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[20.09.08]임대차3법시행후, 전세난 심각, 전세가격 급등/ 강남→강북→수도권 확산, 전세매물 없고, 전세가격 상승/ 둔촌주공 소송전/ 전세보증금반환보증제도, 대위변제 3천억기사읽기 2020. 9. 8. 07:38728x90
임대차3법 시행 한달, 서울의 임대시장은 전세매물은 사라지고 전세난은 더욱 심화되었습니다. 소형면적에서 부터 전세매물을 월세로 전환하면서 점점 중형면적으로 확대될 가능성도 보이고 있다고 합니다.
임대차3법 시행 한달, 임대시장 어떻게 변했을까?
https://1boon.kakao.com/zigbang/5f5368fe69925d57c2ede4c5'임대차3법' 시행 한 달…매물 자취 감추며 전세난 극심
https://www.dailian.co.kr/news/view/9179587.10 부동산대책을 통해 이른바 임대차3법이 시행
7.10 부동산대책을 통해 이른바 임대차3법이 시행되고 있습니다.
계약갱신청구권제와 전월세상한제는 8월부터 시행되고 있으며, 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행예정이라고 합니다.
직방에서는 법 시행을 전후로 7월과 8월 서울에서는 각각 8,827건과 5,099건의 전세거래가 발생했으며, 이 중 동일단지 및 면적에서 양 월 모두 거래가 발생한 1,596개의 사례를 조사에 활용하였다고 밝혔습니다.
전세가격 상승은 준공연한이나 가격대와 상관없이 고르게 나타나
전세가격 상승은 준공연한이나 가격대와 상관없이 고르게 나타났다고 합니다.
강남구 대치동은 우수한 교육여건으로 임차인들의 선호가 높아 5000~15000만원이 상승하였습니다.
강남구 도곡동은 07월에 높은 가격에 거래된 점도 있으나 08월에는 전세대신 월세로 계약된 경우가 다수 발생했고, 전세매물들이 월세로 전환되며 거래되었다고 합니다.
서초구 반포동의 경우 재건축사업을 완료한 신축아파트가 많아 임차인들의 선호도가 높은 지역임에도 불구하고 자가거주형태가 많은 특징을 지니고 있다 보니 소형면적은 오히려 전세가격 하락이 하락하였지만 중대형면적 전세가격 상승하였다고 합니다.
노도강, 금관구 지역에서도 지난 07월에서 08월 사이에 전세가격이 7000~15000만원 사이로 상승하였습니다.
서울 강북권의 신흥 주거지로 떠오른 마용성(마포,용산,성동)에서도 2020년 08월 전세거래 가격이 상승하였다고 합니다.
우수한 교육여건으로 임차인들의 선호가 높은 대치동은 5000~15000만원이 상승하였습니다.
강남구 도곡동은 07월에 높은 가격에 거래된 점도 있으나 08월에는 전세대신 월세로 계약된 경우가 다수 발생했고, 전세매물들이 월세로 전환되며 거래되었다고 합니다.
서초구 반포동의 경우 재건축사업을 완료한 신축아파트가 많아 임차인들의 선호도가 높은 지역임에도 불구하고 자가거주형태가 많은 특징을 지니고 있다 보니 소형면적은 오히려 전세가격 하락이 하락하였지만 중대형면적 전세가격 상승하였다고 합니다.
노도강, 금관구 지역에서도 지난 07월에서 08월 사이에 전세가격이 7000~15000만원 사이로 상승하였습니다.
서울 강북권의 신흥 주거지로 떠오른 마용성(마포,용산,성동)에서도 8월 전세거래 가격이 높아진 사례가 나타났다.
전세매물의 희소성 - 재건축 2년 거주 요건 추가, 장기보유특별공제혜택에 거주요건 강화 등이 전세매물 감소로 이어져
임대차3법 시행 한달, 임대시장의 가장 큰 변화는 바로 시장에 전세매물이 희소하다고 합니다.
