[20.09.07]서울8월 아파트거래 7월대비 3분의 1수준 급감, 연말 조정 전망/ 전세물량 품귀 전세가 급등, 세입자 외곽으로 밀려나, 계약갱신청구 2년후 걱정/ 서울분양 제로

8월달 서울 아파트 거래가 7월대비 3분의 1수준으로 3038건이 거래되었습니다. 그동안 6억이하 중소형 아파트가 많은 지역들이 거래가 많이 이뤄졌는데 이들 지역의 매매가격도 상승하면서 거래가 뜸해지면서 거래량이 줄어들고 있습니다.

서울 아파트 거래 절벽 속 호가만 '고공 행진' https://www.hankyung.com/realestate/article/2020090692461

 

2020년 08월 서울의 아파트 거래량이 7월 대비 3분의 1 수준으로 급감

서울의 지난달 아파트 거래량이 7월 대비 3분의 1 수준으로 급감했다.

2020년 09월 06일 서울부동산정보광장에 따르면 2020년 08월 서울의 아파트 거래는 3038건으로 7월(1만623건)의 3분의 1 수준으로 집계됐다.

​

6억원 이하 중소형 아파트 많은 지역인 노원,도봉, 강서 거래량 감소폭이 커

6억원 이하 중소형 아파트가 많은 지역인 노원구·도봉구·강서구에서 거래량 감소 폭이 큰 것으로 나타났다.

서울 구별 아파트 거래 상황을 보면 지난달 도봉구의 거래량이 131건을 기록해 전달(600건) 대비 79% 감소했다. 양천구(-78%) 강서구(-76%) 관악구(-76%) 노원구(-75%) 등에서도 거래량이 크게 줄었다.

지난 6~7월 30대들의 상경 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 활발했지만 코로나19 재확산과 정부의 고강도 부동산 규제 영향으로 수요가 위축됐다는 게 일선 공인중개업소의 설명이다.

​

실수요가 있어 6~7월에 오른 호가가 여전히 떨어지지 않고 있다

​

노원구 재건축 연한 넘긴 아파트 가격 호가, 실거래가 상승중

서울 아파트 거래는 위축됐지만 6억원 이하 아파트값은 고공행진을 이어가고 있다.

노원구에서 재건축 연한을 넘은 단지에서 안전진단이 속속 진행되면서 호가와 실거래 가격이 계속 상승하고 있다.

​

주로 준공한 지 5년 내외의 신축·준신축 아파트가 강세, 재건축 아파트 규제 강화로 공급물량 감소 우려 때문

주로 준공한 지 5년 내외의 신축·준신축 아파트가 강세를 보이고 있다.

2년 이상 실거주 의무 규제 등 재건축 아파트에 대한 규제가 강화되면서 공급 물량이 감소할 것이라는 우려 때문이다.

​

현장에서는 연말까지 소폭 조정이 있을 거라는 전망

다만 현장에서는 연말까지 소폭 조정이 있을 거라는 전망도 조심스럽게 나오고 있다.

한국감정원 통계에 따르면 서울 아파트값은 13주 동안 올랐지만 8월 5주차 상승폭은 0.01% 보합 수준을 나타냈다.

아현동 스타공인 관계자는 “현장에서는 코로나19와 정부 규제로 거래가 줄고 있어 연말까지 집값이 소폭 조정될 것이라는 관측이 나온다”고 했다.

​

6억원 이하 중소형 아파트가 몰려 있는 노원구, 도봉구, 강서구의 거래량이 7월대비 3분의 1로 줄어들었다고 합니다.

일선 부동산 중개업소에서는 이들 지역이 갭투자로 활발하였지만 코로나19재확산과 정부의 고강도 부동산 규제 등의 영향으로 수요가 위축되었다고 말하지만 갭투자로 활발하게 움직이던 지역들의 매매가격이 상승하면서 가격에 대한 부담감이 커지다 보니 자연스럽게 거래가 위축된게 아닌가 생각합니다.

