[20.07.26]7.10대책이후 15억원 신고가, 관망 분위기/ 수도 이전 발언, 세종시 주변까지 영향/ 수도권 주택 공급 확대 방안, 용적율 상향/ 한국은행,전세가격 상승 전망

7.10대책 이후, 서울 실거래된 15억 초과아파트 36건 가운데 16건이 신고가 거래되었고, 급매물을 예상하였으나 관망하는 분위기라고 합니다.

7·10 이후에도 15억원 이상 초고가 둘 중 하나 ‘신고가‘ http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200725000096

7·10 대책 이후, 서울에서 실거래된 15억원 이상 초고가 아파트 가운데 45%는 신고가를 기록하였고,

다주택자에 대한 보유세 강화로 값을 내린 급매물을 예상했지만, 좀 더 관망해보자는 분위기가 짙다고 합니다.

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초고가 대열에 들어섰던 강북 핵심지 집값은 소폭 하락세, 강남지역 오히려 평균값 상승

초고가 대열에 들어섰던 강북 핵심지 집값은 소폭 하락세를 보였으나, 강남지역은 평균 값이 오르면서 지역별 다른 양상을 보이고 있습니다.

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7.10대책 이후 15억원 이상 아파트 매매건수 36건, 강남3구 19건, 마용성 등 17건

2020년 07월 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 7·10 대책 이후인 11일부터 현재까지 매매 계약서를 쓴 15억원 이상 서울 아파트는 36건으로 강남 3구(강남·서초·송파)가 19건, 마용성(마포·용산·성동) 등 타구가 17건이 집계되었습니다.

그리고 이 36건 가운데 16건은 신고가에 거래 되었습니다.

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강남 3구, 19건 직전 신고가 대비 평균 450만원 상승, 양도세 부담으로 매물 거둬들여

강남 3구서 7·10 이후 거래된 19건은 직전 신고가 대비 평균 450만원이 올랐다고 합니다.

다만, 직전 거래가가 아닌 신고가 기준이나, 1억원씩 호가를 높여 부르던 상승장과 비교하면 상승폭은 줄어 들었다고 하네요

보유세가 부담되어 시세보다 1~2억원 낮춰 팔고 싶어하는 다주택자들도 있으나 양도소득세가 부담되다 보니 지금 당장 행동에 나서기보다 오히려 매물을 일단 거둬들이기도 한다는 군요.

서초구 반포동 인근 공인중개업소 관계자는 “보유세가 부담돼 시세보다 1~2억원 낮춰 팔고 싶어하는 다주택자도 있다”면서 “다만 양도소득세가 부담되다 보니 지금 당장 행동에 나서기보다 오히려 매물을 일단 거둬들이곤 한다”고 말했다.

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마·용·성 등 강북 핵심지, 보유세 부담 구축들 몸값 낮춘 매물 꾸준, 평균 9000만원 하락

보유세 부담이 높아진 때문인지 몸값을 낮춰 시장에 내놓는 매물도 꾸준하다고 합니다.

이들 아파트를 포함한 강북에서 거래된 17건의 직전 신고가 대비 실거래가는 평균 9000만원이 하락했다고 합니다. 강남지역의 약보합세와는 분위기가 사뭇 다르다고 하네요.

실수요 목적이 큰 지역들이기에 단기 급등에 따른 조정이 나타나고 있는데 보유세 부담에도 집값 상승세에 따른 학습효과로 똘똘한 한채로의 관심은 이어질 것이라고 합니다.

업계 관계자는 “규제 피로감이 더해진 데다가 휴가철이 시작되면서, 투자 목적보다 실수요 목적이 큰 지역에선 단기 급등에 다른 숨고르기가 나타날 수도 있다”면서 “다만 보유세 부담에도 집값 상승세에 따른 학습효과로 똘똘한 한 채로의 관심은 이어질 것”이라고 말했다.

