[20.09.23]정비사업 심의건수 줄고,심의소요기간 늘어,서울 공급부족 예고/서울 오피스텔,원룸 전세가격 상승/전월세 전환율 2.5%인하,월세 품귀 예고/ "거래완료" 표기못해

[단독] 정비사업 심의 1/3토막…서울 공급부족 예고편

공사비 검증등 제도변화로 인해 서울의 정비조합심의건수는 2017년 이후 3년새 건축,사업,관리처분인가는 28건으로 줄어들었고, 심의소요기간은 2배로 늘어났습니다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/09/979511/

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서울 재건축·재개발 정비사업 심의 건수가 근 3년 만에 3분의 1로 급감, 심의건수 줄어 재개발,재건축을 통한 공급물량 줄어 주택수급에 문제 생겨

서울 재건축·재개발 정비사업 심의 건수가 근 3년 만에 3분의 1로 급감한 것으로 드러났다.

심의 건수가 줄어들면 그만큼 재개발·재건축을 통한 공급 물량이 줄어 향후 주택 수급에 문제가 생긴다.

심의를 하는 데 소요되는 기간 역시 매년 늘어나고 있다.

정부는 서울 내 주택 공급이 원활히 되고 있다며 문제가 없다는 입장이지만, 심의가 줄고 심의 기간마저 늘면서 내년부터 시작하는 서울 내 신축 아파트 공급 부족이 앞으로 더욱 심해질 것이란 관측이 나온다.

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정비사업 3대 심의(건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가) 관련 서울 정비조합 내 심의 건수, 2020년 1~8월 기준 28건으로 줄어

22일 김은혜 국민의힘 의원이 서울시에서 받은 자료에 따르면, 정비사업 3대 심의로 불리는 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가와 관련한 서울 정비조합 내 심의 건수가 2017년 총 99건에서 지난해 43건으로 반 토막 나더니 올해는 1~8월 기준 28건으로 줄었다.

​지난 3년간 심의 건수가 3분의 1로 감소했다는 것은 그만큼 진행되는 정비사업이 줄고 그로 인해 향후 서울 신축 아파트 공급이 부족해진다는 것을 의미한다.

가뜩이나 내년 서울 입주 물량이 2만1700여 가구로 올해(4만2000여 가구) 대비 반 토막 날 것으로 전망되는데, 이 같은 공급 부족을 더욱 심화시킬 수 있는 것이다.

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재개발 33건 (2017년)→ 16건(2020년 08월)/ 재건축 66건(2017년) → 12건(2020년 08월)

구체적으로 보면 재개발 사업은 2017년 33건에서 올해 16건으로 절반만 줄어든 데 반해 재건축 사업은 66건에서 12건으로 급감했다.

2018년 재건축초과이익환수제 시행 이전인 2017년 심의를 많이 받았다는 것을 감안해도 재건축 사업이 과도하게 급격히 줄어든 것이다.

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서울시, 국토교통부 협조필요, 사실상 강남권 재건축 절차 진행 못해

서울시 관계자는 "인허가권자는 서울시와 각 자치구에 있지만 정비사업과 관련돼 협업해야 하는 국토교통부 협조가 필요하다"며 "국토부가 막고 있어 사실상 강남권 재건축 절차가 진행되지 못하고 있다"고 설명했다.

일례로 강남 재건축 대장주인 대치동 은마아파트는 2017년 8월부터 서울시가 의도적으로 도시계획위원회 심의(재건축 정비계획)를 미루고 있어 추진위원회에서 조합 단계로 넘어가지 못하고 있다.

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심의기간 길어지고 있어, 2017년 평균 93일 → 2020년 평균 154일로 소요기간 늘어

더 큰 문제는 그나마 이뤄지고 있는 심의조차 심사 기간이 길어지고 있다는 것이다.

서울시가 수행하는 건축심의는 2017년에는 통과하는 데 평균 93일이 걸린 데 반해 2019년에는 102일, 올해는 154일로 점점 소요 기간이 늘어나는 추세다. 사업시행인가와 관리처분인가 평균 소요 기간도 3년간 거의 2배 이상 늘었다.