실수요자들은 여전히 높은 가격에도 거래를 하고 있습니다.

실거주를 목적으로 매입을 하는 것이기 때문에 6~7월에 오른 호가에도 거래가 이뤄지지만 갭투자 등의 경우에는 금액이 부담스러워졌기 때문에 투자수요가 줄어든 것이라 생각합니다.

준공된지 5년내외의 신축, 준신축 아파트가 강세를 보이고 있는데 이들 아파트들은 실수요에 의한 거래가 주를 이루고 있지만 이제는 그 수요가 점차 줄어들고 있는게 아닌가 생각합니다

그렇다 보니 일선 부동산에서는 이제 조정이 오지 않을까 생각하는 분위기입니다.

이에 대해서도 저도 서울의 경우에도 이제 서서히 연말부터는 조정이 오지 않을까 생각합니다.

KB 부동산의 서울 매수우위지수를 보더라도 계속 하락하고 있는 것을 지수로 확인할 수 있고, 매도할려는 움직임은 커지는데 반해 매수 할려는 움직임은 줄어들고 있기 때문입니다.

​

---

​전세물량 품귀로 전세가격이 급등하고 있습니다. 물량이 없다 보니 서울 외곽까지 수요자가 몰리면서 전세가격이 올라가고 있습니다. 한달사이에 3억이 오른 곳도 있다고 하네요. 참 걱정이네요.

가을 이사철 다가오는데…전세 물량 품귀에 전셋값은 급등(종합) https://www.yna.co.kr/view/AKR20200906018351003

​

새 임대차 법 시행에 따라 계약갱신청구권 사용, 기존 전셋집 2년 더 거주하려는 수요가 늘면서 전세 매물이 예년보다 크게 줄어

새 임대차 법 시행에 따라 계약갱신청구권을 사용해 기존 전셋집에 2년 더 거주하려는 수요가 늘면서 전세 매물이 예년보다 크게 줄고 있다

​

서울 주요 지역 전세물건 크게 줄고, 전세가격 폭등 현상 지속

6일 부동산업계에 따르면 서울에서 전세 물건이 크게 줄고, 전셋값이 폭등하는 현상이 지속되고 있다.

인기 거주 지역으로 꼽히는 강남권이나 '마용성'(마포·용산·성동구) 등이 아니더라도 이런 분위기는 비슷하다.

​

전세보증금 크게 올라 전세가격 감당 못한 세입자 외곽으로 밀려나

서울 외곽으로 분류되던 지역에서도 교통이 좋고 주거환경이 양호한 지역을 중심으로 전셋값이 오르고 있다.

서울에 매물로 나온 전세는 집주인들이 보증금을 크게 올려 받으려 해 껑충 뛴 전셋값을 감당하지 못하는 세입자들은 점점 더 외곽으로 밀려나고 있다.

2년새 수억원 오른 전셋값에 외곽으로 밀려나는 임차인들전세 물건이 조금 있는 지역도 전셋값이 최근 크게 뛰어 세입자들이 쉽게 접근하기 어려운 상황이다.

지금 전세 구하는 사람은 자기 예산 범위에서 괜찮은 집을 구하려 하지만, 결국 외곽으로 밀려나는 상황"이라고 말했다.

​

계약갱신청구권 행사한 임차인, 2년뒤 걱정

계약갱신청구권을 행사해 이사를 가지 않아도 되는 임차인들은 당장은 새 전셋집을 구하지 않아도 되고 전셋값 인상 부담도 크진 않지만 벌써부터 2년 뒤가 걱정이다.

새 임대차법으로 2년 더 살 수 있는 임차인들은 일단 '안도'집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하지 않아 계약을 2년 더 연장하게 된 임차인들은 일단 한숨을 돌렸다.

당장 급한 불은 껐지만, 이제 2년 뒤에는 꼼짝없이 나가야 하는데, 전셋값이 너무 크게 올라 걱정"이라고 했다.