지난 2년간 서울 아파트 가격이 급격히 상승하며, 절세에 대한 니즈가 증가했는데 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택에 필수적으로 거주요건이 이번 7.10대책에 포함도었고, 조합설립이 되지 않은 정비구역은 조합원 분양을 받기 위한 필수요건으로 2년 거주요건이 추가되었습니다.
결국 이 같은 점이 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있으며, 시장에서 전세매물의 감소로도 이어졌다고 분석하고 있습니다.
임대차 3법 중 계약갱신청구권 - 2년 연장, 신규 전세 계약 거래 사라져
한편, 임대차3법 중 계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 최대 2년간을 더 거주할 수 있는 권리를 임대인에게 청구하는 것이고, 임대인은 예외사항을 제외하고는 이를 수락하여야 한다. 덧붙여, 전월세상한제를 통해 종전 보증금에서 최대 5%이내로만 올릴 수 있도록 가격억제책을 쓰고 있어 임대인 입장에서는 재산권의 행사에 제약을 받게 됐습니다.
이에 신규임차인과의 계약이 우선시되고 있으며, 종전 임차인과는 실거주 또는 직계존비속의 거주 등 예외사항을 활용해 계약을 종료하는 방법을 통해 규제를 우회하고 있다고 합니다.
전세의 소멸과 월세의 가속화 - 전세매물은 일종의 사금융, 축소되더라도 소멸되진 않을 전망
분명 시장에서 전세매물은 급감했고, 월세매물은 급증한 사실들이 나타나고 있습니다.
그렇다 보니 전세시장이 불안정 할 때마다 항상 나오는 시장의 이슈는 전세시장의 소멸과 월세시장의 도래를 들고 있지만 전세는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없는 구조이기에, 거주의 안정성 측명과 부동산의 미래 가치라는 투자자들의 시각을 감안하면 전세시장은 축소되더라도 소멸되진 않을 것이라고 합니다.
김은선 직방 매니저는 “7월에 높은 가격에 거래된 점도 있으나 8월에는 전세대신 월세로 계약된 경우가 다수 발생했다”며 “이는 전세매물들이 월세로 전환되며 거래됐기 때문”이라고 설명했다.
그는 “7.10대책에 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택에 필수적으로 거주요건이들어가면서 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있어 시장에서 전세매물의 감소로도 이어졌다”고 판단했다.
전세의 월세전환, 소형면적이 먼저 시작, 중형면적으로 확대될 가능성 존재
시장의 예측대로 전세시장은 단지별로 가격이 오르기도 하고 기존 전세매물이 월세로 바뀌기도 하며 법 개정 이후 과도기적인 모습을 보이고 있는데 특히 소형면적 중심으로 월세전환이 나타나고 있는데 임대인 입장에서는 보증금 반환의 부담이 적고, 임차인도 월세부담이 적기 때문에 가능한 현상이라고 분석하고 있습니다.
또한 제로금리에 가까운 저금리가 지속되면서 보증금보다는 월세 수입을 더 선호하게 되다 보니 소형면적이 자리잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성도 존재한다고 밝혔습니다.
거주요건의 강화로 인해 시장에서 임차인들에게 공급되는 민간임대시장이 축소될 것으로 예상, 신축아파트 단지들의 낮은 가격대 임대시장, 거주요건 강화로 줄어들 것
한편, 거주요건의 강화로 인해 시장에서 임차인들에게 공급되는 이른바 민간임대시장이 축소될 것으로 예상된다고 합니다.
통상적으로 신축아파트 단지의 경우 시장가보다 낮은 가격에 임대시장이 형성되지만, 최근에는 거주요건을 채우기 위한 임대인들의 입주로 그 시장도 줄어들고 있기 때문이라고 밝혔습니다.
물론 전세시장이 소멸되고 월세시장으로 급격히 전환되지는 않을 것으로 보이지만, 확실히 2012년과는 다른 임대시장의 대전환이 예상되기 때문에 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보인다고 합니다.
직방에 따르면 서울의 주요지역들의 전세가격이 7월~8월 동안에 5000만원에서 2억이 넘게 급등하였다고 합니다.