백준 J&K 도시정비 대표는 "전문가로 구성된 심의위원들이 조경과 기반시설 등에 대해 예전보다 더 정밀하게 들여다보는 경향이 있다"고 설명했다.

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2019년 11월 시행된 공사비 검증 제도가 한 요인으로 작용, 공사비 5%만 늘어나도 공사비 검증에 최대 75일 늘어나기도

2019년 11월 시행된 공사비 검증 제도도 정비사업 기간을 연장시키는 요인으로 작용했다.

현재 재개발·재건축 사업장에서 공사비가 일정 금액 이상 늘어나거나 조합원의 5분의 1 이상이 요청하면 한국감정원 등 정비사업 지원 기구에 공사비 검증을 요청할 수 있다.

서울에서는 공사비가 5%만 늘어나도 최대 75일간 공사비 검증을 거칠 수 있게 돼 이를 두고 조합과 시공사 간 마찰이 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "지방자치단체 건축심의 과정에서 사업성이 고려되지 않는 경우가 많다"며 "사업 지연은 결국 조합 손해로 직결된다"고 했다.

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공공재개발 관련 20여곳 조합이 공모한 상황, 반면 공공 재건축은 5곳만 관심 표명, 강남권은 없어

결국 서울 아파트 공급을 촉진하기 위해서는 재건축·재개발 활성화가 시급하다는 지적이 나온다.

최근 정부가 공공기관이 참여하는 공공재개발을 통해 심의 소요 기간을 절반 이상 줄이고 관련 사업도 늘리겠다고 했는데, 현재 서울 지역 재개발 조합 20여 곳이 공모에 응한 상황이다.

반면 정부가 야심 차게 내놓은 공공재건축은 서울 지역 조합 5곳만 관심을 표명했고 그마저도 물량이 많은 강남권 단지는 한 곳도 없는 실정이다. 시장 수요에 맞게 서울 지역 아파트 공급을 늘리기 위해선 지난 8·4 공급 대책 당시 서울시가 주장했던 `민간 고밀 재건축`(10만가구 추가 공급) 카드를 다시 고려해야 한다는 의견이 제기되는 이유다.

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​서울시의 재건축, 재개발 정비사업 심의 건수가 근 3년 만에 3분의 1로 급감하였습니다.

그리고 2019년 11월 시행된 공사비 검증 제도로 인해 심의 기간도 늘어나면서 재개발, 재건축 사업의 일정이 지연되고 있다고 합니다.

정비 사업에 있어서 3대 심의라고 할 수 있는 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 관련해서 서울시는 국토부협조가 필요하다는 핑계를 대면서 사업 절차를 진행하지 않고 있습니다.

(국토부에 박선호 차관님은 삼프로 TV에 나오셔서 재건축, 재개발에 대해서 어떠한 규제도 하지 않고 있다고 말씀하셨습니다. ^^;;)

​이런 와중에 정부가 주도하는 공공재개발 관련해서는 20여곳 조합이 공모한 상황입니다.

이들 20여곳 조합들은 서울내 뉴타운으로 지정되었다가 사업성 내지는 주민내부 사정에 의해 해제된 지역들이 스스로의 힘으로 사업 추진이 어렵다 판단하여 공공 재개발 사업에 공모한 곳들입니다.

​반면 공공 재건축은 5곳만이 관심 표명한 가운데 강남권에서는 공모한 곳이 없습니다.

재건축은 재건축 초과이익 환수제와 민간택지 분양가 상한제 로 인해 사업에 따른 이익이 적기 때문에 공공재건축에 공모하지 않는 것으로 알고 있습니다.

​즉 공공재개발은 공공 재건축에 비해 규제가 덜 심하기 때문에 사업 추진하는데 있어서 조합들이 공모하고 있지만 재건축의 경우에는 용적율등으로 인해 재건축을 하더라도 실이익이 크지 않은 재건축 조합이 아닌 이상은 공공재건축에 공모할 조합은 거의 없지 않을까 생각합니다.

