[20.08.10]전세자금대출 94조원 한달새 2조 증가/ 전세가격 지수 역대 최고 / 반전세,월세 전환 계약 늘어/ 통계상 반전세는 월세, 은행은 전세대출/ 전세가격상승 지속

2020년 07월 전세대출이 한달새 2조원이나 늘어남녀서 전세 자금 대출의 잔액 기준 94조원을 돌파하였다고 합니다.

이런 증가 속도면 2020년 말이면 100조원을 돌파할 것이라는 우려가 나오고 있습니다.

전통적으로 7월은 장마와 휴가시즌이 겹치면서 전세 거래가 활발하지 않기 때문에 이렇게 전세대출이 증가하진 않는다고 하는데요.

이렇게 전세 대출이 증가하는 요인으로는 3040 무주택자들이 전세자금대출을 받아서 집을 매매하는 갭투자가 성행한 요인과 함께 6.17대책 이후 전세가격이 급등하면서 요구되는 전세보증금 가격이 상승하다 보니 전세대출을 더 받아야 하기 때문이라고 합니다.

그런데 한국은행은 이런 전세가격 상승 추세는 앞으로도 당분간 계속 될 것이라고 전망하고 있습니다.

그래서 전세자금 대출에 대한 기사를 정리하여 봤습니다.

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전셋값이 급등하며 은행의 전세자금대출도 빠르게 늘고 있다고 합니다

전세자금 대출이 2020년 07월에 한달새 2조원이 늘어나 94조나 된다고 하네요. 이는 전세가격이 상승한 영향이 크다고 분석하고 있습니다.

전셋값 뛰자 전세대출도 급증...100조 넘나 https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z6IGN4AS0

 

5대 은행 기준 2020년 7월 전세대출 잔액 94조 556억원, 전달대비 2조 201억원(2.2%) 늘어났습니다.

2020년 08월 09일 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행에 따르면 2020년 07월 말 현재 전세대출 잔액은 94조556억원으로 전월보다 2조201억원(2.2%) 불어났습니다.

2019년 말(80조4,532억원)과 비교하면 13조6,024억원(16.9%) 급증했습니다.

​전세대출 증가 폭은 올 2월에 2조7,034억원(전월 대비) 늘며 관련 집계가 시작된 2016년 이후 가장 크게 늘어난 것으로 2020년 05월 1조4,615억원에 그치는 등 둔화했지만 7월에 다시 2조원대로 확대됐다고 합니다.

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원래 2020년07월은 시기적으로 휴가 및 장마등의 비수기, 그럼에도 전세대출 7월 한달새 2조원 넘게 증가, 2020년 말 100조원 돌파 전망

2020년 07월에는 시기적으로 휴가·장마등으로 비수기에 해당하기에 전세대출이 주춤하기 마련인데 올해는 5대 은행에서 이례적으로 한 달새 2조원이 넘게 뛰었습니다,

이대로라면 2020년말에는 전세대출 잔액이 사상 처음 100조원을 돌파할 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

2020년 07월 말 잔액이 94조원를 넘은 상황에서 연말까지 5개월간 1조2,000억씩만 늘어나면 100조원을 돌파하기 때문입니다.

 

​주담대, 신용대출도 빠르게 증가, 5대 은행 주담대 잔액 7월 452조 8,230억원 전월 대비 0.3% 증가, 특히 신용대출 120조 1,992억원으로 전월 대비 2.3% 증가

전세뿐만 아니라 주담대·신용대출도 빠르게 늘고 있다. 5대 은행 주담대 잔액은 7월 452조8,230억원으로 전월보다 1조3,672억원(0.3%) 증가했는데, 특히 신용대출은 2020년 07월말 120조1,992억원으로 전월보다 2조6,760억원(2.3%) 증가하였다고 합니다.

