[20.09.21]청약공급물량 8,855가구, 서울 0가구 / 전세수급지수, 수도권 273주내 가장 심각, 전세부족/전세, 매매 가격 상승/ 한남2구역 사업시행인가 신청/ 잠실진주 건설 심의 보류

이번주 8,855가구 공급…서울은 3주째 '0'

민간택지 분양가상한제로 분양 일정을 미루는 단지들이 늘어나면서 서울 분양이 3주 연속 ‘0건’을 기록했습니다.규제로 인한 공급절벽이 현실화되고 있습니다.

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z7XH9K54F

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2020년 09월 20일 닥터아파트에 따르면 21일부터 26일까지 청약 물량은 전국 12곳 8,855가구로, 견본주택은 7곳 오픈예정일고 합니다.

당첨자 발표는 19곳, 당첨자 계약은 15곳인데 지역별로 보면 서울서 이번 주 청약을 진행하는 단지는 한 곳도 없다고 하네요.

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아파트 거래 최악의 가뭄인데…전세도 매매도 가격은 상승

서울의 아파트 매매건수는 역대 최저치를 기록하고 있는 반면에 전세품귀로 인해 전세가격이 상승하고 있습니다. 이로 인해 매매가격을 밀어올리는 현상이 나타나고 있다고 합니다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/202009208778Y

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2020년 9월 매매, 역대 최소인 2008년 11월보다 적을 가능성/ 서울 아파트 매매건수 620건 불과

2020년 09월 20일 서울시 부동산정보광장에 따르면 이달 들어 신고된 서울 아파트 매매건수(계약일 기준)는 620건에 불과하다.

9월이 열흘가량 남아 있고, 계약 후 30일 이내에 신고하면 되기 때문에 늘어날 가능성도 있다.

그러나 이달 말 추석 연휴까지 있는 점을 고려하면 9월 월간 매매량은 1천건을 밑돌 수 있다는 분석이 나온다.

서울시가 2006년 월간 집계를 시작한 이래 1천건 이하인 적은 한 번도 없었고, 미국발 글로벌 금융위기가 본격화한 2008년 11월(1천163건)이 가장 적었다.

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8.4공급대책으로 매매 수요 일부 청약 대기 수요로 전환, 거래감소에 영향을 미쳐

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "초강력 부동산 규제로 꼽히는 6·17대책과 7·10대책이 발표되고, 그 후속 조처로 지난달 다주택자의 취득세·종합부동산세·양도소득세 세율이 한꺼번에 올라가는 것을 골자로 한 부동산세금 3법이 국회를 통과했기 때문"이라며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 사태가 좀처럼 진정 기미를 보이지 않고 있고, 8·4 공급대책으로 매매 수요가 일부 청약 대기 수요로 전환한 점도 거래 감소에 영향을 미쳤다"고 설명했다.

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하지만 아파트 거래 최악의 가뭄속, 전세가격 오르면서 매매도 가격 상승

서울의 이달 아파트 매매 건수가 현재까지 1천건을 훨씬 밑돌며 역대 최소를 경신할 가능성이 제기된다.

최악의 거래 가뭄 속에 간간이 성사되는 매매는 신고가를 기록하는 경우가 많다.

새 임대차법 시행에 따라 전셋값이 오르면서 매맷값을 함께 밀어 올리는 모양이다.

거래 건수는 절대적으로 적지만, 최고가에 신고되는 전세 계약과 매매 계약은 이어지고 있다.

계약갱신청구권과 전월세상한제를 주요 내용으로 하는 새 임대차법이 시행된 후 전세값이 오르면서 매맷값도 덩달아 올라가고 있다.

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비강남권에서도 전용 59㎡의 매맷값이 15억원을 돌파하는 사례가 신고

비강남권에서도 전용 59㎡의 매맷값이 15억원을 돌파하는 사례가 신고되고 있다.

​서울 동작구 흑석동 '아크로리버하임' 전용 59.8154㎡는 지난달 15일 15억9천만원(13층)에 팔려 그 전달 28일에 기록한 종전 신고가(15억5천만원)를 갈아치웠다.

​광진구 광장동 '광장힐스테이트' 전용 59.99㎡가 지난달 17일 15억원(23층)에 매매 계약됐고, 같은 달 31일 8억원(2층)에 전세 거래돼 잇달아 매맷값과 전셋값이 신고가를 기록했다.

​마포구 아현동 '마포래미안푸르지오2단지' 전용 59.9796㎡는 지난 15일 14억6천만원에 매매 계약서를 쓰면서 역시 신고가를 깼다.