​이는 정부가 서울 내 주택 공급이 원활히 되고 있다며 문제가 없다는 입장이지만, 심의가 줄고 심의 기간마저 늘면서 당장 2021년부터 시작하는 서울 내 신축 아파트 공급 부족이 앞으로 더욱 심화될 수밖에 없다고 생각합니다.

정부가 나서서 공공재개발, 공공재건축 을 통해서 서울내 공급을 늘리겠다고 계획하고 있지만 공공 재개발, 공공 재건축의 경우에도 조합 공모를 통해 선별 하여 추진하는 과정이 필요하기 때문에 당장 입주자 모집을 할 수 있는 것도 아닙니다.

​공공재개발은 그나마 사정이 낫다고 할 수 있지만 공공재건축의 경우에는 사업에 공모할 조합은 재건축 초과이익 환수제와 민간택지 분양가 상한제 등의 규제로 인해 사업성이 현저히 떨어지기에 공모할 조합은 많지 않을 것이라 생각하기 때문 서울 내 주택 공급은 정부가 의도하는대로 이뤄지기란 쉽지 않을 것이라 생각합니다.

​결국 2021년부터 시작되는 서울내 입주물량은 급격히 줄어들고 공급 부족도 심화될 수밖에 없다고 생각합니다.

아파트 , 오피스텔, 빌라 등 포함

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아파트만

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서울 원룸·오피스텔 전셋값도 올랐다

http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924157371&code=11151500&cp=nv

강남 3구 원룸 전세금 2억 돌파

https://www.donga.com/news/article/all/20200922/103059868/1

강남3구의 원룸 전세가격이 2억원을 넘었고, 오피스텔 전세가격도 수도권과 광역시에서도 상승하고 있습니다.아파트뿐만 아니라 모든 유형의 주택에 대한 전세가격이 오르면서 오피스텔에 대한 수요도 높아지고 있습니다.

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2020년 08월 부동산 거래량 급감하면서 서울 원룸과 오피스텔 전세가격 크게 올라, 강남 3구 원룸전세가격 2억 넘고, 수도권 및 광역시의 오피스텔의 전세가격 상승

부동산 시장에서 ‘패닉 바잉’ 장세가 한풀 꺾이며 거래량이 급감했던 지난달 서울 원룸과 오피스텔 전셋값도 크게 오른 것으로 나타났다. 강남3구에서는 원룸 전셋값이 2억원을 넘었고 오피스텔 전셋값도 수도권과 광역시에서 올랐다.

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서울 원룸 평균 전세 보증금 1억 6246만원 전월 대비 2.1% 상승

부동산정보업체 다방에 따르면 단독(다가구)·다세대·연립주택의 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과 2020년 08월 서울 원룸의 평균 전세보증금은 1억6246만 원으로 전월(1억5926만 원) 대비 2.1%(321만 원) 상승했다. 서울 원룸 평균 전세보증금은 올해 1월(1억2385만 원) 이후 8개월 연속 오르고 있다.

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강남3구 전세보증금 모두 2억원 돌파

특히 송파구는 전달 대비 10.2%(1901만원) 올라 2억614만원을 기록했다. 이로써 원룸 전세보증금이 가장 높은 서초구(2억3875만원)와 강남구(2억3313만원), 송파구 등 이른바 강남3구의 원룸 전세보증금은 모두 2억원을 돌파했다.

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2020년 08월 주택시장, 정부 부동산 규제와 코로나19 확산 영향으로 거래량 크게 줄어, 전월세 거래량, 전달대비 21.2% 감소, 원룸 전월세 거래량 2019년 9월 이후 가장 적어

주택시장은 지난달 정부 부동산 규제와 코로나19 확산 영향으로 거래량이 크게 줄었다. 단독(다가구)·연립·다세대주택의 국토부 실거래가를 분석한 자료에 따르면 전월세 거래량은 총 1만4183건으로 전달 대비 21.2% 감소했다. 원룸 전월세 거래량도 6250건으로 지난해 9월 이후 가장 적어 올해 거래가 가장 많았던 지난 2월(1만985건)에 비하면 4000건 넘게 줄었다.

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거의 모든 유형의 주택 전세가격 상승

아파트뿐 아니라 거의 모든 형태의 주택 전셋값이 오르면서 오피스텔 수요도 높아지는 추세다.

