을 채울 수 있는 방안이 나와야 한다"고 주장했다.

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국토부 관계자, 현재 재개발·재건축 주택 임대사업자들의 멸실주택 및 새 아파트 임대사업자 등록 관련 예외 적용을 검토하고 있지 않다

국토교통부 관계자는 "현재 재개발·재건축 주택 임대사업자들의 멸실주택 및 새 아파트 임대사업자 등록 관련 예외 적용을 검토하고 있지 않다"고 말했다고 하네요.

"재개발·재건축 주택 임대사업자들의 경우 기존 주택이 멸실되고 아파트로 변경되면 새로 임대사업자 등록이 어렵게 되는데, 이로 인해 양도소득세 감면 혜택은 볼 수 없지만 재산세, 취득세 등 다른 세제 혜택을 이미 봤기 때문에 소급적용이라 볼 수 없다"고 밝혔습니다.

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​재개발·재건축 주택 멸실시 임대사업자 유지 불가에 '분노'

2020년 07월 22일 청와대 국민청원에는 '재건축 아파트 임대사업등록 연장해야합니다'라는 청원글이 올라오고 있습니다.

한 재개발 지역 단독주택 소유 임대사업자는 "기존에는 8년 장기임대사업 기간 중 재개발 사업으로 주택이 멸실되면 아파트로 임대사업 재등록을 해 8년 의무임대기간을 채울 수 있었는데 이번 대책에서 아파트 임대등록사업이 불가능해지면서 의무임대기간을 채우지 못하게 되고, 세제 혜택도 보지 못하게 된다"고 말했다.

​이어 "아무런 대책이나 예외규정 없이 임대기간을 못 채웠으니 벌금이나 내라는 것이냐"며 "13년간 주택을 보유하고 팔리지 않던 주택을 갖고 있다 재개발이 진행되는 것인데 현 상황이 너무 고통스럽다"고 토로했다.

https://www1.president.go.kr/petitions/590662

 

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현재 재건축, 재개발 주택 임대사업자들의 불만이 쇄도하지만 예외 적용을 검토하기 어렵다는 게 현재 정부 입장이라고 합니다.

정부가 임대사업자 등록을 독려하면서 등록한 임대사업자들은 정말 난감한 상황이라고 할수 밖에 없습니다.

"재개발·재건축 주택 임대사업자들의 경우 기존 주택이 멸실되고 아파트로 변경되면 새로 임대사업자 등록이 어렵게 되는데, 이로 인해 양도소득세 감면 혜택은 볼 수 없지만 재산세, 취득세 등 다른 세제 혜택을 이미 봤기 때문에 소급적용이라 볼 수 없다"고 국토부 관계자가 말하였지만 양도세 감면 혜택에 대한 약속을 스스로 깨면서 신뢰를 저버리는 상황이 벌이지는 것에 대해서는 어떻게 할지 궁금하네요.

​국민청원 게시판에 "재건축 아파트 임대사업자" 로 검색한 결과만 78건이 나오네요.

다양한 글들이 올라오는데 이중에서 임대사업자 폐지에 따른 유예를 주장하는 글들에 대해 청원인원이 많네요.

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​둔촌주공 재건축 단지가 분상제 적용을 피할 가능성이 커지고 있습니다. 2020년 7월 28일 이전에 분양신청을 하면 적용을 받지 않기 때문인데, 조합은 2020년 07월 17일 분양 보증 심의 신청을 완료하였다고 합니다.

둔촌주공, 분상제 피해 일단 선분양 추진…"보증신청 완료" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01394006625837144&mediaCodeNo=257

둔촌주공 재건축은 둔촌동 일대 62만623㎡부지에 지하 3층∼지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구를 짓는 사업으로 이 가운데 4786가구를 일반분양하는 단군이래 최대규모의 재건축 사업 단지입니다.

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서울 강동구 둔촌주공이 오는 29일 분양가상한제 적용을 피할 가능성이 커져, 입주자 모집 공고 승인 신청 절차 돌입 확인

서울 강동구 둔촌주공이 오는 29일 분양가상한제 적용을 피할 가능성이 커지고 있다고 하네요.

분양가를 둘러싼 극심한 내홍에도 불구하고 조합 집행부가 입주자모집공고 승인신청 절차에 돌입한 것으로 확인되면서 2020년 07월 28일까지만 승인신청을 마치면 상한제를 적용받지 않기 때문입니다.

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주택도시보증공사(HUG)에 따르면 둔촌주공재건축 조합, 2020년 07월 17일 분양보증 심의신청 완료

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 둔촌주공재건축 조합은 2020년 07월 17일 분양보증 심의신청을 완료하였다고합니다.

이 HUG 분양보증서가 있어야 관할 지자체에 입주자모집공고 승인신청(분양신청)을 할 수 있기 때문입니다.

