[20.07.24]서울시,여의도,압구정 재건축절차 진행 제안, 국토부 미온/ 공공 재건축 사업 대상지 물색/ 재건축 기대감 커져/ 행정수도 이전 발언, 세종시 급등

2020년 07월 21일 주택공급 2차회의에서 서울시는 재건축 절차 진행하자 했지만 국토부는 미온적 반응을 보였다고 하네요.

[단독] 서울시 "여의도·압구정 재건축 절차 진행하자" https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/755689/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand

정부 주택공급확대방안을 조만간 발표할 예정인 가운데, 서울시 재건축아파트 규제를 풀어 공급을 늘리자고 정부에 거듭 제안

정부가 주택공급확대방안을 조만간 발표할 예정인 가운데, 서울시가 재건축아파트 규제를 풀어 공급을 늘리자고 정부에 거듭 제안한 것이 확인되었다고 하네요.

2020년 07월 15일 정부 주택공급TF 1차회의에 이어 최근 열린 2차 회의에서도 서울 강남 재건축단지들을 명시해 행정절차를 진행하자고 제안했다고 합니다.

가령 압구정현대아파트의 경우 서울시가 지구단위계획을 수립하지 않고 있어 2017년 이후 조합 설립을 못하고 있는데 이 같은 행정절차를 풀어주자고 제안하였는데, 이는 어차피 초과이익환수제도 있기 때문에 재건축 사업을 진행해도 투기를 어느정도 방지할 수 있기 때문이라고 하네요.

지난 21일 주택공급방안 2차 회의에 참석했던 정부 한 관계자는 "서울시가 잠실주공 5단지, 여의도시범아파트, 압구정현대 등을 직접 거론하며 행정절차를 진행하자고 국토교통부에 건의했다"며 "다만 국토교통부는 아무런 반응도 하지 않았다"고 분위기를 전했다.

또 다른 회의 참석자는 "어차피 지금 절차를 진행한다고 해도 재건축 단지 준공까지는 최소한 5~10년은 걸린다"며 "정체돼 있던 것을 풀자는 의미"라고 전했다.

​서울시 한 관계자는 "이미 초과이익환수제도 있기 때문에 (재건축 사업을 진행해도) 투기를 어느 정도 방지할 수 있는 것 아니냐"고 반문했다.

 

이유는 재건축규제완화로 주요 재건축 단지 풀면 4만8000여가구에 달해 VS 태릉골프장 부지 1만여 가구 공급

서울시가 재건축규제완화를 제안한 것은 공급 효과가 크기 때문으로 잠실주공5단지의 경우 현재 3930가구가 재건축 후 약 6500가구로 현행 대비 1.6배 많아지고, 주요 재건축 단지(압구정, 목동, 잠실, 대치 은마, 올림픽선수촌아파트, 둔촌주공)만 풀어도 새로 증가하는 물량이 4만8000여 가구에 달하기 때문입니다.

정부가 언급한 태릉골프장 부지의 경우 약 1만여 가구가 공급되는 것으로 감안하더라도 재건축으로 인한 주택공급효과는 상대적으로 큽니다.

특히 강남 주요 재건축 단지의 경우 평균 용적율이 100% 중후반대로 사업성도 좋기 때문에 재건축이 된다면 현재 대비 70%가량 가구수가 늘어날 것이라고 전문가는 주장하고 있습니다.

백준 J&K도시정비 대표 "강남 주요 재건축 단지의 경우 평균 용적률이 100%중후반대여서 사업성이 좋다"며 "아마도 신축을 만들면 현재 대비 70% 가량 가구수가 늘어날 것"이라고 밝혔다.

​

서울시, 지난 2017년 이후 막혀 있는 강남 및 여의도 재건축을 순차적으로 진행해 도심에 양질의 주택을 공급하자는 것, 국토부는 신중한 입장

서울시 의도는 지난 2017년 이후 막혀 있는 강남 및 여의도 재건축을 순차적으로 진행해 도심에 양질의 주택을 공급하자는 것이지만 국토교통부는 서울 핵심지 재건축을 풀어주는데 신중한 입장을 취하고 있어 현실화될지 미지수라고 하네요.

국토부는 인허가권한은 서울시에 있다고 하면서 "시가 알아서 할 문제"라는 입장이지만 자칫 강남을 비롯한 서울아파트 가격을 더 끌어올리는게 아닌가 하는 생각에 강남 재건축 진행을 2020년 07월 30일 발표하는 수도권 주택공급방안에 넣는 것에는 그리 달갑게 생각하지 않는 듯 하네요.