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기사에서는 강남3구와 마용성을 비교하면서 7.10대책 이후의 분위기가 다른 양상을 띄고 있다는 의도가 읽혀지지만 실상은 7.10대책이후에 급매물이 예상보다 나오지 않고 있다는 것이 더 정확한거 같습니다.

다주택자들에게는 확실히 보유세 부담이 크게 나타나고 있습니다.

2021년 6월 1일 이전에 매도를 할려고 하는 다주택자들의 움직임이 서서히 포착이 되고 있는 듯 합니다.

하지만 서울은 호재가 있는 곳들은 여전히 상승세를 기록하고 있고, 재건축에 대한 기대감이 살아 있는 곳들은 오히려 호가가 높아지고 있다 보니 아직은 여유를 가지고 보유를 하고 있는 것이 아닌가 생각합니다.

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당장 물건을 던지지 않고 최대한 늦게 매도를 할려고 하는 매도자들과는 더욱 가격이 올라가고 있는 상황에서 매수를 서두르는 매수자들 사이에서의 눈치 보기 장세가 이어지고 있는게 아닌가 생각합니다.

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다만 이런 눈치보기 장세는 2020년 8월 ~ 9월달부터 매물이 서서히 나오기 시작하면서 거래가 이뤄지지 않을까 생각합니다.

하지만 이때 나오게 될 다주택자들의 매물들은 썩 좋은 매물들은 나오지 않을 것이라 생각합니다.

보유하고 있는 주택중에서 세금 부담을 덜기 위해 더욱 똘똘한 한채 전략으로 매도자는 행할 것이라 생각합니다.

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수도를 옮긴다고 집값이 떨어질까요? 경기도 과천시를 보면 단기적으로는 떨어지는 듯 하였지만 오히려 더욱 상승하고 있고, 세종시의 상승세에는 기름을 붓고 있습니다.

수도 옮기면 정말 집값 떨어질까?… 국토부 세종 이전 후 과천 집값은 더 올라 https://www.asiae.co.kr/article/2020072600573019533

더불어민주당이 수도권 집값 안정을 위해 세종으로의 행정수도 이전을 언급하고 있습니다.

행정중심복합도시인 세종이 본격 개발되면서 이전 기관이 늘어나는 상황에서도 오히려 서울과 행정도시인 과천의 집값은 더 오른 것으로 나타나고 있습니다.

김태년 더불어민주당 원내대표는 지난 20일 국회 교섭단체 대표연설을 통해 "수도권 과밀과 부동산 문제를 완화할 수 있다"며 행정수도 추진 가능성을 시사했다.

2004년 헌법재판소가 수도 이전은 '대한민국의 수도는 서울'이라는 관습헌법에 위배된다는 결정을 내린 지 16년 만에 수도 이전 논란이 부활한 것이다.

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헌법재판소 위헌 결정 이후, 세종시 '행정중심복합도시'로써 2012년 9월 부처 이전 시작

헌법재판소의 위헌 결정이 내려진 후 세종은 '행정중심복합도시'로 바꾸면서 청와대와 국회, 일부 부처만 남기고 대부분 부처가 내려가는 방안이 확정돼 2012년 9월 부처 이전이 시작하였습니다.

당시 국무총리실과 기획재정부, 공정거래위원회 등 6개 부처가 이전을 하는 1단계 사업이 시작되며 2012년 12월 정부세종청사의 개청식을 열기도하였습니다.

차근차근 이전이 이뤄져 지난해 행정안전부와 과학기술정보통신부가 이전하며 행정중심복합도시 특별법에서 정한 이전대상 제외 부처 6곳(외교·통일·법무·국방·여성가족부)과 정부대전청사에 있는 중소벤처기업부를 제외하고 모든 부처가 세종으로 이전하였습니다.

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​2012년 이후 서울 집값 25.2% 상승, 과천시 28.2% 상승

2020년 07월 26일 한국감정원 월간 아파트매매가격지수에 따르면 2012년 9월 88.4였던 서울의 매매가격지수는 지난달 110.7로 8년새 25.2% 상승하였습니다.