물론 이중에서 가격이 떨어진 지역도 있습니다만 해당 지역들은 이미 높아진 전세가격에서 조정을 받고 있는 것으로 7~8월만 한정해서 볼때 떨어지는 것으로 보여질 수 있다고 생각합니다.
그러나 대체로 전세가격은 상승하였고, 전세매물은 사라졌고, 전세를 월세로 전환하면서 월세 물량은 많아졌습니다.
이는 임대차3법과 그동안에 있어 왔던 부동산 대책등으로 인해 전세매물이 사라진 것이라 생각합니다.
비과세, 장기특별공제 등에 대한 혜택은 실거주 요건을 강화하여 집주인이 임대 물건에 거주를 하도록 만들었고, 임대료가 상대적으로 싼 재건축 아파트에 대해서도 2년거주를 해야 입주권을 부여한다고 하였습니다.
거기에 임대차 3법이 시행되면서 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 2년 연장하면서 임대료를 5% 이상은 올리지 못하도록 하면서 집주인 입장에서는 높아진 전세보증금을 받은 대신에 실거주 나 전세를 월세로 전환하는 등으로 인해 기존에 있던 전세매물이 사라지는 효과(?)를 발휘하였습니다.
이미 소형면적을 위주로 전세의 월세전환은 시작되었고, 점점 중형면적으로 확대가 될 가능성이 있다고 직방에서는 분석하고 있습니다.
이런 현상이 나타나는 가운데 서울은 앞으로 새 아파트 입주물량이 줄어들어 신규로 발생하게 될 전세매물도 줄어 들고 있습니다.
서울 주요지역의 입주예정물량에 대해서도 실거주 요건을 채우지 않으면 장기특별공제 혜택이 줄어들고 1주택자들이 9억원까지 받을 수 있는 비과세 혜택도 없어지는 등의 부동산 대책으로 인해 전세매물은 더욱 사라지는 효과를 발휘하게 되었습니다.
앞으로 정부의 스탠스가 변화하지 않는 한, 3~5년의 전세대란은 계속 이어질 것이라 생각합니다.
계약갱신청구권 행사로 임대료 5% 상한까지 만 올릴 수 있다고 하지만 전세가격이 높을 수록 5% 상한까지 올린다고 하더라도 전세보증금이 만만치 않게 올라가는 것입니다.
그런데 현재 상승하고 있는 전세가격은 5000만원 ~ 2억까지 오르다 보니 최장 4년 이후에는 집주인은 주변시세대로 전세보증금을 올려받을 것이기에 갑작스럽게 전세보증금은 폭증할 수밖에 없다고 생각합니다.
서울발 전세난이 수도권으로 확산되고 있습니다. 매물 자체가 없다 보니 수도권도 전세가 부족하여 전세가격이 상승하고 있습니다.
서울發 전세난 수도권 '확산'…'도미노 전세난' 현실화?
https://newsis.com/view/?id=NISX20200907_0001157521&cID=10401&pID=104002020년 08월 경기 전세수급지수 185.9…전세 매물 부족 '심각'
한국감정원의 8월 다섯째 주(31일 기준) 주간아파트가격 동향에 따르면 수도권의 주간 아파트 전셋값이 전주와 같이 0.16% 상승했다.
인천은 0.13% 올라 전주(0.06%) 대비 2배가 넘는 상승폭을 나타냈다. 또 경기(0.21%)는 전주(0.22%)와 비슷한 상승률을 나타냈다.
한국감정원 관계자는 "전세시장의 경우 지난 7월31일 임대차 보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세 매물 부족 현상 지속되면서 상승폭이 확대됐다"고 설명했다.
KB국민은행에 따르면 지난달 경기지역 전세수급지수는 185.9를 기록했다.
또 주간 전세수급지수는 ▲3일 184.2 ▲10일 186.2 ▲17일 189.3 ▲24일 191.7 ▲31일 193.2 등으로 상승세가 이어졌다.