---

​2020년 07월 22일, 정부와 서울시는 공공 재건축 사업 대상지를 물색하고 있다고 전하면서 영등포구 여의도 시범, 용산구 증산시범, 이촌시범아파트등에 공공재건축 방식을 도입 추진한다고 하네요.

여의도·용산시범아파트 '공공 재건축' 추진 https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z5EJBTRNP

2020년 07월 22일 정부와 서울시는 주택공급 대책의 일환으로 사업이 정체된 재건축사업지 가운데 공공 재건축 사업 대상지를 물색하고 있는데 준공된 지 50년 된 서울 영등포구 여의도시범, 용산구 중산시범·이촌시범아파트 등에 ‘공공 재건축’ 방식 도입을 추진한다고 합니다.

공공 재건축 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공 부문이 시행사로 참여하고 절차 간소화, 용적률 상향 등의 인센티브를 주는 대신 공공임대·분양주택을 기부채납 받는 방식입니다. 현재는 재개발에만 공공성을 부여하여 진행하는 방식이었는데 정부가 2020년 ‘7·10대책’에서 처음으로 언급하면서 재건축에도 추진하고자 하고 있습니다.

​

공공재건축중 현재 유력한 후보로 거론되는 곳은 여의도 시범아파트

지난 1971년 준공된 여의도시범은 24개 동, 1,578가구의 대형단지인데 신탁방식 재건축을 추진해왔지만 ‘용산·여의도 통개발’ 계획 발표로 부동산 가격이 상승하고 있는 곳입니다.

하지만 이번에 ‘도심 고밀 개발론’이 힘을 얻으면서 여의도시범 재건축에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

​

​용산구 중산시범아파트와 이촌시범아파트, 신길 10구역에 위치한 남서울아파트, 봉천 1-1구역 해바라기아파트, 공공 재건축 추진 위한 각 구청 의견 수렴 진행

서울시는 용산구 중산시범아파트와 이촌시범아파트, 신길 10구역에 위치한 남서울아파트, 봉천 1-1구역 해바라기아파트 등의 공공 재건축을 추진하기 위해 각 구청에 의견수렴을 진행하고 있다고 합니다.

특히 중산시범아파트와 이촌시범아파트의 경우 부지 소유주가 서울시라 시에 의지가 있다면 재건축이 충분히 탄력을 받을 수 있는 상황이라고 하네요.

​

​

​정부와 서울시가 재건축 규제를 강화하면서도 공공 재건축을 하게 되면 규제를 풀어주겠다고 하면서 말하고 있습니다.

개인 사유재산에 대해서 너무 많은 것들을 요구하고 있는게 아닌지 생각하게 되네요.

여의도 시범의 경우 주민들이 공공이 참여하는 방식의 재건축에는 참여할 의사가 전혀 없다고 강력하게 반발하고 있다고 합니다.

공공 재개발의 경우에는 낙후된 지역에 대해서 재개발하면서 원래 살고 있던 분들에게 임대아파트에서 영위할 수 있도록 해주는 목적이 크기 때문에 공공의 성격을 강화하더라도 큰 이견은 없으나 재건축의 경우에는 자신들이 보유하고 있는 사유재산에서 사업을 추진하는 것인데 여기에 LH나 SH를 강제적으로 참여시켜서 집을 짓도록 하겠다는 것은 아무리 선한 의도라고 하더라도 지킬것은 지켜주면서 해야 하지 않나 생각합니다.

---

여당에서 행정수도 이전 발언한 이후에 호가가 2~3억이 올랐다고 합니다. 안그래도 상승하고 있는 세종시에 기름을 부었네요.

"세종시가 미쳤어요"…'매물 실종' 아파트값 줄줄이 10억 돌파 https://www.hankyung.com/realestate/article/202007239212e

2020년 부터 가파르게 오르던 세종시 집값이 다시 한번 급등하고 있습니다.

여당 원내대표가 행정수도 이전 발언한 이후에 매물은 시장에서 들어갔고, 나와있는 매물은 호가가 거래가 대비 2억~3억원까지 올랐다고 합니다.

​

한국감정원, 세종시 아파트 매매가 2020년 20.19% 상승, 전세가 12.77% 상승, 6.17대책으로 인한 빨대효과로 더욱 상승

한국감정원에 따르면 세종시 아파트 매매가는 올해들어 20.19% 상승했고, 전세가는 12.77% 올랐습니다.

