[20.08.03]기존 세입자, 임대인정보 열람 가능케 하겠다./ 협의양도특공, 토지주 1주택 공급, 토지보상금 서울유입 차단 의도 / 서울 전세 잠김 현상, 빨라

집주인이 실거주로 계약 갱신 거부를 할 경우, 세입자는 임대인 정보를 열람할 수 있게 한다고 합니다. 점점 임대인과 세입자 사이를 갈라놓는군요.

집주인 ‘실거주 계약갱신 거부’···세입자 “임대인 정보 열람한다” https://www.sedaily.com/NewsView/1Z6F9QS49Q 계약갱신 거부당한 세입자, 집주인 실거주 여부 확인할 수 있다 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200802047600003?input=1195m

국토부 보도자료

[설명] 정부는 개정 「주택임대차보호법」의 안착을 위해 최선의 노력을 다하겠습니다. https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084245

200802(설명) 정부는 개정 주택임대차보호법의 안착을 위해.hwp

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③ 셋째, 임차인의 정보열람 권한을 확대하여 허위 갱신거절에 대한 손해배상청구권 제도를 실효성있게 운영하겠습니다. ​이번 계약갱신청구권 도입 시 집주인과 임차인의 균형잡힌 관계를 만들기 위해 집주인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다. ​다만, 일부 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 집주인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 하였습니다. ​정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 집주인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있도록 하여 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다. ※ [현행] 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등→ [개선] 갱신거절 임차인 추가 ​집주인이 제3자에게 임대하는 것이 어려워진다면, 손실을 감수하고 해당 주택을 2년여 동안 비어있는 상태로 두는 경우를 제외하고는 허위로 갱신을 거절하는 사례는 발생하지 않을 것입니다.

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앞으로 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부한 경우 전 세입자가 집주인이 실제로 실거주하지 않고 다른 이에게 세를 줬는지 파악할 수 있게 됩니다.

​국토교통부와 법무부는 2020년 08월 02일 보도참고자료를 내고서 이같은 계획을 밝혔습니다.

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세입자에게 명확하게 정보 제공이 되지 않는다는 문제 제기

계약갱신청구권제와 전월세상한제가 도입된 이후 집주인이 집에 실거주한다는 이유로 세입자에게 계약 갱신 요구를 거절하는 경우 세입자에게 명확하게 정보 제공이 되지 않는다는 문제 제기가 있었다고 합니다.

집주인이 집에 실제로 살 예정이라고 밝혔지만 2년 동안 과연 이를 잘 지킬 것인지 그 집에서 나가 다른 곳에서 살아가야 할 세입자로선 직접 감시하는 것도 한계가 있다는 것이 문제제기의 이유입니다.

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정부, 전 세입자에 확정일자·전입신고 등 정보 열람권 부여 방침

정부는 주택임대차보호법과 주민등록법의 시행규칙 등을 개정해 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 경우 세입자에게 계약갱신을 요구한 기간, 즉 향후 2년간 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람하게 해 줄 방침이라고 합니다.

현재 임대인과 임차인, 소유자, 금융기관에 이와 관련한 정보 열람을 허용하고 있는데, 이 대상을 갱신 거절 임차인으로 확대한다는 것입니다.

이렇게 되면 계약 갱신을 거부당한 세입자는 언제든 자신이 전에 살았던 집에 집주인이 아닌 다른 사람이 살고 있는지 확인할 수 있게 됩니다.

계약 갱신을 거부하면서 거짓으로 실거주 이유를 든 집주인에 대해 전 세입자는 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.

정부 관계자는 “집주인이 제3자에게 임대하는 것이 어려워진다면 손실을 감수하고 해당 주택을 2년여 동안 비어있는 상태로 두는 경우를 제외하고는 허위로 갱신을 거절하는 사례는 발생하지 않을 것”이라고 밝혔다.

 

지자체 5% 범위내 다시 상한 정할 수 있게 한 법 내용관련 통일된 시기에 시행토록 조율할 계획

지자체는 관할 구역별 주택수급 상황과 전월세 시장의 여건 등을 고려해 필요한 경우 전국 기준(5%)보다 낮은 상한률을 적용할 수 있도록 개정되었습니다.