신용대출은 2020년 06월에도 전달 대비 2조8,374억원 늘어나면서 월간 기준 사상 최대 증가 폭을 기록했는데 2020년 07월에도 2조원대 중반의 증가세를 이어가고 있습니다.

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실제로 전세거래량은 2020년 06월에 비해 19.2% 줄어들어

실제 올해도 전세 거래 자체는 적었다고 합니다.

서울부동산정보광장에 따르면 2020년 07월 서울 아파트 전세 거래량은 6,972건으로 2020년 06월(8,626건)에 비해 1,654건(19.2%) 줄어들었다고 합니다.

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이는 전세가격 상승 영향으로 거래량이 적음에도 불구하고 대출잔액이 늘어난 것

이는 거래량은 적은데 대출잔액이 늘어난 것은 결국 전셋값이 오른 영향으로 풀이하고 있습니다.

이는 이전에는 보유자금만으로 대출 없이 전세를 살 수 있었지만 최근 전셋값이 크게 올라 대출을 받을 수밖에 없는 경우가 늘었나고 있다는 것입니다.

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KB부동산 전국 주택 전세가격 지수 2020년 07월 100.898로 1986년 이후 역대 최고치

실제 KB국민은행 전국주택 전세가격 지수는 지난달 100.898(기준 100=2019년 1월 가격수준)로 통계가 작성된 1986년 이후 역대 최고치를 기록하고 있고, 서울 아파트의 전세가격지수도 102.437로 사상 최고를 기록하고 있습니다.

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당장 전세매물이 없어, 앞으로 전세가격 증가세는 이어질 듯

전세자금 대출의 증가세는 더 이어질 가능성이 높다고 전망하고 있습니다.

당장 전세 매물이 없어 전세가격이이 계속 오르고 있고, 전세대출 수요 또한 계속될 것이기 때문입니다.

이는 한국은행도 주택 전세가격 상승요인이 하락보다 우세하다고 전망하고 있습니다.

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2020년 6.17규제전에는 전세대출을 받아 매매를 하는 갭투자가 늘어나면서 전세대출이 증가했지만, 6.17대책 이후에는 전세가격 상승과 반전세 월세 전환이 늘어나면서 보증금도 증가, 이로 인한 전세 대출이 증가하고 있습니다.

한달새 전셋값 2억 치솟자 `눈물의 대출`…규제 따로 현실 따로 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/816635/

한국은행이 발표한 전세지수가 사상 최고치를 기록한 가운데 2020년 07월 전세대출도 급증한 것으로 나타나고 있습니다. 정부가 전세대출을 옥죄는 규제를 내놨지만 시중에서 전세대출은 오히려 급증하는 '규제의 역설'이 나타나고 있는 것입니다.

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2020년 6.17 대책 이전, 3040 무주택 실수요자들 전세대출 받아 집을 사는 "갭투자"

2020년 6.17대책 이전에는 3040 무주택 실수요자들이 정부 규제 전에 전세대출을 받아 집을 사는 '갭투자'가 증가하다 보니 전세대출 급증 현상의 원인이 되었습니다.

이 당시에는 한국은행 관계자는 "무주택 실수요자들이 '지금 아니면 집을 못 산다'며 전세대출을 받아 주택 구입에 보태는 경우가 많았을 것으로 보인다"고 분석하기도 하였습니다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "주택담보대출은 자금조달계획서, 소득 등 요건이 까다롭지만 전세대출은 비교적 쉽게 나왔다"며 "올 상반기에는 전세를 살고 있는 30대 실수요자들이 전세대출을 받아 갭투자를 통해 내 집 마련에 뛰어드는 현상이 뚜렷했다"고 분석했다.

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전세대출 급증이 "전세푸어" 양산하다는 우려로 6.17대책 발표, 하지만 7월 10일 이후 부터 규제 아파트 구매하는 경우부터 적용

이 당시 전세대출의 급증은 주택 가격의 변동이나 소득 감소로 상환능력이 떨어질 경우 '전세푸어'를 대거 늘릴 수 있다는 점에서 시장의 불안 요인이 될 수 있다고 전망하면서 정부가 2020년 6.17대책을 발표하였습니다.