특히 정부과천청사에 기획재정부, 국토교통부, 보건복지부 등 많은 부서가 위치해 사실상의 행정도시였던 경기 과천시의 월간 아파트매매가격지수 역시 2012년 9월 87.9에서 지난달 112.7로 28.2% 상승하였습니다.

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​과천시 집값 오히려 상승, 서울보다 높은 상승율 기록, 행정수도 이전하더라도 기업들은 서울에 남아 있기에

정부의 고강도 부동산 규제가 시행되면 잠깐 주춤하기도 했지만 계속해서 상승을 하고 있습니다.

과천시는 서울보다도 높은 상승률을 기록하고 있습니다.

특히 정부과천청사는 경기도 과천시의 경제에서 많은 부분을 차지하고 있는 만큼 '수도권 집값 안정을 위해 수도를 이전해야 한다'는 주장이 힘을 얻기 위해서는 많은 부서가 세종으로 이전한 과천의 집값이 내려갔어야 하지만 오히려 가격은 상승하고 있습니다.

서울 등 수도권에 주택을 갖고 있던 공무원들도 기존 집에 살며 아침마다 고속철도와 버스로 세종 통근을 하는 경우가 많기 때문입니다.

업계 관계자는 "최근 다주택 고위공직자들이 세종 분양권과 강남 재건축 아파트 중 무엇을 골랐느냐"며 "행정수도가 이전하더라도 여전히 기업들은 서울에 남아있는만큼 수도권 집값 안정 효과를 기대하긴 어려울 거란 걸 정부와 여당도 실은 알고 있지 않겠냐"며 반문했다.

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세종시, 높은 상승율 기록 중, 한국감정원 기준 2020년 21.4% 상승중

문제는 현재 세종시는 서울 15개 자치구를 제외하고 유일한 비수도권 투기지역으로 지정되어 있으며 감정원 주간 아파트매매가격지수에 따르면 2020년 세종의 집값은 21.4%나 상승하는 등 전국에서 가장 높은 상승율을 기록하고 있습니다.

2020년 7월 20일 기준 조사에서도 전주 대비 0.97% 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다고 합니다.

글고 전국 상승률 2위와 3위 모두 세종 인근 지역인 충남 공주시(0.96%)와 계룡시(0.66%)가 차지했을 정도로

수도이전에 따른 이슈가 인근 부동산 시장에 기름을 붓고 있습니다.

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세종 다정동 A공인 관계자는 "안 그래도 최근 들어 가격이 계속 오르고 있었는데 다들 기대감이 더 커지는 것 같다"며 "집주인들이 매도 호가를 그새 1억~2억원가량 높여서 내놓고 있는 상황"이라고 말했다.

장군면 B부동산 대표는 "이번 주 들어 나와있던 토지 매물들이 모두 쑥 들어간 상태"라며 "행정수도 이전이 결정되면 세종 도시권이 더 커지지 않겠느냐는 기대감에 토지 시장이 들썩이는 상태"라고 전했다.

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여당의 수도이전 발언으로 인해 2019년부터 높은 상승세를 이어가고 있던 세종시에 정말 기름을 부어 버린 거 같습니다.

엄청난 높은 상승율을 기록하고 있는 세종시, 수도이전 발언으로 인해 세종시 인근 지역들에까지 높은 상승율을 기록하게끔 만들었습니다.

여당의 수도이전에 대한 이슈를 꺼낸 이유는 하나입니다. 수도권의 집값을 안정화 시키기 위함입니다.

하지만 이미 과천시와 서울시를 보면서 알수 있듯이 많은 정부기관들이 세종시로 내려가 있는 상황에서도 과천시와 서울시의 집값은 오히려 상승하고 있습니다.

많은 인프라들이 서울에 집중되어 있고, 연관 기업들도 서울에 집중되어 있기 때문입니다.

오히려 세종시에서 서울로, 서울에서 세종시로 출퇴근하는 분들이 더 많아질 뿐입니다.

더욱이 이들 관공서에 있는 분들을 위한 출퇴근용 버스 용역까지 입찰하여 서비스하고 있는 상황입니다.