여기에 6·17대책으로 대전과 충북 청주 일부 지역이 규제지역으로 지정되면서 비슷한 규제를 받을 거라면, 세종시가 낫다고 판단한 수요자와 투자자들이 몰리면서 호가는 더욱 상승하고 있습니다.

​​

불난 세종시에 행정수도로 기름 부은 여당

김태년 더불어민주당 원내대표는 2020년 07월 20일 국회 교섭단체 대표연설에서 서울·수도권 과밀과 부동산 문제를 완화하기 위해 국회를 세종시로 이전하자고 주장하였습니다.

“(행정수도 완성을 위해) 국회를 비롯해 청와대와 정부 부처 등이 모두 이전돼야 한다”고 말하였는데 이미 위헌판결을 받았던 행정수도 이전 문제가 수면에 떠오르면서 세종시 부동산 시장이 다시 오르고 있습니다.

"집값이 그냥 미친거지. 전셋값이 2억원대인데, 집값이 10억원이 넘는다는 게 말이 되냐구요", "원래 오르는 분위기였는데, 이번에 또 터진 겁니다", "10억은 당연하고 더 갈 수도 있죠. 서울 시내나 여의도 아파트값 보세요"….(세종시 현지 공인중개사들)

​

10억원을 넘겼던 중형 아파트가격 10억 중반대로, 전용 84㎡ 이하의 중소형 아파트들 매매가 10억원으로

세종시 아파트가 현재 10억원을 넘겼던 중형 아파트가겨은 10억 중반대를 향하고 있고, 전용 84㎡ 이하의 중소형 아파트들도 매매가로 10억원을 넘보고 있다고 합니다.

인기 아파트의 전용 84㎡는 실거래가는 대부분 7억원을 돌파했고, 중형 아파트들의 매매가도 고공행진중이라고 합니다.

새롬동 더샵힐스테이트(M4블록) 전용 99㎡	2020년 06월 27일 11억원 → 호가 13억원
새롬동 더샵힐스테이트(M4블록) 전용 전용 84㎡	2020년 06월 9억2500만원 → 호가 11억원
새롬동 금성백조예미지(M9블록) 전용 108㎡	2020년 06월 11억5000만원 매매
어진동 더샵센트럴시티 전용 84㎡	7억5000만원 매매
어진동 더샵레이크파크 전용 110㎡	2020년 06월11억5000만원 매매 → 12억~13억원 정도 → 16억원 매물까지
소담동 모아미래도리버시티 전용 97㎡	2020년 02월 11억4800만원으로 신고가 , 현재는 매물이 거의 없다.
다정동 세종e편한세상푸르지오 전용 84㎡	호가 9억원, 매물 없음
다정동 더하이스트 전용 84㎡	2020년 07월, 8억4500만원 매매계약
대평동 e편한세상세종리버파크 전용 99㎡	2020년 6월 27일 10억500만원 거래 → 호가 13억

​

세종시 집값 상승 거품, 강남 재건축에서나 가능한 수치

세종시의 집값 상승을 두고 거품이라는 입장과 이제 상승장의 시작이라는 의견이 분분한가 봅니다.

실수요의 척도는 전세수요를 보게 되면 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 25%정도밖에 되지 않기 때문에 거품이라는 의견이 나오고 있습니다.

통상 업계에서는 강남 재건축에서나 가능한 수치라고 보고 있습니다.

은마 아파트의 전셋값이 5억원, 매매가가 20억원 정도로 전세가율이 세종시 아파트와 비슷한데 그만큼 세종시 부동산의 아파트값은 투기적인 분위기와 함께 이례적인 상승세라는 것입니다.

고운동의 A공인중개사는 "매매하려는 매물은 거의 없지만, 전세매물은 꾸준히 나오고 있다"며 "집주인들이 세종시 보다는 다른 지역에 거주하는 경우들이 많아 차익실현이 목적이라고 보면 된다"고 말했다.

​

세종시 집값 상승장의 초입, 대전의 집값이 많이 상승, 세종시로 넘어오는 실거주 매입자, 청와대와 국회까지 내려오면 배후수요 포함 수만명 될 것으로 예측

상승장의 초입이라는 의견도 많다고 합니다.