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서울 아파트 전세 거래 비율은 지속해서 하락 중, 반면 반전세 비중은 3개월 연속 상승

서울 아파트 전세 거래 비율은 지난 6월 75.1%에서 7월 72.6%, 8월 71.7%, 9월 70.8%로 지속해서 하락 중이다.

반면, 반전세의 비중은 지난 6월 24.1%에서 이달 28.4%로 3개월 연속 상승했다.

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권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 초강력 부동산 규제와 코로나19 사태로 많은 사람이 주택 구매를 망설일 수밖에 없다"면서도 "전세 매물 부족으로 가격이 급등하면서 매맷값을 밀어 올리고 있기 때문에 거래 감소, 가격 상승 현상은 당분간 계속될 것"이라고 전망했다.

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전세가격이 올라가면서 매매가격을 밀어올리고 있습니다.

매매는 관망세로 실수요자만 남아 있는 상황이지만 투자자들의 관심은 여전하여 조금씩 이나마 거래가 되고 있는 듯 합니다.

15억원 이상이면 대출자체가 나오지 않다 보니 잔금일 기준으로 KB시세가 15억원이 넘지 않는 물건들에 대해서 조금씩 거래가 이뤄지고 있다고 하네요.

아울러 전세를 끼고 매매된 물건들이 매매 관망세 속에서 거래가 이뤄지다 보니 전용 59㎡도 15억원에 수렴되고 있다고 합니다.

문제는 현재 전세물건도 없다는 것입니다.

새 임대차법 시행에 따라 계약갱신 청구권, 전월세 상한제 등으로 전세가격이 상승하고 있는데 임대인 입장에서는 전세가격을 마음대로 올릴 수 없게 되면서 전세에서 반전세로 전환하면서 전세물량이 더욱 줄어들게 되는 악순환이 벌어지고 있습니다.

이로 인해 전세가격이 오르면서 매맷값을 함께 밀어 올리고 있습니다.

거래 건수는 절대적으로 적지만, 최고가에 신고되는 전세 계약과 매매 계약은 이어지고 있습니다.

문제는 이런 현상이 앞으로 계속 지속될 것이라 생각합니다.

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273주내 가장 심각한 수도권 전세부족, 2015년 폭등세 닮았다[부동산360]

수도권의 전세수급지수가 192.1을 기록하면서 2015년 이후 273주만에 가장 높은 수치를 보였습니다. 190이 넘는다는 것은 전세 부족 현상이 심각하다는 뜻입니다. 이는 전세가격 폭등시기였던 2015년과 비교가 되네요.

http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20200918000815

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​수도권 아파트 전세 공급 상황이 전셋값이 폭등했던 2015년과 비슷, 전세수급지수 192.1 기록, 273주만에 가장 높아, 100명 응답자중 5명을 뺀 나머지 모두 공급 부족하다 느껴

KB국민은행이 매주 발표하는 주간 아파트 시황 자료에 따르면 이달 둘째 주(14일 조사 기준) 수도권 ‘전세수급지수’는 192.1로 2015년 4월 첫째주(6일 기준 192.4) 이후 273주만에 가장 높았다.

이 지수는 KB국민은행이 전국 4000여 회원 중개업소를 상대로 ‘공급부족’, ‘적절’, ‘공급충분’ 중 하나를 선택하도록 해 작성한다. 0~200 범위에서 100을 초과할수록 ‘공급부족’ 비중이 높다는 의미다.

전세수급지수가 190을 넘었다는 건 100명의 응답자중 5명을 제외하고 모두 공급이 부족하다고 느낀다는 이야기다.

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경기도, 전세수급지수 194.5, 서울 전세수급지수 190.0, 인천 186.8

수도권에서 전세수급지수가 가장 높은 곳은 경기도다. 지난주 194.5로 2013년 9월 셋째주(23일 기준, 194.6) 이후 349주 만에 가장 높았다.

서울도 190.0으로 심각한 전세 부족 현상이 나타나고 있으며, 인천도 186.9로 2010~2015년 전셋값 폭등 시기와 비슷한 수준의 전세 부족을 느끼고 있는 것으로 조사됐다.

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전세 물건 부족하면 전세가격 상승 하기 마련

전세 물건이 부족하면 전셋값은 뛰기 마련이다. KB국민은행 관계자는 “종로구 같은 경우 대기수요가 있을 정도로 수요는 많으나 물건이 나오지 않아 거래를 못하고 있다”며 “인근 신규 분양을 노리는 매매 유보 수요도 유입되고 있어 전세값 상승세가 가파르다”고 설명했다.