이는 세종시뿐만 아니라 전국 각지에 흩어져 있는 공기업들도 마찬가지로 주말이 되면 공기업들이 제공해주는 버스를 타고 서울로 상경하는 일은 일상다반사일 정도입니다.

​수도이전을 한다고 하여 과연 서울과 수도권의 집값이 안정화될지는 잘 모르겠습니다.

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정부가 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 3기 신도시 외 다른 주요 택지에 대해서도 용적률을 높여 주택을 더 넣는 방안을 추진하여 1만가구를 추가공급을 한다고 하지만 녹록치 않은 상황인가 봅니다.

3기 신도시 외 택지도 용적률 상향…1만가구 추가공급 추진 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200726018700003 3기 신도시 외 택지도 용적률 상향…1만가구 추가공급 추진. https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/762535/ 수도권 공공택지도 용적률 상향 검토... 1만가구 이상 공급될 듯 https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z5GB6UHYD

2020년 07월 26일 국토교통부와 수도권 지자체들에 따르면 국토부는 3기 신도시 외에도 주거복지로드맵이나 수도권 30만호 공급 계획 등에 포함된 공공택지에 대해서 용적률 상향을 추진 중이라고 합니다.

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남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5개 3기 신도시 용적률 상향

앞서 국토부는 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5개 3기 신도시 용적률을 상향한다는 방침을 밝히고 검토해 왔습니다.

3기 신도시는 당초 160~200%의 용적률을 기초로 지구단위계획을 마련 중이었는데 정부의 공급량 확대 방침에 따라 220%까지 상향 조정될 것으로 예상된다고 하네요.

용적률 상향을 통해 주택 공급을 늘리려면 규모의 경제가 뒷받침되어야 하는데 이 때문에 수백만㎡의 3기 신도시가 우선 대상이 될 것이라고 전망하고 있습니다.

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​수도권에서 추가 택지 발굴이 어려운 상황, 중소 규모 택지에도 용적율 상향 검토

여기에 더해 3기 신도시는 아니어도 정부가 공급 계획을 발표한 주요 택지에 대해서도 용적률을 더 높일 수 있는지를 검토한다고 하네요.

이유는 수도권에서 추가 택지 발굴이 어려운 상황이기 때문에 중소 규모 택지에 대해서도 용적률 상향을 통해 주택을 더 지을 여력이 있는지 모색해야 하는 상황이라고 합니다.

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성남 복정·서현, 구리 갈매, 남양주 진접2, 인천 가정2 공공택지, 과천 과천지구, 인천 검암 역세권, 광명 하안2, 시흥 하중, 안산 장상 등 중규모 택지 물망

정부는 앞서 수도권 3기 신도시와 과천, 광명 하안 등 공공택지에서 30만 가구를 공급하겠다는 방안을 내놓은 바 있습니다.

국토부가 신혼희망타운을 공급하기 위해 지정한 성남 복정·서현, 구리 갈매, 남양주 진접2, 인천 가정2 공공택지 와

수도권 30만호 공급 계획에 포함된 과천 과천지구를 포함해 인천 검암역세권, 광명 하안2, 시흥 하중, 안산 장상 등 중규모 택지에서도 용적률이 올라갈 것으로 전망하고 있습니다.

국토부와 지자체는 이들 부지에 할당된 용적률을 법적 최고한도까지 높여 주택 공급 여력을 최대한 확보한다는 방침을 세웠다고 하네요.

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​서울시, 기존에 공급계획이 발표된 택지에서 용적률을 높이는 방안이 검토 / 50만㎡가 넘는 택지가 거의 없다 / 용적율 인상만으로 1만가구가 더 늘어날 듯

서울시에서도 기존에 공급계획이 발표된 택지에서 용적률을 높이는 방안이 검토되고 있다고 알려져 있지만 용산 정비창 부지처럼 50만㎡가 넘는 택지가 거의 없다는 점에서 서울에서는 용적률 상향을 통해 추가할 수 있는 주택 수가 제한될 수밖에 없다고 하네요.

