[20.08.04]35층 제한 완화, 재건축완화, 10만가구 공급/ 전월세전환율 4% 인하, 급격한 월세전환 늦추기 위해 / 집값 10년만에 최대 상승, 7월 노도강, 금관구 강세

정부가 최소 10만 가구 이상의 주택공급 확대방안을 2020년 08월 04일 발표한다고 합니다. 서울 도심 공급량을 대폭 늘리기 위해 용적률·35층 층고제한을 확 풀고 재건축 규제도 '파격적'으로 완화할 가능성이 높다고 하네요

35층 풀리고 재건축 완화..10만가구 공급 내일 나온다 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020080315315588247

2020년 08월 03일 정치권과 정부관계부처 등에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 서울시는 2020년 08월 04일 오전 주택공급 확대 방안을 발표한다고 합니다. 여기서 정부는 최소 10만가구 이상의 주택 공급방안을 발표한다고 하네요.

△도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 △3기 신도시 용적률 상향 △유휴부지·국가시설 부지 활용 △공공 재개발·재건축 △도심 공실 상가·오피스 활용

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부동산시장 안정을 위한 주택공급 방안을 내놓을 예정

정부는 2020년 08월 04일 최소 10만 가구 이상의 주태 공급 확대 방안을 발표한다고 합니다.

2020년 7·10 부동산 대책에 따라 취득세, 종부세, 양도세 등 부동산 제제를 대폭 강화한 데 이어 부동산시장 안정을 위한 주택공급 방안을 내놓을 예정입니다.

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용적률, 35층 층고 제한 모두 풀기로 의견을 모은 듯

정부와 서울시간 의견차가 컸던 도시계획 규제 개선과 관련해서 용적률과 35층 층고 제한 모두 풀기로 의견을 모은 것으로 전해지고 있습니다.

현재 주거지역 기준 용적률은 최대 300%이며 서울시는 조례에 의해 250%로 되어 있습니다.

박원순 전 서울시장 시절부터 서울시가 고수해 온 층고제한 35층 규제도 도심과 역세권 고밀 개발을 위해 일부 완화될 가능성을 얘기하고 있습니다.

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서울시 재건축규제 풀듯, 기부채납방안 내놓을 듯

서울시가 강하게 주장해 왔던 재건축 규제도 완화될 가능성을 얘기하고 있습니다.

다만 정부는 재건축 단지의 용적률을 높여주는 대신 현금이나 주택을 기부채납 받는 방안을 내놓을 것으로 보인다고 합니다.

기부채납은 그동안 "임대주택" 위주로 이루어졌으나 "현금 기부채납"을 하여 재건축 조합원들의 동의를 이끌어낼 수도 이어 이에 대한 가능성을 얘기하고 있습니다.

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글쎄요..전 현금 기부채납에 대해서는 정부가 그렇게 전향적인 태도를 취할지는 모르겠습니다.

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용적율 상향, 35층 층고 제한 규제 완화, 재건축 규제도 파격적으로 완화할 가능성 높아

수요가 많은 서울 도심 공급량을 대폭 늘리기 위해 용적률·35층 층고제한을 확 풀고 재건축 규제도 '파격적'으로 완화할 가능성이 높다고 합니다.

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서울 태릉 골프장, 용산 정비창 부지 활용한 1만가구 공급

신규 택지로 국방부 소유 노원구 태릉골프장을 개발해 1만가구를 공급하는 방안을 사실상 확정 지었고, 용산정비창 부지도 용적률을 더 높여 당초 8000가구에서 1만가구 이상 공급량을 늘릴 것으로 전망하고 있습니다.

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청년, 신혼부부 '지분적립형' 공급방식을 제시할 듯

정부와 서울시는 특히 청년, 신혼부부 등을 젊은층의 주거 선호도가 높은 도심 주택을 공급할 계획을 세우고 있다고 합니다. 최초 주택구입 자금 부담을 덜어주면서 '로또분양'을 막는 대안으로 초기 40% 지분만 매입한 뒤 20~30년간 나머지 지분을 사들이는 '지분적립형' 공급방식을 서울시가 제시할 것으로 전망하고 있습니다.

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3기 신도시 용적율 220%로 상향

경기도 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉 등 3기 신도시 용적률은 종전 180%에서 220%로 올리는 방안도 제시될 예정이라고 합니다.

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정부, 공공재건축과 공공재개발로 공급늘릴듯, 영구, 50년 공공임대 34가구 재건축, 4만가구로 신규 공급, 용적율 500%수준으로 상향, 신혼,청년층 공공분양 주택 공급

정부는 한국토지주택공사(LH)·SH서울도시보증공사가 시행사로 참여하는 공공재건축과 공공재개발을 통해서도 공급을 늘려, 서울 영구·50년 공공임대주택 34가구 단지 총 3만9802가구를 재건축해 4만 가구 이상을 신규 공급할 계획입니다.

