[20.08.07]서울 아파트 전세 58주째 상승,임대차3법 영향 경기권 확산/서울 매매 9주째 상승/ 행정수도 천도설,세종시 폭등/ 국토부, 전월세전환율 언급/ 전세 불균형 심화

서울 아파트 전세가격이 58주째 상승하며 연일 최고가를 갈아치우며 급등하고 있습니다. 전셋값도 매매값 상승처럼 일명 ‘풍선효과’를 보이며 경기권까지 확대하고 있는 분위기가 연출되고 있습니다

규제의 역풍'…서울 이어 경기도 전셋값도 '폭등 - 한국감정원 기준 https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03457126625864696&mediaCodeNo=257 임대차3법 효과?..전셋값 57주째 상승, 세종이 1위 - 한국감정원 기준 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020080613402304858 서울 집값 상승폭 축소…태릉 개발에 '구리' 들썩 - KB부동산 기준 https://newsis.com/view/?id=NISX20200806_0001121245 집값 안정 행정수도 이전···"세종은 폭등하고 서울도 올랐다" https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z6H42IK1H

한국감정원 - 보도자료

「주간아파트가격동향 (20200803기준)」 http://www.kab.co.kr/kab/home/cyber/cybernoticeDetail.jsp

!200807(보도자료)_주간아파트가격동향 (20200803기준).hwp

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​정부의 부동산 대책에도 불구, 서울 아파트 매매가격 9주 연속 상승세 유지, 8월 3일 기준 0.04% 기록

정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 한국감정원에 따르면 서울 아파트매매가격은 2020년 06월 08일 이후 9주 연속 오름세를 유지하고 있습니다.

한국감정원은 서울 아파트 주간 매매가격 변동률은 2020년 08월 93일 기준 0.04%를 기록하며 전주와 동일하다고 발표하였습니다.

이번주 상승폭은 3주 연속 좁혀졌다가 이번주에는 전주와 동일한 상승률을 기록을 기록하고 있기에 다시 상승폭을 확대할 여지가 있어 보입니다.

부동산 세금을 대폭 강화한 7·10 대책 이후 지난 13일부터 오름폭이 좁혀지는가 싶더니 대규모 공급대책 발표를 앞두고는 전주와 동일한 상승률을 기록했다.

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​한국감정원, 강남 11개구와 강북 14개구는 각각 0.04% 상승

강남4구는 7.10대책 이후 재산세 부담 등에 따른 매수세 위축과 관망세 나타나는 가운데 재건축 단지 위주로 상승하였고, 강북은 중저가 위주로 상승하였습니다.

강남권	강남구(0.02%)는 압구정·대치동 위주로 상승 서초구(0.02%)는 서초·반포동 위주로 상승 송파구(0.02%)는 가락·방이동 위주로 상승 양천구(0.05%)도 목동 재건축과 신월동 등 9억원 이하 단지 상승
강북권	동대문구(0.05%)는 청량리 역세권이 상승 강북구(0.05%) 는 중저가 위주로 상승 도봉구(0.04%) 는 중저가 위주로 상승 노원구(0.04%)는 중저가 위주로 상승

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반면, KB부동산 '주간 KB주택시장동향', 서울 아파트 매매가격은 0.39% 기록, 지난주 0.53% 보다 상승폭 축소 / 중랑구 0.78%, 종로구 0.77%, 노원구 0.64%, 은평구 0.61%, 성동구 0.55% 등 상승중

KB부동산에 따르면 한국감정원에 비해 서울 아파트 매매가격의 상승폭은 축소되었다고 전하고 있으며, 전세가격도 상승폭이 축소하고 있다고 합니다.

서울에서 25개 자치구 중 중랑구(0.78%), 종로구(0.77%), 노원구(0.64%), 은평구(0.61%), 성동구(0.55%) 등이 상대적으로 높은 상승세를 보였는데

특히, 중랑구는 상봉, 망우역 일대 복합역사 개발, 상봉터미널 개발계획, 동부간선도로 지하화 등 개발에 대한 기대감으로 매도 호가가 꺾이지 않고 있다는 KB부동산측은 분석하고 있습니다.

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KB부동산 '주간 KB주택시장동향', 경기도 0.18%, 지난주 0.29%보다 줄어, 구리 0.80%로 가장 많이 올라

경기도의 경우에도 매매 상승율은 0.18%로 지난주(0.29%)보다 상승폭이 줄었다고 발표하였습니다.