그렇다 보니 정비창 부지에서는 용적률을 최고 한도로 높여 주택 공급 수를 기존 계획인 8천가구에서 1만가구 이상으로 늘리는 방안이 검토되는 것 이외에 수도권 택지에서 용적률 인상을 통해 추가할 수 있는 주택 수는 1만가구정도밖에 안될 것이라고 하네요.

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국토부, 서울 노원구 태릉골프장 부지와 잠실·탄천 유수지 행복주택 시범지구, 대치동 서울무역전시장(SETEC), 공공기관이나 국책연구기관 부지 등을 상대로 신규 택지 물색

국토부는 이 외에도 서울 노원구 태릉골프장 부지와 잠실·탄천 유수지 행복주택 시범지구, 대치동 서울무역전시장(SETEC), 공공기관이나 국책연구기관 부지 등을 상대로 신규 택지를 물색 중이라고 합니다.

또 공공 재개발과 비슷한 공공 재건축 제도 도입, 역세권 용적률 상향 등을 통한 도심 고밀 개발, 도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 등을 통해서도 주택 공급을 확대하는 방안을 강구 중이라고 합니다.

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정부, 이르면 이번 주 중 수도권 주택공급 확대방안을 발표할 예정

정부는 이르면 이번 주 중 수도권 주택공급 확대방안을 발표할 예정인 것으로 전해지고 있습니다.

국토부 관계자는 "현재 다양한 방안을 검토하면서 주택 공급 확대 방안을 마련 중"이라며 "아직 구체적인 입지나 정책 방향이 확정된 것은 아니다"라고 말했다.

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정부가 수도권 공급방안 확대방안을 조만간 발표할 듯 합니다.

그런데 3기신도시와 이때껏 나온 30만호 공급대책에서 용적율을 상향하여 공급을 늘리는 것 이외에는 달리 대안을 마련하진 못하는 거 같습니다.

서울시, 수도권내에 공급을 늘리는 해법은 많은 전문가들이 얘기했듯이 재건축, 재개발일텐데 집값 상승을 우려하여 놔두고 신규 택지를 개발하여 공급하겠다는 근시안적인 얘기를 하고 있는게 아닌가 생각합니다.

그렇다고 재건축, 재개발을 언제까지 묶어 둘순 없다 보니 공공재개발, 공공재건축 등으로 임대아파트를 더 많이 만들어서 제공하겠다는 동상이몽을 얘기하고 있습니다.

​재개발, 재건축을 하기 위해서는 사업성이 중요한데 임대아파트 비율을 높이면서 이들 사업장에서의 수익율을 악화시키고 있는데 각종 규제로 사업을 진행하지 못하게 한 것들을 공공성을 부여하여 풀어준다고 하더라도 수익율이 나오지 않은 한 사업 추진이 힘든 것을 왜 인식하지 못하는지 답답하다는 생각밖에 안드네요.

​정부가 내놓은 대책들로 과연 얼마나 많은 분들이 흡족해 할지는 모르겠습니다만 저 생각에는 이런 용적율 상향을 통한 수도권 공급 확대 방안으로 집값이 잡힐리는 만무하다고 생각합니다.

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한국은행마저 전세가격이 오를 것이라고 전망하였습니다.

韓銀 "집값 둔화 전망되지만, 전세가격 오를 수 있어" https://www.asiae.co.kr/article/2020072621132231894 한은, 전세대란 경고 “향후 전세가 상승요인 우세” http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924149143&code=11151500&cp=nv

2020년 07월 26일 국회 기획재정위 소속 유경준 의원(미래통합당)이 한은으로부터 받은 자료에 따르면, 한은은 '주택 매매가격 및 전세가격 전망'을 묻는 유 의원의 서면 질의에 정부가 집값을 잡기 위해 고강도 대책을 연달아 내놓고 있는 가운데, 한국은행은 향후 주택 매매 가격은 다소 진정되겠지만 전셋값의 경우 오히려 더 오를 수 있다는 분석을 내놨습니다.