또한 용적률은 200%에서 500% 수준으로 올려 공공임대 뿐 아니라 신혼부부, 청년층이 선호하는 공공분양 주택도 대량 공급할 계획도 전망하고 있습니다.

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그린벨트(개발제한구역) 해제는 없는 걸로

정부는 이번 대책에서 최소 10만 가구 이상의 공급계획으로 아래 5가지가 제시되고 있습니다.

다만 이때껏 논의되었던 그린벨트(개발제한구역) 해제는 서울 태릉골프장을 제외하면 없을 것으로 전망하고 있습니다.

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2020년 08월 04일, 기획재정부, 국토교통부, 서울시가 주택공급 확대 방안을 발표할 예정이라고 합니다.

여기서 정부는 최소 10만가구 이상의 주택 공급방안을 내놓을 것이라고 하네요.

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△도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선

△3기 신도시 용적률 상향

△유휴부지·국가시설 부지 활용

△공공 재개발·재건축

△도심 공실 상가·오피스 활용

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이라는 5가지 꼭지를 가지고 공급계획을 발표할 것이라는 구체적인 전망도 나왔습니다.

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여기서 용적율 상향, 서울의 재건축 규제 완화, 35층 규제 룰 완화 등이 가장 큰 이슈가 되지 않을가 생각합니다.

특히 서울의 재건축 규제가 완화된다면 본격적인 서울의 공급 시그널로 작용하게 될 가능성이 크다고 생각합니다.

일단 2020년 08월 04일 발표에 어떤 내용이 담기게 될지에 따라 향후 서울의 아파트 가격에 미칠 영향이 달라 질 것이라 생각합니다.

하지만 과연 정부가 이때껏 취해왔던 수요억제책에서 전향적인 공급 완화책을 내놓을지는 지켜봐야 하겠지만 그냥 희망사항에 불과한게 아닌가 생각하게 되네요.

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전세에서 월세로 전환시 임대료 계산 방식인 ‘전월세 전환율’이 현재 4%에서 하향조정될지도 모르겠네요.

전월세전환율 4%→얼마?…김현미 "전환율 조정 검토 필요" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=04218086625863712&mediaCodeNo=257 김현미 “4% 전월세전환율, 적정성 검토해야”…인하 시사 http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20200803000917

전월세전환율 전세를 월세로 바꿀 때 적절한 비율을 정부가 정한 것으로, 현행 주택임대차보호법에는 ‘기준금리+3.5%’로 되어 있다. 현 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%이다. 정부는 2016년 ‘기준금리의 4배’를 적용하던 전환율 산정 방식을 ‘기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)’ 현재 방식으로 바꾸기로 하고, 그 α값을 3.5%로 정하였다.

전세에서 월세로 전환시 임대료 계산 방식인 ‘전월세 전환율’이 현재 4%에서 하향조정될 거 같습니다.

2020년 08월 03일 김현미 국토부 장관이 4.0%인 전월세 전환율을 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다고 말하였기 때문입니다.

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전세급감, 임대차 3법시행등으로 전세의 월세 전환 문제 대두

서울시의 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 성사된 아파트 전세 계약은 6304건으로, 서울시가 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 처음으로 6000건대로 떨어졌습니다.

임대차 3법 시행을 앞둔 상황에서 앞으로 전세시장이 크게 위축될 것이라는 전망이 지배적입니다.

이에 전세의 월세 전환 문제가 대두한 만큼 이에 대한 대책이 나오지 않을까 전망되고 있습니다.

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2020년 8월 03일 국회 법제사법위원회, 김현미 국토교통부 장관, 전월세전환율 기준 3.5%에 대한 논의 필요 언급

2020년 8월 03일 국회 법제사법위원회에서 김현미 국토교통부 장관은 더불어민주당 송기헌 의원이

전월세 전환율에 대해 기준금리가 더 낮아지면서 4년 전 기준이 맞느냐는 전세의 월세 전환 문제를 지적하자

김 장관은 “이 법이 만들어진 당시 기준금리는 2.5% 정도여서 3.5%를 더하는 것으로 됐지만 지금 현재 이 기준이 적절한지 논의가 필요하지 않나 생각한다”고 말하였습니다.