구리(0.80%), 수원 영통구(0.54%), 광명(0.45%), 광주(0.43%), 안산 상록구(0.36%) 등의 상승률이 높게 나타났다고 합니다.

특히 구리의 경우 태릉골프장 개발 계획이 영향을 미치면서 갈매 역세권을 중심으로 수요가 증가한 것으로 KB부동산은 분석하고 있습니다.

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한국감정원, 8월 첫째주, 서울 전세가 변동률 0.17% 상승

2020년 05월 첫째주 0.02%였던 변동률은 6월 첫째주 0.04%를 보이다 7월 첫째주 0.10%, 마지막주 0.14%에서 이번주 0.17%로 상승폭이 커졌습니다.

강남권, 강북권 할 것 없이 전세가격은 급등하고 있습니다.

심지어 2019년말에 입주가 가장 많았던 강동구의 경우에도 1년도 채 안되어 전세가격이 오르면서 7억원 미만의 전세 물량을 찾을 수 없다고 합니다.

강남권	강동구(0.31%)는 고덕·강일·상일동 신축 위주 상승 서초구(0.28%)는 한신4지구 이주 수요 영향이 있는 잠원동 위주 상승 강남구(0.30%)는 대치·역삼·삼성동 위주 상승 송파구(0.30%)는 송파·가락동 구축 위주 상승
강북권	성동구(0.23%)는 역세권 및 학군수요 있는 행당·하왕십리동 일대 위주 상승 마포구(0.20%)는 가격 수준이 낮은 중소형 위주 상승

강동구 상일동 고덕아르테온(전용 85㎡) 아파트는 최근 7억원(6월15일 실거래)에 거래된 이후 호가가 최고 10억원까지 형성, 아르테온 상가 내 L공인중개사 사무소 대표는 “지금 7억원대는 아예 없고 9억원 초반대에 나온 물건만 한 두건 남았다”고 했다.

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한국감정원, 서울서 시작한 전셋가 상승세 경기권으로 확산, 0.29% 상승

경기도는 같은 기간 0.29% 올라 역시 전주(0.24%)보다 상승폭이 확대되고 있다고 합니다.

가격수준이 낮은 지역 위주, 역세권 주요 단지, 상대적으로 저평가 된 단지 위주로 전세가격이 상승하고 있습니다.

수원 권선구(0.66%)는 정주환경 양호하고 가격 수준 낮은 금곡·호매실동 위주 상승 용인 기흥구(0.64%)는 역세권 주요 단지 위주로 전세매물이 소진되며 상승 구리시(0.62%)는 갈매지구 신축과 인창동 등 상대적 저평가 단지 위주로 상승

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KB부동산, 서울 아파트 전세 가격도 0.21% 올라 전주(0.29%) 대비 상승폭 줄어

KB부동산 주간 동향에 따르면 서울 아파트 전세 가격은 0.21% 상승한 것으로 전주(0.29%) 대비 상승폭이 줄어들었다고 발표하였습니다.

서울 25개 자치구 중 성동구(0.62%), 강북구(0.5%), 구로구(0.43%), 광진구(0.41%), 서초구(0.40%) 등의 상승률이 상대적으로 높게 나타났다고 합니다.

특히, 성동구의 경우 강남 쪽 진입이 편리한 옥수동, 금호동과 더블 역세권인 왕십리역 역세권 단지들의 전세가가 강세를 보였다고 하네요.

그리고 강북구는 임대차3법 추진에 따른 불안감, 세율 인상분을 임대료로 메꾸려는 분위기 등으로 인해 상승세를 나타내는 것으로 KB부동산은 분석하고 있습니다.

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한국감정원, 행정수도 이전 이슈가 부각된 세종 아파트 매매가와 전세가 둘다 3%가까이 급등

행정수도 이전 이슈가 부각된 세종 아파트 매매가와 전세가가 둘다 3%가까이 급등했습니다.

세종시는 이번주 새롬동과 보람동 등 전 지역이 오르면서 2.77% 기록하였습니다.

이는 지난주 상승폭 2.95% 대비로는 오름폭이 소폭 줄었으나 여전히 '역대급' 상승률 기록하고 있습니다.

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KB부동산, 이번 주 세종시 아파트 매매 가격 2.62% 상승, 행정수도 이전 거론 이후 폭등 수준

2020년 08월 06일 KB국민은행에 따르면 8월 첫째주 세종 아파트 매매가격은 2.62% 상승해 전국에서 상승률이 가장 높게 나타났다고 발표하였습니다.