대전에서 집값이 많이 올라서 팔고 세종시로 넘어오려는 실거주 매입자들도 있고, 세종시는 아직 완성도 되지 않은 상태인데다 미래가치가 충분한데다가 청와대와 국회까지 내려오게 된다면 배후수요까지 포함하면 수만명이 될 것이기 때문에 상승장 초입이라고 주장 하네요.

나성동의 B공인중개사는 "대전에서 집값이 많이 올라서 팔고 세종시로 넘어오려는 실거주 매입자들도 있다"며 "세종시는 아직 완성도 되지 않은 상태인데다 미래가치가 충분하다고 보고 있다"고 말했다. 이 관계자는 또 "청와대와 국회까지 내려오면 배후수요까지 포함해 수만명이 될 것이다"라고 덧붙였다.

​

요즈음 세종시의 집값 상승으로 인해 부동산 카페에서도 의견들이 분분합니다.

더욱이 정부와 여당이 얼마전까지만 하더라도 부동산 규제를 강력하게 진행하면서 수요억제를 추진하더니 갑자기 공급대책을 쏟아내면서 여러 지역들을 언급하면서 더욱 불을 지피고 있는 상황이 되어버렸습니다.

특히 세종시는 2019년에 이어 2020년에도 상당히 높은 매매가 상승을 기록하고 있는 상황에서 여당 원내대표의 행정수도 이전 하자는 발언으로 인해 기름을 부은 격이 되었습니다.

세종시 자체로 보건데 분명 좋은 지역은 맞습니다.

하지만 이런 분위기에 의한 상승은 금방 사그러들수 밖에 없다고 생각합니다.

확실하지 않은 호재는 호재가 아니기에 이런 분위기에는 그냥 관망하는 것도 하나의 방법이지 않을까 생각합니다.

---

靑·국토부·여당·서울시 등이 제각각 공급대책을 발표하다보니 재건축 재추진 기대감 커지면서 은마·잠실5단지 등이 호가가 오르고, 행정수도이전 이야기로 세종시도 들썩거리고 있습니다

`중구난방` 공급대책에 날뛰는 집값…여의도·세종시 2~3억 껑충 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/756254/

극단적인 부동산 규제가 잇달아 발표되고 있지만 일순간 새로운 부동산 공급 정책에 대해서 얘기가 나오면서 이로 인한 언급된 지역들의 집값이 들썩거리고 있습니다.

정부가 주택 공급 대책의 일환으로 규제 완화 가능성을 언급한 서울 재건축 추진 단지들과 행정수도 이전설의 영향을 받은 세종시가 대표적입니다.

​

​청와대와 국토교통부, 여당, 서울시 등 관련 주체가 서로 협의도 되지 않은 공급 대책 언급으로 특정 지역 집값만 상승

청와대와 국토교통부, 여당, 서울시 등 관련 주체가 서로 협의도 되지 않은 공급 대책을 언급하면서 특정 지역들의 집값이 상승하고 있습니다.

2020년 07월 23일 부동산 업계에 따르면 최근 여의도·압구정 등 그간 사업 추진이 사실상 중단됐던 지역의 재건축 단지들이 한 달 만에 실거래가가 수억 원 가까이 오르는 등 급등세를 보이고 있다고 합니다.

일례로 서울시에서 공공재건축으로 언급되었던 여의도시범 아파트는 실거래가가 한 달 새 3억원가량 올랐습니다.

​​

서울시, 한동안 중단됐던 재건축에 재추진 뉴스 나오자 중소형 면적 위주로 거래 활발

서울시는 최근 도심 내 주택 공급 확대 방안으로 여의도·압구정 등 재건축 사업을 다시 추진해야 한다고 국토부에 건의한 것으로 알려졌습니다.

해당 지역들은 서울시가 그동안 집값 안정을 이유로 아직 재건축의 첫 단계인 지구단위계획도 수립하지 않았던 곳입니다.

이렇게 서울시가 여의도, 압구정 등 그간 사업추진이 사실상 중단되었던 곳들에 대해서 재건축을 다시 추진하자는 의견을 정부에 제시하였다는 뉴스가 알려지면서 중소형 면적 위주로 거래가 활발하게 이뤄지고 있다고 합니다.

​여기에 최근 신설된 재건축 2년 실거주 의무를 피하기 위해 2020년 말까지 재건축 조합을 설립하려는 움직임이 활발해진 점도 호재로 작용하고 있습니다.