상가정보연구소가 국토부 자료를 분석한 결과 지난달 전국 3.3㎡(이하 전용면적)당 오피스텔 평균 전세가는 1461만원으로 조사됐다. 오피스텔 전셋값은 지난 6월 1441만원으로 정점을 찍었다가 7월 1412만원으로 다소 주춤했지만 지난달 들어 다시 크게 올랐다.

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개정된 임대차 2법 영향으로 집주인 "4년간 못 올릴까봐" 미리 올려

업계에서는 이처럼 거래량이 줄어든 가운데 임대차 2법의 영향으로 앞으로 전셋값을 올리기 어려울 거라는 집주인들의 불안심리가 작용했다고 보고 있다.

개정된 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 영향으로 주택뿐 아니라 원룸과 오피스텔 전셋값까지 오르며 청년층이나 1인 가구 주거비 부담이 증가할 것으로 보인다.

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​부동산정보업체 다방에 따르면 단독(다가구)·다세대·연립주택의 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과 2020년 08월 서울 원룸의 평균 전세보증금은 1억6246만 원으로 전월(1억5926만 원) 대비 2.1%(321만 원) 상승했다고 합니다.

특히 강남 3구의 경우, 서울 원룸 평균 전세보증금은 2억원을 돌파했다고 합니다.

이에 대해서 업계에서는 아파트 규제로 인한 풍선효과와 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제), 코로나19 사태 등으로 인해 전세보증금이 오르고 있다고 분석하고 있습니다.

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이에 대해서 임대차2법으로 인한 4년간 전세가격을 올리지 못하는 집주인들의 불안심리가 작용하면서 미리 전세가격을 올려서 계약하는 경우가 많아지고 있다고 생각합니다.

현재 서울에는 거의 모든 유형의 주택들에 대한 전세보증금이 상승하고 있습니다.

아파트 전세매물은 품귀를 넘어 거의 제로에 가깝고 전세 수요가 넘치는 곳은 아파트가 아닌 빌라, 다세대로 주거형태를 바꿔서 전세로 거주하는 경우가 늘어나면서 1~2인 가구들의 경우 오피스텔에 대한 수요도 점차 늘어나고 있다고 생각합니다.

이런 상황에서 오피스텔 집주인들도 임대차 2법(전월세 상한제, 계약갱신청구권 등)에 의한 4년간 가격을 올릴 수 없다는 심리가 작용하면서 미리 전세가격을 올려버리는 것이라 생각합니다.

​하지만 아파트와 달리 오피스텔이나 빌라, 다가구 등의 경우, 전세계약을 하더라도 매매가격 보다 높게 형성되어 있는지는 꼭 살펴보시길 바랍니다.

아파트는 매매거래 가격이 다른 주거형태보다 투명하게 이뤄져 있고 거래가 훨씬 많기 때문에 시세가 잘 파악이 되지만 오피스텔, 빌라, 다가구 등의 경우에는 아파트에 비해 거래가 많이 이뤄지지 않고 있다 보니 시세를 파악하는게 아파트보다는 쉽지 않습니다.

꼭 부동산 중개사무소를 여러군데 (3군데 이상)을 방문하셔서 주변 시세를 파악하신 다음에 전세계약을 맺으시길 꼭 당부 드립니다.

요즈음 심심치 않게 깡통주택에 대한 얘기가 나오는데 아파트의 경우에는 거의 없지만 빌라, 다가구, 오피스텔 등에는 종종 발생하기도 하기 때문입니다.

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​2020년 09월 29일부터 전월세 전환율 4%→2.5%로…‘월세물건'도 품귀 빚나

전월세 전환율 인하관련 임대차 보호법 개정안이 22일 국무회의를 통과하였습니다.

해당 법안이 공포를 거쳐 2020년 09월 29일부터 시행되면 앞으로 가을 이사철을 앞둔 상황에서 전월세 매물은 더욱 줄어들면서 전세난은 가중될 것이라 전망하고 있습니다.