“4.0%인 전월세전환율을 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다”

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김현미 장관님, 전세의 월세전환이 많은 이유, 근본적으로 낮은 금리때문

김 장관은 최근 전세를 월세로 전환하는 임대인이 많은 데 대해 “가장 근본적인 원인은 금리”라며 “임대인 입장에서 전세를 운영할 때 수익률이 낮아 월세 전환이 많은 것 같다”고 말하였습니다.

하지만 김 장관은 다주택자에게 전세 보증금이 다른 주택에 투자하기 위한 레버리지를 만들어준다는 점에서 전세의 급격한 월세 전환에는 한계가 있을 것이라고 전망하였습니다.

“서울 강남의 갭투자 비율은 70%대까지 올라갔었는데, 이는 다주택자들이 전세 보증금을 갭투자에 썼기 때문”이라며 “다주택자에겐 갭투자를 위한 목돈이 필요하기에 월세 전환 추세에는 한계가 있다”

 

다주택자들에게 전세보증금이 다른 주택에 투자하기 위한 레버리지를 만들어 주기 때문에 전세의 급격한 월세전환에는 한계가 있다고 하시면서 왜 전월세전환율을 손을 보고자 하는지 이해가 잘 안되네요.

아마도 2주택자들이 다주택자의 다수를 차지하고 있는데 이들이 전세 레버리지 보다는 월세로의 급격한 전환을 우려하는게 아닐까 생각합니다.

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​전월세전환율의 α값이 3.5% 밑으로 내려갈 수 있을 것으로 예상

임대차 3법 추진 및 보유세 부담으로 전세의 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 예상되는 가운데 2020년 08월 03일 김현미 국토교통부 장관이 “4.0%인 전월세전환율을 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말하면서 이에 따라 전월세전환율의 α값이 3.5% 밑으로 내려갈 수 있을 것으로 예상되고 있습니다.

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​주택도시기금 대출 등 공적 대출 개편, 월세 지원 강화, 월세에 대한 소득공제 한도 상향

그리고 전세 보증금 위주로 돼 있는 주택도시기금 대출 등 공적 대출을 개편해 월세에 대한 지원을 강화하거나 월세에 대한 소득공제 한도를 높이는 등의 방안이 거론되고 있습니다.

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​전세는 우리나라만의 독특한 주거문화입니다.

이 전세는 대체로 집주인들은 전세보증금을 받아서 은행에 넣어두고 안정적인 이자수익을 바라는 마음과 세입자 입장에선 매달 나가는 주거 비용을 줄이고 장차 내집 마련에 쓸 수 있는 목돈을 확보해 놓을 수 있는 징검다리 역활을 하는 시장흐름에 의해 만들어진 제도 입니다.

 

하지만 2020년 현재, 우리나라 기준금리는 0.5%로 초저금리 상황에서 예금을 넣어봐야 1%의 이자도 받지 못하는 상황입니다.

그리고 2019년 부터 전세물량은 점점 줄어들면서 58주째 전세가격이 상승하고 있습니다.

여기에 정부는 임대차 3법을 시행하면서 전세보증금에 대해 5% 상한을 정하면서 전세보증금을 올리지 못하도록 2020년 07월 31일 전격 시행하엿습니다.

그렇다 보니 집주인들이 보증금보다 월세를 더 받고자 전세를 반전세, 월세로 바꾸는 상황이 급격히 늘어나고 있다고 합니다.

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이에 정부는 전세의 월세 전환 문제가 대두되면서 전월세전환율을 내려서 전세의 월세전환 속도를 늦추겠다는 의도를 내비치고 있다고 생각합니다.

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하지만 초저금리시대를 맞으면서 집주인 입장에선 전세보증금을 받아 은행에 저축해봐야 예금금리가 1%도 채 안돼 사실상 수익을 기대하기 어렵습니다.

더구나 강력한 다주택자 규제로 집을 지렛대 삼아 다른 부동산에 투자하기도 어려워졌고, 전세보증금 상한도 5%로 제한을 걸어 전세보증금도 마음대로 올릴 수 없게 했습니다.

그렇다 보니 전세의 월세 전환에 가속도가 붙을 수밖에 없는 상황입니다.

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현재 법에 의하면 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 해당 내용이 있습니다.

현행 대통령령은 1할, 즉 10%이기 때문에 이를 넘어서 전환하는 것은 불법이라고 합니다.

하지만 이는 계약기간 도중에 전환하는 것에만 적용되기 때문에 계약기간이 만료되고 새로 계약하는 경우에는 제한 자체가 없어 집니다.

다만, 전월세계약갱신권(세입자가 자신의 의무를 이행했을 때, 세입자의 의사에 따라 계약을 갱신할 수 있는 권리)이 도입되지 않으면 전월세전환율 제한은 큰 의미가 없었습니다.