하지만 '6·17 부동산 대책'에 따라 투기지역·투기과열지구에서 전세대출을 받은 후 시가 3억원 초과 아파트를 샀을 때 전세대출을 즉시 갚도록 하는 규제를 도입했지만, 규제 적용 대상이 2020년 07월 10일 이후에 전세대출 신청, 규제 대상 아파트를 구매한 경우여서 아직 대출이 적극적으로 회수되지 않았다고 보고 있습니다.

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전세대출 규제 시행전에는 전세대출 받아 매매하였고, 규제 시행후에는 전세가격 상승,반전세, 월세 전환으로 인해 보증금 급등으로 전세대출 늘리는 효과 발생

정부 규제 시행 전에 전세대출을 받아 이 돈으로 집을 사려는 사람이 급증했지만 정부가 전세대출을 규제하면서부터 전세가격이급등하게 되어 오히려 전세 대출을 더 받아야 전세를 살 수 있게 된 것으로 풀이하고 있습니다.

여기에 보증금을 내고 월세를 지급하는 반전세도 보증금이 급상승해 전세대출을 늘리는 효과를 가져온 것으로 부석하고 있습니다.

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전세매물 사라지고 "부르는게 값"인 전세가격 급등, 전세대출 증가의 원인

전셋값 급등도 전세대출 증가의 원인으로 아파트 전세는 최근 매물 자체가 없는 '제로(0) 단지'가 속출하다 보니 '부르는 게 값'이 되었습니다.

2100가구 규모 수원 힐스테이트영통은 2020년 08월 09일 전세 매물이 1건밖에 없고, 1000가구 규모 역삼래미안은 전세가 4건밖에 없다고 합니다.

아울러 송파 헬리오시티는 전용 84㎡ 전세 호가가 10억~10억5000만원으로 2020년 06월만 해도 8억원 후반대였는데 2개월도 안 돼 2억원 가까이 올랐다고 합니다.

직장인 이 모씨는 "12월 이사를 앞두고 전세를 알아보고 있는데 3개월 전에 비해 2억원씩 올라서 깜짝 놀랐다. 갑자기 2억원을 마련할 수 없어 경기도 외곽으로 다시 알아보고 있다"고 말했다.

 

집주인 실거주 요건과 초저금리로 반전세, 월세 선호, 전세 물량 급감

서울부동산정보광장에 따르면 2020년 07월 서울 전월세 거래량 중 전세 비중은 75%로 지난해 12월 70%에 비해 5%포인트 오르는등 여전히 전세 수요가 높은 것을 알 수 있지만 전세 물량은 점점 줄어들고 있습니다.

이렇게 실수요자들은 전세를 원하는데 집주인은 강화된 실거주 요건과 초저금리 등으로 인해 반전세·월세를 선호하면서 전세 물량이 급감하고 있습니다.

현재 시중은행 정기예금 금리가 평균 연 0.8% 수준에 불과하지만, 서울과 수도권에선 보통 전세보증금의 4∼6%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다. 보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다.

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반전세, 거래량 집계에선 "월세"로, 은행에서는 "전세담보대출"로 집계

세입자 입장에서도 전세가격이 크게 올라 부담스럽거나 매물이 아예 없는 상황이다 보니 절충안으로 반전세로 계약하는 경우가 많이 늘어나고 있습니다.

하지만 반전세는 거래량 집계에서는 "월세"로 잡히지만 은행에서는 전세담보대출로 잡히는 등 거래량이 줄면서 전세대출이 늘어나는 통계상 괴리가 나타나고 있습니다.

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한국은행도 집주인 월세선호에 따른 전세감소 추세로 앞으로 전세가격 당분가 이어질 것으로 전망하고 있습니다.