정부는 이 전월세상한제를 통해 계약 갱신시 임대료 상한 폭을 전 계약의 5%로 제한하면서 지방자치단체가 5% 범위 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 한 법 내용과 관련해 지자체별 상한이 마련되면 통일된 시기에 시행되도록 조율할 계획이라고 밝혔습니다.

같은 시기에 지자체별 상한률을 적용하기로 한 것은 시장의 혼란을 방지하기 위한 차원이라고 정부는 설명하였습니다.

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임대인의 임대기록을 열람할 수 있게 하겠다는 것..점점 어이 없는 일이 벌어지는 군요.

결국 임대를 놓지 말라는 얘기가 되어 가고 있습니다.

임대인은 자기집에 대해서 처분도, 임대도 마음대로 하지 못하는 감시 감독의 대상이 되는군요.

내 집에 대한 소유권이 넘어가는 느낌이 드는 것은 왜 일까요?

꼭 내 집이 경매로 넘어간 느낌이 드는건 왜 일까요?

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서울 아파트 전세시장이 사라지고 있습니다. 서울 시내 2000가구 이상 대단지 88곳을 대상으로 전세매물을 조사했더니 454가구밖에 없다고 하네요. 임대차 3법 이후 전세물량은 사라지고 있습니다.

임대차법 첫 날… 서울 대단지 26만가구에 전세매물은 454건http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/01/2020080100061.html

서울 아파트 시장에 전세가 사라지고 있다고 합니다.

조선일보사에서 2020년 07월 31일 서울 시내 2000가구 이상 아파트 단지 88곳을 대상으로 전세 매물을 전수 조사한 결과, 중개업소에 나온 전셋집은 454가구에 불과하다고 밝혔습니다.

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2020년 07월 31일, 주택임대차보호법 개정안 전격 시행, 인상율 5% 제한, 전월세 세입자 거주 4년 보장

2020년 07월 31일 전·월세 세입자 거주를 4년간 보장하고, 인상률을 5%로 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 전격 시행되면서 서울 부동산 시장은 전세 품귀와 전셋값 급등 우려가 현실로 나타나고 있습니다

임대차보호법 개정 전 예상됐던 '매물 잠김' 현상은 생각보다 빠르게 진행되고 있다고 합니다.

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조선일보사, 임대차법 시행 첫날 서울 2000가구 이상 아파트 88곳 전수조사, 전세매물 454가구 불과, 전체 26만여 가구중 0.17% 수준

조선일보사가 2020년 07월 31일 서울 시내 2000가구 이상 아파트 단지 88곳을 대상으로 전세 매물을 전수 조사한 결과, 중개업소에 나온 전셋집은 454가구에 불과, 전체 26만5842가구의 0.17% 수준이라고 합니다.

전세 수요자가 선호하는 대단지로 조사 대상을 한정했고, 매물 수는 인터넷 사이트에 올라온 것이 아닌, 개별 단지마다 복수의 공인중개사와 직접 통화해서 확인했다고 하네요.

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송파구 11개단지 5만 2117가구의 전세매물 45건

서울 송파구는 11개 단지 5만2117가구에서 확인된 전세 매물이 45건이었다. 6864가구 규모의 '잠실파크리오'에는 전세 매물이 단 1건으로 확인됐다고 합니다.

2019년 한해동안 총 966건의 전·월세 계약이 신고될 정도로 거래가 이뤄진 잠실동의 5000가구 넘는 한 아파트는 전세 매물이 1건뿐이라고 소개하고 있습니다.

단지 내 N중개업소 관계자는 "2008년 입주 이후 아무리 전세시장이 불안해도 매물이 30건은 있었는데, 최근 들어 씨가 말랐다"고 말했다.

​강남구 대치동에서 부동산 중개업소를 운영하는 현모(63)씨는 "18년째 영업하면서 이렇게 전세 물건이 없는 적은 처음"이라며 "대부분 자녀 교육 때문에 4~6년씩 전세살이하는 사람들인데, 임대차법 개정으로 집주인이 들어온다고 하니 세입자들은 그야말로 패닉 상태"라고 말했다. 노원구 상계동의 H공인중개사사무소 관계자는 "결혼을 앞두고 작은 평수의 전셋집을 찾는 예비 신혼부부의 문의가 많은데 물건이 없다"고 말했다.

 

전세가격 최고 실거래가 갱신

전세매물이 말라가는 상황에서 어쩌다 나오는 전세매물은 가격은 호가에서 거래가 이루어지고 있습니다.

