[20.08.06]서울시 35층룰VS정부 50층 공공재건축 / 리모델링 단지 고밀도 재건축 기대감 없어/ 공공재건축, 사업지 투자수요 및 참여 높아/ 지분적립형 분양 제도 허점

정부와 서울시간의 50층 공공재건축에 대한 협의는 안되었던거 같습니다. 정부의 강력한 항의에 서울시가 해명보도자료를 발표하면서 일단락되는 듯 하지만 불씨는 여전한거 같습니다.

‘50층 공공재건축’ 반대 서울시, 4시간만에 꼬리 내린 사연은? http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/956554.html 서울시 "아파트 공급 늘리고 층수규제도 피하는 묘안이었는데…" https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/803438/

서울시 - 해명자료

(보도설명자료) 공공참여형 고밀재건축 층수 완화 관련 https://www.seoul.go.kr/news/news_explanation.do#view/322421

(보도설명자료) 공공참여형 고밀재건축 층수 완화 관련.hwp

0.02MB

 

20년 08월 04일, 정부 수도권 부동산 공급 대책, 재건축의 경우 층수 50층까지 가능

2020년 08월 04일 오전 10시30분 서울정부청사에서 정부는 수도권 부동산 공급 대책을 발표하면서 공공이 참여하는 재건축의 경우 층수를 50층까지 높일 수 있게 하고 서울 태릉골프장 등에 신규 주택을 짓는 등 13만2천여 물량을 수도권에 추가로 확보하겠다는 발표하였습니다.

​홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “층수를 50층까지 허용하는 (공공참여) 고밀 재건축으로 5만호 이상 주택 공급을 확보해나가겠다”며 ‘공공참여 재건축’ 도입을 소개하였고, 공공이 참여하면 재건축을 35층에서 50층으로 더 높게 할 수 있게 하겠다고 한 것입니다.

​

반면, 서정협 서울시장 권한대행, 공공참여 고밀도 재건축에 대해 정부와 협의해 추진할 계획이라고 간단히 언급

서정협 서울시 행정1부시장, 서울시장 권한대행은 “서울시는 그동안 전례없이 공격적인 정책을 통해 공공임대주택을 집중적으로 해왔다”며 “서울시 주택공급 중요축인 공공임대주택은 차질없이 지속적으로 늘리되 다양한 분양주택 확대정책을 병행하겠다”고 강조하면서 반면 공공참여 고밀도 재건축에 대해선 “정부와 협의해 추진할 계획”이라고 간단히 언급하는 데 그쳤습니다.

​

서울시의 일반 주거지역 재건축은 기존에 35층까지만 가능, 50층 허용할려면 준준거로 용도 상향 변경해야 하며, 복합 건물에 해당되는 경우 몇가지 전제조건이 있어야 가능

일반주거지역 재건축은 기존에 35층까지 가능한데 이걸 50층까지 허용하려면 준주거지역으로 용도를 상향 변경해야 하고, 복합건축물에 해당해야 하는 등 몇 가지 전제 조건이 있어야 합니다.

그런데 이번에 공급대책을 발표하면서 일반주거지역 재건축에 대해서 35층을 넘지 못하도록 하는 서울시의 ‘35층룰’은 이번에도 변경되지 않은 채 유지되면서 ‘50층 허용’이라는 제목만 부각되고 있습니다.

​

오후 2시경, 서울시 자체 브리핑에서 "공공"이 참여하는 재건축 보다는 "지분적립형 분양주택 도입"에 3페이지를 할애하여 자세히 설명

서울시는 ‘공공’이 참여하는 재건축 자체에 대해서는 반대 입장을 표명했었습니다.

그리고 서울시청 청사로 복귀한 서울시 관계자들은 오후 2시에 자체적으로 별도 브리핑을 열겠다고 기자들에게 공지하고 오전 발표 추가 설명으로 정부가 힘줘 말한 ‘공공참여형 고밀도 재건축’에 대한 언급보다는 새 대안 중 하나인 ‘지분적립형 분양주택’ 도입에 대해서 3페이지 이상을 할애하며 자세히 설명하며 지분적립형 분양주택을 강하게 어필하였습니다.