전세가격 지수 역대 최고 한은 "임대인 월세 선호 등이 요인" https://www.yna.co.kr/view/AKR20200808055700002

한국은행은 이런 전세가격 상승세는 당분간 이어질 것으로 전망하면서, 주요 근거 중 하나가 집주인들의 '월세 선호'에 따른 전세 감소 추세라고 분석하고 있습니다.

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전국 아파트 전세가격 지수 역대 최고 100.898기록, 1년새 5.5% 뛰어

2020년 08월 09일 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 따르면 KB국민은행이 집계한 전국 주택 전세가격 지수는 지난달 100.898(기준 100=2019년 1월 가격수준)을 기록했다고 전하고 있습니다.

아파트 3만1천800가구, 단독주택 2천500가구, 연립주택 2천가구 등을 대상으로 전세 가격을 조사한 결과로 이는 통계가 작성되기 시작한 1986년 1월 이후 가장 높은 것으로, 지금보다 현저히 낮은 1986년 이전 전셋값을 고려할 때 사실상 역대 최고 기록이라고 합니다.

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2020년 07월 서울 아파트 전세가격 지수도 102.437(기준 100=2019년 1월 가격수준)로 사상 최고

서울 지역 아파트만 따지면, 전셋가격의 상승 속도가 매매가격 상승 속도 보다 더 빨라졌다고 합니다.

2019년 12월(100.141)과 비교하면 2020년 들어서만 약 2.3% 올랐는데, 2019년 같은달(99.073)보다는 5.5%나 높운 수준입니다.

한국감정원 기준, 서울 아파트 전세가격 지수도 2019년 6월 97.8까지 떨어졌지만, 이후 계속 올라 불과 1년 만에 약 3.3%뛴 것으로 나타났다고 합니다.

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한은, "주택 전세가격의 경우 하락요인보다 상승요인이 우세하다", 금리하락에 따른 전세자금대출 여력 증가, 신도시 청약 대기 수요 증가 등

한은은 2020년 06월에 '주택 매매가격 및 전세가격 전망'을 묻는 국회 기획재정위 소속 유경준 의원의 서면 질의에 "주택 전세가격의 경우 하락요인보다 상승요인이 우세하다"고 답했습니다.

향후 전세 공급은 임대인의 월세 선호 현상 등으로 감소하겠지만, 전세 수요의 경우 금리 하락에 따른 전세자금 대출 여력 증가와 신도시 공급주택에 대한 청약 대기 등의 영향으로 계속 높은 수준에서 유지될 가능성이 크다는 게 한은의 진단이었습니다.

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임대인의 월세선호 현상, 시중금리와 밀접한 관계가 있다. 시중 예금 금리 2년 기준 0.48~1.1% 수준, 집주인 들 전세보증금의 4~6% 수준의 월세 받을 수 있어

한은이 전세 공급 감소의 배경으로 거론하는 '임대인의 월세 선호' 현상은 사실 시중 금리와 밀접한 관계가 있다고 진단하고 있습니다.

2020년 08월 08일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 정기 예금 금리는 2년 기준으로 연 0.48∼1.1% 수준이라고 하지만 이 1%대 금리도 여러 까다로운 우대 조건을 모두 갖춰야 가능한 것으로, 사실상 예금 금리 '0%대 시대'라고 봐야 봐야 합니다.

현재 시중 은행들의 정기예금 금리가 평균 연 0.8%에 불과하지만, 서울과 수도권에서 집주인들은 보통 전세보증금의 4∼6%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있습니다.

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예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다. 보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다.

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현 금리에서 세입자 월 전세비용 133만원 < 월세비용 220만원

2020년 08월 08일 현재 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 전세자금 대출 금리는 1.84∼3.81% 수준이라고 합니다.

동작구의 한아파트 전세 보증금 5억 7000만원을 기준으로 세입자가 전세 보증금을 은행에서 모두 빌린다고 가정해도 연 1천596만원(평균 금리 2.8% 적용), 월 133만원이면 거주에 필요한 비용(이자)을 감당할 수 있습니다.