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​한국은행, 한국감정원 자료를 근거로 주택 매매가격 상승세 둔화될 것으로 전망, 정책 시행된지 얼마 안되어 더 지켜봐야.

한은은 주택 매매가격과 관련, "상승세가 둔화할 것으로 전망한다"며 "정부의 주택시장 안정화 의지가 확고하고, 정부가 발표한 6·17 및 7·10 대책 등으로 다주택자의 주택 매입 수요가 억제될 것으로 예상된다"고 밝혔습니다.

한은은 전망의 근거로 두 대책 발표 이후 아파트 매매가격(주간) 오름폭이 줄어든 한국감정원 조사 결과를 제시하였다고 합니다.

하지만 한국은행은 "다만 정부 정책이 시행된 지 얼마 되지 않은 만큼 경제주체의 기대심리 변화를 좀 더 지켜볼 필요가 있다"며 신중한 입장을 견지하였습니다.

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한국은행, 주택 전세가격 "하락요인보다 상승요인이 우세"

그러면서 한국은행은 주택 전세가격에 대해서는 "하락요인보다 상승요인이 우세하다"고 평가하였습니다.

향후 전세 공급은 임대인의 월세 선호 현상 등으로 감소할 것으로 예상되지만, 전세 수요의 경우 금리 하락에 따른 전세자금 대출 여력 증가와 신도시 공급주택에 대한 청약 대기 등의 영향으로 계속 높은 수준에서 유지될 가능성이 크다는 게 한은의 설명하였습니다.

유경준 의원은 이에 대해 "정부의 부동산 정책 실패로 국민이 전셋값 걱정에 내몰리고 있다"며 "임시 국회에서 민주당이 종합부동산세(종부세) 강화 법안을 강행 처리하면 세 부담이 세입자에 전가돼 전세난이 더욱 심각해질 것"이라고 말했다.

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GDP 대비 집값 추세는 올해도 상승 기조가 될 것

한은의 전망과는 별도로 GDP 대비 집값 추세는 올해도 상승 기조가 될 것으로 2019년 국내총생산(GDP) 대비 사상 최고를 찍었는데 2020년에도 기록 경신이 유력해 보인다고 합니다.

한은에 따르면 2019년 말 국내 주택 시세의 합인 주택 시가총액(명목)은 5056조7924억원으로 2018년(4709조6118억원)보다 7.4% 증가하며 1995년 관련 통계 집계 이래 처음으로 5000조원을 넘었습니다.

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시가 총액 상승율 전년도보다 16.8% 상승, 명목 GDP 대비 시가총액 배율도 2.64배

시가총액 상승률 전년도보다 16.8% 늘면서 역대 최고 증가율을 기록했다고 합니다.

경제 성장세와 비교해 주택 시장이 얼마나 활성화했는지 나타내는 지표인 명목 GDP 대비 시가총액 배율도 2.64배로 역대 최고치를 찍었습니다.

이 배율이 올랐다는 건 경기보다 주택 시장이 더 호조세를 보이고 있다는 의미입니다.

이는 최근 들어 한국의 명목 GDP가 낮아지면서 시가총액 배율이 상승하는 것으로 신종 코로나바이러스감염증 여파로 GDP는 지난해보다 더 떨어질 것이 확실시되는 상황에서 주택 시가총액은 상승하고 있기에 2019년의 기록을 갱신할 가능성이 적지 않다고 합니다.

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한국은행도 전세가격의 상승요인이 더 크다고 전망하고 있습니다.

2020년 하반기 전세가격 상승은 아무도 막을 수 없습니다.

정부의 부동산 대책으로 인해 더욱 전세물량이 줄어들게 된 상황에서 이를 풀 마땅한 대책이 없을 뿐만 아니라 신규로 공급되어야 할 입주물량도 점점 줄어들고 있기 때문입니다.

전세에 대해서 정부는 여전히 말을 아끼고 있습니다.