수도권 아파트 전셋값 2020년 08월 임대차 보호법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 이후 상승세 뚜렷, 경기지역 거래절벽 뚜렷
수도권 아파트 전셋값은 지난달 임대차 보호법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 이후 상승세가 뚜렷해지고 있다.
수도권 지역의 전세 매물 품귀 현상은 통계로도 확인된다. 경기지역의 거래절벽 현상도 뚜렷해지고 있다.
경기부동산포털에 따르면 지난달 경기지역 아파트 전월·세 거래가 8154건으로 집계됐다. 이는 지난달(1만7065건)보다 52.2% 감소한 수치다.
강남→강북→수도권 확산, 전세매물이 없다 보니 전세가격 상승
서울 강남에서 시작된 전세난이 수도권으로 확산되고 있다.
주택시장에선 비수기인 여름철부터 전셋값이 꾸준히 오르면서 서울에 살던 세입자들이 수도권으로 이주하는 사례가 늘면서 수도권 전셋값 상승으로 이어지고 있다는 분석이 나오고 있다.
서울과 수도권 주요 지역의 전셋값이 연일 상승하자 상대적으로 수도권 외곽지역의 전세를 찾는 수요가 늘고 있다는 얘기다.
과천과 평촌, 분당 등 서울과 인접한 수도권의 전세 매물 부족과 전셋값 상승세
과천과 평촌, 분당 등 서울과 인접한 수도권의 전세 매물 부족과 전셋값 상승세가 심상치 않다.
또 전세 매물 부족과 전셋값 상승은 경기 서·남부권에 이어 중·북부권까지 확산되는 양상이다.
서울에서 밀려난 전세수요자 수도권 지역 유입, 3기신도시 청약 대기자까지 늘어 수도권 지역 전세난 심화, 당분간 이어질 전망
서울에서 밀려난 전세 수요자들이 수도권지역으로 유입되고, 3기 신도시 청약 대기자까지 늘어나면서 수도권 지역의 전세난이 심화되고 있다.
특히 전통적으로 전셋값 강세를 보인 1기 신도시뿐 아니라 2기 신도시와 신규 택지지구 등 외곽지역에서도 전셋값이 상승하고, 전세 품귀 현상을 빚으면서 전세대란 조짐을 보이고 있다.
이 같은 전세난은 가을 이사철과 맞물리며 전세대란으로 이어질 가능성이 커지고 있다.
수도권지역의 전세난은 당분간 이어질 전망이다.
신규 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데 정부의 잇단 규제 대책 여파로 전세 수요가 늘어나고 있기 때문이다.
임대차 보호법과 0%대 초저금리 장기화, 재건축 조합원 2년 실거주 의무 영향/ 서울 수도권 13만2000가구 추가 공급 등 청약 대기 수요 전세 시장 유입
임대차 보호법과 0%대 초저금리 장기화, 재건축 조합원 2년 실거주 의무 영향 등으로 전세 매물은 갈수록 더욱 줄어들고 있다.
반면, 서울과 수도권에 총 13만2000가구를 추가 공급하는 것을 골자로 한 8·4대책 발표 이후 청약을 기다리는 대기수요가 주택임대차시장으로 유입되면서 전셋값 상승 요인으로 작용하고 있다.
전문가들은 수급불균형에 따른 수도권의 전세난이 가중될 것으로 보고 있습니다.
정부의 부동산 규제로 서울 전세가격이 급등하다 보니 서울을 포기하고 서울 인접의 수도권으로 전세수요가 이동하고 있습니다.
내년부터 신규 아파트 공급이 줄어드는 상황에서 서울에 머물던 전세수요가 수도권으로 이동하고 있지만 수도권도 마찬가지로 전세매물이 부족하다 보니 전세가격은 상승할 수밖에 없습니다.
이제 9월을 접어든 가을 이사철이 되었습니다.
전세 수요가 급증할 계절이 되었는데 이와 더불어서 3기 신도시 청약에 나서기 위한 청약 대기수요자들도 전세집을 구하고 있습니다.
수요는 넘쳐나는데 전세공급은 부족한 상황이 연출되고 있습니다.