​

​전문가들 가을 이사철 앞두고 전세난 심화 전망

전문가들은 새 임대차법이 좋은 취지와는 달리 시행 초기 전세 공급 축소와 전셋값 상승을 야기하고 있어 신규 세입자 부담이 커지고 있다며 가을 이사철을 앞두고 전세난이 심화할 것으로 우려된다고 말했다.

NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 "전월세 시장이 안정적인 시기에 임대차 3법이 통과되었으면 시장에 충격이 덜 했을 텐데, 전세 수요가 몰리고 공급이 부족해 가격이 오르는 시점에 법이 시행되면서 전세 시장이 더 불안해진 측면이 있어 타이밍이 아쉽다"고 말했다.

 

애초에 다주택자를 규제하면서 부터 전세매물은 점차 줄어들고 있는 상황이었습니다.

다주택자들을 압박하면서 보유세 강화, 양도세 중과, 대출 규제 강화 등으로 옥죄어 오다 보니 세금이 부담되는 이들은 전세를 월세로 전환하거나 매매를 통해서 전세물량이 줄어들고 있었습니다.

특히 서울 주요 지역의 재건축에 대해 2년 거주를 해야 입주권을 부여하는 등으로 인한 규제도 한몫하면서 실제 전세로 살고 있던 분들을 내보낼 수밖에 없는 상황을 만들고 있다 보니 더욱 전세 물량은 없어지고 있었습니다.

거기에 8월달에 임대차 3법이 통과되면서 소급적용 논란을 불러 일으키며 경과규정없이 세입자에게도 계약갱신청구권이 부여되었는데요

이들이 기존 임차인이 다른 곳으로 이사가는 것이 아닌 계약갱시청구권을 행사하면서 2년 더 연장해서 살면서 물량자체의 거래가 이뤄지지 않고 있습니다.

전세물량이 사라지다 보니 자연스레 전세가격은 급등하게 되었고, 한달사이에 3억이 오른 곳도 나오게 되면서 서울 전역의 전세가격이 상승하게 되었습니다.

그리고 이를 감당하지 못하는 기존 세입자들의 경우에는 서울 외곽으로 밀려나며서 그나마 교통이 나은 지역으로 전세집을 구하러 다니게 된 지경에 이르게 되었습니다.

그렇지만 이또한 쉽지 않은 것이 서울 외곽의 경기도 지역들도 전세가격이 상승하기는 마찬가지이기 때문입니다.

​

앞으로가 더 문제입니다.

새 임대차 3법중 계약갱신 청구권을 활용하여 2년을 연장한 기존 세입자들은 2년후에 해당 집에 거주하기 위해서는 이미 올라버린 전세가격을 감당해야 합니다.

연장 하면서 2년을 거주하는 것에 임대로 상한 5%룰에 의해 주변 전세가격 시세보다 훨씬 싼 가격에 거주하고 있었지만 2년후에는 주변시세대로 전세 보증금을 지불해야 4년을 더 거주할 수 있기 때문입니다.

2년안에 올라버린 전세보증금을 구하지 못한다면 이 분들은 해당 거주지를 벗어나 다른 곳으로 이동하거나 거주환경(아파트에서 빌라, 다세대, 연립주택 등)을 바꿔서 다시 머물러야 할지도 모릅니다.

​

전세물량이 턱없이 부족합니다.

서울에 입주예정물량이라도 있어 새아파트 공급으로 인해 전세물량이 나오게 된다면 좋겠지만 서울에 새아파트 수요가 대략 4만가구 정도로 보고 있는데 2021년에는 그 절반정도밖에 입주물량이 없습니다.

그리고 2022년, 2023년에 예정된 입주물량은 2021년에 비해 더 줄어들것으로 예상되고 있습니다.

서울의 전세물량은 기존 전세물량 말고는 없습니다.

그런데 앞으로 더 걱정은 서울에 재건축, 재개발 사업을 추진하면서 사라지게 될 멸실주택으로 인해 거주주택은 더 줄어들 것이고 이로 말미암은 전세수요는 더욱 늘어날 것이라는 것입니다.