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그런데 이번에 전월세계약 갱신권이 도입되면서 그동안 의미가 없던 전월세 전환율의 제한이 실효성을 발휘할 수 있게 되었습니다.

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이에 국토부 김현미 장관님의 발언처럼 4.0%의 전월세 전환율을 더 낮춰서 전세에서 월세로 전환할때의 월세를 전세 보증금에 대비하여 4.0% 이하로 받도록 할 가능성이 커지고 있다고 생각합니다.

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한편, 김현미 장관님께서 다주택자에게 전세 보증금이 다른 주택에 투자하기 위한 레버리지를 만들어준다는 점에서 전세의 급격한 월세 전환에는 한계가 있을 것이라고 하는 발언에 대해서는 아마도 2주택자들이 다주택자의 다수를 차지하고 있는데 이들이 전세 레버리지 보다는 월세로의 급격한 전환을 우려하는게 아닐까 하는 생각이 드네요.

분명 한계는 존재할 수 있으나 그럼에도 전월세전환율에 대한 조정을 시사하는 것에는 그만큼 전세가 사라지고 있는 것에 대한 경계심이 아닐까 생각합니다.​

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서울 아파트 가격이 7월 한달새 1.12% 상승하였고 전국 집값은 0.61%상승하면서 9년 3개월만에 가장 큰 폭을 기록하였습니다.

전국이 '집값 몸살'…10년 만에 최대 상승 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020080382391 집값 잡기는커녕… `6·17` `7·10` 뒤 가장많이 뛰었다 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020080402101532036002

2020년 07월 전국 집값이 9년3개월 만에 가장 큰 폭으로 상승하였습니다.

공급 부족 우려에 따른 30대 중심의 ‘패닉 바잉(공황 구매)’이 나타난 영향으로 분석되고 있습니다.

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한국감정원은 2020년 08월 3일 ‘7월 전국주택가격 동향조사’를 내고 지난달 전국 아파트·연립·단독 등 주택 매매가격이 전달 대비 0.61% 올랐다고 발표하였습니다

보도자료 - 한국감정원

「'20.7월 전국주택가격동향」 http://www.kab.co.kr/kab/home/cyber/cybernoticeDetail.jsp

!200803(보도자료)_20.7월 전국주택가격동향.hwp

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전국 주택 매매가격 2011년 4월(1.14%) 후 최대 상승폭

전국 주택 매매가격은 2011년 04월 (1.14%) 상승이후 가장 높은 상승폭을 기록하면서 0.61%를 기록하였습니다.

여기서 아파트가 0.89%, 연립주택 0.13%, 단독주택 0.21%의 상승율을 기록하였습니다.

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​2020년 07월 서울 아파트값도 1.12% 올라 작년 12월(1.24%) 후 가장 많이 올라

대출 규제를 강화한 지난해 ‘12·16 부동산대책’과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 올 들어 서울 아파트값은 상승폭을 줄여 지난 4월(-0.10%)과 5월(-0.20%)엔 마이너스를 기록했지만 2020년 06월부터 가파르게 반등하면서 2020년 07월 서울 아파트 가격은 1.12%를 기록하였습니다.

정부의 6·17 부동산 대책과 7·10 대책에도 서울 아파트값이 꺾이기는커녕 2020년 가장 많이 오른 것으로 나타났습니다.

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2020년 07월 서울에서 가장 크게 오른 곳은 강북구(1.62%)

2020년 07월 서울에서 가장 크게 오른 곳은 강북구(1.62%)이고 그 다음으로 송파구(1.45%) , 노원구(1.43%) 도봉구(1.39%) 구로구(1.29%) 동대문구(1.26%) 등으로 나타났으며, 강남3구 도 송파구(1,45%), 강남구(0.95%) 서초구(0.94%) 등이 오르는 등 여전히 강남권도 강세를 이루고 있습니다.

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전국 주택 전셋값, 2020년 07월 0.32% 상승,2015년 11월(0.41%) 후 최대 상승률 기록, 서울 0.45% 상승, 전월세 상한제, 계약 갱신청구권제 시행전 임대료 대폭 인상

전국 주택 전셋값은 지난달 0.32% 오르면서 2015년 11월(0.41%) 후 최대 상승률을 기록하였습니다.

특히 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행 전에 집주인들이 임대료를 대폭 인상하면서 전·월세 가격도 많이 올랐습니다.

서울 아파트 전셋값은 지난달 0.45% 뛰었는데, 강동구(0.95%) 송파구(0.81%) 서초구(0.77%) 마포구(0.70%) 강남구(0.69%) 등 인기 지역이 급등하였습니다

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임대차 3법에 반전세 속출, 노동강 서울 외곽 집값 신고가

노·도·강 등 서울 외곽지역도 집값 신고가를 기록하고 있습니다.