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z7YEVCBM2

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2020년 09월 29일부터 전세를 월세로 전환시 적용되는 ‘전월세 전환율’이 현행 4%에서 2.5% 낮아져

2020년 09월 29일부터 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 ‘전월세 전환율’이 현행 4%에서 2.5%로 낮아진다.

국토교통부와 법무부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 시행령’ 개정안이 22일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 시행령 개정안은 대통령 재가 및 공포를 거쳐 29일부터 시행된다.

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​5억원 전세를 3억원 보증금에 월세 전환시 월세 25만원 낮아져

5억원짜리 전세에서 집주인이 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 예로 들어보자. 현 4.0%를 기준으로 하면 보증금 2억원에 4.0%를 곱해 나온 66만6,000원이 월세다.

2.5%로 낮춰지면 월세는 41만6,000원으로 줄어들게 된다.

구분	현행 4.0%	개정 2.5%
5억원 전세 → 3억원 보증금 월세로 전환시	66만 6,000원	41만 6,000원
	25만원 낮아져

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전월세 전환율 인하 - 계약갱신에만 적용, 신규 계약은 적용받지 않아, 전월세 매물 줄어 전세난 가중될 수 있어.

전월세 전환율 인하는 계약 갱신에만 적용된다. 신규 계약은 적용받지 않는다.

시장에서는 이번 조치로 전월세 매물이 더 줄어 전세난을 가중시킬 수 있다고 우려하고 있다.

전월세 상한제에 따라 전셋값 인상 폭 제한을 받게 된 집주인들이 월세 전환까지 어려워지면서 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈집으로 두는 경우가 늘어날 수 있어서다.

가을 이사철을 앞두고 가뜩이나 전세 매물이 줄어드는 상황에서 시장에 매물 자체가 더욱 줄어들 수 있다는 우려가 나온다.

한 전문가는 “규제에 따른 부작용을 땜질 처방하는 식으로 계속 이어가다 보니 시장의 불안만 키우는 꼴”이라고 지적했다.

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분쟁조정위 현행보다 3배 늘리기로, 세입자의 임대차 정보 열람권 확대 시행키로

한편 개정안은 임대차 3법 시행으로 집주인과 세입자 간 급증하고 있는 분쟁을 조정하기 위해 분쟁조정위를 현행보다 3배 늘리기로 했다.

이와 함께 집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점에 착안해 허위로 갱신 거절을 하는 사례를 방지하기 위해 세입자의 임대차 정보열람권 확대도 시행된다.

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전월세 전환율 인하에 대한 법안이 개정되면서 2020년 09월 29일 부터 시행된다고 합니다.

이 전월세 전환율은 현재 4.0%를 2.5%로 낮추는 것으로 전세를 월세로 전환할때 받을 수 있는 월세 금액에 대한 상한선을 정한 법안입니다.

그런데 이 전월세 전환율 2.5% 적용은 계약 갱신에만 적용이 되며 신규 계약에는 적용을 받지 않는다고 합니다.

즉, 2020년 09월 29일 이후부터 집주인이 기존 세입자에게 계약갱신을 하는 조건으로 전세를 월세로 전환한다고 할때 2.5%를 적용하여 월세를 책정해야 한다는 것이고 아예 새로운 세입자와 신규로 계약하는 것에는 적용하지 않는다는 것입니다.

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그렇다면 집주인 입장에서는 전세 세입자와 계약을 갱신하지 않고 오히려 새로 새입자를 받기 위해서 계약 갱신을 거부하거나 빈집으로 둘 가능성이 크다고 생각합니다.

어차피 계약 갱신 청구권으로 인해 4년을 묶어 둬야 하는 상황이다보니 새로이 계약을 체결하는게 더 낫다고 판단할 수 있기 때문입니다.

이제 2020년 09월의 중순을 넘어가고 있습니다. 가을 이사철을 앞둔 상황에서 이번 전월세 전환율 인하로 인해 더욱 전월세 매물이 줄어 전세난을 가중시킬 것이라 생각합니다.

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네이버에서 '거래완료' 매물정보 사라지니… 소비자는 다시 '발품의 시대'로

네이버 부동산에서 앞으로 "거래완료" 라는 매물정보는 볼 수 없다고 합니다. 가장 최근의 실거래가 정보를 확인할 수 없으니 앞으로 공인중개사무소에 가서 직접 물어봐야 하겠네요.