하지만 월세를 선택할 경우 3억원 전세 보증금 대출에 대한 연 840만원, 월 70만원의 이자에 월세 150만원까지 달마다 220만원의 지출을 감수해야 합니다.

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세입자 입장에서는 당연히 현재의 저금리 환경에서 월세가 전세보다 불리

반대로 세입자 입장에서는 당연히 현재의 저금리 환경에서 월세가 전세보다 불리합니다.

연 2%대 중후반의 금리로 전세자금을 빌릴 수 있는 세입자들의 입장에선 전세보다 월세 부담이 훨씬 크기 때문입니다.

그렇다 보니 여당과 정부가 현재 법정 전월세 전환율에 시중금리를 연동시키고 전환율을 강제하는 방안 등을 검토하고 있다고 합니다.

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여당과 정부는 이런 '전세 소멸' 현상을 막거나 늦추기 위해 현재 4% 수준(한은 기준금리 0.5%+3.5%)인 법정 전월세 전환율을 낮추는 방안을 검토

여당과 정부는 이런 '전세 소멸' 현상을 막거나 늦추기 위해 현재 4% 수준(한은 기준금리 0.5%+3.5%)인 법정 전월세 전환율을 낮추는 방안을 검토하는 것으로 알려지고 있습니다.

최근 국회에서 발의된 여러 주택임대차보호법 개정안에는 전월세 전환율 산정식에서 기준금리에 덧붙이는 금리폭을 3.5%에서 3%로 낮추는 방안, 전환율을 기준금리의 2배 이내로 제한하는 방안, 아예 한은 통계월보에 게재된 금융기관 대출 평균금리를 상한으로 못박는 방안, 현 법정 전월세 전환율에 거의 강제력이 없다는 지적을 반영해 전환율이 지켜지지 않을 때 정부가 개입하는 방안 등이 포함되어 있다고 합니다.

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부동산 전문가들, 전월세 전환율 크게 낮출때 부작용 우려, 집주인들의 월세집의 관리책임 세입자에게 떠넘길 가능성 커

급격한 월세 전환을 막고 세입자의 부담을 줄이기 위한 대책들이지만, 전문가들 사이에서는 전월세 전환율을 크게 낮췄을 때 나타날 부작용을 우려가 나오고 있습니다.

전환율이 낮아지면 세입자의 부담이 줄겠지만, 아마도 집주인은 이 경우 비용을 줄이기 위해 월세 놓은 집에 대한 관리 책임을 세입자에게 떠넘길 가능성이 크며, 장기적으로 주거 품질이 떨어질 수 있다고 합니다.

아울러 민간 임대가 감소하면서 전체 임대 공급이 부족해질 수 있다고 합니다.

우 팀장은 "전환율이 낮아지면 세입자의 부담이 줄겠지만, 아마도 집주인은 이 경우 비용을 줄이기 위해 월세 놓은 집에 대한 관리 책임을 세입자에게 떠넘길 가능성이 크다"며 "장기적으로 주거 품질이 떨어질 수 있다"고 말했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "전월세 전환율이 시중 금리 수준으로 낮아지면 임대인 입장에서 종부세 등 세금 부담도 커진 상태에서 더 이상 임대사업의 의미가 없기 때문에 민간 임대 물량이 줄어들 것"이라며 "현재 임대 물량의 90% 정도를 민간이 담당하는데, 민간 임대가 감소하면 전체 임대 공급이 부족해질 수 있다"고 예상했다.

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2020년 8월 현재, 5대 은행 기준 2020년 7월 전세대출 잔액 94조 556억원로 전달대비 2조 201억원(2.2%) 늘어났습니다.

전세자금 대출뿐만 아니라 주담대, 신용대출도 빠르게 증가하면서 5대 은행 주담대 잔액 7월 452조 8,230억원 전월 대비 0.3% 증가하였고, 특히 신용대출은 120조 1,992억원으로 전월 대비 2.3% 증가하였습니다.