​

김성보 서울시 주택건축본부장은 공공이 참여하면 50층까지 허용하는 공공 재건축에 대해서 서울시는 찬성하지 않은 내용이라고 했습니다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 공공이 참여하면 50층까지 허용하는 재건축에 대해 “민간(재건축 조합)이 참여할지 여부가 실무적으로 봤을 때 의문”이라며 “서울시는 애초부터 찬성하지 않은 내용이어서 (이에 대해) 답변하지 않겠다”고 했습니다.

“공공 재건축으로 가는 건 방향성 측면에서 적극 찬성하긴 힘들다”며 반대 입장을 유지하면서 해당 제도에 참여 의사를 밝힌 조합이 있는지 여부에 대해선 “아직 없다”고 말하였습니다.

​

서울시 “민간 재건축 활성화 얘기했으나 정부가 반영하지 않았다" 주장

서울시는 정부와 이번에 대책을 준비하며 민간 재건축의 활성화를 공급 확대의 대안으로 내세웠습니다.

서울시 관계자는 “민간이 같이 해야 하는데 정부는 부동산 시장 과열을 아직까지 우려하다보니 민간 부분 활성화까지는 시기상조라고 본 것 같다”며 “우리는 그 시기가 지금 아니냐고 정부에 얘기해왔는데 이번에 받아들여지지 않았고, 그에 대한 아쉬움을 아까 브리핑에서 일부 표현한 것”이라고 말했습니다.

​

​실제로 지난 3주간 서울시는 민간재건축에 방점을 찍을 주택공급 방안 마련, 용적율 400~500%까지 늘리고, 민간 재건축 진행시 12만가구 공급이 가능한 것으로 파악

실제로 지난 3주간 서울시는 민간재건축에 방점을 찍고 주택공급 방안을 마련해 왔다고 합니다.

특히 국토계획법을 개정해 일반주거 용적률을 최대 400~500%까지 늘리는 고밀 재건축을 주로 검토하였고, 재건축 조합 110여 개를 시뮬레이션해 현행 계획대로 재건축을 진행하면 총 12만가구(순증 규모는 약 4만가구)가 공급되는 것으로 파악했다고 합니다.

만일 민간 고밀 재건축이 허용되면 순증 규모를 최대 2배로 계산할 때 8만가구가 추가로 공급될 수 있다고 하면서 소형주택 비율을 늘리면 10만가구까지도 가능하다고 했습니다.

​

서울시, 일반주거에 현행 3종에서 4종을 신설, 최대 용적율 400% 늘리면 35층 층수 제한도 풀려

현재 아파트 층수는 2030 서울플랜에 따라 35층으로 규정돼 있는데, 이는 용적률 300%·건폐율 20% 기준에 맞춰진 수치입니다.

하지만 일반주거에 대해 현행 3종이 아닌 4종을 신설하고 최대 용적률을 400%로 늘리면 층수 규제를 받지 않을 수도 있어 층수 규제도 회피할 수 있다고 합니다.

서울시 관계자는 "만약 일반주거 4종을 만들었다면 현재 별도 규정이 없기 때문에 층수 규제가 적용되지 않을 수 있다"고 설명하였습니다.

​

민간 고밀 재건축안은 이번 대책에서 전혀 포함되지 않아, 국토부 "일반주거 4종 들어본적 없다" 주장

민간 고밀 재건축안은 이번 대책에서 전혀 포함되지 않았습니다.

국토교통부 측이 국토계획법을 바꿔 민간 고밀 재건축을 추진하는 안에 미온적인 태도를 취하면서 "(민간 고밀 개발을 위한) 일반주거 4종에 대해 들어본 적도 없다"며 "이번 8·4 대책도 서울시와 잘 협의해 발표한 것"이라고 해명을 할뿐입니다.

​

서울시, 공공 참여 재건축 보다는 민간 재건축 활성화해야 한다 주장, 공공 참여형 재건축이 현장에서 제대로 작동할지 우려된다.