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전세부족이 심각했던 2015년, 서울 10.79% , 경기 9.98%, 인천 8.53% 전세가격 상승

전세 부족이 심각해지면서 전셋값이 폭등한 시기가 2015년이다.

한국감정원에 따르면 수도권 아파트 전셋값은 2015년 연간 10.07%로 폭등해 글로벌 금융위기 직후인 2011년(13.32%)을 제외하고 역대 가장 많이 올랐다. 당시 서울이 10.79% 올라 상승폭이 가장 컸고, 경기(9.98%), 인천(8.53%) 순으로 많이 올랐다.

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2020년 현재, 수도권 전세 1~8월사이 평균 3.2% 상승

최근 상황도 비슷하게 전개되는 분위기다. 수도권 전세는 올 1~8월 평균 3.2% 올라 이미 2016년 이후 연간 기준 상승폭이 가장 크다.

지난주 수도권 전세는 평균 0.33% 올라 작년 7월 셋째주(15일 기준) 이후 60주 연속 상승세를 이어갔다.

서울이 0.42%로 가장 많이 올랐고, 경기(0.32%), 인천(0.12%)이 그 뒤를 이었다.

2020년 9월 이후 주간 단위로 상승폭이 계속 커지고 있어 전세 거래가 많은 올 가을을 지나면서 폭등할 수 있다는 전망도 나온다.

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계약갱신청구권, 전월세상한선 시행과 거주요건 강화 규제로 전세 물량 절대 부족, 지역별로 전세가격 수천만원 올린 집이 바로 계약되고, 1억원 이상 올린 집도 나오는 상황

KB국민은행 관계자는 “계약갱신청구권, 전월세상한선 시행과 거주요건 강화 규제로 전세 물량이 절대적으로 부족하다”며 “지역별로 전세가격을 수천만원 올린 집이 바로 계약되고 있고 1억원 이상 올린 집도 나오는 상황”이라고 분위기를 전했다.

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2020년 08월 기준 수도권 ‘KB부동산전세전망지수’는 134.1, 서울 140.2 로 조사

지난 8월 기준 수도권 ‘KB부동산전세전망지수’는 134.1로 이 지수를 조사한 2016년1월 이후 가장 높았다.

특히 서울은 140.2로 역시 조사 이래 가장 높았다. 이 지수는 중개업소를 상대로 전셋값 전망을 물어 작성하는 것으로 0~200 범위에서 100이면 상승과 하락 전망이 똑같다는 의미며, 100이상이면 ‘상승’한다고 답한 사람이 그만큼 많다는 뜻이다.

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​서울, 경기, 인천 등의 수도권의 전세품귀현상은 이미 예고가 된 상황이었습니다.

계약 갱신청구권 ,전월세상한제 시행 등으로 전세물건들이 반전세 나 월세로 바뀌고 있고 기존 세입자들이 전세연장을 하면서 더욱 기존 전세 물량은 줄어 들었습니다.

그리고 신규 아파트 입주물량은 계속 줄어들면서 새로이 나올 물량도 없습니다.

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이렇게 전세품귀현상이 심화되면서 결국 전세 물량 절대 부족 이로 인한 전세가격 상승하면서 지역별로 1억원 이상 올린 집도 나오고 있습니다.

문제는 앞으로도 계속 이런 현상이 지속될 것이라는 전망입니다.

2020년 09월 이후 본격적인 이사철이 도래될 것이고 올해 수능이 끝나는 시점 부터는 더욱 전세수요는 늘어날 것이기 때문입니다.

2015년 이래 가장 큰 전세 가격 폭등장이 도래하지 않을가 우려됩니다.

특히 대치, 목동 ,중계 등의 대표적인 학군 선호 지역들의 전세가격 폭등은 상당히 우려되는 상황입니다.

전세 물량이 없다 보니 거래량은 더욱 줄어들지만 가격이 떨어지지 않음 오히려 폭등하고 있는 것이라 앞으로 이 부분에 대해서 정부는 어떤 대책을 내놓을지 귀추가 주목될 수밖에 없습니다.

