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[2020.07.31]부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고, 2020년 08월03일까지/ 취득세 강화/ 분양,입주권 주택입주후 처분시 일시적 2주택/오피스텔 분양권부동산공부 2020. 7. 31. 06:41728x90
행정안전부에서 2020년 07월 10일 발표된 주택시장 안정 보완대책과 관련된 다주택자 및 법인의 주택 취득세율 강화 등을 위한 "지방세법" 개정안이 국회 행정안전위원회 전체회의 의결을 거쳐 법에서 위임된 사항과 세부 운영기준을 담은 "지방세법 시행령" 개정안이 나왔습니다.
법에서 위임한 사항과 세부 운영기준을 담은「지방세법 시행령」개정안을 7월 31일부터 8월 3일까지 입법예고한다고 하는데요.
보도자료를 살펴보면서 어떻게 변경되는지 알아볼까 합니다
행정안전부 - 보도자료
부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고
https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=78941
다주택자 판단기준인 1세대의 범위를 규정하였다.
1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 1세대로 보며, 배우자와 미혼인 30대 미만의 자녀들을 포함하며, 세대별 주민등록표에 기재되지 않더라도 같은 세대로 봅니다.
1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대를 말하며, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 본다.
다만, 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외규정을 두었다.
*「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득(‘20년 1인가구 월 175만원)의 100분의 40 이상(월 70만원)
공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산에서 제외하고 중과 세율도 적용받지 않도록 규정하였다.
공공임대주택, 재개발 사업 등을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택들은 주택수 합산에서 제외합니다.
상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년까지는 주택수에 합산하지 않습니다.
예를 들어, 가정어린이집, 노인복지주택, 국가등록문화재, 농어촌주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택, 재개발사업 등을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택 등이 이에 해당한다.
아울러, 상속주택의 경우에는 지분상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년까지는 주택 수에 합산하지 않도록 하였다.
이사‧학업‧취업 등으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우 1주택 세율을 적용할 수 있도록 세부기준을 규정하였다.
일시적 2주택자들은 종전주택을 비규제지역에서는 3년, 모든 조정대상지역내의 경우에는 1년 이내에 기존 주택을 처분하면 1주택 세율 (1~3%)를 적용받습니다.
1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 경우 종전 주택을 일정 기간내에 처분할 경우에 신규 주택은 1주택 세율(1~3%)을 적용받게 된다. 다만, 기간 내에 종전 주택을 처분하지 않으면 추후 차액이 추징된다.
* 3년, 다만 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우에는 1년 이내 처분해야 함
강화된 주택 증여 취득세율이 적용되는 대상을 규정하였다.
조정대상지역내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우 증여 취득세율이 12%로 강화됩니다. 다만 1세대 1주택자가 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%를 적용합니다.
조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여를 받은 자가 내는 증여 취득세율이 현행 3.5%에서 12%로 강화된다. 그 외 주택의 경우에는 현행 3.5% 세율이 적용된다.
아울러, 투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용된다.
1세대의 범위
「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족
※ 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표
즉 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대를 말하며, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 봅니다.
하지만 30세 미만의 자녀라 하더라도 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득(‘20년 1인가구 월 175만원)의 100분의 40 이상인 월 70만원 이상으로 일정 소득이 있고, 따로 살고 있는 경우에는 별도 세대로 볼 수 있도록 예외 규정을 두었습니다.
미혼 30세 미만의 자녀에 대한 분리세대 규정
미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우 부모의 세대원에 포함여부에 대해서 2020년 기준 1 인가구 중위소득(종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등)이 월 175만원의 40%인 70만원 이상을 월소득으로 벌면서 분가한 경우에는 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다고 합니다.
하지만 나이가 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함할 예정이라고 하네요.
해당 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함
* 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등
* ’20년 기준 1인가구 중위 소득 : 월 175만원
* 「소득세법 시행령」 및 「종합부동산세법 시행령」1세대의 범위와 동일
- 단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함할 예정임
65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 합친 경우 독립된 세대로 간주
65세이상의 부모님(배우자의 부모님 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합가(合家)한 경우에 다주택자로 보지 않고, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주한다고 합니다.
이때 자녀는 30세 이상이거나 혼인하였거나, 30세 미만으로 소득이 매월 중위소득의 40% (2020년 기준 70만원)이상인 경우에 해당된다고 하네요.
자녀가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 세대를 합친 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주함
* 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우
이는, 부모봉양에 따른 합가로 인해 주택 수 산정에 불이익이 발생하지 않도록 하는 취지임
주택수 산정 방법 - 부부공동소유, "세대"가 1개주택 소유로 산정
세대내에서 구성원들끼리 공동소유하는 경우에 개별 세대원이 아니라 "세대"가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다네요. 다만 동일세대가 아닌자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
조금 다른 의미이긴 하지만 공동소유를 하게 되면 1개의 주택을 소유하는 것과 같다고 생가하면 될듯 하네요.
세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함
다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함
주택수 산정 방법 - 상속주택, 5년이내 주택수 미포함, 추가 취득세율 1~3% 적용
지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않겠다고 합니다.
즉 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용되지만 5년이 지나도 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함된다고 하네요.
아울러 상속주택에 대해서 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단하고, 상속지분이 동일 한 경우에는 "당해 주택에 거주하는 사람"과 "최연장자순"으로 판단한다고 합니다.
지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않음
따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨
5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨
상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함
다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단함
분양권, 입주권 등 주택 취득이 예정된 권리, 취득세 중과
(법 시행 이후 신규 취득분부터)
분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니지만 법 시행 이후 신규 취득분 부터는 분양권과 입주권을 주택이 준공되기전이라도 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택수에 포함함하여 취득세가 부과된다고 합니다.