2020년 07월 전국 집값이 9년3개월 만에 최대 폭으로 오른 배경에는 서울 중심지에서 밀려난 대기 매수자들이 서울 외곽은 물론 서울로 출퇴근하기 쉬운 수도권 일대 아파트를 대거 사들이고 있기 때문입니다.

그리고 2020년 07월 31일 시행된 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차 3법도 큰 변수로 작용하면서 집주인들이 법 시행 전에 전셋값을 올리고, 월세로 전환하면서 시장이 흔들리고 있습니다.

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2020년 07월은 노도강, 금관구 등 매매 신고가 기록

2020년 07월 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 소외지로 분류돼온 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ ‘금관구(금천·관악·구로구)’ 등입니다.

한국감정원에 따르면 2020년 7월 매매가 변동률에서 강북구(1.62%) 노원구(1.43%) 도봉구(1.39%) 구로구(1.29%) 등이 상위권을 차지한 것으로 나타나고 있습니다.

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노도강 지역의 아파트 거래량 2020년 07월까지 1만 402건 기록

서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 노도강 지역의 아파트 거래량은 지난달까지 1만402건을 기록해 2019년 전체 거래량(1만1674건)에 다다르고 있다고 합니다.

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한편, 임대차 3법이 전세가격 상승, 월세로 끌어 올리고 있어

임대차 3법은 전셋값은 물론이고 월세도 끌어올리고 있습니다.

특히 수요가 많은 강남권에서는 매물 품귀 현상이 나타나면서 월 임차료가 300만원을 넘는 고액 월세 계약까지 잇따라 성사되고 있다고 합니다.

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반전세·월세가 대세가 되면서 전세가 빠르게 사라지고 있다.

문제는 반전세·월세가 대세가 되면서 전세가 빠르게 사라지고 있는 것입니다.

서울은 대부분 대단지에서 전세물건이 부족하고 전셋값도 한 달 새 수천만원에서 1억원 넘게 오른 곳도 나오고 있습니다.

임대차 보호법이 시행되면서 전세매물이 전부 들어갔다고 하네요.

특히 일부에서는 정부가 종부세 등 보유세를 올리면서 보유세 인상분에 대한 부담감으로 전월세 가격을 올리고 있다고 합니다.

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정부가 아무리 강력한 정책을 시행하고 있지만 여전히 집값을 잡기에는 힘들어 보이네요.

한국감정원의 7월 매매가격 지수를 보자면 역대급이라 말 할 수 있습니다.

2020년 07월의 수도권 시장은 노·도·강 등 서울 외곽지역도 집값 신고가를 기록하면서 주도하였습니다.

서울 중심지에서 밀려난 대기 매수자들이 서울 외곽은 물론 서울로 출퇴근하기 쉬운 수도권 일대 아파트를 대거 사들이면서 서울시 전체 주택 매매가격을 끌어올린 것이라고 생각합니다.

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한편, 전세가격도 만만치 않게 상승하고 있습니다.

무려 58주째 전세가격 상승을 기록하고 있다고 합니다.

특히 2020년 07월 31일 시행된 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차 3법도 큰 변수로 작용하면서 집주인들이 법 시행 전에 전셋값을 올리고, 월세로 전환하면서 전세시장이 많이 흔들리고 있는데 앞으로 더욱 이런 전세가격 상승은 지속될 것이라 생각합니다.

이는 임대차 보호법이 시행되면서 전세매물이 전부 들어갔고, 일부 세대는 종부세 등 올라간 보유세에 대한 부담감으로 전월세 가격을 올려서 받아 이를 충당하고자 하는 움직임도 포착되고 있고, 무엇보다 전세 공급물량이 절대적으로 부족하기 때문입니다.

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정부는 전세입자들에 대한 어떠한 대책도 발표하지 않고 있습니다.

오히려 전세의 월세 전환에 있어서 속도를 조절하도록 할려고 하고 있을 뿐 전세입자들에 대한 대책이 전무하다 할 정도로 말을 아끼고 있다고 생각합니다.

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그렇지만 이 전세제도가 쉽사리 사라지지 않을 것임을 정부도 잘 알고 있다고 생각합니다.

다주택자를 규제하는 것은 결국 전세입자들을 힘들게 하는 것이라는 것을 정부도 알고 있기에 다주택자를 규제하면서 어쩔 수 없이 전세입자들에게 피해가 가는 것에 대해서 방조하고 있는게 아닌가하는 생각을 하게 되네요.