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​한남2구역 이번주 사업시행인가 신청… 임대비율 30% 피했다

용산구 한남재정비촉진구역(이하 한남뉴타운) 2구역이 이번주 사업시행인가를 신청하며 최대 30% 임대비율 적용을 피할 수 있게 되었습니다. 이로써 한남뉴타운 2~5구역이 모두 재개발 본궤도에 오르게 되었네요.

https://www.fnnews.com/news/202009201737222193

한남2구역 보광동 272-3번지 일대 8만2821㎡를 재개발하는 사업지다. 연면적 33만6940㎡ 공동주택 1537가구와 부대복리시설이 들어설 계획이다. 건폐율이 32.92%, 용적률은 195.96%다.

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​2020년 09월 , 한남2구역 사업시행인가 신청, 임대비율 30% 피할 수 있게 되어,

서울 강북 한강변 노른자 땅인 용산구 한남재정비촉진구역(이하 한남뉴타운) 2구역이 이번주 사업시행인가를 신청하며 최대 30% 임대비율 적용을 극적으로 피하게 될 전망이다.

2020년 09월 20일 정비업계에 따르면 한남2구역은 전날 오후 2시 용산구 보광로 태광빌딩에서 열린 조합원 임시총회에서 사업시행인가 신청안을 의결했다.

한남2구역 조합은 총회 의결안을 바탕으로 이번주 초 용산구청에 사업시행인가를 신청할 예정이다.

이에 따라 한남2구역은 오는 24일부터 적용되는 최대 30% 임대 비율 적용을 극적으로 피할 것으로 보인다.

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2020년 06월 재개발 정비 사업장의 임대주택 건설비율 개정안, 2019년 09월 24일 적용 예정, 서울 최대 30%의 임대 비율 적용 가능

지난 6월 재개발 정비사업장의 임대주택 건설비율 상한선을 높이는 내용의 '도시 및 주거환경 정비법' 시행령 개정안이 국무회의를 통과하면서 오는 24일 사업시행인가를 신청하는 재개발 조합부터 신규 임대비율이 적용된다.

현재 수도권 재개발 단지의 임대주택 의무공급 비율은 현행 서울 10%~15%, 경기·인천은 5%~15%이다.

정안이 적용되면 이 상한선이 20%까지 올라가고 여기에 지자체가 세입자 비율 등 구역 특성을 고려해 자체적으로 추가할 수 있는 임대주택 공급비율이 최대 10%포인트로 상향된다.

서울의 경우 최대 30%의 임대비율이 새로 적용된다.

상향된 의무 임대주택 비율이 적용되면 조합은 사업 추진 동력을 잃게 될 가능성이 높다. 일반분양분이 줄어들어 조합원들의 수익이 감소하고 분담금은 늘어나기 때문이다.

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​현대건설로 시공사 선정한 한남 3구역, 보광변전소 이전 문제 합의한 한남5구역, 인가를 기다리고 있는 한남 4구역, 공공재개발 추진중인 한남 1구역

최근 현대건설로 시공사를 선정한 한남3구역에 이어 한남2구역까지 사업시행인가 신청에 나서면서 탄력이 붙자 다른 구역들도 재개발 사업에 속도를 내는 분위기다.

​보광변전소 이전 문제로 발목이 잡혔던 한남5구역은 최근 이전에 합의하면서 고비를 넘기고 재정비촉진계획 변경안을 준비중이며, 한남4구역은 2018년 11월 재정비촉진계획 변경안을 제출하고 인가를 기다리는 중이다.

2018년 정비구역에서 해제되면서 사업을 포기하는가 싶었던 한남1구역은 정부가 8·4 공급대책에서 주택공급 방안으로 발표한 공공재개발을 추진 중이다.

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​한남 재개발 지역이 1구역부터 5구역까지 재개발이 될 듯 하네요.

한남 1구역은 구역 지정 해제가 되었는데 정부가 2020년 8·4 공급대책에서 주택공급 방안으로 발표한 공공재개발을 추진하는데 여기에 힘입어 재추진을 할려고 한다네요.

이미 한남 3구역에서 보여줬던 대형 건설사들간의 건설사 선정 입찰 경쟁을 하였던 거처럼 이 한남 재개발 구역은 많은 분들의 관심의 대상이 되고 있는 지역인데요.

한남 2구역이 사업시행인가 신청을 하면서 다시 한번 한남 재개발 지역들에 대한 분위기가 달아오르는 거 같네요.