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​둔촌주공 집행부 2020년 07월15일 긴급 대의원회 열어 상한제 적용 전 분양승인 신청 절차 착수 결정, 상한제 유예기간 내 분양 먼저 신청, 추후 임시총회 열어 관리처분 계획 변경

둔촌주공은 지난 8일 예정된 임시총회가 무산되면서 사실상 상한제 적용이 확실시됐습니다.

하지만 조합 집행부가 상한제 전 강행 의지를 드러내면서 상황이 달라지면서 급기야 2020년 07월 15일 긴급 대의원회를 열어 상한제 적용 전 분양승인 신청 절차에 착수하기로 결정했습니다.

조합 집행부는 상한제 유예기간 안에 분양 신청을 먼저 하고, 추후 임시총회를 열어 관리처분계획변경을 처리하는 등 사후 보완을 하겠다는 계획입니다.

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서울시 28일까지 입주자모집공고 신청 가능 VS 강동구청 둔촌주공 조합원 모임의 요청에 따라 조건부 승인하지 않겠다.

서울시 관계자는 둔촌주공 재건축조합으로부터 28일까지 입주자모집공고를 신청하겠다는 의사를 확인했다고 밝히면서 28일 이전 승인 가능성에 대해 언급하였지만 강동구청측은 상한제 전 일반분양에 반대하는 ‘둔촌주공 조합원모임’의 요청에 따라 조건부 승인을 하지 않겠다는 입장입니다.

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2020년 07월 28일 이전 분양보증서 발급에 따른 승인 가능성에 무게가 실릴 것으로 전망

분상제 적용 기준은 분양신청일기준이지만 분양보증서가 언제 발급되느냐가 관건인데, 정부의 부동산정책 기조를 감안했을 때 2020년 07월 28일 이전 승인 가능성에 무게가 실릴 것으로 전망하고 있습니다.

이는 당장 둔촌주공이 상한제를 적용받아 분양이 연기되면 정부가 목표로 한 올해 민간공급물량에 차질을 빚기 때문으로 풀이하고 있습니다.

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현 집행부에 반대하는 둔촌주공 조합원 모임, 2020년 08월 08일 총회 열어 집행부 해임 결의안 처리 입장, 강동구청 분양 승인 거부 가능성 있어

현 집행부에 반대하는 둔촌주공 조합원모임이 내달 8일 총회를 열어 집행부 해임 결의안을 처리하겠다는 입장으로 조합간 마찰이 심해질 경우 강동구청이 분양 승인을 거부할 가능성이 남아 있습니다.

그렇게 된다면 분양 신청을 하면 상한제 유예는 받을 수 있지만, 승인을 받지 못하면 분양을 할 수 없게 됩니다.

강동구청은 “분양신청을 했어도 1~2주안에 승인을 못받으면 상한제 유예도 안된다”는 입장이다.

 

HUG가 제시한 2978만원 보다 높은 가격으로 책정되기 어렵다 VS 상한제 적용후 분양가 2842만원 ~ 3561만원 나왔다.

조합측은 2019년 12월 3.3㎡당 3550만원으로 정한 뒤 HUG에 분양보증을 신청하였는데 이를 HUG가 반려하면서 2978만원을 제안하였습니다.

하지만 조합측이 용역 의뢰 결과, 상한제 적용 후 분양가는 2842만~3561만원으로 나오면서 조합원 모임측에서는 반발이 심해지는 상황입니다.

하지만 집행부 측은 상한제 도입 취지상 분양가가 HUG가 제시한 수준보다 더 높은 가격으로 책정되기 어렵다며 2020년 08월 08일 총회에서 조합원들을 설득하는 것으로 전해지고 있습니다.

한 조합원은 “용역 의뢰 결과 최저금액 2842만원은 가산비를 전혀 고려하지 않았을 때 나온 금액”이라면서 “둔촌주공의 경우 대단지 특성상 가산비가 높게 책정될 수밖에 없고, 개별 요인 등을 감안한 시세보정 또한 보수적으로 했다”고 설명했다. 그는 이어 “HUG분양가로 결정되면 조합원들의 추가 분담금이 최소 1억원 이상 늘어난다. 여기에 이주비 대출 이자도 5000만~7000만원 가량 더 내야 한다”고 분통을 터뜨렸다.​

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둔촌주공이 참 정부의 정책 리스크, 시장 리스크 등에 의해 혼란스러운 상황이 계속 이어지고 있습니다.

다만 분양가 상한제 적용전에 선분양할 듯한 분위기입니다.

정부입장에서도 둔촌주공의 일반분양은 상당히 큰 공급대책중 하나이기 때문에 최대한 분양을 해줄려고 노력할 것이라 생각합니다.

다만 둔촌주공의 분양가에 대해서는 별다른 언급을 하지 않고 있네요.

앞으로 더 얼마 남지 않은 시간동안에 둔촌주공이 어떤 대책을 내놓을지 지켜봐야 겠습니다.