​그렇다 보니 여의도 뿐만 아니라 은마아파트, 잠실주공5단지 등 강남권의 다른 재건축 단지들도 규제 완화 기대감에 가격이 상승하고 있습니다.

​

행정수도 이전 문제가 급부상하면서 세종 부동산 시장, 전국 최고 상승율 기록

행정수도 이전 문제가 급부상하면서 세종 부동산 시장도 들썩이고 있습니다.

세종시는 원래 집값이 꾸준히 올랐지만 최근 김태년 더불어민주당 원내대표의 발언으로 행정수도 이전안이 구체화되면서 상승세가 더 가팔라 졌습니다.

한국감정원에 따르면 7월 셋째 주 기준 세종시 아파트 매매가격은 전주보다 0.97% 올라 전국 최고 상승률을 기록하고 있습니다.

---

여의도 시범아파트 전용 60㎡ , 한달새 3억 상승

여의도 시범아파트 전용 60㎡ 는 2020년 06월초만 해도 10억원대 후반에 거래됐지만 2020년 07월 8일 13억7500만원, 2020년 07월 09일엔 13억6800만원에 잇달아 실거래되면서 한 달 새 시세가 3억원 가까이 올랐습니다.

​

여의도 광장아파트 전용 116㎡, 19억 5000만원 거래

여의도 광장아파트 전용 116㎡ 역시 2020년 06월 19억5000만원에 거래되며 신고가를 다시 썼습니다.

​

여의도 인근 한 공인중개사는 "집주인들이 며칠 만에 가격을 억대로 올려도 사겠다는 손님이 많아 금방 거래되고 있다"고 말했다.

압구정 재건축 추진위원회 관계자는 "실거주 규제를 피하기 위해 올해 말까지 조합을 설립해야 한다는 점을 주민들에게 알리고 독려하고 있다"고 밝혔다.

 

대치동 은마아파트 전용 76㎡ 주택형은 호가가 21억원까지 상승

은마아파트는 2020년 6·17 부동산 대책으로 규제 포화를 맞으면서 전용 76㎡가 18억원까지 떨어진 바 있으나 다시 상승하고 있습니다.

6.17대책으로 가격이 떨어지는 사이에 집중매수하는 모습이 보여지는 것을 국토부 실거래가 정보에도 잘 나와 있습니다.

인근 중개업소 관계자는 "정부의 공급 확대 시그널 이후 재건축 규제 완화 기대감이 널리 퍼졌다"며 "토지거래허가제가 시행된 이후 매물 부족이 심화돼 매수세가 붙으면 매도자가 달아나는 모습"이라고 말했다.

---

 

2020년 07월 10일 부동산 보완 대책이 나올때까지만 하더라도 수요억제를 위한 대책을 강하게 드라이브를 걸었던 정부가 갑자기 공급대책을 쏟아내기 시작하였습니다.

그런데 이렇게 모든 규제 완화와 공급 대책이 나오고 있긴 하지만 아직까지는 이 대책들은 서울과 세종시에 집중되어 있다 보니 지방 집값과 격차가 벌어지는 '부동산 양극화 현상'이 나오지 않을까 우려가 나오고 있는 상황입니다.

​

한편 다주택자에게 징벌적 세금이 부과되면서 다주택자들은 핵심 지역에 한 채만 보유하는 '진똘(진짜 똘똘한 한 채)' 선호 현상도 부동산 양극화에 영향을 주고 있습니다.

그렇다 보니 서울과 세종시를 제외한 다른 규제지역들은 힘을 쓰지 못하고 오히려 하락을 하는 곳도 생겨나고 있습니다.

그리고 앞으로도 이런 현상은 지속되면서 양극화는 심화되지 않을까 생각합니다.

정부가 내놓을 공급대책들이 부디 공급이 부족한 지역들에 골고루 안배되길 바라며 제발 엉뚱한 곳에 공급하겠다고만 하지 않았으면 하는 바램입니다.

한편 이처럼 모든 규제 완화와 공급 대책이 서울과 세종시에 집중되면서 지방 집값과 격차가 벌어지는 `부동산 양극화 현상`이 심해지고 있는 추세다.

다주택자에게 징벌적 세금이 부과되면서 핵심 지역에 한 채만 보유하는 `진똘(진짜 똘똘한 한 채)` 선호 현상도 부동산 양극화에 영향을 주고 있다는 분석이다. 규제 영향을 정통으로 받은 지방 부동산 시장은 세종시를 제외하곤 고전을 면치 못하고 있다.