공공 참여 재건축이라는 새 제도를 도입하기 보다 민간 재건축을 더 활성화해야한다고 주장한 것입니다.

서울시 또다른 관계자는 “공공 참여형 재건축을 정부와 합동으로 발표했지만, 현장에서 제대로 작동할지에 대해 우려가 있다”며 “서울시가 이를 실무적으로 전달하는 차원에서 그런 얘길 한 것”이라고 덧붙였습니다.

​

​

​

50층 재건축 확대를 위해 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향, 서울시 협조가 없으면 추진 어려워

정부가 발표한 ‘50층 재건축’이 확대되기 위해선 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향 등 서울시가 해야 할 일들이 수반돼야 하는데 용도변경 권한이 서울시에 있기 때문에 서울시 협조 없이는 추진이 어렵습니다.

​

서울시의 오후 브리핑 뒤 정부에서는 서울시 쪽에 강한 항의를 한 것으로 전해

서울시의 오후 브리핑 뒤 정부에서는 서울시 쪽에 강한 항의를 한 것으로 알려지고 있습니다.

정부를 향해서 주요 의사결정자를 충분히 설득하지 못한 채 서둘러 대책을 내놓은 것 아니냐는 지적과 함께 서울시가 새로운 제도 자체에 부정적 입장을 표명하자 대책 자체가 무력화하는 것 아니냐는 우려가 나오게 되자, 정부가 서울시에 강하게 항의하고 나선 것이라는 관측입니다.

​

결국 서울시 오후 2시 브리핑 뒤 오후 6시 김성보 본부장 사과문 내놔

결국 브리핑 뒤 4시간이 지난 오후 6시, 김성보 본부장은 사과문을 내놓게 되는데요.

“공공 재건축 사업 자체를 반대하는 것이 아니라, 충분한 주택 공급을 위해선 민간 재건축 부분도 보완이 필요하다는 추가적인 의견을 제시한 것”이라며 “브리핑에서 오해의 소지가 있는 발언으로 혼란을 드린 점에 대해 사과한다”고 말하였습니다.

​

​

​

2020년 08월 05일 홍남기 부총리, 공공 고밀재건축 사업을 계획대로 차질 없이 추진하겠다고 밝혀

홍남기 부총리는 2020년 08월 05일, ‘제 1차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 “공공 고밀재건축 사업을 계획대로 차질없이 추진하겠다”고 다시 밝혔습니다.

그러면서 홍남기 부총리는 “서울시도 사업 자체를 반대한 게 아니라 민간 재건축 부문 보완이 필요하다는 추가 의견을 제시한 것으로, 이견이나 혼선이 있는 게 아니다”라고 말하였습니다.

​

​

정부와 서울시간의 서울, 수도권 공급 대책을 발표하면서 서로간의 협의가 원만히 이뤄지지 않은 것을 분명 알 수 있는 대목입니다.

이는 정부와 서울시만의 문제는 아닌 것이 8월 4일 공급대책을 발표한지 한시간 만에 과천시장은 반대 입장을 표명하며 과천시에 임대아파트 공급을 중단해달라고 요청했고, 마포구의 정청래 민주당 의원은 페이스북을 통해서 협의없이 발표한 것에 대한 불만을 얘기를 했습니다.

그만큼 정부는 공급대책을 발표할때 관련 기관이나 지자체의 협의없이 이루어졌다는 것을 확인하게 되었습니다.

​

다시 돌아와서 서울시의 사과로 일단락 되는 듯한 공공 참여 재건축에 대한 사업이 원만히 추진될지는 정말 의문입니다.

잠실 주공 5단지이외에는 서울시에서 준주거지역으로 종상향 한 전례를 찾을 수 없고, 조합입장에서는 공공참여 재건축으로 용적율을 상향해서 더 많은 주택을 짓는다 하더라도 용적율 상향으로 얻게 될 개발 이익의 대부분은 공공이 기부채납이라는 미명하에 환수해 가기 때문에 남는 장사를 할 수 없기 때문입니다.