거주할 살 집은 없어지고, 새로 입주하는 물량은 없고, 세입자들은 서울에서 점점 외곽으로 밀려나지만 이 또한 서울인접한 경기도권의 전세가격도 만만치 않게 오르고 있어, 또 다시 경기도에서도 더 밀려날 수 있다는 생각에 아찔해지네요.​

---

8월달에 민간 택지 분양가 상한제 회피 물량이 쏟아진 이후 9월 둘째주 분양에서 서울은 분양이 아예 없습니다.

이번주 서울 청약 `0`…상한제 영향 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/09/919843/ 이번주 서울 청약 '0'가구…분상제發 공급절벽 온다 https://sedaily.com/NewsView/1Z7R28O7UM

​

전국 9곳 청약·견본주택 1곳, 4,931가구 청약

닥터아파트에 따르면 9월 둘째 주 청약을 받는 단지는 전국에서 10개 단지, 총 4,217가구가 공급될 것으로 예상되는 가운데 서울 물량이 단 한 가구도 없다.

한편, 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 전국 9곳에서 4931가구(오피스텔·임대 포함, 도시형생활주택·행복주택 제외) 청약 접수가 이뤄진다고 밝혔다.

집계 업체	총 가구수
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이	4931가구 (오피스텔·임대 포함, 도시형생활주택·행복주택 제외)
닥터아파트	총 4,217가구

​

9월 둘째 주 예정된 서울 지역 청약 물량은 ‘0 가구’, 민간택지 분양가 상한제 회피 물량 소진, 공급절벽 현실화

9월 둘째 주 예정된 서울 지역 청약 물량은 ‘0 가구’로 조사되면서 청약을 받는 아파트 단지는 한 곳도 없다.

8월까지만 해도 민간택지 분양가상한제를 피한 ‘막차 물량’이 대거 몰렸으나 9월 들어 이들 물량이 소진되면서 공급 절벽이 현실화 되고 있는 것이다.

​

9월 서울 분양 계획 단지 현재 단 2곳 불과, 예정대로 청약나설지 의문

9월 서울에서 분양을 계획하고 있는 단지는 현재 단 2곳에 불과하다.

이들 단지 역시 예정대로 청약에 나설지 확실치 않다.

한편 시장에서는 서울 지역 공급물량은 앞으로 보기 힘들 것으로 보고 있다.

상한제를 피한 일부 단지가 하반기 분양이 예정돼 있는 데 이들 단지 조차 선분양 여부가 확정되지 않은 상태다. 상한제 적용을 받는 단지들의 경우 분양일정을 계속 미루고 있는 상태다.

​

부동산 114에 의하면 올 9~10월달에 10만가구의 분양될 예정이라고 합니다.

이중에서 서울은 2곳이 분양예정이 되어 있다고 하는데요.

과연 서울에 2곳이 분양을 할까요?

신반포 3차·경남아파트 통합 재건축 단지인 래미안원베일리(2990가구)와 신반포15차 재건축 래미안원펜타스(641가구)가 분양 대기중에 있습니다.

​

그렇지만 2020년말까지 분양을 준비 중인 단지들은 민간택지 분양가 상한제 시행으로 사업정이 악화되면서 조합

측은 건설사와 협의하야 분양시기를 조율중이라고 하니 2020년내 공급을 장담할 수 없는 상황이라고 합니다.

​

서울의 경우 신규 아파트 공급물량이 대폭 축소된데다, 공급주체인 재건축, 재개발 단지들이 민간분양가 상한제 시행으로 사업성이 악화되어 추진이 더디게 이뤄지고 있습니다.

서울의 공급 예정 물량은 2020년에 6,408가구라고 하지만 과연 지켜질지 의문입니다.

가을 이사철 전국 새아파트 10.7만가구 쏟아진다 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020090102101532031001 분양가상한제 적용지역 분양 `0`… 서울內 공급절벽 현실화 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020090102101532031004&frommobile=1