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본래 7월은 시기적으로 휴가 및 장마등의 비수기로 전월세 거래가 잘 이뤄지지 않은 시즌입니다.

실제로 전세거래량은 서울 부동산광장에 따르면 서울의 전세거래량은 2020년 06월에 비해 19.2%나 즐어들었다고 합니니다.

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그런데도 이번 2020년 07월 전세대출이한달새 2조원 넘게 증가한 것은 전세가격 상승 영향으로 거래량이 적음에도 불구하고 대출잔액이 늘어난 것이라고 합니다.

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2020년 6.17 대책 이전에는 3040 무주택 실수요자들 전세대출 받아 집을 사는 "갭투자"가 성행하다 보니 전세자금 대출이 급증하였습니다.

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이에 정부가 전세대출 급증이 "전세푸어" 양산할 수 있다는 우려에 2020년 6.17대책 발표를 하면서 전세자금 대출에 대해서 규제를 가하였습니다.

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이 2020년 '6·17 부동산 대책'에 따라 투기지역·투기과열지구에서 전세대출을 받은 후 시가 3억원 초과 아파트를 샀을 때 전세대출을 즉시 갚도록 하는 규제를 도입하였습니다.

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하지만 이 규제가 적용되는 것은 2020년 07월 10일 이후에 전세대출 신청부터 이며, 규제 대상 아파트를 구매한 경우에 대해서 대출이 회수를 하는 것이어서 아직까지는 이런 대출규제에 의한 대출이 적극적으로 회수되지 않고 있습니다.

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문제는 2020년 06월 6.17대책으로 인한 규제 시행이후에 전세가격이 급등하였고, 반전세, 월세 전환로의 전환도 빠르게 이뤄지고 있고 심지어 이런 반전세, 월세의 보증금도 급등함으로 인해 5대은행의 전세대출 잔액이 증가하고 있다는 것입니다.

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KB부동산 전국 주택 전세가격 지수 2020년 07월 100.898로 1986년 이후 역대 최고치를 기록하며 1년새 5.5%나 뛰었습니다.

서울 아파트 전세가격 지수도 2020년 07월, 102.437(기준 100=2019년 1월 가격수준)로 사상 최고를 기록하고 있습니다.

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한국은행도 "주택 전세가격의 경우 하락요인보다 상승요인이 우세하다"고 전망하였습니다.

그러면서 금리하락에 따른 전세자금대출 여력 증가, 신도시 청약 대기 수요 증가 등으로 인해 당장 전세매물이 없어, 앞으로 전세가격 증가세는 이어질 것이라고 분석하였습니다.

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실제로 전세매물은 사라지고 있고, "부르는게 값"일 정도로 전세가격은 급등하고 있습니다.

이런 전세가격이 급등하는 것이 이번 전세대출의 증가요인이라 할 수 있습니다.

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이렇게 전세매물이 사라지는 요인은 바로 정부의 규제로 인한 집주인 실거주 요건 강화와 초저금리로 반전세, 월세 선호현상을 대표적으로 꼽을 수 있습니다.

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한국은행은 임대인의 월세선호 현상이 시중금리와 밀접한 관계가 있다고 보고 있습니다.

실제로 시중 예금 금리 2년 기준 0.48~1.1% 수준인데 반해 집주인들은 세입자의 전세보증금 기준 4~6% 수준의 월세 받을 수 있기 때문입니다.

시중은행에서 예금금리로 2년 기준 1.1%를 받는 다는 것도 여러가지 부수거래가 이뤄져야 가능한 금리이기 때문에 사실상 0%대의 예금금리라고 보는게 타당합니다.

그렇다 보니 집주인 입장에서는 전세를 놓는 것보다는 월세를 놓는 것이다 월 비용을 더 많이 받을 수 있다는 계산이 됩니다.