특히 재건축 초과이익 환수제가 여전히 적용되고 있고, 서울의 경우 민간분양가 상한제가 지정도 되어 있기에 이번 공급대책에서 이 두가지 중 한가지라도 규제를 완화했더라면 모를까 이에 대한 언급조차 없는 상황이기에 조합입장에서는 더욱 공공재건축에 대한 사업추진에 대한 기대감은 없을 것이라 생각합니다.

​

아울러 서울시도 입장문을 발표하면서 공공참여형 고밀쟂건축을 추진하더라도 3종 일반주거지역은 35층, 준주거지역은 50층까지 제한하는 서울시 도시기본계획은 그대로 유지된다고 밝힌 만큼 정부가 추진하고 하는 공공 재건축에 대한 실현 가능성은 더욱 희박하지 않을까 생각합니다.

---

​공공 재건축을 실망한 재건축 추진 단지들은 리모델링을 할 거 같네요. 사업이 더디고, 일조권과 임대주택이 늘어나는 것에 부담을 느끼다고 하네요.

리모델링 추진단지 "고밀재건축, 관심 없다" https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=04050806625864368&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

‘8·4주택공급대책’에서 발표한 공공참여형 고밀 재건축안(용적률 500%·50층)은 기존 재건축 사업 추진단지들뿐만 아니라 재건축을 할 수 없어 선택지가 리모델링만 남은 공동주택도 고밀재건축에 대해 부정적인 입장이라고 하네요.

​

용적률 300% 전후의 500가구 이하 단지들, 고밀재건축시 옆 단지와 일조권 문제 등으로 맞지 않아

재건축 가능한 법적 용적률 상한은 현재 300%(일반주거지역 기준)이지만 200% 이상 단지들은 사업성이 낮아 재건축이 사실상 쉽지 않습니다.

특히 용적률 300% 전후의 500가구 이하 단지들은 고밀재건축을 한다고 해도 옆 단지와 일조권 문제가 불거질 수 있고 평수도 현재보다 줄어들기 때문에 임대가구가 많아지는 것은 배제하고 봐도 고밀재건축에 맞지 않다고 합니다.

​

중규모 단지, 용적률 200% 초반대인 리모델링 추진 단지 고밀재건축 탐탁치 않게 생각

등촌동 등촌부영(용적률 219%·712가구) 아파트 조합장은 “재건축은 시간도 오래 걸리고 또 임대가구가 많이 들어가기 때문에 고밀재건축으로 전환할 생각이 전혀 없다”며 “강남 집값을 낮춰야 전체적인 서울 주택시장을 하향 안정화할 수 있는데 그러기 위해서는 강남에 임대아파트를 많이 지어야 하는 게 순서다”라고 말했다고 하네요.

​

용적율 300% 넘는 대규모 단지는 반기는 반기는 분위기

아직까지 리모델링 등 사업추진을 하지 않은 곳에선 재건축의 길이 열린 점에 있어서는 환영한다는 평가가 나오고 있다고 하네요.

용적률이 300%가 넘어 재건축은 어렵다고 생각했는데 이번 부동산대책으로 재건축을 할 수 있는 길이 열린 것만으로도 환영하지만 임대가구 등 조건이 까다로워 대다수 주민들이 찬성할지는 모르겠다고 하네요.

​

서울시, 용적율이 낮은 단지보다는 사업성이 안나오다 보니 주민들이 반대할 가능성 커다고 말해

서울시 관계자는 “용적률을 500%까지 허용한다면 리모델링 추진 단지들도 조합원이나 주민이 찬성한다면 고밀재건축을 할 수 있다고 하면서도 일조권 문제도 층수를 일률적으로 50층에 맞추지 않고 저층과 고층을 다양하게 배치하면 해결할 수 있다”말하였습니다.

“다만 용적률이 낮은 단지보다는 사업성이 안 나오다보니 주민들이 반대할 가능성이 더 크다”고 전하고 있습니다.

​

현재 지어진 아파트들의 용적율에 따라 각양 각색의 반응들이 나오고 있네요.