앞으로 서울, 수도권의 전세난은 3~5년 이상은 해소가 안될 것이라 생각합니다.
둔촌주공 재건축 단지가 소송전을 벌이고 있습니다. 2020년에 분양할 수 있을지 걱정이네요.
둔촌주공 재건축 '소송전'…연내 분양일정 불투명
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03854006625897824&mediaCodeNo=257
구조합임원 '해임총회효력정지 가처분 신청' 맞소송
둔춘주공 재건축 조합원모임관계자에 의하면 2020년 08월 08일 임시총회를 주도해 97% 찬성률로 조합장과 이사 등 임원 전원을 해임한 뒤 해임된 조합임원들의 직무집행 정지 가처분 신청을 법원에 냈는데 구 조합원 임원 등이 해임총회효력정지 가처분신청을 제출했다고 밝혔습니다.
이 관계자는 “현재 해임된 구조합 임원들이 조합에 출근하고 있다”면서 “조합원모임은 아직 조합업무를 인수하지 못하고 있다”고 덧붙였다.
2020년 09월 09일 1차 심리 예정…조합원모임, 6000장 탄원서 제출
이에 조합원모임은 현재 조합원들로부터 6000장의 탄원서를 거둬 재판부에 제출한 상태이고, 현재 1차 심리가 오는 2020년 09월 09일 동부지법에서 연이어 열릴 예정이라고 합니다.
조합장 해임을 추진하면서 외부 전문가를 조합장으로 임명해 연내 일반 분양을 추진하겠다는 입장
당초 조합원모임은 조합장 해임을 추진하면서 외부 전문가를 조합장으로 임명해 연내 일반 분양을 추진하겠다는 입장을 밝혔습니다.
이 관계자는 “조합원모임은 전문조합관리인체제를 구축하기 전이라도 시급한 현안들을 해결하고 일반분양을 서둘러서 추진하기 위해 법원에 임시조합장 및 임시이사 선임 요청도 해놓았다”면서 “임시이사가 선임되고 조합업무를 원활하게 인수, 추진해 빠른 시일 내에 일반분양 일정이 나올 수 있도록 할 것”이라고 말했다
현재 둔촌주공 재건축사업은 조합원모임측과 해임된 구조합 임원들간의 소송전이 벌어지고 있습니다.
HUG의 분양가를 승인하여 분양을 추진할려고 했던 구 조합에 반발하여 조합원 모임측이 임시총회를 열고 구 조합에 대해 해임안을 발의하여 통과시키고 새롭게 조합을 꾸려갈려고 하는 상황에서 구 조합측이 "해임총회효력정지 가처분신청"을 내면서 소송전이 벌어지고 있는 상황입니다.
12,023세대가 들어서는 대규모 재건축 단지인 둔촌주공은 2020년에 분양에 나설려고 했는데 이렇게 내부적인 소송전으로 인해 연내 분양이 가능할지 걱정이 되네요.
전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘어나면서 전세보증금반환보증제도를 통해 대위변제해준 금액이 3,015억원이나 된다고 합니다. 하지만 전세대위변제는 지방과 빌라등에서 많이 발생한다고 합니다.
전세보증금 못 돌려주는 집주인 급증…대위변제 사상 최대
https://www.yna.co.kr/view/AKR20200906050300003?input=1195m전세금반환보증보험
집주인이 임차 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 가입하는 상품이다.
이때 HUG는 가입자에게 우선 보증금을 지급(대위변제)하고, 집주인에게는 추후 구상권을 청구한다.
국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 또 최대치 경신, 1~8월 동안 3,015억원
국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 또 최대치를 경신했다.
2020년 09월 07일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액(가구수)은 올해 1∼8월 3천15억원(1천516가구)으로, 작년 한 해 총액인 2천836억원(1천364가구)을 넘어섰다.
2013년 9월에 출시 이후 매년 증가, 2020년 08월 현재 3,015억원
2013년 9월에 출시된 이 상품의 대위변제 금액은 실적 집계가 시작된 2015년부터 매년 증가하고 있다.