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/09/21/2020092102391.html

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​네이버, 2020년 09월 17일 공인중개업소를 포함한 제휴처들에 ‘중개대상물 표시·광고 사항에 관한 변경 안내’ 공지, 실제 거래할 수 없는 매물이 온라인상에 남아 있으면 불법

22일 부동산 업계에 따르면 네이버는 지난 17일 공인중개업소를 포함한 제휴처들에 ‘중개대상물 표시·광고 사항에 관한 변경 안내’ 공지를 했다. 공인중개사법 개정안에 따라 더 이상 ‘거래 완료’ 표시가 붙은 매물을 사이트에 노출하지 않겠다는 내용의 공지였다. 공지 이후로 시중 공인중개업소는 거래가 완료된 매물은 바로 삭제하고 있다.

이는 지난 달 21일부터 시행된 공인중개사법 개정안에 따라 거래 완료 매물을 온라인 상에 남겨 두는 것이 불법이 됐기 때문에 일어난 일이다.

개정안에 따르면 실제로 거래할 수 없는 매물을 광고하거나 가격 등의 내용을 거짓으로 광고하는 등 공인중개사가 인터넷 포털에 부당 광고를 하면 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있다.

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네이버 "거래완료"표기 정보와 국토부 실거래가 정보 간에는 1달 가량 시차 발생

네이버 부동산은 전체 부동산 정보 플랫폼 시장의 70% 이상을 차지하는 1위 사업자다. 그만큼 부동산 시장에 미치는 영향력이 컸다. 때문에 네이버의 거래완료 기능은 실상 실거래가를 가장 빨리 알 수 있는 방법으로 통용됐다.

방이나 호갱노노 등 부동산 관련 애플리케이션은 국토교통부 실거래가 기준으로 최근 거래가를 제시하고 있다.

국토교통부 실거래가는 계약 후 한 달 이내에만 신고하면 되기 때문에 바로 ‘거래완료’가 떴던 네이버와는 최대 한 달 가량 시차가 있다.

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네이버 "거래완료" 서비스 중단, 최근 실거래가를 알기 위해서는 공인중개사에 의지할 수밖에 없어

서비스가 중단하면서 사용자들은 최근 실거래가를 알기 위해 정보가 빠른 공인중개사에 의지하는 수 밖에 없게 됐다. 시세를 잘 파악하려면 다시 예전처럼 공인중개업소에 자주 드나들어야 하는 것이다. 공인중개사 입장에서는 네이버 부동산에 뺐겼던 지위를 일부 회복했다는 장점도 있지만, 사용자들은 거짓 정보를 거른 대신 불편을 겪게 된 셈이다. 또 중개업소가 취사선택해서 주는 정보만 받아야 하는 점도 불편해진 대목이다.

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앞으로 네이버 부동산에서 "거래완료"가 된 실거래 매물은 볼 수 없게 되었습니다.

그동안 네이버 부동산을 통해서 실제 거래된 동향을 파악할 수 있어 편했는데 정부에서 온라인상에 거래되지 않은 매물을 올리는 것은 허위 매물로 보고 과태료를 부과하겠다고 하니 네이버 부동산에서도 이 서비스를 중지하게 되었네요.

결국 가장 최근의 실거래가격을 알려면 인근 부동산을 찾아 나서는 발품이 이뤄질 수밖에 없을 듯 합니다.

이는 또 다른 진입 장벽이 될 수밖에 없을 듯 합니다.

보다 많은 발품을 팔면서 주변 시세를 꾀고 있어야 제대로 된 시세를 파악할 수 있기 때문입니다.

어떤 것이 더 바람직한 것인지는 잘 모르겠으나 부동산도 하나의 물건으로 시세를 제대로 파악하기 위해서는 가격 정보 투명하게 공유되는게 맞지 않나 생각합니다.

일단 당분간은 어쩔 수 없지 발품만이 답일 수밖에 없겠네요.

부동산 중개 사무소를 더욱 잘 이용할 수밖에 없겠네요.

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