예를 들어 은평구 녹번동 'e편한세상캐슬' 의 경우 25평형 전세가 2020년 07월 31일 5억3000만원에 계약되었는데 2020년 06월말까지 전세 최고 실거래가는 4억4000만원이었다고 합니다.

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심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 세입자를 보호하는 취지로 법을 바꿨는데, 매물은 씨가 마르고 가격만 올려놓았다"고 말했다.

 

이미 예견된 일이긴 한데 예전부터 전세매물은 사라지고 있던 상황이었습니다.

그런데 이번 임대차 3법으로 인해 더욱 전세매물은 사라지고 없습니다.

심각한 전세매물 잠김현상이 벌어질 것이라 생각합니다.

어쩌다 나오게 될 전세매물은 상당히 높은 호가를 기록하게 될 것이라 생각하며, 임대차3법에 의해 기존임차인들은 2년 연장을 하면서 다른 신규 세입자와의 차별화를 이루게 될 것이라 생각합니다.

그렇다 보니 전세를 다시 월세를 내주게 되는 전대가 나오게 될 가능성도 크다고 생각합니다.

(아 이때는 임대인에게 허가를 받아야 가능하겠군요.)

전세가격이 상당히 높아지고 있습니다.

이를 받아들일 세입자는 여전히 많이 있습니다.

특히 학군 입지의 전세입자들은 꼼짝없이 이번 임대차3법의 피해자가 될 수밖에 없다고 생각합니다.

당장 2~4년은 좋을지 모르겠으나 2년 후, 4년 후에는 엄청나게 불어난 전세보증금을 마련해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

그런데 아이들 교육문제만큼은 포기할 수 없기에 전세보증금을 마련하거나 아니면 월세, 반전세로 내려앉거나 아파트가 아닌 빌라, 오피스텔로 갈아타기를 할 가능성이 크다고 생각합니다.

​앞으로 전세물건은 점차 사라지고 없어질 것이고 반전세, 월세 물건으로 전환할 것입니다.

그리고 이 반전세, 월세의 시세도 점차 올라갈 것이라는 생각이 드네요.

점차 찾는 사람들은 많아질 것인데, 신규 공급물량은 더욱 없어지고 있기 때문입니다.

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3기 신도시 원주민에게 자신의 땅을 협의양도했을 때 아파트 1채를 특별공급하여 토지보상금이 서울로 유입되지 않도록 하겠다고 하네요.

3기 신도시 원주민에 아파트 1채 특별공급 … 재정착 돕고 토지보상금 서울 유입 막는다 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020080302101532036001&ref=naver

정부가 수도권 3기 신도시 등 공공택지 주민들이 자신의 땅을 협의양도 했을 때, 해당 택지에서 공급되는 주택을 가구당 1채씩 특별공급받을 수 있도록 자격을 부여한다고 합니다.

택지개발사업이나 도시개발사업, 원주민이 땅을 협의양도하고 나서 그 대가로 협의양도택지 추첨에 응했으나 떨어졌을 때 주택을 특공 물량으로 따로 떼어내 지급

현재까지는 개발제한구역을 풀고서 이뤄지는 택지개발사업이나 도시개발사업에서 원주민이 땅을 협의양도하고 나서 그 대가로 협의양도택지 추첨에 응했으나 떨어졌을 때 주택을 특공 물량으로 따로 떼어내 지급했다고 합니다.

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2020년 07월말, 국토부 입법예고한 주택공급에 관한 규칙 개정안에는 공공주택특별법으로 추진되는 공공주택건설사업을 추가

2020년 07월말 국토부가 입법예고한 주택공급에 관한 규칙 개정안에는 공공주택특별법으로 추진되는 공공주택건설사업을 추가하면서 수도권 3기 신도시 등 공공택지 주민들이 자신의 땅을 협의양도할 경우에는 해당 택지에서 공급되는 주택을 가구당 1채씩 특별공급할 수 있도록 자격을 부여한다고 합니다.

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정부, 신규 택지 주민들과 택지보상 문제 협의 과정에서 의견 수렴 제도화한 것

정부가 신도시 등 신규 택지 주민들과 택지보상 문제를 협의하는 과정에서 주민 의견을 수렴해 제도화한 것으로 알려지고 있습니다.