대위변제 금액은 2017년 34억원에서 2018년 583억원으로 폭증했고, 올해는 아직 4개월이나 남은 시점에 3천억원을 돌파한 것이다.
세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 그만큼 늘고 있다는 뜻이다.
HUG관계자, 보험 가입 실적이 매년 증가하면서 자연스럽게 대위변제 금액도 늘어나는 것
HUG 관계자는 "보험 가입 실적이 매년 증가하면서 자연스럽게 대위변제 금액도 늘어나는 것으로 보인다"고 설명했다.
전세보증금반환보증보험 발급 금액(가구수)과 보증사고 금액(가구 수)은 지난해 각각 30조6천443억원(15만6천95가구), 3천442억원(1천630가구)으로 상품 출시 이후 연간 최대치였다.
올해는 지난달까지 각각 22조9천131억원(11만2천495가구), 3천254억원(1천654가구)을 기록 중이라 이 역시 연간 최대치를 경신할 것으로 전망된다.
전세 대위 변제가 지방과 빌라 등에서 집중된 것도 주요 원인
아울러 전세 대위 변제가 지방과 빌라 등에서 집중된 것도 주요 원인이다.
실제로 지역별로 보면 대위변제가 많은 곳은 지방이고, 상품은 빌라·다가구 등으로 알려졌다.
특히 갭 투자가 몰린 빌라 등에서는 깡통 주택도 적지 않은 것으로 파악되고 있다.
새 임대차법 시행으로 앞으로 집주인과 세입자 간의 분쟁이 늘어날 것으로 예상, 전세보증금반환보증보험 가입 수요는 더 증가할 것
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행으로 앞으로 집주인과 세입자 간의 분쟁이 늘어날 것으로 예상되면서 전세보증금반환보증보험 가입 수요는 더 증가할 것"이라고 말했다.
김 부연구위원은 "매매시장이 하락세로 돌아서면 전세를 끼고 갭투자를 한 집주인을 중심으로 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 사고가 늘어날 우려도 있다"고 설명했다.
2020년 09월 07일, 임차인의 보증금 보호 강화를 위해 전세보증금 반환 보증료율을 기존 2단계에서 18단계로 세분화하고, 그간 보증가입이 어려웠던 다가구·다중주택의 세입자 가입 요건 개선
한편 HUG는 임차인의 보증금 보호 강화를 위해 전세보증금 반환 보증료율을 기존 2단계에서 18단계로 세분화하고, 그간 보증가입이 어려웠던 다가구·다중주택의 세입자 가입 요건을 개선해 이날부터 시행에 들어갔다.
국토부 보도자료
주택도시보증공사 전세보증금반환보증 제도 개선
200828(조간)주택도시보증공사 전세 보증금반환보증 제도 개선(주택기금과).hwp0.11MB
HUG가 집주인을 대신하여 세입자에게 되돌려준 전세보증금이 3,015억원이나 된다고 합니다.
전세보증금반환보증제도에 가입한 세입자들은 HUG에게서 전세보증금을 받고 HUG는 집주인에게 구상권을 청구하여 전세금을 회수하는 상품으로 세입자에게는 귀중한 전세금을 안전하게 되돌려 받을 수 있기에 보험 가입자가 계속 늘어나고 있는 추세입니다.
대체로 이런 보증금반환보증보험은 세입자가 가입하고 집주인의 동의를 얻거나 동의없이 통보를 하여 이뤄지지만 기본적으로 세입자가 가입하는 상품이다 보니 비용이 발생할 수밖에 없습니다.
대체로 전세대위변제를 해주고 있는 부동산은 아파트가 아니라 빌라, 다세대인 경우가 많다고 합니다.
그리고 서울, 수도권 보다는 지방에서 전세대위변제가 많이 이뤄지고 있다고 합니다.
아마도 서울, 수도권 그리고 아파트는 수요가 많다 보니 굳이 대위변제를 해줄 상황이 잘 발생하지 않기 때문이 아닐까 생각합니다.
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