용적율이 300%가 넘는 단지의 경우에는 재건축의 길이 열린 것만으로도 환영한다는 분위기지만 용적율 300% 이하의 단지에서는 회의적이거나 부정적인 반응을 보인다고 합니다.

이에 대해서 서울시도 사업성이 안나오다 보니 주민들의 반대할 가능성이 크다고 말하며 이를 인정하는 듯한 의견을 내놓았습니다.

결국 공공 재건축에 대해서는 대부분 부정적인 입장을 취하고 있네요.

---

공공재건축과는 달리 공공 재개발은 서울 후보지로 거론되고 있는 정비구역 대상지역에 계약금을 걸어 둘 정도로 투자자가 유입되고 있고, 정비사업해제지역 조합들도 참여의지를 보이고 있다고 하네요.

“계약금 1500만원 걸고 대기” 공공재개발 후보지 벌써 ‘들썩’ https://www.fnnews.com/news/202008051752321980

공공 재건축에 대해서는 대부분이 부정적인 반응을 보인 반면에 서울 공공재개발의 경우에는 다소 다른 분위기가 연출되고 있는 듯 합니다.

2020년 8·4 공급대책에 포함한 서울 공공 재개발 후보지로 거론되는 정비구역 대상지역에 외지인들의 부동산 투자수요가 유입되고 있고, 주택 정비사업에 제동이 걸린 지구에서는 공공 재개발 계획에 참여의지를 보이고 있다고 하네요.

​

공공재개발이 발표된 지난 5월 6일 이후 투자자들의 관심이 꾸준, 초과이익환수제 미적용, 기부채납 20~50%수준

2020년 08월 05일 중개업계에 따르면 공공재개발이 발표된 지난 5월 6일 이후 투자자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다고 합니다.

이유는 공공재개발은 재건축과 달리 초과이익환수제 적용을 받지 않고, 기부채납도 20~50% 수준으로 이번에 발표된 공공재건축의 50~70%보다 낮기 때문이라고 합니다.

​

공공재개발, LH와 SH 등 공공이 참여 신속한 재개발 돕는 방식, 통상 55개월 걸리나 24개월로 단축도 가능, LH에서 50% 비용 조달로 조합의 자금부담도 줄어

공공재개발은 LH와 SH 등 공공이 참여해 신속한 재개발을 돕는 사업방식이다. 참여 사업장엔 △조합원 분담금 보장 △부족한 분담금 대납 및 저리 융자 지원 △용적률 완화 및 기부채납 완화 △신속한 인허가 △ 분양가 상한제 적용 제외 등의 혜택이 주어집니다.

특히 통상 55개월 걸리는 재개발을 공공이 참여하여 24개월로 단축시킬 수도 있고, LH에서는 50% 정도의 비용을 조달해 조합의 자금 부담도 줄게 해줄 수 있다고 합니다.

서울시 관계자는 "통상 55개월 걸리던 재개발을 공공이 참여하면 24개월로 단축시킬 수 있을 것으로 기대한다"며 "LH에서 50% 정도 비용을 조달해 조합의 자금부담도 줄어들 것"이라고 말했다.

 

사업 추진에 제동이 걸렸던 일부 주택정비구역들 공공 재개발 계획에 참여의지 보여

8·4 공급대책에서 과거 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용하면서 공공재개발에 대한 관심이 높아지며, 고 박원순 시장 시절 재개발에 제동이 걸렸던 지역들도 공공재개발 참여 의지를 표명하고 있습니다.

​

성북 3구역 추진위, 지난 5월 27일 성북구청에 공공재개발 추진 협조 요청서 보내

투자자가 몰리는 성북 3구역의 경우 서울시가 정비구역 직권해제하며 조합이 해체됐지만 발빠르게 움직였다. 조합에 참여했던 주축들이 추진위를 다시 만들고 지난 5월 27일 성북구청에 공공재개발 추진 협조 요청서를 보냈다고 합니다.

​

한양도성 등재를 위해 직권해제된 충신1구역 공공재개발 참여를 선언

한양도성 등재를 위해 직권해제된 충신1구역도 공공재개발 참여를 선언하였습니다.