이는 전주(1.34%)와 비교하면 2배 가까이 오름폭으로 거래가 또한 몇 달 만에 수억원이 뛴 것이라고 합니다.

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한국감정원, 행정수도이전이슈, 세종시 전세가격 2.41% 급등

한국감정원에 따르면 행정수도 이전 이벤트로 인해 매매가도 급등한 가운데 전셋가격은 무려 2.41%나 급등하였다고 발표하였습니다.

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KB부동산, 세종 아파트 전셋값은 8월 첫째주 2.25% 상승, 전국 가장 높은 상승률

KB부동산에 다르면 세종 아파트 전셋가격은 8월 첫째주 2.25% 올라 역시 전국에서 가장 높은 상승률을 기록하였다고 발표하였습니다.

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세종 집값 급등의 주요 원인은 결국 여당의 세종시 천도론

국회 및 정부 부처 등의 이전이 논의되면서 수요자들이 도시 인프라가 좋아질 것이라 보고 있다고 KB부동산에서는 분석하고 있습니다.

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한국감정원과 KB부동산 모두 8월 첫째주 발표한 주간 아파트 값 동향을 살펴보면 임대차법 쇼크와 행정수도 이전 이슈가 그대로 통계에 반영된 것을 확인할 수 있습니다.

정부는 그동안 서울, 수도권의 집값 안정화를 위해 고강도 대책을 내놓고 있지만 서울, 경기도의 아파트 매매가격은 여전히 상승세를 기록하고 있습니다.

특히 세종시의 경우 KB부동산 통게에서는 2.25%, 한국감정원 통계에서는 2.77%를 기록하는 폭등세로 나타나고 있습니다.

이유는 당정이 국회 등 정부기관을 세종으로 이전, 행정수도 천도를 거론한 것이라고 분석하고 있습니다.

서울 집값을 잡기 위한 목적으로 ‘세종 천도론’을 거론했지만 서울 부동산은 서울대로 오르고 애먼 세종 집값까지 폭등시키고 있습니다.

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감정원관계자 "임대차보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세매물 부족 현상이 지속되고 있다"

감정원 관계자는 “임대차보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세매물 부족 현상이 지속되고 있다”며 “역세권 및 학군이 양호한 지역과 정비사업 이주수요 있는 지역 위주로 상승폭이 확대됐다”고 설명하면서 이번 전세 강세의 요인으로 임대차3법의 시행을 꼽기도 하였습니다.

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거주요건 강화에 임대차3법 등으로 전세 불균형 심화

부동산시장 전문가들 사이에서는 전세 수급불균형인 상태에서 집주인 거주요건 강화에 전셋값을 강제로 낮추는 등의 고강도 규제정책을 시행하자 전세시장이 왜곡됐다는 분석이 나오고 있습니다.

​특히 재건축 조합원 자격과 양도소득세 비과세, 청약 지역우선순위 등에도 집주인 2년 거주요건을 만들면서 기존 세입자들이 내몰리고 있는 와중에 세입자들은 싼 곳을 찾아 먼 곳으로 이동하면서 풍선효과마저 보이고 있다고 합니다.

이렇게 풍선효과가 보이는 와중에 엎친데 덮친 격으로 임대차3법 시행을 앞두고 집주인들은 미리 전셋값 인상을 추진했고, 무주택자들은 민간택지 분양가상한제 시행 등으로 분양가 경쟁력이 더 커질 것이라는 기대감에 매수대기를 하면서 전세 수급불균형이 심화되고 있습니다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “전세 수요는 많고 공급은 부족한 수급불균형 상태인데다 재건축 조합원 자격과 양도소득세 비과세, 청약 지역우선순위 등에도 집주인 2년 거주요건을 만들면서 기존 세입자들이 내몰리고 있다”며 “세입자들은 싼 곳을 찾아 먼 곳으로 이동하면서 풍선효과마저 보이고 있다”고 했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “집주인들은 임대차3법 시행을 앞두고 미리 전셋값 인상을 추진했고, 무주택자들은 민간택지 분양가상한제 시행 등으로 분양가 경쟁력이 더 커질 것이라는 기대감에 매수대기를 하면서 전세 수급불균형이 발생했다”며 “전셋값이 오르면 결국 집값 하락 방어심리가 커져 오름세로 돌아서는 경향이 있어 당분간 전셋값 매매값 불안을 계속될 것”이라고 봤다.