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초과이익 환수제 피하려다…인허가 발목잡힌 '잠실 진주'

특별건축구역으로 지정된 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업이 설계변경에 따른 인허가에 대해 서울시가 건축심의 안건이 보류되면서 사업이 지연되었습니다. 예상 입주 시기가 늦어지면서 사업비 부담이 크게 증가할 것으로 전망되네요.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020092097641

잠실진주 재건축 1507가구인 잠실진주는 재건축 후 2870가구로 거듭난다. 부지 면적은 11만 2558㎡, 전용면적 59~184㎡ 1507가구로 구성됐다. 재건축하면 최고 35층, 2870가구 대단지로 탈바꿈한다. 이 중 317가구는 소형 임대주택으로 분양될 예정이다. 사업비는 약 7300억원이다. 단지 앞에 144만㎡ 규모의 올림픽공원이 있고, 지하철 잠실역 잠실나루역 몽촌토성역 등이 가깝다.

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특별건축구역으로 지정된 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업이 설계변경에 따른 서울 건축위원회 건축심의의 안건 보류로 사업 지연

2020년 09월 20일 정비업계와 진주아파트 재건축조합 등에 따르면 지난 15일 열린 서울시 건축위원회에서 진주아파트 건축심의 안건이 보류됐다.

2020년 06월 열린 건축심의에서 단지를 사선형이 아니라 연도형(도로변에 인접해 짓는 설계)으로 배치하는 등의 설계 보완을 요구했지만 충실히 반영되지 않았다는 이유에서다.

서울시 관계자는 “전문가 자문 등을 거쳐 건축위원회 재상정을 진행할 예정”이라며 “추가 보완이 요구될지 혹은 조합 제출안이 받아들여질지는 예상하기 어렵다”고 말했다.

특별건축구역으로 지정된 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업이 설계변경에 따른 인허가 문제로 지연되고 있다. 예상 입주 시기가 늦어지면서 사업비 부담이 크게 증가할 전망이다.

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잠실진주, 2018년 10월 관리처분인가를 받고 작년 8월 주민 이주까지 마쳐, 건축심의 문제로 착공도 못해

잠실진주는 2018년 10월 관리처분인가를 받고 작년 8월 주민 이주까지 마쳤다.

하지만 건축심의 문제로 아직도 착공을 못하고 있다. 당초 2023년 목표였던 입주 시기가 2025년께 가능해질 수 있다는 우려마저 나온다. 게다가 보완 요구를 그대로 반영하면 용적률이 크게 감소해 사업성에 큰 타격을 받는 것으로 알려졌다. 한 조합원은 “연도형 배치는 법이나 규정에도 없는 개념으로, 인근 파크리오나 엘스도 사선으로 배치됐다”며 “서울시 안대로라면 도로변 건물 층수가 10층은 낮아진다”고 주장했다.

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건축설계에 대한 이견이 첨예한 것은 2017년 재건축 초과이익 환수제 적용을 피하기 위해 특별건축구역 지정을 받아들였기 때문

건축설계에 대한 이견이 첨예한 것은 이 사업장이 특별건축구역 지정을 받아들였기 때문이다.

잠실진주는 2017년 재건축초과이익 환수제 적용을 피하기 위해 향후 특별건축구역 지정을 전제로 사업 인허가를 진행했다. 같은 해 12월 말 관리처분계획 인가를 신청해 초과이익 환수제 적용을 일단 피했다.

하지만 서울시가 특별건축구역 지정을 위한 설계안을 요구하면서 문제가 발생했다.

시공사를 선정하면서 도입한 혁신·특화 설계를 포기해야 해서다. 한 조합원은 “사업기간 지연에 따른 비용 증가는 물론 스카이브리지 등 고급화 설계가 힘들어졌고 용적률도 줄어 단지 가치가 크게 하락할 것”이라고 우려했다.

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인근 미성·크로바도 진주아파트와 비슷한 처지

인근 미성·크로바도 진주아파트와 비슷한 처지다. 이들 단지도 조만간 특별건축구역 지정을 위한 설계변경을 확정하고 서울시에 건축심의를 신청할 계획이다. 한 부동산 전문가는 “이주까지 마친 단지의 재건축 사업이 크게 지연되면 주변에 주택 공급난을 야기할 수 있다”고 말했다.

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​잠실진주 아파트는 이미 이주가 끝나고 건물들이 철거 되고 있는 상황인데 서울시가 건축심의 안건을 보류하면서 재건축의 사업계획이 지연되고 있습니다.

재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해서 특별건축구역 지정을 받아들인 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업이 오히려 서울시가 요구한 설계변경에 따른 인허가 문제로 예상 입주 시기가 늦어지면서 사업비 부담이 크게 증가할 것으로 전망되고 있습니다.

뭐 피하려다가 오히려 혹을 붙인 격이 된게 아닌가 싶네요.