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단순 비교해보면 현 금리상황에서 세입자의 전세보증금을 월세 비용으로 환산해보면 월 133만원을 받을 수 있지만 이를 월세로 바꾸면 월세비용으로 220만원을 받을 수 있습니다.

이 말은 꺼꾸로 세입자 입장에서는 당연히 현재의 저금리 환경에서 전세가 훨씬 유리합니다.

예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다. 보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다.

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그렇지만 현재 전세시장에는 매물이 사라지고 없고, 반전세와 월세로 전환되고 있으며 실수요 요건 강화로 인해 전세를 줬던 집을 집주인이 거주해야 하는 상황이 되다 보니 기존 전세매물 자체가 사라지고 없습니다.

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이런 전세가격 급등과 더불어 전세의 반전세, 월세 전환에 따른 월세가 올라가는 것에 대해서 여당과 정부는 이런 '전세 소멸' 현상을 막거나 늦추기 위해 현재 4% 수준(한은 기준금리 0.5%+3.5%)인 법정 전월세 전환율을 낮추는 방안을 검토하고 있다고 합니다.

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최근 국회에서 발의된 여러 주택임대차보호법 개정안에는 전월세 전환율 산정식에서

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1. 기준금리에 덧붙이는 금리폭을 3.5%에서 3%로 낮추는 방안

2. 전환율을 기준금리의 2배 이내로 제한하는 방안

3. 아예 한은 통계월보에 게재된 금융기관 대출 평균금리를 상한으로 못박는 방안

4. 현 법정 전월세 전환율에 거의 강제력이 없다는 지적을 반영해 전환율이 지켜지지 않을 때 정부가 개입하는 방안

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등이 되어 있다고 합니다.

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솔직히 말씀드려서 국회에서 이런 법안을 발의하신 국회의원들이 제대로 부동산 공부를 하고 발의하고 있는지는 사실 의구심이 많이 듭니다.

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실제 부동산 전문가들은 이렇게 전월세 전환율을 크게 낮출 경우에 대한 부작용을 우려하고 있습니다.

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현재 임대 물량의 90%를 책임지고 있는 민간에서 이렇듯 세금 부담이 커지게 되면 결국 민간 임대가 감소하면서 전체 임대 공급이 부족해 질 것이라고 전망하고 있습니다.

아울러 전환율이 낮아지면 세입자의 부담이 줄겠지만, 집주인은 이 경우 비용을 줄이기 위해 월세 놓은 집에 대한 관리 책임을 세입자에게 떠넘길 가능성이 커지며 장기적으로 주거 품질이 떨어질 수 있다고 전망하고 있습니다.

​전세입자에게는 정말 힘든 시기가 도래되었다고 생각합니다.

한국은행에서도 앞으로 전세가격 상승이 우세하다고 진단하고 있는 와중에 정부는 이에 대한 대책마련을 하겠다는 얘기가 없습니다.

실제로 대책마련을 한다고 하더라도 전세자금 대출에 대한 공적대출의 금리 인하하는 것이외에는 달리 할 수 있는 방안이 없어 보이긴 합니다.

반면 전세물량을 사라지게 하고 매매와 월세로 재편될 것이라고 전망하는 경우도 있으나 제 생각에는 전세가 당장 사라지기에는 여러 상황으로 인해 어렵습니다.

일례로 무주택자들의 갭투자로 인한 물량들의 경우에는 전세보증금 자체가 무겁기 때문에 월세로 전환하기에는 집주인들의 여력이 그만큼 받쳐주지 못하기 때문입니다.

​각설하고 이번 2020년에 전세입자들에게는 고통의 시간이 되지 않을까 생각합니다.

그런데 이번 2020년만이 아닌 2021년, 2022년에도 이와 같이 전세가격의 급등으로 인한 부담감은 더욱 커질 것으로 예상되기에 더욱 마음이 무겁네요.