 

집값을 잡기 위한 고강도 대책들이 ‘전세 수급불균형’을 심화시키고 있는데도 불구하고 정부는 전월세전환율 낮출 규제 방안 계획중

집값을 잡기 위한 고강도 대책들로 인해 ‘전세 수급불균형’이란 결과를 낳은 가운데 정부는 또 다시 전세가격을 잡기 위한 규제책을 마련할 계획을 세우고 있습니다.

이는 김현미 국토교통부 장관은 전세를 월세로 전환할 때 현재 4%인 전·월세 전환율을 낮출 방침을 세웠고, 국회에서는 전·월세전환율보다 높은 월세를 받을 경우 과태료를 2000만원까지 물게 하는 법안도 발의하였습니다.

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​한국감정원과 KB부동산 모두 8월 첫째주 발표한 주간 아파트 값 동향을 살펴보면 임대차법 쇼크와 행정수도 이전 이슈가 그대로 통계에 반영된 것을 확인할 수 있습니다.

정부는 그동안 서울, 수도권의 집값 안정화를 위해 고강도 대책을 내놓고 있지만 서울, 경기도의 아파트 매매가격은 여전히 상승세를 기록하고 있습니다.

​서울의 경우, 한국감정원 통계에 따르면 2020년 08월 첫째주 상승폭은 3주 연속 좁혀졌다가 이번주에는 전주와 동일한 상승률을 기록을 기록하고 있기에 다시 상승폭을 확대할 여지가 있어 보이고 있습니다.

부동산 세금을 대폭 강화한 7·10 대책 이후 지난 2020년 07월 13일부터 오름폭이 좁혀지는가 싶더니 대규모 공급대책 발표를 앞두고는 전주와 동일한 상승률을 다시 기록한 것입니다.

​특히 세종시의 경우 KB부동산 통계에서는 2.25%, 한국감정원 통계에서는 2.77%를 기록하는 폭등세로 나타나고 있습니다.

이는 행정수도 이슈가 그대로 통계에 반영된 것이기에 두말나위없이 당정에 의해 집값이 상승한 것이라고 밖에 설명할 수 없습니다.

​그런데 이보다 더 큰 문제는 바로 전세입니다.

재건축 조합원 자격과 양도소득세 비과세, 청약 지역우선순위 등에도 집주인 2년 거주요건을 만들면서 기존 세입자들이 내몰리고 있는 와중에 세입자들은 싼 곳을 찾아 먼 곳으로 이동하면서 풍선효과마저 보이고 있습니다.

​KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세 가격도 0.21% 올라 전주(0.29%) 대비 상승폭 줄었다고 밝히고 있지만 그 상승폭이 적지 않습니다.

한국감정원에 따르면 서울 전세가 변동율은 0.17% 상승한 것으로 상승폭이 확대되고 있다고 밝히면서 서울에서 시작한 전세가격 상승은 경기권(0.29%)으로 확산되고 있다고 분석하고 있습니다.

​그런데 이런 서울에서 경기도로의 풍선효과는 임대차3법 시행으로 더욱 강화될 것이라 생각합니다.

​임대차3법이 시행을 앞두고 집주인들은 미리 전셋값 인상을 추진했고, 무주택자들은 민간택지 분양가상한제 시행 등으로 분양가 경쟁력이 더 커질 것이라는 기대감에 매수대기를 하면서 전세 수급불균형이 심화되고 있는 와중에 앞으로 이런 현상이 더욱 두드러질 것이라 생각합니다.

​그 이유는 이렇게 심화되고 있는 전세 불균형에 대해 정부는 또 다시 규제책을 펼칠려고 하기 때문입니다.

전월세전환율을 낮추겠다고 김현미 국토부 장관님이 발언하였고, 국회에서도 이에 대한 법안이 발의되어 있습니다.

​전월세 전환율을 낮추어서 전세 불균형에 대한 전세보증금과 월세보증금을 올리지 못하도록 하겠다는 의도이지만 결국 이렇게 된다면 시장에 전세물건은 사라지게 되고 정말 가뭄에 콩나듯 나오게 되는 전세물건은 부르는게 값일 정도로 엄청난 전세가격으로 올라갈 것이라 생각하기 때문입니다.

​정말 답답한 마음만 드네요.