충진1구역 조합 관계자는 "주민 여론조사도 없이 직권해제를 당해 국가를 원망하기도 했었지만 재개발 이외에는 답이 없는 상황"이라면서 "화장실도 아직 수거식일 만큼 주거환경이 열악한 동네라 기부채납이나 공공임대도 모두 수용할 계획"이라고 말했습니다.

​

시범사업지 대상에서 제외됐던 장위 9구역, 은평구 증산 4구역 등 공공재개발 기대감

시범사업지 대상에서 제외됐던 장위 9구역, 은평구 증산 4구역 등도 8·4 공급대책이 발표되며 공공재개발에 대한 기대감이 높다고 합니다.

​

​성북1구역의 경우 매물은 없고 수요는 많아 투자자가 부동산에 계약금을 맡겨

성북1구역의 경우 매물은 없고 수요는 많아 투자자가 부동산에 계약금을 맡겨놓는 경우까지 생겨났다고 합니다.

인근 성북3구역 역시 투자 열기가 높다고 합니다.

서울 성북1구역 A중개업소 관계자는 "최근 부동자금이 몰리며 투자자가 4~5명씩 항상 대기하고 있다"며 "매물은 없는데 사려는 사람이 너무 많아 계약금으로 1500만원을 미리 걸어놓고 간 사람도 있다"고 전했다.

성북3구역 B중개업소 관계자는 "가장 소액으로 투자할 수 있는 서울의 마지막 재개발이라고 생각한다"라며 "5·6대책에서 공공재개발 이야기가 나온 뒤 지방 사람들이 대거 몰려들었다"고 말했다.

​

2020년 08월 05일 중개업계에 따르면 공공재개발이 발표된 지난 5월 6일 이후 투자자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다고 합니다.

공공재건추과는 달리 공공 재개발은 지난 5월 6일 발표한 이후 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있는 터에 2020년 08월 04일 공급대책에서 직위해제된 재개발 지역에 대해서도 공공재개발을 추진할 수 있도록 하겠다고 발표하면서 더욱 관심이 커지고 있습니다.

​공공재건축에 비해 공공재개발이 이렇게 관심을 받는 이유는 재건축에 적용되고 있는 초과이익환수제가 적용되지 않으며, 기부채납도 20~50%수준으로 공공재건축의 50~70%보다 훨씬 낮게 때문입니다.

즉 개발이익에 대해서 어느정도 보장이 되는 상황이다 보니 투자수요가 몰리고 있는 것입니다.

​더욱이 공공재개발의 경우에는 LH와 SH가 참여하여 재개발을 돕는 방식으로 통상 55개월이 걸리는 것을 최대 24개월로 단축도 가능하다고 서울시는 셜명하고 있고, LH가 자금이 부족한 조합에게 50%까지 비용 조달도 해줄 수 있다고 하니 아무래도 공공재건축 보다는 훨씬 나아보이는 것이 아닌가 생각합니다.

​공공 재건축은 그렇다 치더라도 공공재개발만이라도 빨리 추진되어 공급이 원할하게 이뤄지길 바랍니다.

---

지분적립형 분양 주택에 대해서 시장은 생애최초주택 구입자에 한해 주택담보대출비율을 완화해 주는 것이 더 효율적이라는 평가가 나오고 있습니다. 거주 이동의 자유가 제한되고, 시세차익도 정부와 나눠야 하며 대출이자도 연 3%정도로 추정되기 때문입니다.

지분적립형 주택은 `빛좋은 개살구` https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/803445/

8·4 부동산 대책에서 발표된 `지분적립형 분양주택`에 대해 시장에선 생애최초주택 구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV)을 완화해주는 편이 훨씬 효율적이란 씁쓸한 평가가 나오고 있습니다.

​

지분적립형 분양주택 제도에 대해 실수요자들은 은행에서 대출을 받는 것과 다를게 없다

지분적립형 분양주택 제도에 대해 실수요자들은 은행에서 대출을 받는 것과 다를게 없다는 반응입니다.

지분적립형 분양주택은 분양가의 20~25%를 우선 소유 지분으로 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 내 주택을 취득하는 방식이라고 설명하고 있습니다.