분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨
* 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中
다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됨
※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용
주거용 오피스텔 주택수에 포함 (법 시행 이후 신규 취득분부터)
법 시행 이후 신규 취득하는 오피스텔의 경우 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다.
재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨
※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용
오피스텔 분양권 주택수 미포함
오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않는다고 합니다.
이는 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다고 하네요.
오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음
주거용 오피스텔 취득세율 4%적용
주거용 오피스텔의 경우, 취득세가 중과되지 않습니다.
오피스텔 취득 시점에 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않기 때문에 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용되다고 합니다.
오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨
가정어린이집,노인복지주택, 공공임대주택 등 주택수 미포함
보통 일반 가정집을 어린이집으로 활용하는 경우가 있는데 이런 겨웅에는 주택수에 포함시키지 않는다고 합니다.
다만 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며, 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함시킨다고 하네요.
그외 노인복지주택, 공공주택사업자의 공공임대주택, 주택 공급사업(재개발)의 경우 등 투기가 어려운 경우에는 주택수 합산과 중과 대상에서 제외된다고 합니다.
가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않음
단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며, 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함함
그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외함
거주지 이전을 위한 일시적 2주택의 경우
신규주택 취득에 중과세 적용 안함
1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 기존주택을 처분하는 조건으로 신규 주택에 대해서 취득세를 중과하지 않겠다고 합니다.
다만 신규 주택 취득시 우선적으로 1주택 세율인 1~3%로 신고 납부하고 나서 종전 주택은 3년 이내 처분하거나 멸시한하는 조건이어야 한다고 합니다. (조정대상지역에 소재된 기존 주택은 1년입니다.)
만약 종전주택을 처분기간(1~3년이내)에 팔지 않는다면 2주택으로 보고 세율 8%를 적용하여 해당 차액만큼을 가산세를 포함하여 추징한다고 하네요.
1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음
- 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨
- 다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨
* 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분‧멸실하여야 함
2주택자 이상인 자가 신규 취득하는 경우 취득세 중과 적용
2주택자 이상인 다주택자가 이사가기 위해 취득하는 실거주 목적의 주택이라고 하더라도 신규주택 취득에 대한 중과세율이 적용됩니다.
2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않음
- 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됨
1주택 보유자, 아파트 분양권 취득시 아파트 준공 후 취득일을 기준으로 3년내(조정대상지역 소재지는 1년 이내) 종전 주택 처분시 주택수 반영 안함
1주택자가 아파트 분양권을 취득한 경우에는 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내(조정대상지역내는 1 년) 처분하면 됩니다.
즉, 아파트 분양권을 취득한 일로부터 3년(조정대상지역내 1년)내 종전 주택을 처분하는 것이 아닙니다.
분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,
아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내(조정대상지역소재시 1년 이내)에 종전 주택을 처분하면 된다고 하네요.
1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득시 이 경우에 일시적 2주택에 해당하기 위해서는 아파트 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 처분해야 하는 것이 아니다.
분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내에 종전 주택을 처분하면 됨
* 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내에 종전 주택을 처분‧멸실해야 함
재건축으로 기존주택(A)멸실되어 신규주택(B) 취득한 후, 재건축된 주택(A)에 다시 입주, 신규주택(B)을 3년이내 처분시 일시적 2주택
재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하면서 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택에 해당된다고 합니다.
재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 것으로 보고, 재건축된 주택 입주 시점부터 3년 이내에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 본다고 합니다.
재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하면서 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택에 해당 됨
재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 점 고려
재건축된 주택 입주 시점부터 3년 이내에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄
< 적용 시기 >
※ 법률 개정안에 반영
「지방세법 개정안」 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율 미적용
2020년 07월 10일 이전에 매매계약을 체결한 경우 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등이 증빙할 수 있는 자료가 있다면 종전세율(3주택 이하 1~4%, 4주택 이상 4%) 적용을 적용한다고 합니다.
이는 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른날이 「지방세법 개정안」시행 이후에 취득한 것이라고 하더라도 신뢰보호 차원에서 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용하는 것이라고 합니다.
정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 종전세율(3주택 이하 1~4%, 4주택 이상 4%) 적용
* 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등
잔금지급일 또는 등기일 중 빠른날이 「지방세법 개정안」시행 이후에 취득된 것이라 하더라도 신뢰보호 차원에서 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용함
「지방세법 개정안」 시행일 이전에 계약, 취득한 경우 기존세율 적용
「지방세법 개정안」 시행일 이전에 주택을 계약하고 취득한 경우에는 「지방세법 개정안」 시행되기 이전에 취득한 경우라면 현행 취득세율을 적용하여 납부하면 됩니다.
* 6억원 이하(1%), 6～9억원(1～3%), 9억원 초과(3%), 4주택 이상(4%)
「지방세법 개정안」 시행되기 이전에 취득한 경우라면 현행 취득세율을 적용하여 납부하면 됨
* 6억원 이하(1%), 6～9억원(1～3%), 9억원 초과(3%), 4주택 이상(4%)
조정대상지역 1주택자가 비조정대상지역 3억원 주택 추가 취득시 1~3%의 세율 적용
조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역인 비규제지역의 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우에는 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득한 것으로 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용(3억원 주택의 경우 1% 세율)한다고 하네요.
다만, 거꾸로 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용된다고 합니다.
아울러 2주택자가 비조정지역의 주택을 추가로 매입하여 3주택자가 된다면 취득세가 8%를 적용받는다고 하네요.
조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용
- 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됨
만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용
※ (적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%
② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%
③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%
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