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토지보상금 서울 유입 막기 위해, 수도권 3기 신도시 등 공공택지 주민들이 자신의 땅을 협의양도 할 경우, 해당 택지에서 공급되는 주택을 가구당 1채씩 특별공급 자격 부여

정부가 수도권 3기 신도시 등 공공택지 주민들이 자신의 땅을 협의양도 했을 때, 해당 택지에서 공급되는 주택을 가구당 1채씩 특별공급받을 수 있도록 자격을 부여한다고 합니다.

이는 3기 신도시 등 대규모 택지 개발 토지보상을 앞두고 원주민의 재정착을 도우면서 막대한 토지보상금이 서울로 유입되는 것을 막기 위한 조치라고 합니다.

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3기 신도시와 수도권 30만호 공급계획에 포함된 공공택지 유망지역 택지 대거 포함, 택지를 받지 못하는 원주민도 특공 대상에 포함

이번 개정안에 3기 신도시와 수도권 30만호 공급 계획에 포함된 공공택지 등 유망지역 택지가 대거 포함될 전망이라고 합니다.

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협의양도특공, 협의양도택지 공급받지 못하는 원주민도 특공 대상 포함

3기 신도시 등지의 원주민 중 자신이 보유한 택지를 감정가 수준으로 한국토지주택공사(LH) 등 사업자에게 넘기는

대신 그 지구에서 나오는 아파트를 특공으로 받는 것을 선택할 수 있는 것입니다.

그리고 정부는 협의양도택지를 공급받지 못한 경우뿐만 아니라 택지를 공급받지 않은 원주민도 특공 대상에 포함했다고 합니다.

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협의양도특공 대상자 아파트 100% 당첨

협의양도택지는 단독주택 용지지만 특공으로 받을 수 있는 주택은 아파트이기 때문에 일반적인 특공과는 다르다고 합니다.

청약을 받기 전 LH 등 사업자와 지자체 등이 협의를 통해 수요를 계산해놓고 미리 물량을 따로 배정해 놓는 것이기에 대상자는 100% 당첨이기 때문입니다.

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양도하는 토지면적이 1000㎡ 이상, 청약시 무주택자이어야 함

다만 자격 요건은 수도권의 경우 양도하는 토지의 면적이 1000㎡ 이상 되어야 하며 청약시 무주택자여야 합니다.

이미 주택을 소유한 원주민이라 해도 청약 전 기존 주택을 처분해 무주택자가 되면 자격을 얻을 수 있다고 합니다.

아울러 정부는 1000㎡ 이상으로 설정된 토지 면적 기준을 일부 완화하는 방안도 검토할 예정인 것으로 전해졌습니다.

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협의양도 특공은 기존 특공과는 완전히 별개로 운영, 개정안 2020년 09월중순 시행 전망

국토부는 협의양도 특공은 기존 특공과 완전히 별개로 운영되는 데다, 신도시 등 대형 택지는 여력이 있어 협의양도한 원주민을 위한 주택 공급을 확대하는 데 큰 문제가 없다는 입장입니다.

주택공급에 관한 규칙 개정안은 다음달 중순 시행될 것으로 전망되며 2021년에 시작되는 3기 신도시 등 공공택지 3만가구 사전 청약부터 당장 적용될 수 있다고 합니다.

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​협의양도특공이라는 생소한 용어가 나오네요.

수도권 3기신도시 등의 택지 지구내 토지주에게 100% 당첨되는 아파트를 제공하는 제도를 시행한다고 합니다.

이는 토지주가 협의양도를 하여 아파트를 받게 되면 토지보상금으로 받게 될 현금으로 서울의 부동산을 사지 못하도록 각서(?)를 받아 낼 것으로 생각되네요.

정부가 3기신도시를 개발하면서 이때 발생하게 되는 유동자금이 서울과 수도권으로 유입되어 다시 부동산 가격을 상승시킬 것이라는 우려에 의해 만들어진 제도가 아닌가 생각합니다.

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무주택자나 신혼부부 특공 물량이 줄어들지 않을까 하는 우려가 있긴 하지만 땅을 빼앗기는(?) 토지주 입장에서는 이런 당근책도 나쁘지 않다고 생각합니다.

이는 3기신도시 추진을 최대한 빨리하고자 하는 노력의 일환이 아닐까 싶네요.

그런데 2기 신도시와 교통망 대책에 대해서는 어떻게 되어가는지 궁금해 지네요.