​

분양가의 25%를 낸 이후, 나머지 75%는 20~30년 동안 4년에 한번씩 중도금 납입하는 방식

서울시가 예시로 든 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 마곡9단지 전용면적 59㎡ 아파트에 이 제도를 적용해보면 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원을 내면 일단 내 집으로 소유하게 되는데, 나머지 75%는 15%씩 나눠 총 5번, 4년마다 1회당 7500만원을 추가로 납입해 20년 동안 살면서 지분을 취득하는 것이라고 보면 됩니다.

​

문제는 수분양자가 별도의 임차보증금과 이자개념의 임차료를 내야 한다

문제는 수분양자가 별도의 임차보증금(1억원)과 일종의 이자 개념인 임차료를 별도로 내야 한다는 것입니다.

위의 마곡 사례의 경우에서 실제로 최초 입주에 필요한 초기 자금은 2억2500만원(보증금 1억원 포함·전체 금액의 45%)이 필요하게 됩니다.

이는 생애최초주택 구매자 LTV(규제지역 50%)를 적용했을 때 필요한 초기 자본(2억5000만원)과 큰 차이가 없는 금액입니다.

​

분양가 5억원 기준, 지분 추가 취득시 실제 지분취득 금액 6000만원, 월 부담금 환산시 125만원, 월 임차료 14만원, 1개월당 납입비용 139만원 발생, 은행에 만기 20년 연 3% 금리의 원리금균등상환방식의 월납입금액 수준

분양가 5억원에서 지분 추가 취득 시 처음에 낸 보증금 1억원 중 일부를 공제 형태로 돌려받기 때문에 4년마다 내야 하는 실제 지분 취득 금액은 6000만원이라고 합니다.

이를 월 부담금으로 환산하면 125만원이며, 여기에 월 임차료 14만원을 가산하면 1개월당 납입 비용이 139만원이 됩니다.

이는 입주자 입장에서 은행에서 주택담보대출을 받는다고 가정할 시 초기 부담금을 제외한 나머지 금액(2억5000만원)을 은행에서 만기 20년, 연 3% 금리로 빌려서 원리금균등상환 방식으로 갚는 것(약 138만6000원)과 월 납입금 수준이 거의 같게 됩니다.

오히려 현재 시장의 주담대 금리 수준이 2%대인 점까지 고려하면 주담대가 입주자에게 훨씬 유리하게 됩니다.

​

수요자 입장, 은행인지 정부인지 차이만 있을 뿐, 10년 전매제한, 거주이전의 자유 제한, 시세차익을 정부와 나누는 불리한 제도

결론적으로 수요자 입장에선 돈을 내는 대상이 은행인지 정부인지만 차이가 있을 뿐 부담은 거의 같은 상황에서 오히려 10년 전매제한 등으로 거주 이전의 자유가 제한되며, 20~30년 이내에 다른 지역으로 이사를 하게 된다면 시세차익을 정부와 나눠야 하기 때문에 오히려 실익이 없어 보입니다.

심교언 건국대 교수는 "청년층 거주 이전의 자유가 제한되고 시세 차익도 정부와 나눠야 하는 불합리한 제도"라고 지적했다.

​

지분적립형 분양 제도가 시행된다고 하면 과연 이 제도에 참여할 분들이 얼마나 될지 모르겠습니다.

기사에서 언급한 것처럼 분양가가 5억원으로 가정했을때 오히려 시중금리보다 높은 이자를 내야 하는 것도 모자라서 전매제한 10년, 거주이전의 자유가 제한되며, 20~30년 이내에 다른 곳으로 이사를 하더라도 그동안에 발생하게 될 시세차익을 정부와 나눠야 하는데 과연 이런 상황을 알고 있는 분들이라면 참여할까하는 생각이 드네요.

​

서울시가 강력하게 추진하는 분양제도인 만큼 보다 개선과 보완이 되지 않을까하는 생각도 들지만 이 제도에 대한 실효성에 대해서는 그리 좋은 제도라는 생각이 안드네요.